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1、吉安汽车城建设项目可研报告 第一章 总 论第一节 项目概况一项目名称吉安汽车城建设项目二建设单位江西天华实业有限公司吉安汽车城发展有限公司三负责人陈挺四建设地址吉安县县城四至范围赣中大道105国道以西君山大道以北兴华路以东赣江大道以南五建设性质新建六建设规模项目总占地34653亩总建筑面积2388万m2其中汽车综合商贸区629万m2建材及装饰材料商贸区611万m2配套生活服务区945万m2酒店服务区204万m2七建设期限25年即2005年1月2007年6月八总投资及资金筹措项目估算总投资2063987万元资金来源为申请银行贷款5000万元建设单位资本金自筹7300万元销售房地产收入筹集8339
2、87万元九项目建设目标吉安汽车城以汽车商品销售为主题设汽车展示广场各类品牌汽车专卖店汽配件中心服务中心星级宾馆五大区域具有汽车贸易品牌汽车展示汽车综合服务汽车文化博览汽配贸易汽车维修汽车美容护理二手车交易物流服务及办公生活休闲等功能突出消费一站式服务一条龙的经营特色将吉安汽车城打造成为广大消费者赏车购车玩车修车的理想之地第二节 可行性研究的依据1中华人民共和国城市规划法2国家计委投资项目可行性研究指南计办投资200215号3城市道路交通规划设计规范GB50180934吉安市城市总体规划199620105吉安市城市近期建设规划20022005200326吉安汽车城规划建筑设计方案7吉安市国民经济
3、和社会发展十五计划8国家计委颁布的建设项目评价方法与参数9国家颁布的城市建设的其他相关规范10政府及有关部门对本项目的批复文件11建设单位对可研编制单位的委托书第三节 可行性研究过程和内容一研究过程根据建设单位的委托我公司于2004年10月开始对项目可研编制所需资料进行收集并通过踏勘现场和外业调查从2004年11月初开始组织中心工程技术人员对图纸资料进行分析研究着手编制可研报告二研究内容经过对项目所在区域的社会经济状况土地现状市政设施现状等调查分析围绕建设单位提出的问题本项目研究内容如下分析项目建设的必要性和可行性研究确定项目建设内容规模工程方案开展项目环境影响评价制定环境保护措施拟订项目的组
4、织管理与实施计划估算项目投资提出资金筹措方案制订项目招标方案并对项目投资效益进行分析和评价提出项目实施的建议第四节 主要技术经济指标表1-1序号项目单位指标1项目总占地面积亩346532总建筑面积万m2238821其中汽车综合商贸区万m262922建材及装饰材料商贸区万m261123配套生活服务区住宅万m294524酒店万m22044道路及广场万m28505公共绿地万m28526停车场万m21897信息网络系统具体详见第五章8给排水具体详见第五章9供电具体详见第五章10室外消防系统具体详见第五章11总投资万元206398712销售净收入万元411467513利润万元205068814投资利润率
5、993615财务内部收益率704216财务净现值万元76823417投资回收期年42118借款偿还期年319偿债备付率43920盈亏平衡点5016第五节 可行性研究的结论一结论1根据吉安市的汽车消费市场需求以及遵循适度超前的原则在吉安市中心城区建设新业态新功能新理念的专业化现代化第二章 项目建设必要性与可行性分析第一节 项目背景在过去10年中我国国内生产总值年均增长93汽车工业年均增长152002年我国正式加入世贸组织以后我国汽车产业不但没有受到进口汽车的严重冲击反而出现爆发性增长国家统计局发布的报告显示今年以来汽车生产继续大幅提速汽车产业对经济增长的贡献明显提高汽车制造业销售收入超过纺织业和
6、电气机械及器材制造业位居通信设备计算机及其他电子设备制造业电力行业黑色冶金行业和化工行业之后首次成为我国工业第五大支柱产业汽车产业国际化特征日益明显一是国内汽车市场的国际化二是汽车产业的国际化三是我国汽车产业在世界上的位次迅速提高预计年我国汽车产量将超过法国从而美国日本德国之后成为世界上第四大汽车生产国通过据中汽协会的统计年全国销售汽车444万辆成为世界第四大汽车市场公安部交通管理局的统计表明2003年底我国拥有的各类汽车共有2421万辆其中个人汽车保有量为1242万辆个人汽车保有量私人轿车比例40保有量489万辆其余则是私人拥有的主要用于生产运营的货车和客车等按全国13亿人口平均265个人才
7、有一辆私人轿车如果按每个家庭4口人计算66个家庭才有一辆轿车中国汽车市场发展国际流行的四位一体销售专卖店销售配件维修反馈四个词短短年内如雨后春笋般遍布于全国各大城市所谓店是指集整车销售配件供应维修服务信息反馈四位于一体的专门经营一种品牌车的汽车销售企业4S店是汽车4S店的出现恰好能满足用户的各种需求它可以提供装备精良整洁干净的维修区现代化的设备和服务管理高度化的气氛保养良好的服务设施充足的零配件供应迅速及时的跟踪服务体系通过4S店的服务可以使用户对品牌产生信赖感从而扩大汽车的销售量汽车有形市场是我国汽车销售的两大主流模式之一有着蓬勃的运营活力和强大的市场竞争力汽车市场符合中国的国情民情商情也与
8、世界发达国家的汽车营销模式相接轨相呼应因此汽车城汽车市场搭建一个汽车交易平台一批有实力有影响的汽车经销商入驻市场 人潮就是财富建设汽车城为提供选车优质服务欣赏汽车文化的汽车超市并能为汽车生产厂家汽车经销商汽车投资商提供聚销售的环境合力达到双赢新业态新功能新理念的专业化现代化经济进入了一个的发展从整体上提升可进一步经济发展水平和可持续发展能力汽车能带动一个非常大的产业群拉动国民经济发展提供大量的就业机会车的消费对内需的拉动是显而易见因此中央政府把扩大车消费作为扩大内需的重要举措与相匹配发展规划紧密依托和充分发挥的区位优势建能集聚更多的人流物流资金流信息流产生聚核效应城市的这种聚集和辐射功能很大程
9、度上要靠发达的流通来实现流通越发达城市就越繁荣就越具有竞争力和生命力设施具有优越的区位优势发达的交通体系巨大的消费市场潜力等有利条件尽快利用现代理念来优化商贸结构提升城市的整体功能在激烈的区域竞争中抢占有利的地位多品牌多车型大容量提高汽车贸易水平实现集约化规模化品牌化及多样化经营市场招商近两年我国私人轿车出现井喷式增长总量增加很快去年一年就增加了146万辆但是从总体上来看我国的汽车拥有量和私人轿车拥有量还处于低水平10年汽车市场汽车城就是引导投资者进入汽车领域的大门投资汽车市场一是民间资本最容易进入与投资领域相比政策优惠门槛较低资本注入可多可少市场内投融资子项目较多选择余地大二是民间资本宜进入
10、与房地产金融基金实业等投资项目相比汽车市场具有明显的优势经营的稳健度和抗风险能力较强汽车市场作为汽车和房地产商业房产的结合体把两大主导产业的优势集于一身投资空间相当广阔投资回报十分丰厚民营企业抢滩 汽车市场显示了民营企业的市场商机意识和超前的价值当向奠基石培土的时候实际上是在培育一个新的市场建造一可以容纳涵盖汽车上中下游全程服务的多种功能政府满意经销商认可消费者认同的现代汽车以汽车为主体来连接国际国内知名厂家经销商到此展开汽车贸易吸引人气聚商气培养地气招徕财气居民消费结构的升级汽车住宅通讯消费热点汽车贸易汽车金融保险物流信息电子商务广告位于长江三角洲辐射半径及辐射区域有利于市场拓展第三章 项目
11、投资环境与市场需求第一节 投资环境分析一国家政治经济形势及有关政策加入世贸组织三年来我整个经济增长的速度在全世界都是属于第一位的整体经济的国际竞争力大大提高目前我国城镇居民已基本上正由小康迈向富裕型生活其万元级消费品的拥有量已达到了较高的水平通过住房制度改革已有的城镇居民拥有自己的住房可以说目前车是我国城镇居民渴望购置的惟一的万元级消费品十五计划首次提出 鼓励轿车进入家庭国家发改委已将汽车房地产教育旅游电脑列为国民的五大消费汽车位列榜首大力推动车进入家庭满足居民消费升级的内在要求扩大国内有效需求促进国民经济持续稳定的增长从而加速我国工业化与现代化建设进程新汽车产业发展政策凡不在国务院授权范围的
12、收费无论是购买环节还是使用环节均属取消之列颁布汽车金融公司管理办法和汽车金融公司管理办法实施细则促进汽车消费信贷的开展出台缺陷汽车产品召回管理规定家用汽车产品修理更换退货责任规定使私人消费汽车的环境继续得以改善鼓励发展汽车贸易引导汽车贸易业统筹规划合理布局调整结构建立统一开放竞争有序的汽车市场汽车贸易企业依法诚信经营保证商品质量和服务质量不断为消费者提供满意的服务促进汽车商品在全国范围内自由流通推进我国汽车产业健康发展国家鼓励具有较强的经济实力先进的商业经营管理经验和营销技术以及完善的国际销售网络的境外投资者投资汽车贸易领域年撤地设市以来国民经济工业生产持续保持较高增长第二产业比重不断上升GD
13、P中三大产业比例经济运行质量不断提高全市财政总收入亿元近年全市投资力度加大2003年全市全社会完成固定资产投资亿元一批重点投资项目的开工建成不仅成为拉动当经济较快增长的重要力量更为市今后的发展奠定了良好的基础市通过营造良好的综合投资环境目前市城乡居民生活总体小康水平正逐步向全面小康迈进2003年市城市居民可支配收入达元农民纯收入达元市城乡居民恩格尔系数分别为3962和5108城乡居民消费观念悄然变化消费结构不断优化私车用户每年都在增加汽车消费群体吉安位处江西中部赣江中游东连江浙沪南接闽粤港澳西与湘桂接壤北与长江三角洲为邻是一座崛起中的青山绿水相辉映的滨江花园城市全市现辖2区10县和1县级市总人
14、口万面积25万平方公里有利于辐射半径在退税工商子女入学户籍产权等各方面工商税务车检交通银行保险等部门进驻汽车城保险验车上牌照等一站式完全服务汽车产业是我国国民经济的支柱产业涉及国民经济的各个部门从原材料到装备制造到销售服务直到文化产业延伸出汽车贸易汽车金融保险物流信息电子商务广告链具有很强的产业关联性可以拉动多个产业的发展促进产业结构调整与升级加快工业化步伐车的消费对内需的拉动是显而易见汽车工业高速增长能引领新一轮消费升级成为带动今后一个时期经济增长的重要力量汽车市场集汽车贸易物流服务文化等多功能于一体可以容纳涵盖汽车上中下游全程服务的多种功能可以有效降低经销商服务商的经营成本简化营销环节工商
15、税务车检交通银行保险等部门进驻现场办公来买车的消费者可坐享代办保险验车上牌照等一站式完全服务可以提供大量的就业机会自然会提供相当大一部分的收入信息产业部2005年我国汽车需求将超过550万辆汽车市场销售额将达10000亿元汽车电子产品市场规模可达2500亿元至3000亿元GDP实际亿元人均GDP元汽车保有量辆其中大型客车中型货车小型客车小型货车农用运输车19971253728882264411157297430533756552199813584295625529123875314661369584041999144803119287911310835751544118985220001555
16、5345631076141891805913450010065200116489363334679156810036664549961143420021800039323947119611172875727168110422003206724480425032074120819768655412026资料来源吉安市统计年鉴和吉安市交通局统计年报表图3-1 吉安市全社会汽车保有量历史系列形态图图3-2 吉安市全社会小型汽车保有量历史系列形态图社会指标的数量化预测模型一般都以指标的历史的数据序列为样本从中探索其自身发展规律即一般建立的是以年份为自变量的时间序列模型但经统计软件SPSS试验采用基年1
17、997年为数据点1其它根据年限递增更符合实际且数据更为精确因此在报告统计分析中在进行一元一次回归与一元二次回归进行预测时自变量X均采用基年1997数值为1以后逐年增加1一元一次回归预测模型吉安市GDP人均GDP和全社会汽车保有量采用一元一次回归预测模型预测见图3-3和图3-5 图3-3 吉安市GDP一元一次线性回归预测模型 图3-4 吉安市人均GDP一元一次线性回归预测模型图3-4 吉安市全社会汽车保有量一元一次线性回归预测模型2一元二次回归预测模型吉安市全社会小型汽车保有量采用一元二次回归预测模型预测见图3-6图3-6 吉安市全社会小型汽车保有量一元二次线性回归预测模型3汽车保有量预测200
18、4-2008年吉安市汽车保有量预测见表3-2吉安市汽车保有量预测表表3-2 单位辆年份序号XGDP实际亿元一元线性回归预测GDP亿元人均GDP实际元一元线性回归预测人均GDP元汽车保有量辆其中小型客车辆一元线性回归预测汽车保有量辆一元二次回归预测小型客车辆1997112537121262888271922644430522097458919982135841338529562978255294661254314767199931448014644311932362879151542876552122000415555159023456349531076591332099592520015164
19、8917161363337543467966453543369062002618000184203932401239471757238767815420037206721967944804271425039768421019669200482093845294543411452200592219647884876813503200610234555047521021582220071124714530555436184082008122597355645877021261从今后5年汽车保有量预测结果可以看出吉安汽车消费的潜在市场庞大这对于汽车来说是一个长期的利好消息2008年吉安市汽车消费量预
20、测见表3-3吉安市汽车保有量预测表表3-3 单位辆年份汽车保有量预测辆比上年增加数辆年更新数辆汽车消费量预测辆小型客车预测辆比上年增加数辆年更新数辆小型客车消费量预测辆200342101966920044543433333368670111452178377425572005487683334363569691350320519162967200652102333439017235158222319108033992007554363334416875021840825861266385220085877033344435776921261285314734326若按汽车城2008年市场占有率
21、60测算可销售汽车4661辆其中小型汽车市场占有率按80测算2008年可销售小型汽车3461辆根据对近几年吉安市汽车保有量车型构成价格用途和相关政策的分析2005-2010年吉安市汽车市场容量的特点是主要车型集中在小轿车农用车和大型货车国家制定了上路车型的标准再加上集中治理车辆大吨小标和超载超限引发了对大运力载货车的需求引进消化研发生产品牌化并举的方针从合作合资中成长发展资源总供给大大超过总需求增长随着明年进口配额的取消进口车势必会大举中国汽车市场据有关部门预测到了2008年中国汽车的为1800万辆当年的国内市场预测是600万辆传统概念中我国分为东部中部和西部三大经济区在我国城镇居民消费中存在
22、着明显的消费梯度各地区车进入家庭的进程会有所不同有先有后以阶梯状逐步进入中国消费者协会对北京上海天津等20余个城市进行的家用轿车消费调查表明未来5至10年将出现一个私人购车高峰显示有306的无车者有驾驶执照有321的消费者5年内有买私家车的打算准备在2005年买车的达701而在有车族中5年内还想购车的占327目前城镇居民人均收入约为农村居民人均纯收入的倍因此有购买车能力的家庭主要集中在城镇逐步向按照需求预测年之前只能是车进入家庭的导入期此后的年是车进入家庭的启动期再后的年或更长时期是车进入家庭的普及期一是以私营工商业主企业白领阶层个体户各类星级人物自由职业者等为主要消费对象阶段二是以公务员事业
23、单位的职员三资企业的职员效益较好的工商企业的职员农村的专业户等为主要消费对象阶段三是城镇居民及农村中等收入阶层家用轿车普及阶段四是农村居民家用轿车普及阶段单位辆2003年我国销售汽车444万辆同比增长了3421增长速度国家宏观调控力度加大信贷紧缩关税降低与进口许可证取消使消费者产生持币待购心理而厂家的连续降价更加重了消费者的持币待购心理汽车后市场的保障销售服务体系的人性化服务水平汽车企业的营销方式将会由单一的产品推广向全方位多层次的整合营销过渡品牌战价格战宣传战未来3至5年我国汽车的价格将呈不断下降的趋势预计2008年大部分汽车车型价格将与国际接轨据中国汽车网的调查显示以上潜在的家用轿车消费者
24、选择万元以下的轿车选择率高居第一的消费者选择万元的消费者选择万元另据中国社会调查事务所的一份调查显示的公众认为应该把市场定位在看老百姓口袋里有多少钱就生产多少钱的车的经营理念上汽车城的市场定位以汽车超市为基本业态以整车销售为主营业务以汽车销售相关产业为发展方向以汽车销售全程服务为核心功能形成地区有特色营销模式多元功能设置现代商务水平的汽车贸易中心以下几特色和优势规模优势 能同时展销一百个以上汽车品牌和吸纳家以上的汽车经销商入市的汽车市场多品牌多车型大容量品牌优势 在经营理念营销模式和服务功能等方面形成核心竞争力产生品牌效应功能优势 可以容纳涵盖汽车上中下游全程服务的多种功能在完全市场化竞争的今
25、天管理客户精细营销是企业核心竞争力所在把市场管理销售管理客户服务管理有机集成在一起搭建一个信息共享贸易展示仓储物流配套服务的营销平台市场管理销售管理客户管理竞争对手管理客户服务产品管理合同管理整车销售售后服务汽车用品配件批发交易配送汽车相关商品进行集中专业管理通过市场经营行为获取长期稳定收益第四章 项目场址及主要建设条件第一节 项目场址及用地现状一场址现状场址现状以丘岗坡地及沟谷等地貌形态为主现状标高约在73-82米二土地权属及占地面积本项目占地34653亩土地权属属吉安县敦厚经济开发区管委会通过公开挂牌交易方式至115 o 30北纬26 o41至27 o 28之间105国道和敦永公路吉莲公路
26、吉新公路穿境而过京九铁路途经县城并设有全市中心货运站区位条件十分优越东与吉州吉水峡江相邻与青原隔赣江相望北接新余市西与安福县永新毗邻南连泰和县境南北直径约87公里中部最狭处12公里土地总面积2118平方公里吉安县地势西南北部高中东部低地貌形态以山陵为主次为岗地山地和平原地处中亚热湿润季风区光照充足气候温和雨量充沛四季分明无霜期长全年雨季达4个月年平均降雨量14575毫米雨量区为II年平均气温183摄氏度极端最高气温403摄氏度极端最低气温-8摄氏度全年无霜期为282天春寒夏热秋旱冬冷二土地权属及占地面积拟建场址以丘岗坡地及沟谷等地貌形态为主地形线大致东西走向填土面积较大厚度一般2-5米地表标高
27、约在73-82米场址地基岩土从上至下主要有人工素填土第四季坡-残积粉质粘土和砂砾层组成地下水由大气降水补给水量较小场址及周边未见滑坡溶洞及液化地层等不良地质现象三周边建筑物与环境本项目四临道路南侧为原井冈山大市场居民区东侧为吉安市高新技术开发区往西约1000米为君山湖环境优美周边已有较多的居民入住高新技术开发区的几十家工厂都已开工生产人气旺盛本项目的地理位置条件十分优越四区域规划情况本项目建设符合吉安市的总体规划的要求且汽车城的规划方案已通过规划专家咨询委员会的评审在项目建设过程中将按照专家咨询委员会提出的规划设计条件由规划部门统一放线合理进行功能布局组织交通满足城市景观绿化景观设计消防交通等
28、规范的要求五交通状况本项目场址以东为赣中大道105国道南为君山大道西为兴华路北为规划路交通便捷交通状况良好六社会环境条件本项目规划范围内无工业企业项目附近无化学污染源军事设施无过境架空高压线无危及人身安全的易燃易爆危险物品库七法律支持条件吉安汽车发展有限公司和吉安县敦厚经济开发区管委会签订了吉安汽车城建设合同书同时取得了政府的大力支持吉安县人民政府为本项目的建设出了一系列的优惠政策见附件吉县府抄字200476号八公共设施条件沿赣中大道君山大道已铺设给水排水电力通讯光纤有线电视等市政主管道供水供电能满足该项目的施工和运营的用水用电及通讯的需要九征地拆迁情况本项目区的征地拆迁已完成现在正在进行场地
29、平整吉安汽车城发展有限公司取得了土地使用证吉国用2004字第2-15号十施工条件本项目场址地势较平坦水电可从赣中大道就近接入君山大道兴华路都已建成交通便利工程建设的石料砾石沙等可就地取材钢筋水泥可到市区或县城购买施工条件较好第五章 工程方案第一节 总平面指导思想与原则吉安汽车城在引入城市设计运用轴线与板块合理的组织将人文自然有机的融入汽车城内以人为本的理念贯穿于整个设计中倡导交往场所和活动场所的相融相通强调城市大景观弹性规划开发和步骤可控原则倡导人气与商气相融相通合理分布商业业态从而提高整个汽车城的品质形成现代新型的汽车MALL除了把整车销售商业配套做为经营主题外并将汽车后市场做为一个发展重点
30、从而将本项目打造成一个大型的汽车专业市场第二节 总体规划方案一规划依据1中华人民共和国城市规划法2城市居住区规划设计规范GB50180-933江西省城市规划管理技术规定4住宅设计规范GBJ96-865建筑设计防火规范6高层民用建筑设计防火规范GB50045-9572000年小康型城市住宅科技产业工程示范小区规划设计守则二规划总体布局本项目结合用地状况采用由东向西大商业小商业配套服务的布局形式发挥城市干道的优势将点线面有机结合使规划层次分明功能分区明显路网结构合理形成一带三轴四区的规划格局1一带沿赣中大道形成汽车商业景观带一方面作为吉安的城市景观同时形成汽车城的门户景观2三轴通过南北的三条轴线将
31、汽车城配套服务以及建材装饰区有机地贯穿在一起3四区通过功能划分明确出四个不同的区域在使用上更加明确和便利分为汽车展销及综合市场区配套服务区吉安大酒店区建筑及装饰材料区三功能分区1汽车展销及综合市场区作为吉安汽车城的主体功能区位于整个规划区域的东侧紧靠赣中大道建筑为3层的商铺包括多种汽车商业业态汽车展销汽车美容汽车配件等形成一个大规模多功能的汽车综合市场2配套服务区位于规划区域的中西部作为整个汽车城的配套服务区满足在汽车城以及建材装饰市场的商家的居住休憩娱乐等要求并提供相应的商业医疗文化娱乐的服务3吉安大酒店区位于规划区域的东南侧作为三星级的酒店拥有168个标准间可作为接待场所同时酒店位于吉安市
32、高新区的西侧紧领赣中大道形成了这一区域标志性的建筑4建筑及装饰材料区位于规划区域的北侧与南侧的汽车综合市场形式相同主要经营建筑及装饰材料四道路交通1车行系统汽车展销及综合市场区和建筑及装饰材料区主车道宽为22M满足大型汽车商业市场的交通要求二级道路宽1416M连接到主车道上形成道路交通网络配套服务区主车道宽为6M形成环型路网人车适度分流二级道路宽3M串于主干道上吉安大酒店区酒店的车行道宽为6M其中沿地块的西北侧设三个出入口交通流畅2步行系统配套服务区采用人车适度分流因此在地块中心形成步行系统围绕着区域内景观设置宽度在153M入户步行街道结合绿化小品等增添了居住情趣汽车展销及综合市场区建筑及装饰
33、材料区和吉安大酒店区则采用人车混行步行系统与车行系统相重合3停车整个规划区域共计停车位631辆为地面停车其中配套服务区为户前停车沿二级道路排列停车位为220个汽车展销及综合市场区采用集中停车结合中心景观设置汽车广场作为集中停车的场所为280个另外还可沿商业店铺道路停放建筑及装饰材料区也采用集中停车与沿路相结合集中停车位75个吉安大酒店区设集中停车场停车位56个五绿化景观景观作为整个区域的点缀与整个汽车城相得益彰通过绿化环境景观的合理设置结合汽车城的商业环境创造舒适美观的汽车城景观整个环境设计以轴线为始点向板块内部延伸充分发挥地块的景观绿化功能停车位采用植草砖增加绿化景观效果配套服务区充分结合地
34、形地貌自然形成草丘系统以生态谷为主景观系统乔灌木为主结合草坡形成绿丘系统采用彩石铺地的漫步道结合环境小品的设置使生态板块不仅郁郁葱葱而且生动有趣提高环境的人文气息汽车展销及综合市场区建筑及装饰材料区设置了集中绿化景观广场作为区域的景观中心同时沿主要道路布置绿化景观形成带状景观遵循景观均好性原则对每幢商铺周围都进行绿化景观设置形成良好的商业景观环境吉安大酒店区结合城市绿化景观设置迎宾广场沿城市道路形成强烈的景观效果六技术指标1综合技术指标名 称数 量备 注单位总用地面积231020平方米总建筑面积238786汽车综合区62856平方米酒店区20380平方米建材及装饰材料区61100平方米配套服务
35、区94450平方米容积率103建筑密度2663绿地率3689停车631辆2用地平衡表名 称面积平方米比例总用地2310201商业设施用地468102032配套服务用地12010523道路广场用地1185105134公共绿化53600232七各功能分区技术指标1汽车综合区技术指标名 称数 量单位备 注用地面积74170平方米建筑面积62856平方米容积率085建筑密度294绿地率2404停车280辆2酒店区技术指标名 称数 量单位备 注用地面积29767平方米建筑面积20380平方米容积率068建筑密度128绿地率4676停车56辆3建材及装饰材料区技术指标名 称数 量单位备 注用地面积6119
36、0平方米建筑面积61100平方米容积率099建筑密度2739绿地率253停车75辆4配套服务区技术指标名 称数 量单位备 注用地面积65893平方米建筑面积94450平方米容积率143建筑密度2225绿地率4224停车220辆第三节 建筑方案一设计依据1旅馆建筑设计规范JGJ62-972民用建筑设计通则JGJ37-983汽车库修车库停车场设计防火规范GB5067-974住宅设计规范GB50096-19995建筑设计防火规范GBJ16-876方便残疾人使用的城市道路和建筑物的设计规范JGJ50-88二吉安汽车城汽车展销及综合市场区一平面布局该区位于整个汽车城用地的东侧与吉安市高新区隔赣中大道沿大
37、道一层布置汽车展销区及国内外品牌车辆专卖店中心为近三千平方米的入口广场作为整个汽车城的窗口其功能为车辆展示及举办各种活动二层为汽车饰品专卖区展销区往西为汽车综合市场和汽车美容区其中心为一个一万平方米左右的汽车广场该区最西边为各种车辆配件市场二立面设计结合汽车展销区在功能上需要大尺度空间而赣中大道边也需要大气的公共建筑外形将其外立面与南部吉安大酒店北部商务办公作为一个整体设计沿广场及主要道路端部用通透的玻璃面其他地方采用大面积的实墙面提供大幅广告位汽车市场汽车美容区配件市场采用标准开间的商业店铺模式在广场内街交叉口做局部的变化色调上采用白灰浅蓝等汽车常见的主题色彩三内外装修外装修材料及外门窗主要
38、以各种颜色的涂料及贴面面砖为主入口广场边的实墙面用花岗岩各层主要入口及内街商业店铺入口均为12mm厚的白色无框玻璃弹簧门玻璃幕墙为深色部分外墙配有金属铝百页条贴面内装修商铺及外廊地面均为水磨石卫生间为耐磨防滑地砖内墙面除卫生间贴磁砖其余均为普通抹灰刷内墙涂料内门分别为胶板门防火门为乙级防火门汽车展示区商铺采用纸面石膏板吊板其余采用普通抹灰天棚三吉安大酒店吉安大酒店地处赣中大道与君山大道交界处是集住宿餐饮娱乐以及商务会议为一体的综合性高级酒店一平面设计本工程建筑地上十层地下一层地下层为设备用房部分员工用房和库房等首层为酒店大堂及部分餐厅设施二层以餐厅为主设有大中小不同规格的餐厅北端为休闲娱乐设计
39、三层为会议及商务中心四层以上为客房内部交通组织酒店内设客梯2部货梯兼消防梯1部封闭楼梯间2部大堂楼梯1部二立面设计标准层部分在中部采用混凝土框架和隐框玻璃幕设置部分空中花园两边做外露铝框架玻璃幕墙其他部分用白色仿石面砖西端的餐厅用倒圆台柱主体建筑下部的立面用柱廊结合主题浮雕营造主入口的气氛三内外装修1外装修材料及外门窗主要以花岗石贴面及贴面面砖为主玻璃窗均为深色部分外墙配有金属铝条贴面2内装修室内地面均为花岗岩卫生间为耐磨防滑地砖车库采用水泥地面内墙面除卫生间贴瓷砖其余均为普通抹灰刷内墙涂料内门分别为胶板门防火门为乙级防火门四建材及装潢市场一平面设计该区位于整个汽车城用地的北部在用地东北角布置
40、6层高的商务中心办公楼在赣中大道上透过中心架空的两层空间可看到近两千平方米的休闲广场办公楼往西分别为装潢市场和建材市场二立面设计商务中心办公楼底部中心架空的两层空间钢架雨蓬作为转角处的焦点外墙面用深窗和隐框玻璃体做大实大虚的对比装潢市场和建材市场采用标准开间的商业店铺模式在广场内街交叉口做局部的变化色调上采用白灰浅蓝等汽车常见的主题色彩三内外装修1外装修材料及外门窗主要以各种颜色的涂料及贴面面砖为主办公楼外墙有仿石面砖各层主要入口及内街商业店入口均为12mm厚的白色无框玻璃弹簧门玻璃幕墙均为深色部分外墙配有金属铝百页条贴面2内装修商铺及外廊地面均为水磨石卫生间为耐磨防滑地砖内墙面除卫生间贴磁砖
41、其余均匀为普通抹灰刷内墙涂料内门分别为胶板门防火门为乙级防火门商务中心办公楼采用纸面石膏板吊顶装潢市场和建材市场采用普通抹灰天棚五汽车城配套服务区一户型设计1根据规划总平面布局及业主要求配套住宅单体为多层建筑2该配套住宅有板式一梯二户和点式一梯三户3在房型平面布置上根据吉安地区气候特点将起居室及主卧室布置在南侧辅助房及次卧室布置在北侧做到明厅明厨明卫的四明格局4采用房间全明布置及南北开窗室内可以达到天然采光的要求最大限度地利用冬季南向直射太阳光充分利用能源夏季便于有效地组织室内穿堂风降低室内温度同时考虑业主的要求在房型平面设计中尽量考虑两卫两厅和花园阳台以进一步满足使用者居住生活节奏行为习惯的
42、变化和口味的多元化5房型设计方面以较大面积的起居室为中心组织家庭活动且各户起居室均有很好的正南阳光和视觉景观起居室在户内位置适当可有效地减少交通穿越保证空间使用功能的独立性6卧室设计低窗台的凸窗内加防护栏杆客厅至阳台为落地玻璃门保证了居室良好的采光及开阔的景观视野7每户进户设置玄关作为过渡空间同时结合储藏空间避免开门见厅营造良好的空间层次效果8充分考虑洗衣机的位置以及储藏间的位置9沿街住宅充分考虑到降噪隔音措施设置隔音玻璃门窗10厨卫设计均按照现代居住生活使用要求考虑达到舒适的居住水平本方案中采用整体设计手法综合考虑操作顺序设备安排管线布置以及通风卫生的要求厨房内部按照合理的操作顺序安排电冰箱
43、洗菜池煤气炉及储物柜形成舒适的操作流线厨房布局与餐厅紧密相邻功能关系明确空间亦分亦合可灵活使用二立面设计配套住宅立面采用北美风格为典型的三段式造型底部为生褐色石材中部为暗红色咖啡色面砖顶部为白色涂料立面尽可能统一外凸窗之造型组合方式开启方式窗扇模数外墙各种颜色的面砖为主结合部分涂料空调室外机部位用铝合金百页遮挡三材料及装修说明1外装修1本配套区门窗均为彩色铝门窗白玻璃2住宅外墙采用主体面材为深色面砖涂料为辅相结合做法空调室外机处用铝合金百页遮挡屋顶构架采用砼结构阳台栏杆采用铁艺栏杆阳台下设不锈钢晒衣架3住宅屋面排水为有组织排水雨水斗雨水管均为U-PVC4住宅入口处的墙柱及裙房外墙均为石材装饰面
44、住宅入口门廊为磨光花岗岩地坪乳胶漆顶2室内装修1住宅底层入口门厅为磨光花岗岩地坪乳胶漆墙顶2楼梯间为细石砼地面乳胶漆墙面及天棚铁艺栏杆硬木扶手3信报箱为亚光不锈钢制作4分户门为乙级防火门和防盗分户门5楼梯间为乙级防火门管道井检修门为丙级防火门6住宅户内为水泥石屑地坪混合砂浆粉刷墙面及天棚第四节 结构方案一设计依据1建筑结构荷载规范GB5009-20012混凝土结构设计规范GB50010-20023砌体结构设计规范GB50003-20014建筑地基基础设计规范GB50007-20025建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-20016工程建设标准强制性条文2002年版房屋部分二本项目各建筑结构
45、安全等级为二级结构重要性系数10三荷载取值竖向荷载恒重自重设备重根据构件和装修尺寸及材料重量直接计算活载根据建筑结构荷载规范取用风荷载基本风压取值035KNm2100年一遇雪荷载基本雪压取值045KNm2100年一遇雪荷载准永久值系数风区地震荷载根据2001年2月颁布2001年8月1日实施的国家标准中国地震动参数区划图GB18306-2001可知本项目区地震动峰值加速度 005相当于原地震烈度小于六度本项目不考虑抗震四结构体系选择和结构布置竖向承重体系根据建筑使用功能平面布置立面造型及施工条件推荐吉安汽车城汽车展销市场建材及装潢市场采用框架结构体系酒店采用框架剪力墙结构体系住宅采用砖混结构体系五建筑基础根据周边同类建筑物情况以及本项目建筑物上部结构特点施工条件及岩土工程勘察报告初步拟定基础采用桩基础六主要建筑材料钢筋为III级钢混凝土强度C20C25C30砌体结构材料
