济南城市中央城市理想银座晶都国际营销推广报告.doc

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1、城市中央城市理想银座晶都国际营销推广报告银座晶都国际2006-1-21前 言银座晶都国际作为一个15万平方米体量的大型综合项目，如何在激烈的竞争中脱颖而出，完成年销售任务2.5亿的目标，是摆在我们每个人面前的一个难题。而在这个难题中，最核心的有三点：一是在前期以什么样的形象入市，即市场引爆的问题；二是如何延续和扩展项目的形象，即市场巩固问题；三是如何安排我们的工作，即项目工作计划问题。本报告就是为了解决这三问题。 为实现银座晶国际项目既定的资金回笼目标和销售计划，须达到以下几个条件，本计划围绕以下几个至关重要的节点展开。2月中旬面积初测完成（前期客户选房的前提条件）；4月底取得预售许可证；9月

2、底工程达到正负零。一、 项目技术经济指标总用地面积：3.12 ha（含规划道路用地0.16ha） 总建筑面积：151831.68地上建筑面积：116626.82m其中：商业（13层，含主楼）：23383.73m商务办公（434层）：33915.24m商务公寓A栋（436层）：36103.32m（小户型公寓）商务公寓B栋（431层）：21368.76m（高级公寓）屋顶机房等：1855.77m地下建筑面积：35204.86m绿地率：31%停车方式数量：地下汽车库停车657辆地上地面绿化停车127辆 二、 户型及面积配比高级公寓套内面积套数套数比例66.902816.7%69.122816.7%81

3、.312816.7%96.732816.7%98.192816.7%120.032816.7%合计168100.0%高级公寓共有六个户型，每个户型套数比例分别占到16.7%。小户型公寓（每层16户）套内面积套数套数比例4016531.3%40-509918.8%50-6016531.3%60-706612.5%87336.3%合计528100.0%小户型公寓的主力面积集中在40-70平米之间，套数比例占到62.5%。商务办公套内面积套数套数比例55.4331x4=12450.0%121.573112.5%114.253112.5%138.0731x2=6225.0%合计248100.0%商务楼

4、主力面积集中在114-138平米之间，55.43平米小面积套数占到了50%。三、 宏观背景分析1、 市场背景 房地产市场观望状态，政府、开发商、消费者多方观望。 供应市场潜在竞争激烈，众多项目明年会投入市场。 需求市场消费者更加理性。2、 政策背景 国家出台“组合拳” ，保持房地产健康稳定发展。 政策对房地产投资起到了很大的抑制作用。 政策降低了消费者对房地产市场发展的预期。 自2005年7月起，国家未出台新的政策，表明市场运行较为正常，预计后期政府将不再出台新政策。四、 优劣势分析1、优势： 地理位置得天独厚，五区汇集,位于济南“中央商务区CBD”、“政务中心”、“金融中心”，邻近“商业中心

5、”和“教育中心”。 外部交通便捷顺畅，依托顺河高架可自由出入市区。 商务氛围良好，配套完善。周边区域各项商务配套完善，集中了大量的企业，形成了成熟的商务氛围。商业、生活配套齐全，满足了客户的生活需求。 建筑立面简洁现代，风格突出现代气息，充分反映信息时代、高科技时代的都市氛围。 项目融合了办公、公寓、住宅、会所、国际街区等多种物业类型，具备打造城市标杆建筑的基础条件。 项目户型方正，自由组合，停车位充足，各类办公服务设施齐备完善。小结：项目最大的优势在于地段,处于CBD核心，外部交通便捷，四周业态分布齐全，商务办公氛围浓厚。 2、劣势： 小环境不足，东部为回民小区，四周基本为各类物业包围,项目

6、展示面较小。西部为高架,对一座大楼的气势会造成影响。 由于四周被各类建筑包围，处于一个相对封闭的环境中，建筑风水不是非常好，给消费者造成很大的心理障碍。 项目面临道路并非主干道，以及顺河高架桥的影响，给小交通带来很大的不方便，影响了车辆和行人的出入。 项目周期长，给销售带来较大的压力。 住宅产品中，总价基本上都在55万以上，造成了客户层面比较狭窄。B栋单位朝向为东西向，引导客户较为困难。 小户型的户型设计因塔楼的制约，部分户型存在一定的弊端。使得小户型无法完全消化。 物业管理等很多方面都无法确定，无法给客户一个合适满意明确的答复，这直接关系到项目的品质。小结：项目主要的劣势在于外部小环境与交通

7、，需在销售过程中着重加以引导。3、机会： 项目周边的城市规划和建设越来越频繁，区域价值不断提升。 济南的商住楼正处于升级换代的变革之中，高品质的商务楼将成为未来济南办公物业市场的主角。 项目周边高品质的办公物业比较匮乏，少数的几个高品质物业租售状况非常理想。 城市中心的高级公寓是济南市场的空白。无论是住宅还是小户型均有较大的市场空间。小结：我们需要把握住市场的机遇，站在城市的角度，提升和改善区域价值，适度超前，引领商务楼的变革，塑造商务核形象。 4、威胁： 2005年为调控年，经过一年的宏观调控后，2006年济南办公楼将大量上市，并且未来几年的投资还会加大，市场竞争将越来越激烈。 中润、东环等

8、新项目即将上马，经十路周边项目在二年内也将逐渐出现，分流项目的一批客户。而历山名郡、巴黎花园等中心城区住宅楼盘的出现也会给项目造成很大的压力。 近年来投入使用的银座数码广场、东环国际、明珠国际商务港等知名商务办公楼的租赁状况并不理想，将很大的打击投资者投资商务楼盘的积极性。 金融、税收等政策实施，很大程度上限制了房地产投资，缩小了目标客户范围。 房地产市场处于观望状态，极大的影响了客户对房地产的预期。小结：可以看出，未来两年，济南商务办公物业的竞争将越来越大，需要我们不断强化项目的商务核特性，塑造出项目唯一性和权威性，抢占市场、抢占先机。 五、 推广主题从本案通盘考虑，本案有两大特点必须重视：

9、 本案15万平方米消化时间估计在23年时间，较大时间跨度； 项目物业类型多样，需要分产品、分期、分批推出。基于以上两点考虑，关于项目的推广主题提出以下思路：前期以整盘概念推出，后期结合产品类型运用子主题，即形成：一个总主题 + 系列子主题 总主题：统领全盘，贯穿推广始终的楼盘概念； 子主题：结合分期、结合产品卖点的具体概念。总主题：城市中央城市理想根据高级公寓、小户型公寓、商务办公、商业街区产品特点提出四个子主题，分别为：子主题1：城市中央的生活理想（公寓）子主题2：城市中央的投资理想（小户型公寓）子主题3：城市中央的商务理想（商务办公）子主题4：城市中央的商业理想（商业街区）总主题：城市中央

10、城市理想城市中央的生活理想城市中央的投资理想城市中央的商务理想城市中央的商业理想高级公寓小户型公寓商务办公商业街区总主题下的四个子主题有机、自然的与物业类型结合，根据宣传推广和推售物业类型的需要，在“城市中央城市理想”总主题下，生活理想、投资理想、商务理想、商业理想，自然衔接、转换。 城市中央为项目的核心竞争力每个城市都有城市中央，一个城市只有一个中央。银座晶都国际就位于济南市的城市中央，这是其他竞争项目无可比拟、无可竞争的先天性条件。城市中央鲜明的点出了项目的核心竞争力。 城市中央体现城市理想在任何的城市规划中，都有一个中央区域，体现出这个城市的核心与重心。特别是在济南这类千年名城。城市中央

11、的出现是一个历史性的产物，城市中央区域蕴含着这个城市的丰富文化底蕴、深厚的历史沉淀、独特的城市文化和精神,认识城市必须认识从这个城市中央开始。城市中央是政治、文化、经济的中心，事关城市的发展、城市的理想必然在城市的中央集中体现，然后向四周辐射、扩展、延伸。 城市中央建筑承载着城市理想很多城市中心有其标志性建筑物或风景。城市标志以其实体而记载了过去的光荣和辉煌，承载了一座城市的精神、生命和理想。比如北京有天安门、故宫，现在出现了以东方广场为代表王府井商业街；济南的泉城广场代表了济南对外的窗口形象，泺源大街、经七路代表了济南的金融区。 银座晶都国际传承济南城市理想在经济、社会、城市大发展的时期，总

12、会出现一个代表未来城市形象、领先目前建筑水平的，前瞻性的项目，成为一段时间内城市形象与城市发展的标典。银座晶都国际在政府的科学规划下、在城市专家的分析论证下、结合周边地块环境而诞生的前瞻性建筑。银座晶都国际出现在济南城市快速发展的历史时期，在“城市中央”的基座上，承载着“城市中央理想”，代表了未来济南城市的发展方向。 银座晶都国际打造济南城市中央标杆建筑银座晶都国际处于济南五区交汇的中心位置，更处于济南商务办公物业的领航者地位，是济南商务活动的风向标，城市经济活力的温度计。银座晶都国际项目15万平米的体量，融合了商务办公、小户型公寓、高级公寓、会所、国际街区等多种物业类型，具备打造城市标杆建筑

13、的基础条件。 银座晶都国际提升城市价值城市和区域的价值总是在不断调整中得到提升，银座晶都国际的建设提升了城市中心，济南CBD核心的城市价值，实现了济南城市功能提升与城市价值提升的发展思路。项目的推广紧紧围绕城市中央，银座晶都国际的开发对整个区域乃至整个城市的功能、价值的提升有着显著的作用，是济南“腾笼换业”的具体体现，为城市增添价值。总目标“银座晶都国际”在“城市中央”的基座上，承载着“城市的生活理想、投资理想、商务理想、商业理想”，进入激烈的市场竞争中，最终形成“大商大雅在中央”市场认知。城市理想是什么？六、 推广脉络1、 入市时机根据项目的工程进度、项目的销售准备及法律条件等，项目正式公开

14、的时机选择在2006年的4月或5月份，届时可取得预售许可证。此时正属于传统的销售旺季。在明年2、3月开始项目预热进行内部认购，争取在2006年4月之前登记一定比例的单位，为项目公开打下基础。 2、 推广阶段划分第一阶段:2006年2-3月份 准备预热期 第二阶段:2006年4-6月份 公开期 第三阶段:2006年7-8月份 持续期 第四阶段:2006年9-11月份 强销期 第五阶段:2006年12月份-2007年1月份 持续期 3、 物业推售策略先推高级公寓，次推小户型公寓，再推售商务办公楼，最后推商业街区（商铺）或根据销售过程客户积累情况灵活销售。商务办公楼因项目的建设周期较长，在前期推售商

15、务楼将会遇到市场的抗性。而项目的公寓与小户型的接受度最高，可在销售前期先期推售公寓、小户型这一市场接受度高的产品，取得项目开盘的胜利，同时也可较快回笼资金。在9、10月份项目出地面之后，集中推售商务楼。4、 分阶段营销推广推广总原则：把握两大重要阶段（公开期、强销期），以活动为中心，整合媒体资源。推广总线：06年3月份城市线中央地段 4月份项目线罕有物业、综合体5、6月份产品线高级公寓、小户型公寓7、8月份产品线小户型公寓9、10、11月份产品线小户型公寓、商务办公12、1月份产品线、促销线商务办公分以下五个阶段完成：第一阶段:2006年2-3月份 准备预热期1) 推售物业类型及销售目标 物业

16、类型：高级公寓； 销售目标：内部登记认购。2) 阶段推广战术目标 做好前期准备工作； 阐述城市中央地段的概念，引导客户高度认同城市中央的地段价值，对城市中央树立信心； 引发对社会对城市中央的思考与关注，与客户形成互动，吸引客户积极参与，在居住郊区化的“离心”市场趋势下，形成一种“向心”运动的炒作； 巩固项目形象，初步积累客户。本阶段主要围绕两个活动、一大展示。 活动1：“寻找城市中央”时间：2006年3月初形式：通过短信、网络、报纸等媒体与客户、消费者形成互动。目的：与多个媒体形成互动，通过寻找城市中央的地活动，引发客户对城市中央的思考，把城市中央的概念开始渗透入市场。媒体：齐鲁晚报、济南时报

17、、山东商报、山东搜房网、短信平台、公交车体。 活动2：“寻找城市中央资源”互动活动时间：2006年3中旬形式：通过短信、网络、报纸等媒体与客户、消费者形成一种互动。 目的：在城市中央的概念渗透的基础上，确定城市中央范围并且确立城市中央的地位，征集城市中央的市政资源、商务资源、生活资源等，最终形成中央手册。 中央手册的主要内容：l 城市中央的标准l 世界各大城市中央介绍l 济南城市中央范围的界定：南到文化西路、西到纬二路、北到明湖路、东到黑虎泉北路。l 济南城市中央的历史、文化。l 城市中央银座资源：银座晶都国际、银座地购、银座商城、银座超市等。l 城市中央政务资源：政府、政协、人大、公安局等。

18、l 城市中央教育资源：中小学。l 城市中央生活配套：超市等。l 城市中央医疗配套：医院、诊所。l 城市中央商务配套：各大银行。l 城市中央商业配套：泉城路、人民商场、大观园、文化西路。l 城市中央旅游资源：泉城广场、趵突泉、大明湖、五龙潭。l 城市中央交通资源：交通干线、交通线路、车站。l 银座晶都国际的开发理念与设计理念l 银座晶都国际的政府支持力度与社会认同状况。 媒体：齐鲁晚报、山东商报、山东搜房网、短信平台、公交车体。 炒作主题：（系列软文）一个城市，只有一个中央。城市中央论。城市中央，承载济南城市理想。 与销售结合：通过网络、短信或者其他方式给与资源提供，并且经过审核使用，在确认的情

19、况下，凭有效证件可领取购买中央手册一份。凭借中央手册在购买银座晶都国际项目时，可以给与一定折扣的优惠。通过中央手册初步积累客户。 一大展示售楼处楼顶广告，工地现场围挡，高架桥广告，泺源大街、共青团路路旗全面封杀，做好项目的形象展示工作。3) 媒体排期时间广告主题诉求点媒体3.15一个城市，只有一个中央。寻找城市中央各大知名城市的中央位置。济南城市中央的位置。济南城市中央的资源。晚报、搜房3.22城市中央论城市中央的历史、文化、政治、经济。城市中央的核心和聚变功能。城市中央整合社会资源、缓解城市压力。3.29城市中央，承载城市理想。城市中央对历史、文化的传承。济南城市规划中城市中央所承载的历史使

20、命 。城市中央承载济南发展、腾飞的理想。4) 费用预算晚报：14万元；搜房：5万元；短信平台：1万元；户外：50万元；车体：20万元；费用合计：90万元。5) 工作计划类别工作责任人完成时间销售道具效果图：日景图与夜景图，多方向与多角度的效果表现。信立怡高月底平面图信立怡高模型：沙盘模型、户型模型。信立怡高3D动画信立怡高户型单张设计、印刷信立怡高手提袋、信纸、信封、文件袋印刷信立怡高网站信立怡高销售管理及销售资料销售管理制度信立怡高月底客户接待流程信立怡高销售表格体系信立怡高价格表信立怡高内部认购书、购房合同信立怡高销售政策信立怡高销售员培训 信立怡高销售百问信立怡高销售人员工装信立怡高工牌

21、信立怡高导示及户外售楼处内指示牌信立怡高月底月中路口导示牌信立怡高现场停车场指示牌信立怡高顺河高架广告信立怡高车体广告信立怡高户外广告信立怡高候车厅广告信立怡高灯杆挂旗信立怡高策划类待添加的隐藏文字内容3项目推广计划信立怡高月底项目销售计划信立怡高月底前期客户选房方案信立怡高月中客户积累方案信立怡高月中论坛方案信立怡高月底内部认购信立怡高月底开盘方案信立怡高月中月份房展会参展方案信立怡高月中媒体沟通信立怡高月底广告公司类广告推广计划尚美佳月底月广告系列尚美佳月底广告公司作品制作完成尚美佳月底概念楼书设计尚美佳月底中央手册设计尚美佳月中活动所需要得广告设计任务尚美佳月中开发商规划设计方案确定银座

22、地产月中面积初测完成银座地产月中各户型面积、尺寸、得房率等确定银座地产月中交房标准（装修标准、设备标准、工程材料）银座地产月中工程进度确定银座地产月中各种证件准备银座地产月中物业公司确定银座地产月中物业公司物业服务内容物业公司月中物业管理费物业公司月中前期服务人员到位物业公司月中活动类论坛方案确定银座地产3月初论坛人员邀请银座地产3月初论坛地点预定银座地产3月初房展会预定银座地产3月底房展会布展方案展览公司3月底房展会展会设计尚美佳3月底重大社会活动方案信立怡高3月底人员联系信立怡高3月底活动筹办信立怡高3月底各类协会等小团体联系并确定合作模式信立怡高3月底第二阶段:2006年4-6月份 公开

23、期2) 推售物业类型及销售目标 物业类型：高级公寓； 销售目标：11000平米，0.64亿元。 积累其他产品客户3) 阶段推广战术目标 以论坛活动为中心，围绕活动展开强有力的宣传攻势，立体全方位宣传、软硬结合，保证一个月左右的集中轰炸； 集中兵力，产品宣传突然爆发，数月积累的客户促成集中成交，形成“火爆开盘”。本阶段主要围绕一个活动、一大展会。 活动载体1：论坛对话城市中央 城市中央的生活理想时间：2006年4月初地点：银座晶都国际售楼处或者银座索菲特大酒店主持人：邀请王小丫（或陈鲁豫）对话城市中央 或者与山东电视台知名栏目合作对话城市中央嘉宾：l 城市规划专家中疏的目的和意义，从城市的角度阐

24、述中央在整个城市中的作用。l 历史学家从历史的角度，阐述中央在城市发展过程中所起到的政治、经济、文化、生活、商务、商业、教育等之重要地位。l 经济学家从城市经济发展的角度，阐述中央的位置对城市经济增长所起的贡献。l 地产风云人物，如南京长发地产老总王健平专门做城市中心项目，并总结了一个“城市中央论”的理论体系。l 市中区领导从本项目所处区域看项目的开发和建设所起的重要意义。l 在城市中央生活的个案切身感受城中央的对生活带来的便利性。目的：l 借助专家及名人的影响力，宣传城市中央的在城市发展中的重要地位。l 借助专家的影响力，引出“中央生活论”的观点，并进一步论述城市中央生活的价值，最终落点在“

25、大商大雅在中央”。l 通过宣传，让客户认同中央生活的价值，积累客户。支撑点：l 一个城市，只有一个中央。“中央”，代表一种显赫的身份与地位。l 城市中央的生活方式，演绎着无限繁华，高效快捷的交通，医疗教育的方便，亲朋满座的尊客，商业活动的兴隆，城市中央生活享受城市的繁荣。l 城市生活和人性化居住的完美统一。一城，一泉，一湖，一核心，成就了中央的无比尊崇的中央生活境界，使得中央生活成为济南新兴富人阶层的理想家园。l “城市中央论”体现出对城市中心和老城区的建设，凸现了城市中心的核心和聚变功能。这种标志的形成必将会成为一座城市新的核心，在城市化进程中产生巨大的聚变和辐射作用。l “城市中央论”有利

26、于整合社会资源，节约社会资源。城市郊区化有积极一面，但需很多资源，包括自然资源、土地资源、经济资源。郊区化使区域交通运输量急剧增长、给交通带来巨大压力。城市中心论能缓解城市郊区化过度发展带来的交通压力等。媒体：齐鲁晚报、济南时报、山东商报、山东搜房网、山东房地产网、短信平台、车体。媒体炒作：l 中央生活论事关城市中央的居住理想l 城市中央，现代生活的载体。l 都市生活，居住文明的图腾。l 城市CEO大宅，引领济南居住时尚。l 银座晶都国际高级公寓的“城市中央生活理想”价值体系 活动载体2：济南房展会展会主题：对话城市中央 城市中央的居住理想时间：2006年4月中旬地点：济南舜耕会展中心展位选择

27、：VIP单位展会目的：形象宣传、知名度宣传、产品推荐、客户积累。展会活动活动一：发放小礼品活动二：行为艺术表演费用预算展位费约20万，装修约10万元，广告费约15万元，活动与设备租赁费约0.3万元，其他约0.7万元，合计46万元。4) 媒体排期时间广告主题诉求点媒体4.5中央生活论城市中央的居住理想。城市中央生活演绎的交通便利、商业繁华、生活高雅。城市中央生活的尊贵、身份的象征、体现。银座晶都国际开创现代城市生活的先河。晚报、时报、商报、搜房4.12城市中央，现代生活的载体。都市生活，居住文明的图腾。城市中央生活是现代的前沿、时尚的坐标。城市中央生活承载城市的历史、文化，是思想的发源地，是文明

28、的传承地。4.19完美与稀缺的中央生活。中央居住生活的完美性与稀缺性。银座晶都国际中央首席居住区。引领城市居住的文明。体现业主的尊贵身份和地位。4.26城市CEO大宅，引领济南居住时尚。银座晶都国际，城市中央高尚居住社区。银座晶都国际身份、地位象征。5.11少数人的居住社区。银座晶都国际少数人拥有。显赫身份与地位的象征。5.13城市的配套，也是我的。各种市政、生活、教育、医疗等资源的集成。便利的交通。5.185.20趵突泉就在窗外趵突泉、泉城广场资源。5.26紧凑二室，专为城市精英准备。户型篇6.7舒适三室，城市CEO专享。户型篇6.14皇室的待遇，周到的服务。物业管理篇6.21把握，入住CE

29、O的最后机会。高级公寓销售火爆，仅剩几套，城市精英的最后选择机会。6.28小户型服务式公寓隆重登场小户型服务式公寓亮相4-6月城市中央中央生活的理想银座晶都国际的信息。城市中央罕有高尚居住社区。现代生活的载体，居住文明的图腾。交通广播5) 费用预算晚报、时报、商报：70万元；搜房：5万元；短信平台：1万元；活动：30展会：46交通广播：18费用合计：170万元。6) 工作计划类别工作责任人完成时间开发商样板房准备银座地产月底预售许可证办理银座地产广告公司类广告推广计划尚美佳月初月广告系列尚美佳月初广告公司作品制作完成尚美佳月中活动类城市论坛实施银座地产月中房展会工作安排银座地产月中房展会银座地

30、产月底山东体育频道世界杯球评活动方案确定银座地产3月底山东体育频道世界杯球评活动联系与确定信立怡高3月底球评活动包装及布置方案确定信立怡高月底山东体育频道世界杯球评活动6月银座VIP卡活动方案确定银座地产3月底银座VIP卡活动方案实施银座地产3月底重大社会活动实施信立怡高5月小众营销实施信立怡高5月商业招商工作展开信立怡高5月第三阶段:2006年7-8月份 持续期 1) 推售物业类型及销售目标 物业类型：小户型公寓； 销售目标：8000平米，0.46亿元。 积累商务与商业客户资源2) 阶段战术目标 保持持续沟通，稳定消化； 为强销期做好准备，期待下一次的强势宣传； 积累商务办公物业客户，为解筹

31、活动做好铺垫。 活动载体1： 世界杯济南球迷论坛时间：2006年6-7月地点：银座晶都国际售楼处目的：利用世界杯在此段时间的影响力与客户对世界杯的关注度，借助世界保持一定的见报率，持续与客户沟通。活动方式：2006年6月9日-7月9日为德国世界杯时期，届时世界杯将成为社会关注的热点，银座晶都国际可以与山东体育频道合作组织球评活动，地点可选择在银座晶都国际售楼处洽谈区组织筹办。媒体选择：济南时报体育版、山东电视台体育频道。2）活动载体：城市中央城市理想 房地产开发与城市建设论坛时间：2006年8月底地点：银座索菲特主办：齐鲁晚报嘉宾：l 山东及济南省市领导、济南建委、市中区领导l 国内知名城市建

32、设专家与经济学家，或地产风云人物 l 银座地产领导、明珠国际商务港、阳光100、鲁能领秀城l 齐鲁晚报领导、相关协作单位领导 目的： l 提出地产开发与城市建设的关系；l 通过相关几个大项目对济南城市、区域发展的提升作用，来阐释地产开发与城市建设的关系；l 借权威论坛来表达出社会与政府银座晶都国际对城市价值提升的认同；l 提升项目的城市形象；l 丰富项目人文内涵；l 强化银座晶都国际小户型公寓的投资与实用价值l 为项目9月份的强势营销作铺垫。后期炒作城市中央城市理想，评济南城市建设大发展济南地产开发与城市发展的联系更加紧密银座地产领导人物专访促进城市价值提升，银座地产义不容辞。媒体：大众日报、

33、齐鲁晚报、山东商报、中国建设报、山东电视台、济南电视台、山东交通音乐台、山东房地产信息网、搜房网费用预算：总费用共计约20万，包括后期34个整版费用3) 媒体排期时间广告主题诉求点媒体7.5小户型服务式公寓，书写财智人生。 年轻白领的创富平台。晚报、时报、搜房7.12小户型服务式公寓，引领居住新时尚。小户型公寓，城市精英的时尚代表。7.19小户型服务式公寓，坐享中央便利。城市中央的便利性。7.26小户型服务式公寓，宜商宜住。宜商宜住的概念。8.2轻松置业小户型公寓的低门槛。8.9城市中央，投资首选。阐述小户型服务式公寓的投资特点。8.168.237-8月小户型公寓，城市精英时尚首选。专为城市白

34、领量身定做。小户型公寓的稀缺性、投资性。88.74) 费用预算晚报、时报、35万元；搜房：5万元；活动：10；论坛：5万；交通广播：12费用合计：67万元。5) 工作计划类别工作责任人完成时间策划类月房展会准备信立怡高月底月底活动方案准备信立怡高广告公司类广告推广计划尚美佳月中月广告系列尚美佳月中广告公司作品制作完成尚美佳月底活动类小众营销实施信立怡高7-8月银座商务生活方式展方案确定银座地产7月中生活方式展的组织与筹办信立怡高7月中第四阶段:2006年9-11月份 强销期 1) 推售物业类型及销售目标 物业类型：小户型公寓、商务办公楼； 销售目标：20000平米，1.2亿元。 积累商业客户2

35、) 阶段推广战术目标 以战示活动为中心，围绕活动展开宣传攻势，立体全方位宣传； 转换产品类型商务办公，调整宣传主题，集中兵力，数月积累的客户通过解筹活动促成集中成交，形成火爆强销势头； 通过活动与媒体宣传，保持媒体的轰炸效果，保持持续热销。 活动载体1：参加房展会展会主题：对话城市中央城市中央的商务理想时间：2006年9月地点：济南舜耕会展中心展位选择：VIP单位展会目的：提升形象、产品推荐、客户积累。展会活动活动一：发放小礼品活动二：行为艺术表演费用预算展位费约20万，装修约10万元，活动与设备租赁费约0.3万元，其他约0.7万元，合计31万元。 活动载体2：解筹活动时间：2006年9月底或

36、10月中地点：售楼处 活动载体3：银座商务生活暨中产阶级生活方式展时间：2006年10月地点：泉城广场活动方式： 集中商业集团旗下众多商家，邀请银座汽贸奥迪车、银座商城欧米咖、万宝龙、漆派商务服装以及银座家居高档家具等商务生活品牌共同演绎济南商务生活暨中产阶级生活方式展。通过与相关高档品牌的联展，体现出银座晶都国际的价值与档次。后期炒作：l 城市中央的商务理想论城市中央的商务形象、商务平台、商务高度、商务资源、商务便利。l 商务理想与建筑革命论银座晶都国际的建筑革命的设计理念、商务内涵、商务形象。l 银座晶都国际与商务运动论银座集团的企业理念，商务资源，银座晶都国际的商务形象，商务内涵。l 发

37、展商在进行开发的同时，其实也承担了城市建设的重任，在获得经济效益的同时，定会为一个城市的发展做出自己的贡献。同时，它还可以对城市中心区域能够起到一个保护和发展的作用。l 银座晶都国际，升级济南商务。l 财富核心，领跑济南商务未来。l 资源集成，掌控泉城。l 零距离商务半径。l 济南第一晶体建筑。l 晶体建筑，现代商务。l 高智能化的商务核。媒体整合齐鲁晚报、山东商报、济南时报、山房网、搜房网、101.1电台、济南电视台、山东电视台、路牌、车体、新航空等。3) 费用预算费用合计：150万元。4) 工作计划类别工作责任人完成时间广告公司类广告推广计划尚美佳月中月广告系列尚美佳广告公司作品制作完成尚

38、美佳月中活动类银座商务生活方式展实施信立怡高10月房展会的布展与实施展览公司9月底第五阶段:2006年12月份-2007年1月份 持续期1) 推售物业类型及销售目标 物业类型：商务办公楼及部分商业街区 销售目标：4000平米，0.3亿元。2) 阶段推广战术目标 采用促销活动促进成交； 老业主联谊活动，促成人际传播； 为来年做工作准备积累客户。3) 费用预算费用合计：30万元。七、 销售策略 1、 小众营销配合目前济南商务楼市场上，以律师行、会计师事务所、贸易代理为代表的现代服务业企业是购买与租赁商务楼的主要力量。为把握这些客户，银座晶都国际的销售可以与行业、协会联动，推进项目的销售。比如可以与

39、律师协会共同举办活动，在律师协会年会或其他集中性会议活动中，由银座晶都国际提供场地，协会提供10分钟的发言机会。比如可与济南青年企业家协会共同组织高尔夫球赛等活动，将银座晶都国际向协会成员推荐。2、 前期客户选房项目前期已经进行了两次内部认购，必须在正式销售之前让这部分客户成功选房，巩固前期销售成果。建议在2006年2月份底或3月初选房完毕。能够正常选房的几个前提条件：选房方案确定选房价格体系制定完毕；户型确定，面积经过房管局初测。3、 高级公寓、小户型与商务楼的销售衔接商务楼、小户型与高级公寓的目标客户群各有不同，在处理商务楼和公寓的衔接过程中，需要随时积累下阶段推售对象的目标客户。在推售公

40、寓时可发售小户型选房筹码，在推售小户型时可发售商务楼的选房筹码，随时积累客户。筹码可以以银座VIP卡的形式出现。4、 团购为保证项目推售的成功，特别是商务楼推售的成功，可在10月之前洽谈商务楼团购事宜，吸引大客户以层为单位购买。团购标准为购房面积在1000平方米以上，给予更优惠的价格。5、 惜售银座晶都国际为城市中央少有的顶级物业，在销售过程中，根据销售的进展状况，可采取短期封盘的销售方式，给市场制造产品的稀缺现象，提示消费者产品的市场短缺性。然后积累下一批客户，集中公开选购。6、 商铺物业招商先行对商场裙楼在前期可重点选择商务休闲类的餐饮、娱乐商家为招商重点，先期成立招商组，收集、联系意向商

41、家。以租赁状况体现商业价值。同时也提升与体现项目的商务价值。7、 银座客户资源的利用银座集团旗下拥有众多的公司，如银座商城、银座地购、银座家具、银座汽贸等，而且这些公司所面对的客户群与本项目非常吻合，利用好这些客户资源对本项目而言至关重要。利用方式1：l 获取客户资源的联系方式，通过短信平台传播项目信息。l 获取客户资源的联系地址，通过DM等方式给客户邮寄项目资料。利用方式2：成立银座会。整合银座旗下个公司客户资源，成立 “银座会”。银座会的成员在银座旗下各个店消费将获得最大优惠。约请银座会的客户参加银座晶都国际的各项活动在后期活动、推广过程中，可以直接利用这些客户资源有效传播。8、 银座VIP卡认购银座VIP卡的价值：VIP卡价值点： 铂金卡价值10万元，客户购买银座晶都国际可享受额外5个点的优惠（约300元/平方米） 白银卡价值5万元，客户购买银座晶都国际可享受额外2个点的优惠（约120元/平方米） 贵宾卡价值2万元，客户购买银座晶都国际可享受额外1个点的优惠（约50元/平方米） 购买银座晶都国际，VIP价值可抵扣相应价值。 购买银座晶都国际，VIP客户可优先选房。先为铂金客户，再为白银客户，最后为贵宾客户。 客户在商业集团下属商家消费，可享受9折优惠。 客户自动成为银座