2012年咸阳兴平综合项目整体战略与定位报告（71页）.ppt

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1、项目整体发展战略,项目整体定位,核心问题解析,项目规划核心点,市场研究分析,营销推广,优势：1、区域房地产市场需求强劲；2、周边竞争项目少,设施配套不成熟.3、城市传统商业区域,处于行政商贸一体化的传统中心地带,各种业态亟待重新组合与开发；4、交通路网发达.缺点：1、市场分散，东城主要是由各村民小组和居民散构而成；2、购买力、欲望、消费层次还有待于进一步促进和引导；3、主要居住区在西城新区，西城主要是由陕航电气、西航制动、奉航公司、陕柴动力等企业等大厂人员和新兴住宅小区构成，属于有消费能力、欲望、档次的客群，如何争取这部分人是我们这个项目的业态所应该考虑的。,我们要做的就是“引领消费”,制造项

2、目高附加值！创造项目高上客率！商业的成功招商！,项目三重价值形成竞争壁垒,区域价值,理念价值,产品价值,区域产异化、特有化的整体价值将成为本项目的重要支撑点，区域价值是形成竞争壁垒的重要因素，市场口号多，但真正形成良好区域价值的项目仅有本产品；,先进的规划布局、创新的业态定位、差异化的概念营造，引导市场、创造市场；,市场的产品同质化十分严重，项目将主要通过产品的创新来形成市场的刺激性因素，引导消费者的需求倾向；差异化的定位“兴平首席都市化全生活广场”。,三重价值竞争壁垒,整体发展战略,主动抓主流需求和刚需求，在保证稳定 的基础上实现整体利润最大化,顺应兴平城市发展走势，坚定本区域价值,以领导者

3、姿态，通过产品创新和特色经营 的方式，自主都市化，造一座“新城”,豪布斯卡豪布斯卡作为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。于1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。,城市综合体,HOPSCA HOPSCA为HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、Convention、APARTMENT构成。指居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。包含商务办公、居住、酒店

4、、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。,项目综合战略定位,片区的开发以微型的豪布斯卡（HOPSCA）为规划宗旨，成为城中城，创造新型都市消费开发的知名度。零售业态的定位以购物中心（SHOPPINGMALL）为构思范本朝向都心型购物中心发展。,综合战略定位,HOTEL 餐饮酒店OFFICE 行政办公PARKING 公共停车SHOPPING MALL 购物中心CONV

5、ENTION 商贸、休闲活动APPARTMENT 公寓,长期以来，受传统的功能分区规划思想的影响，我国城市的土地利用通常是将不同的使用功能分开布置，如清一色的工业区，居住区、商业区、文教区等、虽然分区规划思想有一定的合理性，但其最大的弊端是忽视城市是一个联系密切的有机整体。中国过去的城市生活基本单元是一种“大院”的概念，即人们以自己所工作的单位为核心。市场化彻底改变了这种城市生活的格局，随着城市土地资源的集约经营，未来城市生活的基本单元将是“社区”，在中国市场经济比较发达的城市，社区生活理念已深入人心。未来中国二三线城市生活社区化的发展趋势将特别明显。,综合战略定位,兴平自身的客观条件决定 经

6、济发展 地理地貌 商业环境 区域规划 消费特征,城市综合体（HOPSCA）的定义中对区位的限制前提必需要能联通城市的核心位置。以本项目的背景评估，采取城中城的模式应是较可行的定位设计。1。跟着政府走 传统商业中心，政府有多项既定的开发计划，而围绕市政规划及旅游的HOPSCA往往更容易成功。2。围着中心转 该区核心位置的休闲广场带给开发商的双效经济利益是值得尝试的，也是投资者与使用者所看重的长期持有原因。3。创新性商业 前期的形象以专业主题商业与Shoppingmall相结合，以凝聚人气。,综合战略定位,生活类-超市大卖场流行类-百货公司与各类专卖店，专业店家居类-家具家饰大卖场科技类-家电数码

7、大卖场餐饮类-各类中外主题餐厅娱乐类-电影院，KTV，馆教育类-才艺与专长教育中心，文化专区公共类-银行，活动广场与社区服务中心其他类-交通转运站，诊所，地下步行街，金融-基本的零售商业活动内容与面积需求，可依商业面积取得范围，招商组合与开发周期的要求而调整。,HOPSCA 中的 S 必须有多元化的量体才可形成丰富的核心吸引力。对于业种内容并不盲目追求高档，应以少数高档做形象，现代化舒适环境为品牌，多数中档零售商业为服务，创建前期的人流与知名度。,零售业态以购物中心为基础。专业主题式商业要走出兴平，回归兴平。打造区域首席都市全生活街区。整体片区的规划以精致生态“新都心”的定性出发。,综合战略定

8、位,本项目的竞争策略是在商业规划理念、业态定位、创新产品三方面全面发力，实现市场竞争中全面领先,商业规划理念,业态定位,创新产品,整体价值开放、共享的城市规划理念“城市商业识别体系”,业态定位：产异化、错位化、特色化、可持续发展 人无我有、人有我特、人特我转,创新产品，形成市场热点产品分级，承担产异化功能,项目整体发展战略,项目整体定位,核心问题解析,项目规划核心点,市场研究分析,营销推广,项目发展定位,现在 为古老而现代的兴平 在发展中的城市走廊上 为最广泛的城市新生阶层 重新建构一座全生活商业城！,本项目的使命,“致力于兴平中高端阶层的全生活实践”,他们具有最广泛的人群，他们是这个城市的中

9、流砥柱；,他们负责都市化、现代化新兴平未来的建设和繁荣；,他们渴望一个真正独特、丰富、体验、浪漫的购物环境；,创新商业项目价值体系营造的共性及与项目的拟合度,共性因素,区域形象体系,商业休闲体系,商务体系,运动医疗体系,交通行政体系,有形象标志或社区向心力所在，统领整个区域的形象、精神，但不同项目差异很大,有完备的分层级、分体系的商业区，区域项目具备价值体系,一般均有此体系，但不同项目的商务体系差别较大，主要视区域发展而定,不同项目在此投入上差别较大，主要根据区位条件及发展前景而定,为常备配套体系，不同项目在规模、档次上投入差别较大,配合本项目的大战略，我们打造本项目的整体价值体系为：,价值体

10、系一：完全城市化商业,价值体系二：体现全新商业精神的中央商务区,价值体系三：完备的商业配套,为什么是完全城市化的商业？突出现代感、都市感极强的产品体系,中高密度，走现代道路,区域核心再造，降低与城市的距离感,兴平是古老的城市，古老的地方对于现代化的东西感兴趣,市场的现代风格同质化，缺乏个性，项目需加入个性化因素,营造完全现代化、城市化的社区形象,为什么？,基本客户需求：客户由早期的只注重价格和功能，到现在越来越注重品质、档次和形象,基于发展趋势：综合兴平的发展现状与领先城市的发展规律，兴平在未来一段时间内，品质化、特色化商业将会成为项目赢取客户的基本面要求,基于自身条件：项目是大规模商业，大规

11、模应以满足大众性要求为主，个性化走将向窄众市场，不利于大层面满足需求,基于城市背景：兴平是一个较古老的城市，商业经营的档次和差异化的鲜明度是发展的软肋,基于竞争需要：区域内竞争力持续增强，项目的全新定位与特色化运营将是形成差异的重要方面,在新商业模式下，为什么是商业中心？,完备的商业配套中高档购物 量贩式超市/百货/家居广场/3C数码餐饮/休闲/公众服务/邻里商业中式餐饮/港式西式料理/酒吧/甜品购物/餐饮/文化/教育 便捷超市/中西式快餐/早教中心/量贩KTV娱乐/会所 KTV演艺中心/高级会所/特色餐厅娱乐/健身/康体/SPA 桑拿城/温泉浴/SPA/健身房配套 金融/卫生/邮局/洗衣/花

12、店/票务,兴平升级版全生活商业中心以多元化的业态，综合的生活功能，引导区域商业现代化、都市化的新生活全新升级！,形 象 定 位,都市化集约型现代商业街区,兴平新城市形象示范空间,产 品 定 位,兴平体验式商业“1号”作品“首席都市化”全生活广场 包罗万象的梦剧场，欢乐消费的太平洋 一站式消费，成就万千梦想,概 念 定 位,兴 平 首 席 都 市 化 街 区,功 能 定 位,三个主轴,五大业态,七种分区,餐 饮 总 汇,流 行 百 货,数 码 电 讯,生 活 服 务,休 闲 娱 乐,休 闲 生 活,流 行 时 尚,美 食 天 地,文 化,自 然,资 讯,聚 会,活 动,服 务,教 育,新都市消费

13、主义的生活体验,兴平新中心 商业大都会 包罗万象的梦剧场，欢乐消费的太平洋 一站式消费娱乐，成就梦想,目 标 驱 动,第一目标：填补市场空白第二目标：都市时尚旅游景点第三目标：城市时尚名片,作为兴平市首座大都市标准的综合体，打造兴平商业航母。本案是集商业、休闲、餐饮、娱乐、配套等综合性商业为一体的生活总汇，形象生动的表现了本案商品无所不包，业态无所不有，生活包罗万象，服务总汇天下的经营特点，让人一望即知，印象深刻。所表达的生活中心的含义，更符合本项目社区的生活性特点。,项目销售主要针对的人群：以投资为目的的投资人士,区域传统的商业中心和居住区地位为最好的载体，是最兴旺的商业圈，区域的人流量、车

14、流量较大，也具有较强的知名度。同时此区域是政府重点扶持、打造和维护的城市形象地，商业氛围浓厚，客流、物流有保证，这些都对投资人士有巨大吸引力。另一方面，国家金融政策的不断调整，众多投资者都希望能找到一个投资风险相对低、回报大，并且更大升值潜力的投资渠道，而“一铺养三代”的思想早已深入民心，如果在区域内有租价或售价合适的铺位推出，并使投资客看到本项目美好的经营与投资前景，必定能吸引众多投资人士购买本项目商铺。出于对商铺的管理角度考虑以及对本项目情况的了解，投资者应多以本地人为主，同时会辐射到其他区域。,项目销售主要针对的人群：以经营为目的的商家,随着该商业圈的商业氛围的重新崛起，政府也正加大对该

15、区域商业环境进行改造，会使众多商家看好该商圈。但现时项目地段低档次的购物环境及经营的同质性，令众多有实力的商家止步。针对此类商家，本项目在规划上应做好整个商业街区的内部购物环境，确定街区内不同区域、部位的经营主题，同时设定多种优惠付款方式，简化付款手续，提供优质服务，令铺位买卖付款更贴近经营商家的心理习惯，并在宣传包装方面营造出独特的经营风格和经营兴旺的前景，吸引此类客户购买本商场商铺。,目标消费者分析,这样的商业空间是集身份、品味、私密、创意、享乐、美食、休闲、娱乐、景观等多项生活机能为一体的,综合性精致生活广场。,项目整体发展战略,项目整体定位,核心问题解析,项目规划核心点,市场研究分析,

16、营销推广,*中国的商业业态，从50年代开始到目前为止，已经经历了5代的发展历程：第1代商业：传统的老百货商店*如：民生百货；第2代商业：个体户及商业街*如：服装批发市场；第3代商业：Shopping Central名店商业中心*如：香港太古城；第4代商业：大型仓储超市*如：华润、沃尔玛、家乐福 第5代商业：主题式购物中心*如：广州天河城 第6代商业:城市建筑综合体HOPSCA*如：万达商业广场,中国商业发展,硬性指标,软性指标,开放性规划,功能复合化,功能分级,项目规划融入城市整体规划体系,以城市、可持续性理念统一规划,开放性、共享性是核心思想,放大核心资源价值,功能复合、各区域组团无明显区隔

17、,商业功能复合化,不同业态功能互补、价值互相提升,功能依地块价值分级而层次性布局,商业配套分城市、区域、社区三级别,商业类型多样化，依资源分不同级别,专属社区文化,人文性符号,商业文化的引导,主题性的商业文化,专属的商业标识体系,纪念性/风格化建筑（群）,该商业项目成功开发实施性,商业地产经济利益主体分析,开发商,投资者,经营者,消费者,短期回款保证,销售产权,投资回报,出租或出售,经营收入,消费服务,上级收益的终端来源,1、都卖掉，越贵越好，越快越好2、最好不掺和以后经营的事儿，一了百了,1、这商场能办好吗？买了以后能租掉吗？租出去能赚钱吗？2、我买得起吗？,1、这儿做什么生意好？我的生意在

18、这儿能好做？2、我租得起吗？租了划算吗？,1、凭什么上这儿买东西来离家近？品种多？价格低？还是别的地方买不到？,商业地产经济利益主体的营销关系模型,开发商,投资者,经营者,消费者,短期回款保证,销售产权,投资回报,出租或出售,经营收入,消费服务,上级收益的终端来源,投资这里会得到丰厚的回报,在这里做生意能挣到钱,终于盼来了，什么时候开张啊,营销效果,购买行为发生,投资者的信心来源,经营者的信心来源,项目商业启动策略,事项,配套节奏,策略,招商计划,销售单位的准备,主力店的引进,销售单位的整合营销,放水养鱼,对准造势,进驻高潮,双租金计划,会所,广场,物料,商业街,签约,回款,第二阶段 第一阶段

19、 第三阶段 收尾,项目整体发展战略,项目整体定位,核心问题解析,项目规划核心点,市场研究分析,营销推广,总 体 要 求,自主城市化,多元化产品体系,早期有清晰的价值点,开放、现代的城市规划理念与城市脉络建立关联城市化的符号和标识体系配套设施再造，主动成熟化,创新产品体系，引领市场多样、分层级的产品体系,清晰的价值实体建立能聚集的客户感知面,本项目所处的位置是兴平市的老城区，该区域的商业气氛浓厚，商业的增加与升级应该是水到渠成。本项目的目标市场定位采用了“远交近攻”策略，即围绕项目从近到远划出不同的市场区域，目标市场细分如下：,全生活广场目标市场区域定位,第一区域,第二区域,第三区域,第四区域,

20、第五区域,第六区域,本区,东区、北区,西区,西城区,县乡区,其它区域,近郊区域,远郊区域,项目整体发展战略,项目整体定位,核心问题解析,项目规划核心点,市场研究分析,营销推广,本案,国美,商业步行街,家美佳,客都,金城国际华润万家,世纪方圆家具,好百年建材,益民电器,乐家购物双虎家私城,民生家乐,铂金岸,家美佳,家美佳,商业集中地,商业集中地,陕十一建住宅小区,水泵厂住宅小区,新建高档住宅小区,乐家超市,金城尚品,明珠国际,兴华住宅小区,项目属性界定,项目界定：位于城市传统商业区、有资源支撑,项目优势：P 具备规模优势P 商业氛围优势,区域属性：,超大规模，中密度,发挥潜力大,大体量商业面积,

21、创新性商业发展思路广阔,项目属性：,2010年全市共实施重大项目93个，总投资206亿元，其中过亿元项目28个，共建成重大项目77个。引进招商引资项目112个，合同引资192亿元，实际到位资金88亿元，是“十五”的4.5倍。其中投资88亿元的兴化大化工项目创造了我市招商引资投资额的新记录，投资22.4亿元的华鲁伟业填补了中西部无百万吨大型钢铁薄板加工产业的空白，投资15亿元的台玻项目位居全省台资企业投资量之首，投资11亿元的金龙鱼项目实现了我市引进世界500强企业“零”的突破,投资3亿元的西瑞物流项目建成后我市将成为全国12个粮食物流节点之一。投资8000万元的晶海国际、投资5000万元的华润

22、万家（位于投资1.5亿的金城国际广场）、投资4000万元的金城明珠等一批商流知名企业相继建成运营。投资615万元建成了界庄生猪交易市场、好百年建材市场，新增营业面积1.6万平方米。投资1300万元的农贸市场改建工程全面启动。“万村千乡”、“农资超市”等市场建设成效显著，共建成农家店462个，全市商业网点达到5190个。“家电、汽车、摩托车下乡”实现销售收入1.8亿元，五大保险新增10.3万人，新型农村养老保险参保11744人。累计发放城乡低保金9000多万元。,2010年生产总值达到107亿元，是“十五”末的2.3倍；人均生产总值达到19000元，是“十五”末的2.3倍；地方财政收入完成2.4

23、亿元，是“十五”末的3.4倍；规模工业总产值达到143亿元，是“十五”末的3.3倍；全社会固定资产投资达到100亿元，是“十五”末的6.7倍；社会消费品零售总额达到28亿元，是“十五”末的2.2倍；农民人均纯收入达到5768元，是“十五”末的2.4倍；城镇居民人均可支配收入达到2万元，是“十五”末的 2.8倍。未来五年构想（十二五）生产总值达到255亿元，年均增长14%，是“十一五”末的2.4倍；人均生产总值达到44200元,年均增长18%,是“十一五”末的2.3倍；规模工业总产值达到500亿元，年均增长28%，是“十一五”末的3.5倍；全社会固定资产投资达到300亿元，年均增长25%，是“十

24、一五”末的3倍；财政总收入达到12.6亿元，年均增长18%，是“十一五”末的2.3倍；地方财政收入达到6亿元，年均增长20%，是“十一五”末的2.5倍；社会消费品零售总额达到59亿元，年均增长16%，是“十一五”末的2.1倍；农民人均纯收入达到12000元，年均增长16%（年均增加1246元），是“十一五”末的2.1倍；城镇居民人均可支配收入达到40000元，年均增长15%（年均增加4000元），是“十一五”末的2倍；人均绿地面积达到15平方米，是“十一五”末的2.3倍。,2011主要任务全市生产总值完成126亿元，增长14%；农业总产值达到29.6亿元，增长10%；规模工业总产值完成170亿

25、元，增长19%；财政总收入达到6.4亿元，增长15%，地方财政收入达到2.8亿元，增长18%；全社会固定资产投资约达到110亿元，同口径增长30%；社会消费品零售总额达到32亿元，增长15%；农民人均纯收入达到6700元，增长16%；城镇居民人均可支配收入达到23000元，增长15%；万元生产总值能耗降低3.5%；城镇登记失业率控制在2.4%以内；人口自然增长率控制在5以内。,2011年18月数据财税工作：18月份，全市地方财政收入完成21066.8万元，占年初预算的75.2%，较平均进度超收2400.1万元，同比增收5994.8万元，增长39.8%。其中：一般预算收入完成19755.4万元，

26、占预算的76%，较平均进度超收2422.1万元，同比增收6018.4万元，增长43.8%。地方收入加上划中省咸各项收入25243.1万元，全口径财政收入完成46309.9万元，同比增收10013.9万元，增长27.6%。从收入构成情况看，税收收入完成15508万元，占收入总量的78.5%，同比增收4605.1万元，增长42.2%。大项目建设和固定资产投资：18月份，全市32个重大项目（新建18项，续建14项）共完成投资23.3亿元，占年度任务的45%，较平均任务相差22个百分点;下欠投资11亿元。从目前项目总体进展情况来看，主要存在以下问题：续建项目进展不平衡；新开工项目无实质性进展；部分项目

27、存在资金缺口。2011年我市固定资产投资计划任务110亿元，18月份镇办完成5亿元，占年度计划的69%；市直部门完成31.49亿元，占年度计划35.9%。,兴平三大优势：一是得天独厚的区位优势。地处关中腹地，毗邻西安、咸阳；东靠咸阳国际机场，西连杨凌农科城，陇海铁路、西宝高速、312国道、104省道穿境而过，交通四通八达。二是工业基础雄厚的优势。有中省咸属企业、研究所19家，中、高级技术人员2.5万人。三是城市品牌优势。是全省仅有的3个县级市之一，城市规划面积43.2平方公里，城市人口超20万（新区约7万人，其中陕柴动力2.7万人、秦岭与华兴社区共计约3万人，城区约15万人。其他：高速城市化、

28、经济快速发展及部分投资行为将在较长时间内形成强大需求政策性因素：房地产仍将作为国民经济的重要产业，“平稳发展”将是政策调控的核心目标洼地效应也是资本将持续进入兴平市场的核心原因城市外扩和旧城改造成为发展的主题，土地供应有限，旧城改造、集约化开发成为必然,基于市场基本面走向，研判市场的长期趋势,市场的基本面,人口,经济,外资,规划,政策,调控方向从供给和市场心理逐渐转向需求的本质。,人口及兴平的经济强劲增长，构成市场的强大购买力；,外来开发商与置业者将持续进入，洼地效应逐渐消除；,城中村改造，土地集约化利用成为趋势;,城市扩张加速，郊区城市化，板块功能划分将逐渐明晰,多中心发展、轨道发展等持续推

29、动，剌激市场需求,房价收入比上升的趋势使调控成为必然,调控背景：房地产仍作为经济发展重要产业，平稳发展是政府目标,调控手段日趋多元，执行力增强，长期而言房价将趋于理性；,本项目必须以领导者姿态，通过创新理念和创造市场的方式，主动自我中心化,政府政策引导,实际环境改善,领袖型项目,持续规模性开发,城市规划重点区域引导产业、重大设施导入舆论造势引导,政府完善城市接驳型交通线路：公路政府导入环境改善型配套：基本配套职能政府直接改善区域环境：广场、绿化开发商自行完善配套：商业、道路,强势开发商创新理念、创新产品创新营销,创新开发理念，设施自造，自我中心化，做领袖型项目,市委、市政府已着手实施新的开放开

30、发战略，充分利用得天独厚的优势条件，尽快把兴平建设成为经济发达、科技先进、文化繁荣、人民富裕、环境优美的现代化开放城市。围绕建设西部强市这一奋斗目标，抢抓国家实施新一轮西部大开发和关中天水经济区建设两大机遇，充分发挥并不断强化工业基础雄厚、县级市城市品牌和地处西安（咸阳）国际化大都市圈的区位三大优势，积极实施工业强市、创业富民、项目带动、科教兴市四大战略，强势推进大项目建设、魅力城市建设、新农村建设、非公经济建设、和谐社会建设五大建设，奋力实现经济实力显著增强、财政收入大幅增长、群众财产较快增加、城市品位明显提升、发展环境不断优化、人民福祉全面增进六大成效,兴平市商业市场概况,百货、超市业态1

31、、目前兴平市场的零售商业业态，百货业都以分散型、临街门面占有绝对主导地位，无论是中高档耐耗商品还是日常用品，临街形式的销售是主要的销售渠道。2、目前兴平市场的超市，无法引导顾客消费方式和消费习惯，在目前的超市里，几乎很难看到顾客大宗的定期购物，人均购物基本不足百元，超市在消费者眼里与便利店无大差异。3、以南大街和县门街为核心的市区商圈仍然是目前兴平4、商业业态的空间可以通过市场细分重新开辟。,专业、批发市场1、目前兴平专业市场的专业化程度不高，更多的是同类商品的分散经营，还没有形成具备规模齐全、功能集中、物流完善、专业化特征明显的专业市场。2、通过对市场的调查，从客户的消费心理和产品价格上来说

32、，兴平地区中高档消费的专业产品在兴平市场并没有很好的销路，因为很多消费者都没有在兴平消费。所以这些专业市场经营状况都处在维持的水平。从市场发育程度而言，商业竞争层次较低，主要集中在低水平的同质化产品竞争上，缺乏有效的管理和规范。3、手机、电脑（戴尔、联想等）、家电（益民电器、迪康电器、海尔、格力等）等是兴平商业市场较为优势的大类，而且是以品牌为主，专卖店、专营店分布较散。国美现已进驻南关西路，家电业面临重新洗牌的局面。4、东大街是兴平传统意义上的小食品批发市场，但是规模与品种、类别与环境都极其简陋。5、家具市场以世纪方圆中高端家具和以金城、万国、阳光等低端家具，大小不一，通过观察与了解，周末的

33、人流量较大，但成交额有限。,西城区是以陕柴为代表的居住集中区1、西城区是新区，集中了兴平新开发的楼盘，以盛世豪庭、汇豪天下、华宇*金城一号、仁和坊、方圆大厦等楼盘为代表，其中，方圆大厦已经入住业主，且与陕西嘉诚旗下的中国餐馆签约，餐厅人气很旺，尤其是夜间。2、金城路与中心大街交汇处的金城国际现在已经开业，华润万家、兴百、台湾酷酷龙等已与之签约。但运营状况不是很好，尤其是百货，基本上是走入歧途，这也说明了百货自己招商的难度很大，当地商户的想法也是停留在原始的临街门面时代。游乐城的人流量一般，阳光KTV与金典影院还未开业。3、西城区的金城路中段是餐饮集中区，旭景佳豪酒店、竹园村、杨翔豆皮、阿瓦山寨

34、、干锅居、铂金岸会所、岸上人家、小肥羊、鸭掌门、丽景酒店等是佼佼者的代表。经过观察，用餐时间人流较大，尤其是晚上，开车来就餐的不在少数。,商业环境总结：1、西大街是电动车、照明、小超市；南大街是手机、电器专营店、品牌专卖店集中点；西环路烟酒商行、小家具店、五金机电、集中点；金城路中段饮食集中点（代表杨翔豆皮、干锅居、鸭掌门、阿瓦山寨、泊金岸会所、丽景酒店等）；南关十字新入驻商业上海客都超市、民生家乐、老凤祥银楼、周大生、鹰皇珠宝；兴华路有tata、百丽、民生手机专卖、武汉服饰广场等（还有一在建超市）；县门街东路政府机关为主；县门街西路多为女士服装专厅；位于县门街西路与南关西路之间的南街村是低档

35、服饰、小商品、布匹等集贸市场；2、主要商家：国美电器已入驻南关西路、宝商家美佳（县门街西路、槐里东路共两个店附带金色阳光KTV）、华润万家金城中心广场店、新合作乐家超市乐家超市（3家）、太平洋服装超市、女人世界；其余均为专营店：新郎希努尔男装、劲霸男装、爱都、开尔、利郎、与狼共舞、七匹狼男装、才子男装、千姿女装、女人专庭、纳纹、李宁、耐克、匹克、安踏、森马、美邦、等知名品牌均有专卖店。3、陕柴有兴平副食商场（1350平米）、美佳乐超市（500平米）和板桥超市（500平米）、华兴与秦岭家属区有兴平副食商场（800平米）、佳汇超市（500平米）和民生家乐（2700平米）；其他配套业态基本齐全，从而

36、形成人们只有在节假日才到大商场、超市休闲购物，而且，大多数会流失到咸阳与西安。4、总的格局：整个兴平没有较好的商业体系，分散无序，好的商业环境还是个空白。酒店、商业、KTV、家具、家居、家电、超市、餐饮各自为战，急需整合。金城国际购物中心，由华润万家、兴百、与酷酷龙集合店组成，但是，由于百货的招商情况不理想、加之位置处于新区与老区的结合处，人流不够，导致其后短时间内难以形成好的效应。5、总结：兴平商业规划尚不规范，商业仍以街头门店经营为主，购物环境、档次均处中低档水平的短期经营模式。百货业态竞争激烈，尤其是珠宝、男女服饰、男女鞋、运动休闲、电器、通讯等业种竞争激烈且重复率较高。本区域没有一个购

37、物、餐饮、娱乐/休闲、居住、商务为一体的主题集合式商业体，为商业竞争错位，提供了市场空白机遇。,兴平市普通消费群体走访询问,对兴平商业的总体评价?,80%的人对商场的总体评价感觉一般，说明现有商业百货也需要提升的空间非常大。降低价格成为最多人的要求，也反映了目前兴平商铺租金涨幅较大。,希望兴平的商业做那些方面的改进?,兴平市消费群体特点,通过实地的走访了解，总体分析目前兴平市消费群体主要有以下特点：1 大厂的职工收入较高，消费时间集中2 投资意向不明，害怕后期风险较大3 有较强的消费从众心理4 因为商业环境趋势，消费会选择较近的咸阳、西安等地,兴平市中心商业区至本项目区域租金,本内容的调查主要

38、是以兴平中心商圈北向区域商业的经营状况和目前商业铺面的租金水平为主，目的在于了解：（1）本商业区域的商业发展水平；（2）确定本项目商业租金的商业环境参考依据；（3）本项目在区域内的商业定位与整个地区商业格局变化的关系。本区域商业租金市场调查 从前面的调查可以看出：整个兴平市区商业发展走向是由南大街中心区向四周延伸；商业几乎都是以分散零散的小商业门面组成，至今没有大型商业形成。而延伸商业区域相比较，北大街向商业的发展最缓慢，也最薄弱，商业人流也在减少，一直到四条大街交汇十字才形成了一个相对稳定的人口居住区。因此我们选择了几条商街，见表：,兴平市中心商业区至本项目区域租金市场和商户调查其实在兴平商

39、业租金与门面的地理位置有绝大的关系，而面积只起到小部分作用，以民生家乐外围一个小门面为例，只有区区5-6平，租金却要收每年5万，超过了所有的门面费用，而租金的高位区在南大街南段、县门街西路东段、南关十字。这足以证明兴平商业的不成熟与混乱；底商商铺的销售价格以金城尚品为例10000元每平米，而明珠国际的底商虽还未确定价格，但是肯定比金城尚品要高。,兴平项目整体业态构思,另外相应的教育500（）、运动场馆1000（）等相关配套行业是完全必要的。,主力商业体业态布局,商业市场未来发展趋势商业市场供应量持续放大，需求不断增加。商业物业形态越来越向现代潮流都市发展。商业档次和布局水平不断提升。商业物业开

40、发、经营、管理专业化。消费层次再上一台阶。综合体的出现是商业地产的最终表现方式。,项目整体发展战略,项目整体定位,核心问题解析,项目规划核心点,市场研究分析,项目商业营销,当今成功的商业地产项目都是相似的，即有竞争优势的产品力和目标对应的形象力并运用符合时代要求的营销力。,营 销 策 略,思路一：创兴平首个“都市化生活广场思路二：创首个大型“步行街铺”生活体验广场思路三：创首个品牌“名店城”与“新商业中心”思路四：商业管理公司制定招商政策思路五：招商提前介入，招商工作先期进行，销售与招商安派不同公司的人员跟进思路六：举办“财富论坛暨项目推介会”思路七：引入主力商户进驻，迅速提高知名度,营 销

41、策 略事件营销,营 销 策 略媒介组合,互联网制作自己的网站,区域户外广告,杂志,媒体组合,区域性电视台,地方电视台,区域报纸,区域电台,总结1、提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商。统一招商管理（立足长远）、统一营销（广告宣传等）、统一服务监督和统一物业管理。通过构建品牌发展战略体系和品牌推广体系将逐步实现品牌形象的“六个第一”，即区域形象第一、经营理念第一、文化底蕴第一、受众认知第一、客户忠诚第一、同行实力第一。2、借用城中新兴地标的吸引力以及兴平中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的兴平特色休闲购物中心，能够持续经营，成为新兴平社会生活的活动中心。3、同业差异、异业

42、互补、适宜业态、特色经营4、通过项目运作要实现五出：出人才、出团队、出品牌、出渠道、出思想。通过商业广场树立隆发集团品牌的价值延伸，实现企业可持续发展战略目标。,回顾、问题、建议,1、业态组合主力店和主力店的比重比较大，百货、电影城、超市、卡拉OK、电子游戏等等，餐饮类的比重也比较大。逐渐增加500平米-800平米的次主力店，在这些主力店 当中，零售比重要50%以下，这就是业态的 合理搭配，电影、唱歌、餐厅，尤其是餐饮业给付的租金比较低，文化、体育、健身，像游泳等这些都是租金比较低的，要不要放 呢？答案是要，放的比较多的非零售比重，特 别是现在强调文化、娱乐、餐饮，为什么我们招低租金的进来？因

43、为可以提供丰富的业态选择，可以在开业的初期积聚人气，这些业态只要一旦稳定以 后，租金提升的空间、租金成长性的空间还是比较大。,2、百货业态的困难以及招商思路 实际上，虽然市场表现的很有潜力，但我们不能盲目乐观，尤其是对总经销商户来说。以华润万家和民生家乐为例，百货的招商和商户的进驻有很大的难度，原因如下：1）省级代理现阶段不愿意下到三级县市2）市级经销商只愿意在区域内发展3）当地有实力的商户不多，只能代理个别品牌，而且多以专卖店为主4）当地经销经营的品牌档次有限，加之经营商理念与思路没有跟上（资金回收、合作方式、管理方式的适应等），短时间内难以改变5）大的经济环境疲软决定了现阶段是很艰难的6）

44、我公司的现有商业项目内的百货不能够给予兴平项目足够的支持思路：积极联系百货卖场，以优惠的条件促成与他们的合作，借助他们的企业资源、货源、品牌以及营销策略来吸引新的商户进入、培养市场，既借鸡生蛋，放水养鱼。,3、饮食业的思考 相比较百货，兴平人民似乎对饮食兴趣更大些，市内的饮食摊点和饭馆的生意相对来说还是不错的，尤其是装修较好、卫生条件较好、知名度相对高一些的餐饮更能引起他们的关注。如：小肥羊、干锅居、中国餐馆为例，只要是进餐时间，尤其是晚间，客人是熙熙攘攘，而这些现象都集中在城西区，城中中心地段还没有提供相对较好的进餐环境和餐馆，这就为项目的餐饮招商提供了机遇，借此机会可以将餐饮做大、做强4、

45、项目周边大卖场面积、销售客都超市 3400 日均銷售8-10萬元民生家乐（南十字）1700 日均销售4万元左右民生家乐（秦岭）2600 日均销售6-8万元华润万家 8000 日均销售13万元左右家美佳超市（县门街西路）3000 日均销售6-7万元家美佳超市（槐里东路）6000 日均销售3-4万元，节假日略多乐家超市（南关西路）1800 日均销售2.5-4万元,5、项目应具备的条件1）停车场 现代购物场所必备的物业条件，分地上、地下两部分，能提供不少于400个车位，只有这样，才能吸引优质客户、体现现代商业项目的价值2）楼前广场 这也是必备的物业条件之一，广场是消费者或者周边居民日常休憩、休闲、放

46、松、嬉戏的聚集地，是人流最集中所在，能充分的吸引、聚集潜在的客源3）大的电子LED显示屏 显示屏是日常发布信息及商业广告的窗口，是公司营业外收入的一条重要的途径，并且也是聚集人流的较好的一种方式。在安装制作方面可以采取由提供方安装施工，后期双方合作分成方式解决资金问题，待双方合约结束，显示屏的所有权即归我公司所有4）软件环境 在项目所有硬件设施都到位的情况下，我们的软件环境就成了后期运营重中之重的工作重点，就是两个字-服务。一起以服务开始，也以服务结束。不管是对消费者还是对业主，只有做好服务才能解决所有人的后顾之忧，也能充分得到付出后的收获项目的核心 引领时尚 掌控繁华项目的策略 放水养鱼 借鸡生蛋项目的目标 用心服务 开心消费项目的宗旨 以商业优势促升住宅销售，以住宅业主反哺商业,