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1、一、综合说明（一） 公司概况无锡南河物业管理有限公司成立于2006年，国家物业管理临时资质企业。公司构建了办公室、工程部、管理部、财务部、保安部、保洁部、绿化部等一系列完整的运作体系。公司现有一批资质高、素质好的管理人员和从业人员队伍，推行“人性化、专业化、规范化”的物业管理模式，制定了一整套行之有效的规章制度、考评机制，并结合公司自身的特点，建立了一套完整的质量管理体系，社会化、专业化、市场化方面实现了新的跨越。（二）企业信誉公司准备以优质的服务质量树立企业形象，严格规范管理，广纳人才，改善软、硬件环境，形成独具特色的企业文化，实施精品、名牌战略。积极开展诚信服务，有口皆碑。（三）物业管理特
2、色本物业在企业精神、管理模式、服务宗旨、经营方针、质量方针有自己的理念和特色。1、我们的企业精神：团结 敬业 务实 进取我们的管理模式：人性化 专业化 规范化我们的服务宗旨：业主至上 服务第一我们的经营方针：合理收费 多种经营 开源节流 保本微利我们的质量方针：始于业主需求 终于业主满意2、物业服务优势和特色（1）人才优势：与企业服务资格相应的高素质人力资源。公司现在拥有一支专业化、高效率的物业管理人员和员工队伍，均经过相应的培训，获得从业资格。具备符合市场要求的管理理念和思路，将人才培养和员工队伍建设放在公司发展的重要地位。（2）设备管理优势：我公司设有维修中心，遇到急修、抢修的报修单，专业
3、人员在30分钟内及时赶到现场开始抢修工作，解业主之忧。 （3）网络维护优势：公司有专业的技术人员，工程师结合网通公司和铁通公司的业务培训，取得服务授权书，并具备较高的服务水平。在夜间、节假日等能随时服务业主，为业主排忧解难，方便了业主。（4）绿化养护优势：公司有专业的绿化人员，是相应的绿化管理专业出来的大学毕业生，有着多年的丰富工作经验。而且公司有相配套的绿化养护设备，形成了一整套绿化管理模式。总之，我们认为有实力和能力接受河滨公园物业管理，我们一旦拥有河滨公园的管理权，一定会使业主满意、政府满意。二、整体方案及策划思路（一）物业管理定位河滨公园是一座开放式公园，我们将按照市级优秀物业公园管理
4、标准对该公园实施管理，以此定位为准则，高起点、大手笔开展各项物业管理工作。1、设计理念定位（1）河滨公园位于硕放镇，临近硕放机场，交通四通八达，地理位置独具优势。（2）河滨公园是一座开放式公园，占地面积22260平方米，其中绿地面积占20000平方米。2、总体思路（1）充分依靠贵园齐抓共管，在接管期内达到“无锡市城市物业管理优秀公园”的标准。（2）随时欢迎和接受上级主管部门以及贵园对物业工作的检查和指导，定期发放业主征询表。（3）物业管理的实质是服务。业主对物业管理是否满意，实际上是对物业服务是否认可的主要标志。在物业管理中我们将推行各项常规服务，同时不断开拓业主所需要的各种各类创新项目，把业
5、主的需要作为我们工作的努力方向，尽善尽美让业主满意。（4）实现各项目标的措施抓培训入手，层层培训，岗前和在岗培训相结合。使人人明了：物业管理的实质、任务、工作程序、要求和标准、熟悉掌握国家和地方有关物业管理和本职岗位的法规、政策。按照公司的培训要求，严格实施，从严考核，考核不合格者不得上岗，上岗后违背岗位工作程序和标准者必须待岗补课，或按情节予以辞退。执行24小时不定时巡逻制，定岗、定人服务。每个保安员做到：有责任、有体能、有技术、有应变能力，对于可能发生的各类事故，都有完整的应急措施，日常定期公开演练。同时以专业保安队伍为主，工程、清洁等各工种物业管理服务人员一起实施保安一体化，一体化管理使
6、公园昼夜没有安保的死角。实施严格的考核激励制度，个人收入与工作业绩挂钩。明确工作职责后，每季有考核，公开推行奖勤罚懒，具有透明度的竞争机制。建立与贵园正常沟通渠道，定期工作汇报制度，使贵园的要求、建议及时传递到物业管理处，从而确保整个物业管理运行的有效、高质。（二）整体管理方案策划公司了解招标信息后，公司领导十分重视，组织有关人员到现场进行了勘察。我们针对河滨公园物业管理的各个要素，在设计和开发思路上，针对公园的特点，充分弘扬“团结、敬业、务实、进取”的企业精神，以业主利益为目标，实行主任负责、岗位责任制，推行“人性化、专业化、规范化”的物业管理模式，建立现代企业制度和逐级监督、自我约束机制，
7、完善业主对公司的监督机制，并遵守国家及地区有关的法律法规，接受政府行政主管部门及贵园主管部门的监督。1、管理模式（1）人性化服务管理“管理于物，服务于人”的理念是我们工作的理论基础，提供一流服务是我们的奋斗目标。使“都市化”、“生态化”、“人性化”融洽在每一项服务和管理的具体实务中。（2）专业化服务管理管理人员经过专业培训，取得从业资格；保安、电工、消防、绿化等员工取得上岗证，方可上岗；上岗前、岗中实行短期业务培训；实行专业指导，考核考评以专业标准衡量。（3）规范化服务管理以业主满意为准绳，采用城市物业管理优秀公园标准，运用行之有效的管理方法来管理与服务公园；以目标管理着手、质量管理为中心，建
8、立各级监督约束机制；按作业指导书和规章制度要求规范操作行为；规范的运作体系，规范完善各类制度、标准。2、服务管理的重点（1）重点之一绿化养护:河滨公园是座开放式公园，园内的绿化率非常高，绿地占地面积就有20000平方米，所以绿化养护是我公司的重中之重，把公园成为园林式公园。（2）重点之二确保不发生因管理疏忽造成的治安事件。河滨公园是一个安全非常重要的公园，尤其是防火更为重要，对我们物业管理来说，保安人员合理布点和安全警卫任务是十分艰巨的，我们将贯彻“人防为主、全面防范”的整体治安防范思路，确保正常运转，我们有充分的理由相信，经过我们高度责任感的有效管理，可以杜绝发生因物业管理原因造成的治安事件
9、。（3）重点之三将整个公园的能耗节约到最低限度。公园每天的电能消耗，公用部位的电、水可以说这是一笔不小的开销。我们将把随手关灯、关水作为对我公司工作人员的考核，做到勤巡查、不开无人灯，尤其是夜间一定为贵园当好家，决不浪费一分电费。（三）物业管理服务内容1、房屋维修、养护（1）房屋维修、急修不超过24小时，合格率98%，并建立回访制度和回访记录。（2）房屋数据文件台帐齐全、管理完善，随时可查。（3）定期对房屋检测，确保房屋完好率达98%。（4）掌握房屋结构、施工质量、完损等级、设备状况，加强房屋的技术管理，经常及时地对房屋维修和养护。2、公共设备、设施的管理（1）通过建立健全完善的规章制度，责任
10、到人，对基础资料、设备运行、设备维修、设备能源管理和安全操作进行全面管理。（2）给排水、供电、通讯、照明设备设施齐全，工作正常，无事故隐患，发现、检查及时。（3）路面平坦，道路畅通，污水排放通畅。（4）绿化严格按照国家制定的标准来执行。3、保安管理与服务（1）巡岗监控，确保公园治安良好。（2）公园若遇到突发事件，保安人员及时赶至现场，协助处理。（3）园内发生治安事件、刑事案件、意外事故时，我公司保安部负责人及时赶至现场，保安及时报警，并配合公安部门进行处理。（4）车辆管理：维护公园内交通秩序，指挥地面停车场的有序停放，场地整洁，线标清晰，兼顾好自行车辆安全。5、保洁管理保洁工作的重点是创造清洁
11、优美的环境，塑造文明形象。（1）茶室、长廊、船舫、双亭、方亭、歇山亭的保洁。（2）公共洗手间保洁。（3）停车场、自行车停车处保洁。（4）外环境：地面、路牌、标志、指使牌、围墙、垃圾箱、垃圾筒的清洗保洁。6、绿化管理（1）绿地管理无破坏、践踏及随意损坏现象。（2）绿化区及时浇灌，使之处于良好的生长状态。（四）物业管理具体措施1、建立各项规章制度“物业管理条例” 以及各项配套法规的颁布施行，对规范物业公司的运作，业主的权利、义务等方面都有了一个较为明确的论断。针对该物业的较高档次，我们将以条例和有关部门出台的相关法律法规为基础，结合公司的特点，不断完善公司原有的各项规章制度、考核标准，做到有章可依
12、，使我们更加规范河滨公园的物业管理行为。2、各级岗位标准、职责如接管河滨公园物业，我们将根据不同的岗位，结合该物业的实际情况，制定出符合该物业特点的各级岗位职责、标准，使我们的工作有内容、有质量、有标准。3、目标管理责任制接管河滨公园后，我们对河滨公园实行目标管理责任制，与管理处签订目标管理责任书。同时，管理处将管理目标层层分解，具体细化落实到各级岗位，使大家干有目标，人人肩上有责任，人人承担风险，并与工资奖金挂钩，干好干坏不一样，形成良好的竞争激励机制。 4、精心组建队伍，依法管理。我们将组建一支人员相对稳定，学历较高、素质较好、一专多能的复合型管理队伍，在一般工作人员的配备上坚持“精干、高
13、效、敬业”的用人原则为基础，严把进人关，确保物业管理整体质量。同时严格按照公司的规定及各项规章制度办事，做到有章必依，严格要求。5、开展友情、诚信服务诚信服务是我们创业立基的重要保证，是我们一贯坚持和贯彻的工作要求。我们将一如既往做下去，只要我们说到的就一定做到，决不食言。同时开展温馨便民服务，让业主享受到真正的、符合时代的、人性化的优质服务。6、引进人才，创新完善高技术设施设备服务手段，提高管理服务水平。接管河滨公园物业后，我们将根据需要适度引进人才。对于部分技术含量高的设备，我们将与高水平的专业服务公司合作共同进行技术培训、维护管理，确保设施设备运行安全。（1）治安、交通安全保障。治安管理
14、。我们采取人防和技防相结合的办法。（2）治安人防管理的手段固定岗哨与流动哨相结合。主出入口立岗保安威武严肃，以示威慑作用；流动哨定点与不定点，定时与不定时设防，定线路与不定线路（不规则）机动巡逻。治安技防管理手段。发现情况统一指挥流动岗哨迅速赶往事发点，用技防设备监管保安员工作情况。在公园车辆管理管理上，同样采取人防为主。明显的路标，指导游客行车、存车，流动管理人员要制止公园违章行车、停车现象，关心干道上行走安全。8、制订处置预案，完善保障措施。管理处建立24小时值班制度（含治安、交通、水电），确保报修后及时维修以及有情况发生时及时处置。同时，制订各种应急预案，针对公园情况，制订火灾灭火预案、
15、抢修（救人）预案、意外坠落抢救预案、盗匪警处置预案等。9、精心养护公园绿化，加强公园环境文化建设和环保建设。我们深信，经过我们的努力和科学管理，必将成为一个绿色园林式公园。（五）创优目标如果我们中标，我公司承诺：自接管之日起，至托管期止使河滨公园营业公园达到无锡市“城市物业管理优秀公园”的标准。创优标准及实施措施序号项目内容实 施 措 施一管理运作物业使用及接管验收1、配套设施使用情况正常。2、接管验收工作手续完备，各种档案资料齐全并妥善保管。管理手段1、与建设单位签订物业管理合同及前期物业管理服务协议；2、运用计算机、智能化设备等现代管理手段。维修基金维修基金的管理、使用、续筹符合规定。公众
16、制度制定房屋使用手册等公众制度。管理制度1、建立健全各项管理制度、工作标准，有具体的落实措施和考核评比办法。2、管理人员持证上岗，员工统一着装并佩戴明显标志，工作规范、作风严谨。3、建立24小时的值班制度，设立服务电话。4、建立一套科学有效的报修、投诉、质疑、问询和回访制度，记录齐全。5、建立维修服务承诺制，维修及时率98%，返修率小于1%。6、定期就物业管理服务工作征求业主的意见，对合理建议及时整改，满意率达95%以上（国有标准为95%）。7、制定财务管理、收费、会计核算等制度并严格执行，二房屋管理与维修养护外观1、房屋外观完好、整洁、外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。2、室外招牌、广
17、告、霓虹灯按规定设置，整洁、统一、美观、无安全隐患和破损等现象。三共用设施设备管理管理制度1、公用设施设备完好，不得而知随意改变用途。2、制定各种设施设备运行、使用、维护的操作流程、作业指导书、保养计划等管理制度并严格执行。3、各类操作人员均持证上岗并严格培训。4、制定完善有效的应急措施。5、建立完备的质量保证和检查制度。6、各类设施设备档案资料齐全，管理有效。给排水系统1、设备运行正常，设施完好率98%。2、二次用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准。3、停电、停水预先通知。4、化粪池、雨水井、污水井定期疏通清洁，井盖齐全完好，排放畅通。5、排水管、明暗沟排水畅通无阻、无积水、无塌陷。供电系
18、统1、设备运行正常，配电室管理符合规定。2、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率98%。四保安消防车辆管理安全管理1、消防设施设备完好率100%，保证随时启用。2、消防通道畅通，各种器材完善、检查及时，标识明显。3、制订消防应急方案。4、加强消防宣传，定期组织消防演习和消防知识培训，做好预防工作。车辆管理1、停车场管理制度完善。2、车场管理整洁有序，车辆按位置停放，设施完好无损。五环境卫生管理管理制度1、实行卫生责任区包干制度，指顶专职保洁员全天进行保洁工作。2、各项清洁卫生标准明确，实施有效的巡查制度。公共卫生1、垃圾日产日清，垃圾房定期进行消毒。2、公共场地无纸屑、烟火等废弃物。3、共用部位无
19、乱贴乱画，无擅自占用和堆放杂物等现象，茶室、长廊、船舫、双亭、方亭、歇山亭公共玻璃窗等保洁清洁。4、公厕保持干净。消毒1、定期进行消毒。2、消杀药物使用符合环保健康标准。六绿化管理绿化管理1、绿地无破坏、践踏、占用现象。2、花草树木长势良好，无病虫害、折损等现象。3、绿地无纸屑、烟火、石块等杂物。创 优 流 程 图争创市级物业管理优秀公园创建准备阶段限期整改测评现状宣传动员成立领导小组创建实施阶段其他便民服务应急处理设备管理房屋维修绿化管理档案管理环境管理安全管理创建迎检阶段确保一次通过迎检申报材料编制申报台帐自评自检工作总结（六）各项物业管理指标承诺1、治安（含交通）服务（1）不因工作失职造
20、成公园内治安、刑事案件和重大安全事故的发生；（2）车辆及游客进出通道畅通无阻；机动车、非机动车进出公园及停放有序；（3）巡查24小时值班；（4）制订突发事件应急预案；（5）着装统一，仪表整洁，服从管理；（6）各种表格记录登记准确；（7）游客有效投诉处理率98%；（8）业主对服务满意率达95%以上；（9）管理处所有人员培训达到100%；（10）特殊工种持证上岗，人员相对固定；（11）发现消防、供电、供水、安全隐患及时报修。2、保洁服务（1）保持茶室、长廊、船舫、双亭、方亭、歇山亭前无杂物，无积水；（2）保持公厕无污渍，无垃圾，逢雨雪天气，随时打扫拖净脚印，并放置防滑标志牌；（3）保持公共部位处的
21、墙面、玻璃无明显手印、灰尘，保持光亮、洁净；（4）室外环境随时保洁，保持地面、路牌、垃圾筒等清洁。（5）生活垃圾日产日清。3、公共设施、设备维修养护服务（1）对消控设备、设施每季进行一次检查；（2）做好养护维修记录及交接班记录；（3）如需要停水、停电等，事先通知游客作好准备；（4）制订各种设备、设施维修养护计划；（5）制订各种设备、设施操作规程。5、根据本公司的管理目标及质量方针，为管理好公园，参照全国城市物业管理小区评分标准制定如下管理措施：序号指标名称指标管理指标实施措施1房屋完好率100%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施。2房屋零修、急修及时率1
22、00%接到维修通知20分钟内到达现场，及时完成并建立回访档案记录。3维修工程质量合格率100%分项检查，一步到位，并进行回访制度，确保维修工程合格。4绿化完好率99%落实责任人进行养护，实行巡视制度，并由管理处主管监督进行，发现问题立即修复。5清洁保洁率99%落实责任人进行12小时保洁工作，实行巡查制度，并由管理处主管监督执行。6道路完好率及使用率99%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，由管理处主任监督执行。7化粪池、雨水井、污水井完好率100%落实责任人定期疏通、清理，实行巡查制度，建档记录。8排水管、明暗沟完好率100%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，确保排水管畅通无
23、阻、无塌陷。9路灯完好率99%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，并定期清洁、养护。10停车场、自行车棚完好率100%落实责任人进行养护，实行巡视制度，建档记录，管理处主任监督执行。11公共文体设施完好率100%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建立档案，及时修复。12消防设施、设备完好率100%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，管理处主任监督执行，并定期维护和检修，以确保消防设施完好无损、正常使用。13治安、消防事故发生率0治安人员培训考核后才能上岗，落实保安岗位职责，实行24小时巡视制度，确保小区安全。发现隐患，及时处理。14违章发生率及处理率发生率1%处理率100%加强宣传，取得业主理
24、解，杜绝违章事情发生。15有效投诉率、处理率投诉率每月1% 处理率100%按照政策规定，做好思想工作，加强与居民的沟通，及时处理。16管理人员专业培训合格率100%员工分别进行上岗前培训、在职培训、定期培训，并予以考核；对于特种作业、行业性要求的员工，实行外送有关部门培训，获得资格证书方能上岗。17维修服务回访率60%对于维修项目，实行回访制度，建档记录，以确保维修服务满足业主的需要。18业主对维修管理满意率99%在日常工作中及时收集业主的需求信息，尽可能的满足业主的需要，加强双方沟通，以确保居民对物业管理工作的满意。三、管理人员配备及员工管理（一）物业管理人员配备本物业管理有限公司现有管理机
25、构设置不变，根据公园情况，设立物业管理处，共配备人员7人，具体配备方案如下：管理人员配备方案职 别性别年龄文化程度职称来源主要经历管理处主任男26大专助理物业管理师调入从事物业4年绿化保洁部主管男35大专调入物业管理3年工程部主管男42大专工程师调入国企设备科副科长，物业3年保安部主管男32高中调入转复军人，国企保卫科科长，物业管理2年备注员 工 配 备 方 案职别 岗位配备人数性别最高年龄文化程度最低身高上岗证书名称来源其它要求（能力）水电工1男55初中高低压电工公司调入电气设备运维2年以上，较强维修经验，管道维修2年以上保安主管1(兼)男30初中1.70保安证1/2招聘转复军人，1年以上工
26、作经验保安员1男35初中1.70保安证招聘有较好记忆力，能较快熟悉职员绿化保洁主管1男40初中培训上岗公司调入组织能力强保洁员1女40初中培训上岗1/2招聘有吃苦耐劳精神，工作细心绿化工1男50培训上岗1/2招聘有养绿护绿经验说明1、保安总数2名，保洁绿化总数3名，供电、给排水、1人（兼职）。2、公司抽调工行管理处人员全是公司骨干，占总人数的40%。3、员工配备力求做到布岗明确，到位，不留死角、盲点、后遗症。4、员工上岗前体检全部合格，培训政审合格。（二）拟任的项目主要管理人员的简历1、河滨公园管理处主任简历姓 名： 性别：男 出生年月：学 历：大专 专业：物业管理2003年3月，担任上海陆家
27、嘴物业管理有限公司无锡新世纪花园管理处物业管理员，负责小区网络通讯技术。2003年11月，获得劳动社会保障部所颁发的全国物业管理员职称。2003年12月，担任苏州新康物业管理有限公司三香福郡管理处主任助理，负责三香福郡的保洁和保绿工作。2004年11月获得劳动社会保障部所颁发的全国助理物业管理师职称。（三）员工录用标准1、录用人员所应具备的基本素质和要求（1）要有“服务至上”的服务意识。（2）要有强烈的责任感和良好的职业道德。（3）要有较宽的知识面，越是高层次的管理人员，要求的知识面就越宽。（4）要有所从事的专业岗位的必备的知识和相应能力。2、依据管理处主任、部门主管、办公室内勤兼财务、运行维
28、修工、保安员、保洁员等，根据各岗位能力任职要求调任、录用员工。主要员工录用标准：管理处主任：大专以上学历，有专业上岗证书，具有较强的组织协调能力；为人正直，以身作则，熟练掌握本部门的专业知识和技能，能独立负责本部门的管理工作。水电工（男性）：身体健康，吃苦耐劳，注重形象，为人诚恳，须持市电工委员会颁发的低维上岗证，并有丰富的维修经验；高中以上的文化程度，年龄在20至55周岁，本市居民优先。保安员：身体强壮，言行得体，有较强的组织应变能力，处事公平、果断，见义勇为，会说普通话；具有一定的治安管理经验，掌握相关的专业知识和技能；有保安上岗证，政治上无不良记录，初中以上文化程度，年龄在20至40周岁
29、、身高1.7米以上，本市党员、退伍军人优先。绿化保洁员：身体健康，吃苦耐劳，为人诚实，注重形象；初中以上文化程度，年龄在20至45周岁，居住地离小区较近的本市下岗职工及有相关工作经验者优先。（3）录用途径：河滨公园管理处员工录用的途径有二个方面：一是从我公司抽调骨干充实到管理层和作为领班人员，以老带新；二是从社会上特别是从关停并转企业的下岗职工，因为这批人有过失业的痛苦经历，会更加珍惜将来的新岗位，同时从退伍军人中择优选取部分人员充实员工队伍。 （四）员工培训方案1、培训目标根据河滨公园高标准的物业管理要求，我们南河物业本着和建设单位同一个宗旨。能使公园的各项设施完好如新，为业主创造一个舒适、
30、良好的生活环境，树立河滨公园优秀的品牌形象，对全体员工进行培训。通过培训，使各级管理人员的专业素质及管理水平达到一级物业管理公司资质要求，为业主提供尽善尽美的服务。2、培训方式（1）培训的组织方式由下至上分为班组自行组织、管理处组织和公司组织三种方式。（2）员工培训的形式岗前培训：以新招员工为培训对象。a、岗前学习（一星期）b、跟班学习在职培训：以在职员工为培训对象。a、岗位培训b、业余学习c、专职培训d、脱产进修3、培训内容：岗 位培 训 内 容要 求公司全体员工1、公司规章制度；2、员工手册、公司管理规定及考核细则；3、公司发展史、公司规划、经营理念和组织机构；4、职业道德、敬业精神、团队
31、精神、服务意识、质量意识；5、消防安全和普法教育；6、ISO9001质量管理体系基础知识；7、物业管理基础知识。1、公司财务部和员工所属部门组织对新员工及在职员工进行培训；2、公司办公室定期组织对管理处员工进行专题培训和考核。管理人员（包括管理处主任、部门主管）以上的人员1、公司质量手册、程序文件及各类工作手册；2、物业管理条例、法规、行业标准、ISO9001质量保证体系知识；3、所属专业的技术知识；4、管理技巧和领导艺术；5、物业管理发展新趋势。1、须参加市物业主管部门的上岗培训并取得物业管理上岗证；2、熟悉质量保证体系文件及运行流程，熟悉各种法规、条例，了解物业管理的发展动态，不断提高业务
32、知识和管理水平，并定期进行考核。运行维修工1、设备保养手册、消防手册及各类工作记录、工作流程、岗位职责、工作标准、ISO9001基础知识；2、所属物管处的设备原理、性能、构造、参数、操作、保养规程、巡视方法要领等；3、各类机具、消防设施的使用方法；4、水、电专业技术知识；5、新设备新技术的熟悉和掌握。1、取得市级劳动局颁发的专业上岗证，通过年审；2、熟练掌握各类设备的操作、熟悉各类设备的运行情况及所属物管处的水、电、消防网络，并定期对运维工作进行考核。保安员1、保安工作手册、消防工作手册及质量记录、工作流程、岗位职责、工作标准、ISO9001基础知识、相关法律知识；2、小区业主、车辆情况，小区
33、内外环境情况，工作技巧等；3、掌握智能化设备及消防设施的操作养护方法，熟悉各类应急预案；4、保安队队列、体能及其他基本技能训练。1、熟练掌握各类工作流程，熟悉小区内业主、车辆等的情况，掌握智能化设施设备的操作，并定期对保安员进行考核；2、定期组织消防演练、队列比赛等。保洁绿化员1、保洁、绿化工作作业指导书及相应的质量记录，工作标准岗位职责及相关工作流程；2、各类清洁、绿化（工）具、清洁剂及药品的使用方法；3、各类墙面、地面、不锈钢、玻璃等的清洁方法及技巧；4、绿化养护方面的基础知识。熟练掌握各清洁、绿化机（工）具的操作及相关规程和所培训内容，定期进行考核。财会人员1、财会专业知识、法规、条例；
34、2、电脑操作；3、各类收费标准、原则；4、公司各类与财务有关的规章制度、工作流程等。1、具有会计从业资格证书；2、对所培训内容熟练掌握，并对其定期进行考核。其他人员1、本职工作职责、工作技巧、工作程序；2、需对文印人员进行电脑操作、各类文印机具的使用、保养技巧方面的培训。均需对所培训内容熟练掌握，并定期进行考核。4、员工培训计划培训月份培训内容授课人培训对象培训地点一月份1、员工手册2、河滨公园概况内部师资全体员工总部培训室二月份1、消防和普法教育2、物业管理发展新趋势内部师资全体员工总部培训室三月份设备保养手册外聘师资维修工总部培训室四月份保安工作手册外聘师资保安员总部培训室五月份保洁、绿化
35、工作指导书内部师资保洁、绿化员总部培训室六月份物业管理业务知识内部师资全体员工总部培训室七月份急救常识外聘师资全体员工总部培训室八月份公共关系学外聘师资全体员工总部培训室九月份消防安全知识录像全体员工总部培训室十月份实用礼仪内部师资全体员工总部培训室十一月份消控、监控知识内部师资消控人员总部培训室十二月份电脑培训内部师资通信、内勤总部培训室（五）主要员工岗位职责1、管理处主任岗位职责在公司的领导下，带领管理处人员对公园实施全面管理，保证公园的环境舒适优美、设备完好，业主工作宁静，对公司、居民负责。（1）贯彻执行党和国家的各项方针、政策、法律、法令以及上级和公司有关规章制度。（2）组织全处人员政
36、治学习，业务学习，提高工作人员政治素质和 业务素质。（3）领导全处人员对房屋的验收交接、维护管理、环卫、治安、公共设施、水、电、通讯及业主等公园的各项工作实施全面管理，并逐步走上制度化、规范化。（4）完成上级交办的各项任务、指标，积极参与、协助贵行有关后勤、物业管理等各项工作。（5）对工作人员的聘用、工资、奖惩，向公司提出意见。（6）协调好横向关系，接受街道、派出所监督指导，配合做好行政工作，居委工作。（7）负责制定公园的近期工作计划和长远发展计划，在公司的直接领导下和各级政府部门、社会各界紧密配合下依靠群众一步一个台阶地搞好“优秀公园”的创建和升级工作。（8）完成公司交办的其他工作任务。2、
37、保安队长岗位职责（1）主持全队工作，坚决执行上级指令，带领全队人员依据各自职责，认真做好安全保卫工作。（2）熟悉治安各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握整个工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范。（3）处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。（4）做好保安队的月工作安排（包括训练，学习安排），做好日常考核工作。（5）经常检查各岗位保安值勤情况，对玩忽职守、违纪违规人员有权进行处罚。（6）每二周召开领班会议一次，每一个月召开队务会一次。（7）每月组织队员一至两次岗位培训及军事训练。（8）带领全队配合其他管理服务工作，制止、纠正各类违章行为。（9）负责全队队员的内务
38、管理和考勤工作，对各岗位及时进行调整，有权批假一天，并报给办公室备案。3、内勤兼财务岗位职责（1）严格遵守公司各项规章制度及员工守则，服从上级的安排与调度。（2）努力学习专业知识，不断提高本身素质和业务技术水平，积极主动参加公司的各项活动。（3）负责统一管理公司的发票和收据，做好各部门管理处票据的领用和核销工作。（4）负责督促对物业管理费的统计和催缴工作。（5）负责公园竣工档案、质量记录等文件资料的签收、发放、收集、存档和保管工作。（6）负责办公用品和各类表格的保管和发放工作，负责公司的文件打印、传真和复印，邮件的收发工作。（7）每月底协助办公室主任召开部门经理例会，总结上月工作计划的实施和完
39、成情况，编制好下月工作计划。（8）认真做好仓库保管工作，做好采购物品的验收入库工作。（9）完成领导交办的其他工作。4、维修工岗位职责（1）熟悉管理区各类房屋的分布状况、房屋内外部结构、附属设施，各水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况以及管线主控制位置，以及设备的性能和使用状况。（2）加强学习业务知识，具备一定的基础知识，能认读施工图纸，绘制简单的平面图、结构详图、管线大致系统图。能清楚地在图纸上标出发生故障的位置。（3）维修工必须具备熟练的工作技能，在熟练自已专业的基础上，学习水、电、土建等基本知识和操作规范，一专多能，适应管理区维修工作的需要。（4）经常巡视管理区，掌握设备的运行状况，如
40、发现有损坏、隐患或其它不正常的情况，应及时组织人员抢修，以确保设施完好、设备运转正常。（5）爱护工具。在每次使用之后入库之前，必须对领出工具的性能、机具配件等进行核查是否完好无损。若有损坏，要查清原因分清责任，报主管处理。4、管道工岗位职责（1）负责管理区消防栓、自来水管道等管道的正常运作。（2）每天巡查管理区域内的设施、设备，及时掌握运行情况，并作好记录，发现损坏及时报修。（3）供水系统发生故障，应及时排除，防止事故发生。（4）做好清洁卫生工作，保持工作场所的环境整洁。（5）做好季节性防冻工作。5、保安领班岗位职责（1）熟悉安全保卫工作的规范，根据物业管理规范的要求，合理设置值勤班点和巡视检
41、查路线，全面负责安全保卫工作。（2）查巡当日各值班点，查阅值班记录、交班记录及各类报告和保安人员履行职责的情况。（3）负责保安人员的上岗、换岗、顶岗和轮休安排，并报部门主管。（4）密切与游客、地区派出所的工作联系，发现异常情况及时向业主、主管汇报，并做好书面记录。（5）遵守保密规定，分析记录资料，定期上交主管审阅。（6）熟悉掌握消防设备的使用及其它智能化设备的操作规程，关注火警，对异常情况及时作出反应。（7）完成上级交办的其它工作任务。6、保安员岗位职责（1）疏通车辆和人员进出，维护门前交通秩序，保证车辆及行人安全，使门前畅通无阻。（2）严禁闲杂人员、小商贩、推销人员进入管理区。（3）提高警惕
42、，发现可疑人员和实情后应及时处理并迅速报告情况。（4）认真履行值班登记制度，详细记录值班中所发生、处理的各种情况。（5）积极配合其他保安员，做好各项安全防范工作，把好管理区的大门关，实行站岗制度。7、巡逻保安员岗位职责（1）巡查员要着装整洁，语言文明，礼貌待人；不得喝酒、吸烟、闲谈。（2）巡查员必须沿着巡查线路认真地检查。（3）在巡查中应认真检查地面、管线及平常有不易到达的角落，查看有无垃圾或不清洁的地方，有无公共设施、设备被损坏，一旦发现应立即记录，交有关部门处理。（4）在巡查中注意发现有无不正常的气味，嗅到异味时，速寻找异味来源何处。（5）在巡查中发现有形迹可疑的人，则应立即进行查询。（7
43、）劝说过往行人不要乱丢果皮、纸屑、烟头，请将其放在果皮箱内。劝说后，应捡起烟头、纸屑。（8）热情地听取游客投诉，能解决的问题立即解决，不能解决的速报主管处理。（9）对客人提供有关管理区的咨询服务，必要时为客人作向导。（10）完成上级交办的其他任务。8、保洁领班岗位职责（1）在主管的统一安排下开展工作，对部门主管负责，服从领导安排，尽职尽责做好本职工作。（2）自觉遵守公司制定的各项规章制度，爱护使用的设施和用具，如因保管和使用不善造成损坏和丢失的，按规定赔偿。（3）根据保洁员岗位职责要求，安排好保洁员的工作分工及范围。（4）每天上班前留意主管的提示，察看是否全勤当值，对缺勤情况及时采取补救措施并
44、及时报告主管，合理安排保洁员的工作。（5）负责保洁班所有人员的上下班考勤工作，并做好每月的班组的政治学习工作，同时做好记录。（6）负责保洁班清洁工具和用品的领取发放工作，根据实际情况控制数量，减少成本。（7）努力学习掌握业务知识，提高工作能力，提高管理水平和协调能力。9、保洁员岗位职责（1）负责做好包干区内清洁卫生工作，确保环境整洁。（2）自觉遵守公司制定的各项规章制度，爱护使用的设施和用具，如因保管和使用不善造成损坏和丢失的，按规定赔偿。（3）遵守公园工作秩序，不大声喧哗、嬉戏，不得妨碍游客的活动，不做与工作无关的事情。（4）应姿态端庄，精神振作，文明礼貌。工作时间一律挂牌上岗。（六）员工考核与奖惩机制1、公司与管理处签订目标管理责任书，作为管理处主任业绩考核的重要依据；2、对管理处全体员工，我们将按照各岗位的职责，百分考核标准和管理技能指标，按月、年考核并根据考核情况计发工资奖金，以起到奖勤罚懒的作用。具体按公司制定的公司管理规定实行考核与奖惩。（1）管理部工作检查考核细则检查项目标 准 要 求分值扣分标准质量记录记录完整，字迹清楚10
