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1、用辩证的观点浅谈中国房价调控问题 摘要:中国房价问题近年来一直是社会热门话题，它不仅是年轻人住房问题，更是体现一个国家对群众关心程度，对经济调控能力，对社会和谐理解能力。一个民族能否长治久安，很大程度上体现在这些百姓最关注的话题。但是近些年来中国房价高速增长，普通城镇居民的家庭收入增长远远赶不上飙升的房价，房地产业是暴利产业，商品房空置率居高不下已是不争的事实。而由此引出的一系列问题与现象：如透支中国未来购买力，贫富差距拉大而激化社会矛盾，社会巨大财产的重新分配，改变居民消费意识，改变物价水平等，也将在现在和不远的未来对中国经济产生长远的影响。政府近十几年来出台了很多政策以试图将房价调控到一个
2、合适的水平，但随着土地政策、经济问题以及各种其他牵制，调控结果却是中国房价只增不减。针对相关问题，我们的论文将分为以下几个层次分析目前中国房价的状况：中国历年房价调控情况回顾、其他国家住房市场现状及房价调控政策、中国房价宏观调控的措施及利弊分析、政府对房价调控的态度以及民众对房价调控的看法。最终，我们将以大学生的角度阐述我们的看法。 关键字：房价，政府调控，需求，供给一、中国历年房价调控情况回顾在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同
3、“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。（一）政策失灵 房价凶猛根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到6.7%。于是，在121号文件颁布仅仅2个月后，由建设部起草的关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发200318号，简称“18号文”)出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。18号文被视为房地产商利益群体的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。回顾
4、2004年，中央政府似乎表明了对楼市的调控“努力”。中央在土地转让的方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、控制房价。（二）“国八条”的提出与调控细化2005年3月26日，一份名为关于切实稳定住房价格的通知的文件发出，业界称之“老国八条”。要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，如控制措施不力则要追究责任。2005年4月27日，国务院常务会议提出8项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新国八条”，着重提出“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”，“强化规划调控，改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。这一年，中国住宅平均售价继续上涨12.6%。进入2006年，
5、调控继续细化。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的6项措施(简称“国六条”)。5月29日，“九部委37号文”出台，对“国六条”进一步细化，并首次提出“90/70”政策。这一年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%。2007年，房价问题成为城市发展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建设相对滞后。8月13日，中央出台了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政开始考虑增加供应端和构建多元化体系。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，二
6、套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。而这一年的市场经过一段观望后，再度出现房价大幅上涨的高峰全国住宅平均售价增长率为16.86%。（三）调控的第二阶段中国楼市调控的第二阶段始于2008年下半年，由地方到中央开始放松调控，其性质是松绑，这轮过渡性的扩张型调控一直持续到2009年12月。2010年,国务院又出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,要求地方政府严格履行稳定房价和建设保障性住房的责任,并建立考核问责机制。2011年1月份出台的国务院“新国八条”则明确提出了针对地方政府落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制,并将房地产调控问责集中在两个方面:保障房建设和稳定房价 。二、国外（新
7、加坡及瑞典）住房现状（一）新加坡：政府强有力的介入 新加坡住房制度有如下几个特点：以政府强有力的介入实现公共住房有效供给-住房市场的特殊性既要求运用市场规律，又要求政府强力介入。经济学原理中“市场失败”的两个条件是垄断性和外部性，土地市场完全符合。城市住宅用地的价值完全取决于城市规划和道路交通、学校、医院等基础设施建设的环境外部性，加上土地的不可再生与地理垄断性，导致了在土地问题上单一依靠市场调控的失败。因此，土地的开发和增值收益不能成为原土地产权人、开发商和囤房投资者的私利，而应由社会共同分享，因而，政策上必须坚持普通住宅用地开发的公益性和非盈利性。新加坡住房制度最大的特点是政府的强力介入。
8、新加坡的住房政策目标是“居者有其屋”，模式是政府以强大的财力建设组屋，使得超过80%的人口居住在公共组屋里，同时又以高效的机制进行管理。新加坡的成功在于管理层坚守居者有其屋的理念，把它作为基本国策贯彻始终。新加坡前总理李光耀认为，如果人人拥有自己的住房，他们就会觉得自己是这个国家的主人，捍卫国家是自己的一份责任。他认为，人们购买住房和租赁组屋的态度形成强烈的对比，屋主为能购买住房而感到自豪，而政府津贴的廉价租赁组屋则被严重滥用，维修也差。拥有的感觉至为重要。政府组屋是新加坡政府提供给人民的一种福利，但并不是白白给予，要想拥有，还要通过自己的努力。（二）瑞典：中央财政支持二十世纪七十年代，单户型
9、住宅数量开始增加，但是公寓住宅却在相应减少，因此政府为了解决大量未出租住房的问题采取了提供覆盖租金损失的优惠贷款。这一期间瑞典政府的住房政策的职责是促进已有住房存量的现代化改造。 在随后的八十年代，根据政府的不同住房修缮计划，许多住房被实施了现代化改造。到了八十年代末期，新建住房的数量开始增加，并在1990年达到了顶峰，这一年几乎建设了70000个住房。 二十世纪九十年代初期的危机对瑞典经济和繁荣产生了很大的负面影响。这项由税收改革引起的经济危机发生于1991年，使得相关的住房政策变革直接导致了高昂的住房成本。 直到现在，在多达五十多年的时间里，瑞典的住房政策一直是基于这样的一个分工基础之上的
10、：中央政府负责住房建设的立法和财政支持，地方政府则负责住房的规划和实施。住房政策对于单个城市的发展至关重要。2001年1月1日生效的立法明确规定了各级市政府关于住房规划的责任，即确保所有的当地居民都能以合理的成本住上舒适的住房，而且环境必须是安全的、令人愉悦的，并符合生态可持续发展的要求。三、中国房价宏观调控的措施及利弊分析客观的分析中国现行的房价调控措施及房价常年居高不下的现状，我们可以概括的说中国的房价调控措施取得了一定的效果，但同时存在不容小觑的弊端。下面结合具体的调控措施，简单阐述我们分析所得到的结果。（一）经济适用房、廉租房的推广首先明确经济适用房的概念，在中国是指由政府出资扶持的具
11、有经济性和适用性两方面特点的社会保障住房。所谓经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。所谓适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。 而中国的廉租房政策在国家住宅制度改革政策中更是最早提出的一个概念。其意义不再仅仅是出租，而是让低收入者能居有其所。以往低价的租房住宿条件都较差，而廉租房则是国家为了解决城市中低收入家庭的住房难问题而建造的专门用途住宅，具有浓厚的社会公共福祉气息。廉租房一般有两种形式，一种是政府出资建造后，以低廉的价格出租给低收入家
12、庭；另一种是政府给低收入者拨发租房补助金，再由低收入者自己租住入公寓社区。以上政策的好处自然显而易见，那么就主要谈谈其面临的问题。（1）地方政府的职能不足（2）相关法律的建设基本停滞（3）廉租房供给不足（4）建设资金的不确定性在2007-2009年，北京、上海等22个城市从土地出让净收益中提取的廉租住房保障金不达标，截留资金高达146.23亿元。1.5亿元廉租住房保障金被挪用，6129万元中央补助资金遭套取。其金额之大，足以反映以上问题的严重性。（二）个人限购住房套数和新买住房出售期限限制个人不允许购买第三套以上的住房，新买住房25年不允许出售，本意是打击以投机为目的的住房购买行为，但是我国是
13、承认住房协议买卖的，购买或出售住房不一定需要去办理所有权过户手续，住房照样可以正常交易，只是数据没有从国家统计部门的表格上出现，因此这样的规定形同虚设。（三）提高住房交易相关费税以及限制住房贷款申请提高住房交易相关费税并不会抑制购房需求，所有的费用最终都还是会累加到房价上，某种程度上更使房价上升。而限制住房贷款申请，则会使真正需要住房的人购房变得难上加难。因为真正需要住房的人一般是难以使用足额现金购房的，因此，一刀切的限制住房贷款和提高利率，受到伤害的恰恰是真正需要住房的人。四、政府对房价调控的态度以及民众对房价调控的看法（一）政府的态度“暧昧”引用温家宝总理说过的话：“在这里我特别要强调，对
14、于房地产一系列的调控措施，决不能有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格”。中央政府对房地产调控的态度没有变，决心没有变，政策也没有变，温总理的讲话打消了地方政府要放松政策的念头，各地方政府要继续严格落实各项房地产调控政策。“两会”后政府出台了一系列的政策再次对我国房产市场进行干预，显示了政府调控房价的决心。但地方政府的执行程度极大地影响了政策的调控效果，地方政府出于自身利益考虑对中央的调控政策执行度不高。一方面，我国五级行政体制为政策贯彻施行造成了困难，而在房价调控政策的施行过程中，上级政府对下级政府的监督考察又往往不到位，这就容易使地方政府产生缺位现象。另一方面，中央政府相关文件中
15、部分概念界定不清晰，例如2010年的房产新政指出要“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，但对“部分城市”没有做明确说明，这也为一些地方政府忽视全局利益的短视行为留下了漏洞。现行的土地制度、财税制度、政绩考核体系等都是房价过快上涨的深层原因，而制度革新的滞后就导致近年来的房价宏观调控政策没能从根源上解决当前房地产市场面临的问题。国家每次出台的政策多是针对当时的具体问题制定的，带有明显的针对性，政策之间也缺乏连贯性。这就导致调控措施对房价的影响多是短期内的，从长期看很难取得良好的效果。（二）民众的看法尽管调控政策并未出现放松，但一些不时传来的“微调”消息让全国多数城市居民依然预期房价将会上涨。近日，由
16、首都经贸大学与中国社科院联合对30个省会城市以及大连、青岛等5个计划单列市，共计35个城市居民对房价预期进行调查，结果显示，32个城市居民皆预期房价将会继续上涨，这意味着有超九成居民预期当地房价未来会出现上涨。部分民众认为：“政府并不想房价下降”，2002年以来，房地产产业成为支柱产业后，作为主要纳税方面之一，国家并不希望房价下降。此外，虽然官员并不等于政府，但是政策是由官员实施，许多官员房产方面存在一定问题，为了保证自身利益，政策的贯彻实施存在一定的漏洞。五、总结大家所关注的，多是房价之高的畸形经济。但我们更应关注的，是一代人因为难以负荷的房价，而让本该展翅高飞的青春理想坠入物质生存的艰难，
17、一代人没有梦想，所仅有的梦想也不过是城市里一间仅可容身的居所。等这一代年轻人成为社会的中坚，他们的理想、责任和信仰因为被高房价的压迫，变得狭隘贫乏、缺乏想象力，缺乏冒险精神。一些大学毕业的大学生对如今的房价望而生畏，毕业后的现实让他们失望：奋斗数年，却没有立锥之地；萌生退意，想要放弃城镇户口，重返农村，却发现同样困难。年轻人不得不预支几十年为现在的高房价买单，所牺牲掉的是现在的生活质量，以及暂时搁置的生宝宝的计划。现实是仅仅依靠市场经济的调控难以将房价控制在更多家庭可以承受的范围，所以政府的宏观调控必不可少。从过去来看调控的结果往往是适得其反，所以要十分谨慎并经小部分地区试验成功才可能实行。在
18、我们建议中我国应该采取的调控措施主要包括以下几个方面：（一）增加供给推动二手房的流通。在中国，大量以套利为目的资本涌入房地产市场，造成了一方面需要住房的人买不到、买不起住房，另一方面，很多新建住房无人居住，如果能将这一部分闲置的住房挤压到交易市场，增加大量的供给，对房价就能形成打压。为此，应该将所有住房排查一遍，特别是有些没有办理房产证的住房，包括特殊用地上建造的住房，要么办理房产证，要么强制拆除；取消办理房产证和住房交易的各种税费，避免成本转嫁到房价上。（二）抑制需求最好手段应该是收取房产税，也可以叫固定资产税，但因为土地国有，所以不能叫土地税。这样做的好处有：首先，地方政府推高房价的目的，
19、主要是因为卖地有财政收入，如果收取房产税按住房面积计算，与房价无关，就给地方政府提供了一个稳定的收入来源；其次，税率可以由房价高低决定，调控更加细致。（三）调整按揭方式，提高首付率，提高按揭门槛。对于由按揭贷款买房而产生的虚高购买力现象，最根本的解决方式就是调整按揭方式，如提高按揭的门槛，使许多的人在买第二套，甚至是第三套房子的时候能够多做考虑，大幅提高买房的首付比率，对购房需求稍加抑制，甚至是取消按揭购房，转为大幅提供经济适用房。只有这样，才能彻底的解决虚高购买力的问题。希望有政府有效的调控政策路线，使中国房地产将会更加健康稳定和成熟。参考文献1经济学原理（原书第三版），（美）曼昆著2关于调整住房结构及稳定价格的意见3关于加强房地产税收管理的通知4关于切实稳定住房价格的通知
