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1、保利园林和保利保洁公司运营方案保利物业公司自成立以来，经过近一年的正式运行，现已初步走上规范化、专业化、标准化的道路，服务水平正逐步深化提高，公司内部的管理水平也日臻完善、成熟。为了进一步提升广西保利品牌的形象，适应公司高速发展的需要，提高公司的投资回报。经对市场认真研究，拟成立保利物业公司的专业子公司：南宁保利保洁服务公司和南宁保利园林花木公司，具体方案如下：一、 文化蕴涵底蕴：保利物业品牌的根基在于是较早从事高级物业、星级酒点及人才培训中心经营管理的公司，经验丰富深厚经营愿景：管理高目标，工作高标准，人员高素质，服务高水平，经营高效益经营方针：客户第一，服务专一，言行统一，没有万一服务宗旨
2、：诚信务实，细致周到，追求更好服务标准：安全可靠让客户放心，细致服务让客户贴心，科学严谨让客户安心，社区文化让客户开心，自然和谐让客户舒心服务理念：以满意营造和谐，以惊喜创造幸福服务特色：专业规范，精细快捷二、 经营范围 保利保洁服务公司：1、新落成建筑的开荒清洁。 2、家政清洁、保洁。 3、地毯、石材清洗、保养。 4、住宅小区、企事业单位的日常保洁。 5、厨房设备、油烟机清洗。 6、外墙清洗。 7、家具保洁。8、专业消毒杀虫。 9、管道专业疏通。 10、车辆清洁 保利园林花木公司：园林景观及绿地规划设计、园林绿化工程施工，花卉、苗木培植销售、园林绿地花木养护、花卉植物租赁，园林艺术设计。三、
3、市场需求分析和公司定位物业管理进入南宁已有10多年历史，整体发展很快，但普遍的问题是专业特点不突出，公司内部的专业管理和专业服务职能分工不够明确，绝大部分公司均设有客服、维修、协管、绿化、保洁等职能部门，麻雀虽小，五脏俱全。每个公司、每个管理处都各自有一套这些部门的管理办法，由于管理水平高低不一，使得这些职能部门在服务中表现出的素质不尽如人意，特别在绿化养护、保洁效果上参差不齐。从整个行业来说是资源浪费，也制约着行业的快速发展。将专业管理与专业服务分离，物业公司或管理处把主要精力关注于业主的需求，而把绿化、保洁、甚至设施设备的维修等专业服务工作分判给专业的公司来处理，这将是行业发展的必然之路。
4、从目前南宁的行业情况看，能理解并树立此思路的公司还不多，因此，谁先成立这样的专业公司，就能在未来的市场竞争中取得先机。从内部管理上看，把专业管理与专业服务职能分离，也利于成本控制与核算。目前广西物业行业服务费标准过低，成本控制及多渠道经营就显得尤其重要，这是物业公司发展的有效途径。保洁的专业家政服务和专业清洗保养市场需求很旺，特别是高端的保洁服务市场比较缺乏，保利物业联盟在这一点上又具有很丰富的经验，这正是我们的有利资源。园林绿化公司南宁近年来新注册成立的较多，主要瓜分的是绿化工程施工和苗木假植供销这2个市场，而绿化专业养护和花卉植物租摆的市场，目前介入的公司比较少，这是市场较大的空白点，应该
5、成为我园林花木公司的市场切入点；另一方面，广西保利地产未来几年的高速发展，为园林花木公司的运营提供了充足的保障；同时，园林花木公司的成立对保利地产文化在未来项目上的执行以及项目成本控制上能提供有力的支持，特别是能够充分地利用新开发项目上的原生态树木这优异的资源，转化成为地产公司开发过程中的突出竞争点和营销亮点。根据以上分析，成立保洁和园林公司是适应市场需求和符合公司发展战略需要的。保洁公司在成立后定位于：小区、单位的高标准专业保洁和高端专业家政服务，半年后逐步开展清洗业务。园林花木公司成立后定位于：新地产项目上原生态树木的假植以及时花小苗木批量生产，逐步介入专业养护和绿化工程施工。四、公司组建
6、和手续办理经了解，成立保洁公司手续比较简单，一个月左右即可以办完注册手续，而园林花木公司由于南宁市近一年正在清理整顿，手续审批很严，且只能注册为四级资质，并需要有2名以上园林工程师。目前市场这方面的人才少，大多已挂靠在其他园林公司名下，招聘和借用有些难度，但我们会想方设法解决，计划在12月上旬前基本办完手续。如董事会批准，园林花木公司在11月10日左右即可开始运行，先在龙湖蓝湾项目第5期土地上建苗木基地，开始假植原生态树木和花卉种植。五、机构设置和人员管理方案1：物业公司总经理物业公司副总经理保洁公司经理（副总经理兼）绿化公司经理保洁主管保洁部花木栽培部养护部拓展部家政部方案2：物业公司总经理
7、物业公司总助物业公司副总经理保洁公司经理（总助兼）绿化公司经理保洁主管家政部保洁部拓展部养护部花木栽培部说明：（1）花木栽培部主要负责花木基地上日常生产管理工作，根据拓展部提供的植物品种、数量、规格、单价，组织培植提供合格的花木。 （2）养护部主要负责各接管项目的具体绿化养护管理工作。各物业管理处只对其服务质量进行监督和反馈。 （3）市场拓展部主要负责花木采购和成品销售，绿化工程施工、花木租摆等；对外项目洽谈、销售推广、工程预算、呈报审定批准，组织工程实施等。 （4）保洁部主要负责接管项目的日常保洁维护工作，各物业管理处只对其服务质量进行监督和反馈。 （5）家政部主要负责单个客户的保洁、家政需
8、求和对外清洗保养，开荒等工作。人员管理：园林花木公司岗位人数职责和配人标准总经理1绿化公司总经理由物业总经理兼任，在管理过程中主要制定公司发展目标，重大项目的决策与财务的监控。经理1负责绿化公司的全面管理工作。花木栽培部（主管）1负责绿化公司对内对外承接的绿化工程提供合格花木的组织培植及日常管理工作。养护部（主管）1负责物业公司所接管的物业楼盘的环境绿化养护工作及工程部完成的通过竣工验收合格的绿化工程的日常养护管理工作。拓展部（主管）1负责花木采购和成品销售，绿化工程施工、花木租摆等，负责环境绿化工程设计、预算、现场施工监理、组织工程验收等日常管理工作。市场业务员（兼资料员）1负责花木采购和成
9、品销售，绿化工程施工、花木租摆等信息收集和原始资料管理工程设计施工员1具体负责实施绿化工程设计、预算、现场施工监理等工作养护部员工每8000平方米设1人袋苗生产管理员每生产8000袋苗设1人时花生产管理员每生产出园1500盆设1人乔灌木培植管理员每管理1200棵设1人荫生植物培植管理员每培植2000棵设1人保洁公司：岗位人数备注总经理1物业总经理经理1（副总或总经理助理兼）保洁主管1具体负责实施日常保洁和家政等工作的组织、实施、检查。保洁部组长1人/每个管理项目，负责按保洁标准实施保洁工作。保洁部员工1000/人家政组长负责家政服务和对外XX项目的实施工作家政员工3五、物资储备1、以节省成本和
10、提高工作效率考虑，园林花木公司计划配备以下主要物资：A、微型货运客车或皮卡车：1台，4-5万元/台；B、绿篱割灌机：1台；C、剪草机：1台；（已有） D、打边机：1台；（已有）2、保洁公司主要物资：A、多功能洗地、打蜡机：1台（已有）；B、吹风机：1台；C、吸水机：1台；（已有）六、财务管理和绩效考核保洁公司和园林花木公司不设专门财会，所有财务事务统一由物业公司财会室负责，分别作为独立的财务核算单位进行管理。相关的财务收支程序按物业公司财务管理制度严格执行，涉及大项树木种苗以及工程定价时，应请地产公司技术部，预算部帮助核价，这样利于成本监督。由于保洁公司和园林公司在收费销售上具有一定的特殊性，
11、财务监督就显得特别重要，故要对财务管理制度方面作一些必要的调整，加强对收费（如家政）环节的监控，避免出现安全隐患。因为这两个公司的业务均对外接触较多，工作面较广，不易对过程进行控制，所以绩效考核是主要的督控措施，拟在整个物业公司内部来用KPI（关键绩效指标）考核办法，该办法主要考核员工的关键工作绩效，把考核的重点放在能够数量化的业绩上，而非关键环节的控制由员工自己控制，而抓住关键和重要的东西，次要的方面给员工一定的灵活性。这种考核办法比较适合物业管理这种劳动密集型的行业。通过全面预算管理和绩效考核，可以较好地对这两个公司进行调控。计划到2008年6月后，将把考核周期调整为：员工级每月考核，管理
12、级每季考核，总助、副总每半年考核。七、近期几项措施1、开展必要公关活动，尽最大努力争取一个月注册公司手续完毕，难点主要在于园林花木公司的技术人员职称条件的准备；2、如董事会批准两公司成立，将立即召开员工大会宣布机构、分工、人员调整等工作；3、苗木基地从11月1日整进入实质性运作阶段，马上落实选址、场地平整、苗木登记、移值、花卉栽培等事项。保洁公司即可在凤翔花园开展家政业务，并计划于11月15日接管地产公司办公室的日常保洁工作；4、保洁公司办公地点设在凤翔花园，将现有保洁部从管理处剥离即可。园林花木公司办公地点设在龙湖蓝湾，相关人员的录用现已进行招聘；5、11月10日前制定出两公司开办和三个月内的财务预算案报公司审批。6、总务部应于11月15日前完成主人要员的聘用调整和上岗培训工作；7、保法公司于10月15日前制订出家政服务项目和收费标准，必要时递市物价局备案；8、两公司经理人选纳定后，要求于11月25日前制定出完善的半年运营工作计划和具体措施。以上报告妥否，请批示！南宁保利物业管理有限公司二七年十月二十九日
