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1、上海绿城成本研究报告南京万科2007年8月1概况31.1.选取项目地理位置31.2.选取项目总体规划31.3.选取项目布局概述32成本分析52.1总体分析52.2 分类分析52.2.1软景52.2.2硬景72.2.3 特色铺装、雕塑、凉亭等构件92.2.4围墙102.2.5网球场102.3主要景观成本分配比例102.3.1 主入口部分景观分析114.3.1会所周边景观部分：124.3.1宅间景观部分：133小结143.1上海绿城项目绿化的特点:143.2在绿化工程中应注意的问题：144成本分配建议164.1苗木选择164.2养护费用161 概况根据绿化小组选取的上海绿城标杆进行测算研究，对其成
2、功之处进行分析归纳，融合并结合南京当地市场情况，形成景观G系列600的分级。1.1. 选取项目地理位置上海绿城位于浦东陆家嘴金融贸易区内，杨高路与浦建路交界处，距浦东世纪公园约1000米，项目占地约18万平方米，地块为梯形。小区东邻东绣路；西邻杨高南路（为城市交通主干道）及杨高南路立交桥；南邻锦和路；北邻浦建路（为城市交通次主干道）。1.2. 选取项目总体规划小区占地面积为18万平方米，总建筑面积约47万平方米，园区绿化率约50%，由32幢10层 28层的小高层、高层住宅楼组成。开发建设分三期，其中：一期（西南块）建筑面积约18.87万平方米，1079户，于2004年10月交付；二期（东南块）
3、建筑面积约13.7万平方米，737户，于2005年11月交付；三期（北块）建筑面积约14.7万平方米，815户，于2007年8月交付。每期带一地下车库，车位比例一期较低，约为50%，二、三期较高，约为100%，统算车位比例约为70%。1.3. 选取项目布局概述整个小区围绕中心广场（含会所、游泳池），共分为5个独立组团，即：风荷苑、海棠苑、百合苑、丹桂苑、玉兰苑。组团高出地坪约1.7米，错落出3个层次、功能用途不同的立体自然空间。组团四周由沥青车道、景观消防车道与主入口、次入口及地下车库入口（共10个出入口）相连，车辆进出便利畅通。每幢住宅均设2个自行车库入口，入口做法与汽车库基本类似，只是尺寸
4、略小。考虑到车辆可能随时经过住宅楼时，带来躁音、尾气污染等问题，开发商在设计上采取三个措施： 住宅楼高出道路约1.7米； 与道路之间用乔木、灌木、绿地相隔约3米； 车库入口架设钢化玻璃顶，四周及顶面用可伸展的灌木、植物覆盖，增加美观、隔离效果。组团各自的中心位置布置有或大或小的中心景观休息区，如水景、雕塑小品、休息桌椅板凳、游乐健身器材组成，方便住户使用。中心广场经新月形坡面和隐形轴围绕串联，整个小区的中心景观广场低于地面约5米，会所、花园、游泳池、网球场掩映于绿林水景之中，为全体住户提供一个交流、休憩、娱乐健身的理想场所，而且周围的业主在家里即可欣赏其景。2 成本分析2.1 总体分析上海绿城
5、园林景观工程分为硬景和软景两个部分，硬景（含园林土建、水景、水电及附属设施）面积约为35000平方米；软景（苗木绿化）面积约为60000平方米。经估算造价为5467万元。总景观面积约为95000平方米，折合575元/m2。由附件一：测算分析表可知，造价比例相对较高的为：绿化费37%，道路建造费19%，特色铺装、小品、凉亭等其他构件11%，水景8%，室外照明水电6%，此五项合计占造价的81%。是成本控制中应重点关注部分。总体分析表详见表1。项目名称景观面积（m2）景观造价（万元）施工单价所占面积比例（%）所占造价比例（%）（元/m2）上海绿城950005467575100100其中硬景35000
6、343598136.863软景60000203233963.237表1：总体景观成本分析2.2 分类分析2.2.1 软景软景部分造价为2032万元，其中：成本投入量最大的为中等乔木，占绿化部分投入成本的35，第二的为大乔木及名贵树种费用，占总成本的15，第三的为小灌木，投入比例为16.03，以上三个部分总投入比例合计为66，占成本的一半以上。也是重点关注区域。从面积分配比例来看，灌木面积:草坪(含地被)面积比例为1:1，乔木：灌木、草坪面积比为1.3:1:1.2，成本投入比为6：2：1。软景绿化部分详见表2、表3、表4。表2：绿化汇总比较序号名称合价（万元）占绿化费比 (%)占总费用比(%)单
7、价备注1绿化总面积（6000m2）/2大乔木及名贵树费用31515.49 5.76 73373中等乔木费用70934.89 12.97 23094待添加的隐藏文字内容3小乔木费用884.32 1.60 6695大灌木费用241.18 0.44 2016中等灌木费用160.79 0.30 257小灌木费用32616.03 5.96 988地被费用361.76 0.66 609草坪费用1215.93 2.21 4010绿化土方费用22210.91 4.06 3213绿化设计变更费用1768.68 3.22 29占苗木及绿化土方费用的9.5%14绿化总费用占绿化面积均价为338.7元/m2；绿化总费
8、用占园林总面积均价为218.5元/m2；15费用比:(大乔木及名贵树:中等乔木:小乔木:大灌木:中等灌木:小灌木:地被:草坪=20:47:6:2:1:23:3:8)17数量比:(大乔木:中等乔木:小乔木=1:7:3)18数量比:(大灌木:中等灌木:小灌木:地被=1:5:360:32)19数量比:(乔木:灌木(不含地被)=1:2)20数量比:(大乔木:中等乔木:小乔木:大灌木:中灌木=1:7:3:3:16)表3：软景绿化分析项目名称景观面积（m2）景观造价（万元）单方指标（元/m2）所占面积比例（%）所占造价比例（%）上海绿城950005467575100.软景600002032339100其中
9、大乔木以及贵树46233156817.715.5中等乔木2309070930738.534.9小乔木75908811612.74.3大灌木399424606.71.2中等灌木1049161531.70.8小灌木332033269835.716地被596835.8606.421.8草坪276471214446.16绿化土方69300 m32213210.8绿化变更60000176298.7表4：前十类大量苗木品种成本投入分析序号苗木名称苗木数量苗木单价苗木总价占绿化造价(万元)分配比例%1香樟6322450154.847.62%2丛生金桂2385600133.286.56%3柑橘树2893780
10、109.2425.38%4银杏B267350093.454.60%5重瓣樱花171420071.823.53%6银杏A70878061.463.02%7乐昌含笑462130060.062.96%8海枣3150000452.21%9垂丝海棠267168044.8562.21%10西府海棠125345043.1252.12%合计2524817.13340.21%此项目树木的品种多样，营造出不同的效果。值得注意的是，以上苗木、种植土价格为南京本地价格，上海地区价格约高20%30%。2.2.2 硬景 硬景部分造价为3435万元，面积约为35000平方米。占总造价的63%，按景观总面积计算，折合361元
11、/m2。按硬景部分面积计算，折合981元/m2。硬景分析详见表5、表6。表5：硬景分析项目名称图片景观面积（m2）景观造价（万元）单价（元/m2）所占面积比例（%）所占造价比例（%）上海绿城950005467575100100.硬景350003435981100100其中水景300046215408.68.5道路30000107535885.719.2特色铺装见分析表373397室外照明及水电30832.45.6大门见分析表242.50.4网球场2000707.45.71.3其他构件25326.64.6游乐设施97101.8围墙18719.73.4零星设施39241.37.2变更费用19420
12、.43.6表6：道路分析名称施工单价总金额(万元)成本投入比例覆盖面积覆盖面积比例沥青道路408449.8241.91100036.7消防车道468274.3225.5586019.5花岗岩人行道268105.139.8392213.1水刷石人行便道238145.1413.5609020.3地上停车场32895.848.929229.7汀步2204.540.42060.7合计1074.79100%30000100%2.2.3 特色铺装、雕塑、凉亭等构件特色铺装种类较多，有廊架、木地台、水景墙、旱景墙、台阶等内容，其做法多样，结合所处的环境及功能使用要求而为。特色铺装结合小品、凉亭等其他构件对整
13、个景观绿化环境起到了“集中点题”、提升整体档次的作用。特色铺装造价折合景观总面积为39元/m2。此部分可依不同的地形、设计理念予以增减。详见表7、表8、表9。表7：特色铺装分析名称施工单价总金额(万元)成本投入比例覆盖面积覆盖面积比例廊架1000308.130010木地台85055.2614.865021.7水景墙7000071.91个旱景墙5000051.31个自行车入口挡墙550028.057.551个汽车入口挡墙6008121.71350侧墙入口铺装58015.664.22709圆形铺装68062.8916.9924.8430.9台阶(游泳池旁)480246.450016.7台阶(单元入
14、口)56019.65.335011.7树池,花坛85044.211.9520米合计372.66100%2994.84100%表8：建筑小品分析名称施工单价总金额(万元)成本投入比例覆盖面积备注雕塑16000060.91个雕塑2150000152.31个凉亭1480000487.31个凉亭2630000639.61个凉亭3450000456.91个水景（大）130049.47.5380水景（小）9005.40.860水景铺贴500558.41100游泳池1600303.646.21897.5喷泉及设备110048.47.4440小品280017.922.764个合计656.72100%3877.
15、52.2.4 围墙围墙造价折合景观总面积为20元/m2。2.2.5 网球场网球场造价折合景观总面积为7.3元/m2。2.3 主要景观成本分配比例表9：主要景观成本分配项目名称图片面积（m2）硬景（万元）所占造价比例（%）软景（万元）所占造价比例（%）所占面积比例（%）合计占造价比例（%）主入口部分4000430817234.211会所周边景观部分60008201518236.318宅间景观部分5300012092216743155.853小计6300024594520283766.382本部分造价占整个景观造价的82%，其中主入口及会所周边景观所占面积仅为总面积的11%，但造价比例却占总造价的
16、29%，此部分为整个小区景观的重点，设计及布局方案要能突出，使人见到眼前一亮，增加小区卖点。2.3.1 主入口部分景观分析 表10：入口部分景观成本分析名称面积面积比例成本单价成本投入比例硬景370092.5430116271.4软景3007.5172573328.6其中大乔木3007.5157523326.1变更费用300155002.5此部分景观面积约为4000m2，硬景包括凉亭、水景、水景墙、圆形铺装、景石、水电、雕塑、标志系统、大门等，软景包括行道树（银杏、香樟、橘子树、广玉兰等）；主入口造价约为602万元，占总造价比例为11%，折合主入口面积为1505元/m2，折合景观总面积为63元
17、/m2；其中硬景约为430万元，折合主入口面积为1075元/m2，折合景观总面积为45元/m2，其中软景约为172万元，折合主入口面积为430元/m2，折合景观总面积为18元/m2。4.3.1 会所周边景观部分：此部分景观面积约为6000m2，硬景包括水景、水系、圆形铺装、景石、水电、假山、游泳池、木平台、台阶、人行便道等，软景包括行道树（特大海枣、香樟、橘子树、樱花、桂花、合欢、马褂木等）；会所周边景观造价约为1002万元，占总造价比例为18%，折合会所周边景观面积为1670元/m2，折合景观总面积为105元/m2，其中硬景约为820万元，折合会所周边景观面积为1367元/m2，折合景观总面
18、积为86元/m2，其中软景约为182万元，折合会所周边景观面积为303元/m2，折合景观总面积为19元/m2。表11：会所周边景观成本分析名 称面积面积比例成本单价成本投入比例硬景500083820164081.8软景100017182182018.2中小乔木3005112373311.2灌木400782000.8草坪地被3005165331.6土方造型1000303003变更费用1000161601.64.3.1 宅间景观部分：此部分景观面积约为53000m2，硬景包括水景、廊架、自行车库入口、汽车入口、圆形铺装、景石、水电、背景音乐、台阶、汀步、人行道、人行便道、游乐设施、健身器材等，软景
19、包括行道树（榉树、香樟、银杏、橘子树、樱花、桂花、合欢、乐昌含笑、红叶李、西府海棠、垂丝海棠、广玉兰、马褂木等）；宅间景观造价约为2883万元，占总造价比例为53%，折合宅间景观面积为544元/m2，折合景观总面积为310元/m2，其中硬景约为1209万元，折合宅间景观面积为230元/m2，折合景观总面积为130元/m2，其中软景约为1674万元，折合宅间景观面积为315元/m2，折合景观总面积为180元/m2。表12：宅间景观成本分析名称面积面积比例成本单价成本投入比例硬景30005.71209403041.9软景5000094.3167433558.1大乔木 1585.5中小乔木68523
20、.8灌木50009.430601草坪地被4500084.946710416.2土方造型50000191386.6变更费用500001432953 小结3.1 上海绿城项目绿化的特点:1、在没有坡地的条件下人工造出坡地，给人浑似天成。同时，土方需要量自然变大，引起成本提高。2、绿化占地面积达到项目总用地的50%，极大满足了人们对环境的美好追求。3、按照绿化效果的优化植物配置有5-6个层次，高大乔木、中等乔木、小乔木、大灌木、地被、花卉、藤本交错搭配。4、充分利用植物的优点软化硬质的构筑物，如在挡墙边种植大量的垂挂植物迎春、紫藤、凌宵、扶芳藤、藤本月季等。5、利用景石配置在绿地中充分营造回归自然的
21、感觉。6、在施工过程中严格要求必须全冠苗木，充分保留苗木的原有的形态，在选用苗木时，有专业工程师挑选优质苗木。7、细节体现项目的高水平管理，在细节中达到景观效果的最大化，如在自行车库入口大量栽植迎春、云南黄素馨、凌宵、紫藤等植物，给人以山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村的感觉。8、人性化配置植物，落叶与常绿交错搭配，四季鲜花绽放，楼房边种植大量高低错落的植物，增加人的私秘性，同时弱化楼房构筑物的硬度。9、常言道“三分种，七分养”，对于绿化工程而言，上海绿城项目能取得如此佳的绿化效果，很大部分取决于它有一个高养护水平的队伍。3.2 在绿化工程中应注意的问题：1、质量第一、绿化效果第一的方针，在增加绿
22、化工程造价有限的条件下，绿化效果最大的优化，能快速提升一个项目的赢利。在项目最初整体规划方案设计时，就要考虑到绿化景观工程的布局问题，如出入口的设置、道路的布置、分期开发等问题。2、尽量选择乡土及适合本地的植物，那些热带植物如海枣并不能在南京生长的很好，一副病泱泱的形态，绿化效果能好到哪去呢？所以在南京地区的项目不能完全照搬上海模式，要根据南京地区的气候、土质条件等因素选择适合本地的苗木，否则，花高价引入的苗木在小区存续的几十年间无法长期存活、繁茂，达不到预期的效果。上面成本分析中已说了，三棵特大海枣的费用占了大乔木总费用的14%，而数量上只占大乔木总棵数的0.7%。树种选择正确，会起到画龙点
23、睛的效果，相反则会得不偿失。可以换用胸径63-65厘米、高7-8米、冠径7-8米的单干金桂（嫁接银杏、古香樟、石楠、红继木古桩）或胸径18-20厘米、高5-6米、冠径7-8米的单干紫薇；4、施工过程必须按照先后顺序进行，道路、管网、构筑物没有完成时就进行绿化施工，绿化效果出来时又进行开肠破肚，绿化效果就根本无法保证，这也象本末倒置的做法。这要求组织好施工工序，协调各工种的配合，还要选择好苗木的种植季节，在保证整体售房、交房时间要求时，减少苗木额外养护费用、死苗重栽的发生，以合理降低成本及不影响园林绿化景观效果。4 成本分配建议4.1 苗木选择在绿化成本比例各树种的搭配上，在注重效果一致的前提下
24、，选用质量好、价格低的树种，可以节省费用。行道树选择：上海绿城的主要道路选用乐昌含笑代替香樟作为行道树，成本下降40%；主入口广场及会所周围道路行道树不选用上海绿城的大银杏（胸径30-32cm）及大榉树（胸径20-22cm），而用嫁接银杏（胸径18-20cm）和朴树（胸径15-16cm），成本能下降40%；3株特大海枣（棕高4.5、胸径53-55cm）选用古香樟（胸径63-65厘米、高7-8米、冠径7-8米），成本下降40%；花岗岩车行道的行道树香樟（胸径14-15厘米、高4-5米、冠径3-3.5米）换成乐昌含笑（胸径14-15厘米、高4-5米、冠径3-3.5米），成本下降30%；大灌木多选用
25、冠径在2.6-3.0m的大叶黄杨球、海桐球、小叶女贞球、金叶女贞球、木槿、孝顺竹、佛肚竹、红继木球、刚竹等比石楠球、南天竹、含笑球、垂丝海棠、西府海棠好得多，成本下降30%；丛生金桂使用四季桂代替，成本下降30%；至于小灌木的面积小于绿化面积的25%，增加草坪面积，成本能下降20%；4.2 养护费用选择一个好的施工队伍和养护队伍非常关键，它能决定最后的绿化效果如何。这里所指好的施工队伍并不是指这个施工单位资质有多高，以前项目做的项目非常多，这里强调的是这个单位做的精品有多少，特别要强调这个单位的养护水平，绿化从来都是“三分种、七分管”，上海绿城能有这样的效果，80%取决于它的养护水平。附件：附件一：室外景观造价调研测算分析表附件二：苗木费用明细表附件三：景观、绿化苗木布置图
