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1、唐山住宅市场动态分析,进入2010年以来，唐山的房地产市场进入了一个相对平稳的过度时期；已经过去的2009年是唐山房地产市场集中供应的一年，然而经过前期的积累以及09年的热销，进入2010年以来，09年在售的楼盘大部分基本已经销售至尾盘；而新近的市场供应会主要集中在“南湖生态城”区域以及“凤凰新城”区域。此次两会的召开为房地产行业的调控定下了一个基本的方向，增加普通商品房供应抑制投机性购房将成为后一阶段中央政府调控的重点。政府的态度加之媒体的大力宣传无疑增长了市场上的观望情绪，预计国内市场都将相继进入一个观望期，而该观望期势必会持续到各地方政府响应中央决策的政策出台之后。,市场现状,09年热销
2、的楼盘至今大部分已经销售至尾盘，梧桐大道，鹭港等项目销售率均已达90%；2010年前半年已知即将入市的项目包括万达广场二期、景泰翰林三期、凤凰世嘉二期、裕华嘉苑三期、世纪龙庭、大陆王府国际、港城福苑、新华楼世博二期、新天地常各庄项目，尚唐国际、星河公馆、丽景新城等项目；2010年下半年预计绿城南湖生态城中央商务区项目、万科南湖郡项目、恒荣唐城壹零壹项目、新华联建工楼项目也将相继入市；众多国内一下开发企业的进驻无疑会将唐山房地产市场带向一个品牌与品质竞争的阶段。,市场现状-供应,宏扬香木林7500元/平米,7200元/平米起鹭港,梧桐大道8500元/平米起,凤凰世嘉7100元/平米,新华道,建设
3、路,尚品名都5600元/平米,景泰翰林7300元/平米,荷花盛世5200元/平米,盛泰庄园5400元/平米,龙湖豪庭,港城福苑,宏达高第花园6500元/平米起,军创凯旋城6800元/平米,紫御山庄4800元/平米,新华一号7800元/平米,富丁国际,09年是唐山房地产市场集中供应的一年，经过前期的积累以及09年的热销，进入2010年以来，09年在售的楼盘大部分基本已经销售至尾盘；绿城、万科等国内一线开发企业已相继进入唐山，这些企业所开发的项目预计会在今年下半年陆续入市。,即将入市项目,在售项目,文苑凤凰城7000元/平米,金色合园6500元/平米,渤海新世界7500元/平米,裕华嘉苑5200元
4、/平米起,御景名苑5200元/平米,东旭花园7800元/平米,尚唐国际,星河公馆,水云间5700元/平米,世纪龙庭5500元/平米,SOHO阳光7100元/平米,东港龙城5100元/平米,紫金广场,硅谷科技园,六湾5800元/平米,高各庄平改,唐城壹零壹,新华楼（世博二期）,新华贸（商铺）28000元/平米,建工楼（新华联）,凤凰新城,市场现状-供应,丽景新城二期,回迁居住区,南湖生态城是唐山市“四大主体功能区”之一，规划总面积91平方公里。东至陡河，西至新京山铁路，东南至唐津高速公路，北至南新道。其中核心生态风景区规划面积28平方公里。未来该地段将成为低密度居住社区集中竞争的区域；现阶段已知
5、绿城以及万科项目均以生态居住社区为主打，万科南湖郡项目将移植万科集团内部成熟高端别墅产品红郡。,市场现状-供应,市场现状-需求,2010年1月、2月唐山中心城区成交套数汇总,市场现状-需求,2010年1月、2月唐山中心城区成交面积汇总,2010年前两个月唐山中心城区共成交商品房2188套，其中住宅1386套，非住宅802套；总计成交面积20.29万平方米，其中住宅13.6万平方米，非住宅6.69平方米；从2010年前两个月的成交量来看，今年并未能延续2009年的成交高峰；然而从实际状况来看，09年底至今，政府宏观的调控政策相继出台，1月、2月，由于市场尚未明朗，造成市场上的观望情绪日渐形成；从
6、唐山当地来看，09年市场供应的重点项目基本销售至尾盘，且09年底至今，新进入市场项目较少，加之众多国内一线开发企业相继进入唐山所带来的市场期待，更多的潜在客群倾向于采取观望态度；相信2010年下半年市场新项目集中供应的时期也将是需求集中释放的一个时期。,市场现状-需求,市场现状-价格走势,2009年全年唐山中心城区总成交均价6043元/平米；新的一年，国内一线开发商项目相继入市势必将打开唐山地区的价格空间。,2010年1月、2月唐山市中心城区成交均价,代表项目分析,代表项目概况,代表项目分析,天元帝景,以150平米产品为主力户型,但该户型去化效率一般；200平米复式及180-190平米平层四居
7、由于配比小、需求大而形成热销。,产品概况：主力产品150平米三居，占一半左右；100平米以下占25%，200平米占10%，另有500-800平米豪宅；项目地块原先为桃园，风水及地势受到认可，景观设计公司与北京的珠江帝景为同一家，园林景观体现大气与尊崇。,主力客群：高端支付力强客户，一次性付款为主；客户以本区域内企事业单位的中高层为主，另有复兴路附近的买卖人以及南新华道附近的企业主；,市场分析：项目热销时以200平米的大户型产品为主，由于是高端标杆项目，客户购买时主要考虑舒适型的豪宅豪宅产品，而150平米的主力户型反而销售一般；目前产品的标杆形象仍在，导致部分比较稀缺的200平米左右产品的二手房
8、价格在10000元/平米左右。,价格：05年推出时成为区域标杆，当时售价4000元/平米；现阶段二手房价格在9000元/平米左右；,销售情况：项目一期与二期开盘间隔8个月，之前均有一段蓄客期，至开盘前，认购量达到一半；开盘后立即成为区域标杆，产品热销，包括样板间也以980万的价格被抢购；200平米四居销售情况最佳，并且跃层产品较受欢迎，150平米的主力产品反而销售较一般。,明厨设计，保证采光与及时通风,主卧通过推拉门连接大面积阳台，保证起居生活的舒适性，同时与空调机位的连接方便装卸,次卧飘窗设计，增加面积附加值,厨房与餐厅通过推拉门连接，减少空间浪费,拐角阳台，增加采光面与观景面，双层阳台的人
9、性设计，起到多层隔离作用,卧室飘窗设计，保证采光，增加附加值,明卫设计，保证采光与通风,旋转楼梯，增加采光的同时提升生活情趣,转角飘窗设计，增加采光，实现90观景,客厅上部挑空，体现尊贵感,双明卫设计，保证透气性与采光,独立衣帽间及客厅式空间设计，体现绝对的尊贵感,贴心工人房设计，方便佣人起居,超大露台及阳台，体现舒适与尊贵,代表项目分析,热销产品为165-170平米三居及200以上大户型产品；该项目为目前凤凰新城区域高端项目代表，市场认可度高。,梧桐大道,产品概况：主力产品165-170平米三居，171-246平米四居占80%以上；定位高端项目，热销产品集中在主力户型165-170平米三居，
10、及200平米以上洋房产品；,主力客群：高端支付力强客户，一次性付款为主;约60%与钢材、煤炭行业打交道，另外为政府官员及其他买卖人;自住为主；丰润新区的客户较多，均是煤炭等工业的，另有一部分迁安的客户.,市场分析：本案定位唐山及周边城区高端客群，潜在客户群较广；由于本案2、3期设计以中大户型为主，单价较高，总房款高，因此相较于其他项目去化效率一般；,价格：100平米户型销售价格为8300元/平米；160-170平米三居价格在8000元/平米；170、180和200平米四居为9500元/平米；7层的电梯洋房产品，户型面积在300平米左右，价格在11000元/平米；高层的顶层为楼王产品，为600平
11、米左右的跃层，均价15000元/平米。,销售情况：项目一期08年5月开盘，1月开始蓄客，10万订金，集体转签，100%销售；现阶段二、三期销售率基本达到90%，余房均为顶层或低层；预计四期2010年05月开始对外销售；,第二入口设计，与厨房联通，充分考虑业主的功能使用，减少买菜归来的入户动线，避免影响屋内整洁,主卧明卫设计,步入式衣帽间，体现尊贵感,主卧观景飘窗设计，增加附加值,南向客厅连接阳台，保证景观与采光,南向次卧连接阳台，做到景观入户,梧桐大道,代表项目分析,宏扬香木林,热销产品为60-90平米及135平米的三居产品，一二层及顶层产品滞销；二期产品预计2010年中旬入市。,产品概况：项
12、目分两期共3000余户，产品面积在60-230平米一期基本售罄，二期预计2010年5、6月份入市；高层以60、70平米产品为主，小高层的主力产品为135和158平米的大户型，顶层为230平米的复式产品；2300户左右，定位高端项目。,主力客群：高端支付力较强客户，一次性付款占到60%左右；主力客户为周边区县钢厂、电厂中高层，另有市政部门的团购90平米产品；投资客比例占到20%，主要购买100平米左右的产品；客户年龄层为35-50岁，其中又以40-50岁居多，多以父母为子女购买，也有工薪阶层年轻人购买，以60-80平米产品为主，多为首次置业。,市场分析：本项目有部分刚性需求客户购买60-90平米
13、产品，相对于大户型的销售风险较小；开盘后以135平米的实用型三居为主的产品较为热销，目前滞销为一二层及顶层产品，受金融危机影响相对较小；,价格：对外均价为7500元/平米；楼层间的差价在40元/平米左右；户型不同朝向的差价最多可以到200元/平米。09 年初价格打到4000多元/平方米，带领整体房价大幅下挫。,销售情况：项目一期08年3月开盘均价7500元/平米，目前一期基本售罄，二期预计2010年5、6月入市；以135平米的三居产品销售最好，其中又以中间层销售较好；,厨房连接生活阳台，增加采光及实用性,入户门方向对客厅自然形成对私密空间的分隔，易于形成独立玄关,通过起居阳台连接客厅与主卧，增
14、加生活便利性,明卫设计，保证采光,主卧明卫设计，保证透气性,次卧设计大面积飘窗，增加附加值,宏扬香木林,代表项目分析,凤凰世嘉,项目位于城市主干道，区域发展成熟，整体认知度高；一期面积区间在60-134平米，小户型及实用型三居市场认可度较高。,产品概况：一期共25栋，1000-1200户，分为7层、9层及16层，产品为60平米一居，70-103平米两居及93-134平米三居；以70-100平米两居产品占到36%，60平米一下一居产品占20%；2期产品包含137、148平米三居以及170-220平米花园洋房，同时包括部分情景别墅，340-380平米。,主力客群：一期产品客户以首次置业为主，以经商
15、的较多，另有私企员工及政府、企事业单位人员等；自住为主，极少数投资，私营业主作为资产处置，周边区县客户做为改善换房，另有客户购买底商再出租；二期产品定位高端，面向高端支付力强客户，主要为唐山中心城区企业中高层，及丰润等周边城区私营业主；,市场分析：项目销售状况良好，认可度高，08年9月开盘，月均30余套，其中以小两居及134平米大三居最为热销；本项目一期客户以首次置业为主，刚性需求旺盛；,价格：一期08年9月正式入市，均价6000元/平米左右；现阶段对外均价7100元/平米二期产品价格未定，预估售价8000-11000元/平米；,销售情况：项目一期08年9月开盘，已基本售罄；一期热销产品以70
16、-90的小两居（均通透）及134平米大三居为主；二期产品预计近期正式推向市场。,双明卫设计，保证采光及透气性,转角露台设计，90观景面，提升主卧尊贵性,超长阳台连接次卧与客厅，增加生活便利性,餐厅明窗设计，保证采光，增加生活情趣,次卧设计大面积飘窗，增加附加值,凤凰世嘉,代表项目分析,鹭 港,精装小户型产品相对热销，主要因为教育配套，父母为子女投资购买；目前，一期产品的品质问题直接制约的二期产品的销售。,产品概况：项目共三期，一期已入住；二期产品区间为49-193平米的高层，另外规划有幼儿园及6000平米会所，预计中间为低密社区，三期位于北侧，并规划有大型医院；二期在售大户型产品区间为117-
17、143平米，主力产品为133平米，双卫设计，一梯两户；二期精装小户型面积区间为49-92平米，最高26层；二期部分已入住；,主力客群：中高端支付力较强客户，一次性付款与按揭贷款比例各占一半；中小户型以结婚用房较多，客户年龄层在20-40岁，为公务员或在私企工作；精装小户型多为父母为子女投资，供子女上学，三年后出租；大户型客户多为政府领导及私企老板，以改善型为主。,市场分析：本项目为唐山中心城区占地面积最广项目，自身配套健全，市场认知度高。本项目销售周期较长，销售期间广告投放量巨大，造成较强的客户吸引。,价格：现阶段毛坯7000-7200元/平米；精装产品目前市场均价7600元/平米左右；,销售
18、情况：目前项目08年中旬正式入市，入市价格较低，销售状况较好；由于本项目一期产品存在负面口碑，直接影响二期产品销售，且项目公摊较大，产品去化效率一般，但08年之前由于市场供应紧缺，现阶段也已基本售罄；,次卧飘窗设计，增加附加值,独立洗衣房，与厨房干湿分离,主卧飘窗设计，增加附加值,客厅连接步入式阳台，可观景,厨房增设功能阳台，实现居室功能的细分使用,鹭 港,客厅东向采光，随采用步入式阳台设计，但采光效果较差,北向卧室，采光效果不理想,北向卧室，采光效果不理想,暗卫设计，通风效果较差,走道区域过长，使用性较差,鹭 港,代表项目分析,景泰翰林,项目位于市区与凤凰新城的交界，交通便利，社区配套齐全，
19、提升产品力；项目前期依靠团购拉动销售，100平米以下产品销售较好；三期产品即将入市；,产品概况：项目共1400余套，为7-24层板楼，其中以8-11层为主，产品面积区间为50-237平米；主力户型为70-105平米，24层高层产品为140平米大户型，另有30余套跃层产品，面积为170、180、190、227和267平米；,主力客群：客户职业以唐山国企事业单位居多，极少数私营业主购买200平米以上大户型产品；客户来源以路北区为主，地缘性客户以改善型为主；客户关注顺序为户型、项目体量、配套及交通。,市场分析：项目前期依靠大学城教师及其他政府企事业部门团购拉动销售；100平米以下首次置业，130平米
20、舒适型改善置业受市场影响较小，且项目处于高认知区域，配套完善，产品力进一步得到提升。,价格：08年9月27日开盘，对外均价6600-6700元/平米，楼层差价在20-50元/平米不等；目前产品价格区间6500-7500元/平米；,销售情况：08年09月正式入市，开盘不到3个月，售出1/3左右，主要为团购，客户为项目北侧大学城内的教师及三友集团、政府部门及设计院等，团购数量为400余套，团购价格在9折左右；90-100平米两居产品以及双卫产品市场认可度较高，选购100平米以下客群多为首次置业，130平米以上客群多为为改善型需求。,次卧飘窗设计，增加采光及透气性,主卧飘窗设计，增加采光及实用性,客
21、厅设置步出式阳台，增加采光与生活便利性,厨房阳台设计，增加采光及实用性，有益干湿分离,暗卫设计，采光及透气性欠佳,阳台步出式设计，方便户外空调机的装卸,景泰翰林,采用飘窗设计增加实用性，但仅主卧朝南，通透性及户型采光较差,暗卫设计，舒适性较差,客厅朝北，采光受影响，未能迎合市场需求,厨房连通步入式阳台设计，增加实用性，提升附加值,走道面积实用性较差,客厅较小，舒适性不佳,景泰翰林,周边竞争项目分析,竞争项目概况,本案周边竞争项目,88平米两居以及138平米三居为主力畅销户型；户型亮点：每一户均包含赠送面积。,万达广场,户型配比：万达广场项目基本户型有四类，分别为：88平米纯南向两房；114平米
22、纯南向三房；138、139平米南北通透三房；以及200平米左右的四居住户型。其中：88平米两房720套左右；114平米三房2100套左右；138、139平米三房1300套左右；200平米左右四居150套左右；,主力客群：高端支付力强客户;约50%与钢材、煤炭行业打交道，私营企业主居多；另外为政府官员及其他买卖人;自住为主；中心板块客群广，包含周边城区高收入客群；,项目简析：该项目一经入市便引起市场普遍关注，88平米两居以及138平米三居颇为迎合市场需求；项目产品每一户均有额外赠送面积，配合项目所处地段，以及其自身万达广场健全商业配套，该售价市场接受程度也处于一个较为良好的阶段；114平米三房未
23、能做到南北通透效果，去化效率较差。,价格：一期住宅均价8500元/平米二期即将销售，预计均价8900元/平米,销售情况：项目一期09年10开盘，开盘两周内即销售90%以上；二期即将开盘，预计售价相较于一期有所提高，已积累大量客群；,次卧室采光面较小，通透性较差,较多的赠送面积，提升户型实用性与性价比,明卫设计，保证透气性及采光,厨房采光面较小,3.9米大开间客厅设计，保证居住的舒适性,万达广场,开放式空中花园，赠送一般面积，提升实用性与产品性价比,客厅南带宽敞开放式阳台，赠送一般面积，增加室内采光以及居住情调,主卧卫生间采用暗卫设计，透气性及采光欠佳,飘窗设计，中和了该卧室采光面较小的弊端,走
24、道浪费面积较多,卫生间采用干湿分离设计,万达广场,较多的赠送面积，提升产品实用性与附加值,连通式阳台设计，增添舒适感,该卧室采光面较小,厨房连通步入式阳台，实用性增强,客厅与入户门直对，私密性难以得到保证，且走道浪费面积较多。,万达广场,本案周边竞争项目,主力去化产品均为中小户型；145平米因面积较大，总房款较高，且户型面积规划未能规避高契税成本，造成滞销。,宏达高第花园,户型配比：宏达高第花园项目高层户型面积从40平米至145平米不等，此外低层情景洋房面积在140-200平米左右。共570套。其中：40-60平米一居200套左右（36%）；90-102平米两居210套左右（37%）；108-
25、145平米三居130套左右（22%）；140-200平米左右情景洋房30套左右（5%）；,主力客群：高端支付力强客户;东部区域众多企业高管及企业中层居多；中心板块部分因原居住板块在售项目售价偏高而难以承受的地缘型客群；,项目简析：项目配备5000平米中心音乐广场，且基础装修均采用高端品牌，定位高端；该项目主力产品以中小户型为主，该规划与产品立足高端的定位稍显不符合；项目户型设计一般，通透性较差，实用率较低；纯北户型销售受阻。,价格：该项目自入市以来便采取高开高走策略，对外均价始终在6000元/平米以上；总成交均价6300元/平米左右；现在阶段余房不足十套，对外均价6500元/平米。,销售情况：
26、项目自入市以来售价偏高，产品去化效率一般，08年6月正式入市，经过了09年的成交高峰，至今仍有余房待售，销售状况一般。,转交飘窗设计，增加采光面与通透性，增添居住舒适感,4米开间客厅设计，增加了户型的豪华舒适程度,自然玄关设计，保障了居住的私密性,厨房外带阳台设计，增加采光及实用性，有益干湿分离,明卫设计，保证了户型的全名通透；但卫生间开间较小，舒适性稍显欠缺,较大面积的空间浪费，采用储物柜或更衣室的设计进行规避,主卧室进深较长，采用阳光书房设计记性规避，但实用性不足,宏达高第花园,通过增大空调外挂机位的方式实现赠送阳台的效果,该卧室所处区位与公用卫生间相邻，中间以非承重墙相隔，且临近入户大门
27、，私密性差,入户过道有较大空间面积的浪费,4米开间客厅设计，增加了户型的豪华舒适程度；外飘窗设计增添了采光以及户型的性价比，舒适性有所提升,主卫采用明卫设计，保证了户型的全明通透；且开间进深比例合理，有利于空间利用，提升生活品质,宏达高第花园,纯东西向户型，且采光面较小，舒适性较差,暗卫设计，通风效果不佳,入户门直对客厅，私密性难以保证,宏达高第花园,厨房连通步入式阳台设计，增加实用性，提升附加值,入户门直对客厅，私密性难以保证；走道面积实用率较低,客厅东向采光，虽采用转角飘窗设计，但采光面较小，效果较差,步入式阳台设计，提升空间使用效率,宏达高第花园,本案周边竞争项目,中小户型的主力产品颇为
28、迎合市场需求；受项目所处地段客观状况影响，较难吸引中心城区及西北区域客群。,荷花盛世,户型配比：荷花盛世项目以中小户型为主，均为一居，两居产品；一居40-60平米，两居70-80平米，共200套。其中：40-60平米一居50套左右（25%）；70平米左右两居70套左右（35%）；80平米左右三居80套左右（40%）；,主力客群：周边私营业主与个体经营者为主；南部区域地缘型客群；,项目简析：项目比邻小山批发市场，荷花坑批发市场，商业氛围浓郁；该项目以周边私营业主与个体经营者为目标客群，客户基础广阔；所处区域环境较为嘈杂，居住环境一般；,价格：该项目自入市以来对外均价始终在5200元/平米左右；现
29、在阶段基本售罄，总成交均价5356元/平米。,销售情况：项目规模较小，09年09月正式开盘入市，销售周期3个月左右，现阶段余房仅为底层商业，不足十套。,厨房外带阳台设计，增加采光及实用性，有益干湿分离,卫生间门与厨房相对，舒适性较差,入户走道浪费面积较多，挤占客厅空间,客厅面积较小，满足基本需求；客厅所处区域较难满足采光需求,客厅外配备阳台，有效增加采光面，增加舒适感。但难以改变该户型客厅采光不足的现状。,卫生间开间面积较小，舒适性较差,荷花盛世,入户走道浪费面积较多，挤占客厅空间,卧室门与卫生间门相对，私密性较差,厨房外带阳台设计，增加采光及实用性，有益干湿分离,外带飘窗设计，增加采光面提升
30、性价比；但客厅北向采光，舒适性较差；,主卧室外带宽敞阳台设计，提升居住品质。,荷花盛世,本案周边竞争项目,项目较为高端的市场定位所取得的市场认可度较小；受项目所处地段客观状况影响，较难吸引中心城区及西北区域客群。,盛泰庄园,户型配比：盛泰庄园项目以中大户型为主，项目推广阶段对外宣传为“打造路南区的丽晶琴园”项目均为两室与三室户型，共1200套左右。其中：74平米一居不到60套左右（5%）；90-100平米两居650套左右（53%）；100-130平米左右三居500套左右（42%）；,主力客群：周边私营业主与个体经营者为主；南部区域地缘型客群；,项目简析：项目比邻小山批发市场，荷花坑批发市场，商
31、业氛围浓郁；该项目以周边私营业主与个体经营者为目标客群，客户基础广阔；所处区域环境较为嘈杂，居住环境一般；,价格：该项目于07年底以5200元/平米的均价入市；现阶段部分房源已办理交房手续，余房对外均价5400元/平米。,销售情况：项目为路南区域较大规模楼盘，但销售周期已超两年，至今仍有余房待售，产品去化效率一般。,自然玄关设计，保障私密性,通过转角飘窗设计增加采光面及客厅空间，提升户型实用性与舒适感。,主卧配以飘窗设计，提升户型舒适感与实用性,厨房外带阳台设计，增加采光及实用性，有益干湿分离,中心区域浪费面积较多,盛泰庄园,卧室外带飘窗设计，提升生活品质,主卧室自带独立卫生间设计，满足高品质
32、大户型产品的设计理念,公卫开间较小，舒适性较差,通过转角飘窗设计增加采光面及客厅空间，提升户型实用性与舒适感。,自然玄关设计，提升户型私密性保障,餐厅外带步入式阳台，提升生活品质，增加居住情趣,户型中央空间利用问题较为突出，洗衣房的设计稍显突兀。,盛泰庄园,客厅未能做到南向采光，虽然采用转角飘窗设计增加采光面，但效果较差，市场认可度不高,仅主卧南向采光，通透性受到影响，户型整体采光效果不佳,核心区域空间利用效率不高,餐厅外连通步入式阳台，增添封闭式餐厅的空间感于采光,入室门直对客厅，私密性不佳,单卫设计，与该面积产品品质不符,盛泰庄园,产品滞销主要原因：户型不通透、朝向不佳、得房率低滞销产品往往需要通过差别化的价格策略才能到达较好的销售效果,通过对唐山住宅市场的分析，我们得出结论：现阶段，唐山中心城区主力需求面积区间为90-100平米左右两居以及130-140平米三居；户型设计以南北通透产品为首选，纯阳户型为其次，纯北向或东西采光户型销售阻力大；市场对赠送面积产品认可度较高，高附加值的产品颇受市场欢迎。,分析总结,
