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1、）,。,相关研究,1,。,国五条细则超出市场预期，风险尚未充分释放证券研究报告,行业研究事项点评,行业事项点评,2013 年 3 月 4 日,房地产行业,事项内容：3 月 1 日，国务院公布国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（以下简称通知，对 2月 20 日国务院常务会议出台房地产市场调控五项政策措施进一步细化，细则要求“限购区域应覆盖城市全部行政区域；,看好,中性,看淡,限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前”“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套,
2、上次评级：看好，2013.02.26,住房贷款的首付款比例和贷款利率”；“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信,崔娟,房地产行业分析师,息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的 20%计征”,执业编号：S1500512050002联系电话：+86 10 63081103邮 箱：,点评：细则内容超出市场预期。和 2 月 20 日国务院常务会议公布的政策相比，细则对“严格限购、二套房贷门槛提高、二手房,交易环节加重税收”等内容进一步细化，其中对二手房交易征收个人所得税 20%超出市场预期。二手房交易环节税收加重表明政府遏制房地产市场投资投机的决心，二手房市场成交
3、将受到明显影响。调控如期而至，规避短期风向2013.2,成交小幅回落，关注政策走向2013.212 月销售数据弱于预期，价格上涨压力加大2013.1,房屋成交增速下滑难以避免，影响房地产投资和新开工增速。严格限购和二套房信贷门槛提高将影响改善性需求释放，对新房成交有一定负面影响。同时，二手房成交下滑也将带动市场观望情绪蔓延，影响新房成交。,投资评级：下调评级至“中性”。我们认为，国五条细则的实施使房屋成交下滑难以避免，同时，地方细则尚未出台，政策风险目前并未完全释放，下调板块评级至“中性”风险因素：房价持续回升导致调控加码；宏观经济增速低于预期；销售下滑。信达证券股份有限公司CINDA SEC
4、URITIES CO.,LTD北京市西城区闹市口大街 9 号院1 号楼 6 层研究开发中心邮编：100031请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/,2,表 1：房地产市场主要运营指标回顾与预测,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013 初始预测,2013 年调整后预测,商品房销售面积同比增速%商品房销售额同比增速%房地产实际投资完成额同比增速%新开工面积同比增速%,45.1369.420.912.66,11.4818.4922.116.44,25.0543.5230.220.38,-14.72-16.1323.47.5,43.6376.9
5、416.113.52,10.5618.8633.240.56,4.9512.1427.916.15,1.810.016.2-7.3,4-1010-1515-205-10,1-53810-153-8,资料来源：wind，信达证券研发中心附录 1：国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知国办发 201317 号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：2011 年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场
6、平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：一、完善稳定房价工作责任制认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责请阅读最后一页免责声
7、明及信息披露 http:/,3,制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化,住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。,二、坚决抑制投机投资性购房,继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行国务院办公厅关于进一步做好房地产市场,调控工作有关问题的通知（国办发20111 号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应,包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有
8、1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法,连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压,力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措,施。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行,中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；,对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格
9、的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律,责任。,继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住,房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银,行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。对房价上涨过,快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷
10、款,利率。,充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等,请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/,4,历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的 20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理,消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。,三、增加普通商品住房及用地供应,各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上 2013 年住房用地供应总量应不低于过去 5,年平均实际供应量。住房供需矛
11、盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，,要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度，市、县人民政府应于一季度公布年度住,房用地供应计划，稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施，完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要,提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。,各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报,制度
12、，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型,住房套数达到项目开发建设总套数 70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。,四、加快保障性安居工程规划建设,全面落实 2013 年城镇保障性安居工程基本建成 470 万套、新开工 630 万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到,位，尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿（含煤矿）、国有林区、垦区棚户区改造，重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造；积极推,进非成片棚户区和危旧房改造，逐步开展城
13、镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。,强化规划统筹，从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发，把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利,用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工,程质量安全。要合理安排布局，改进户型设计，方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项,请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/,5,目同步规划、同期建设、同时交付使用，确保竣工项目及早投入使用。,加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善
14、保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。加大,保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013 年底前，地级以上,城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。,五、加强市场监管和预期管理,2013 年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，,稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强
15、化预售资金管,理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建,设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，,到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。,加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、,公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲臵土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，,加大查处力度。国
16、土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大,资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。,住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。,有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。,各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关,调控政策措施，引导
17、社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、,请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/,6,限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。,六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制,各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，,完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。,国务院办公厅,2013 年 2 月 26 日,请阅读最后一页免责声明及信息
18、披露 http:/,7,崔娟，先后毕业于天津财经大学国际金融专业和加拿大曼尼托巴大学精算专业，7 年证券从业经验，能够准确把握行业和公司的发展脉络，并具备一定的前瞻性。,公司简称万科 A保利地产招商地产金地集团姓名袁泉张华单丹文襄琳徐吉炉刘晟,股票代码000002600048000024600383,公司简称滨江集团首开股份苏宁环球世联地产电话010-63081270010-63081254010-63081079021-63570071021-635700710755-82465035,股票代码002244600376000718002285,公司简称宁波富达张江高科新华联金科股份手机136
19、710724051369130408618611990152136818103561860210480113825207216,股票代码600724600895000620000656,邮箱,请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/,；,8,负责本报告全部或部分内容的每一位分析师在此申明，本人具有证券投资咨询执业资格，并在中国证券业协会注册登记为证券分析师,以勤勉的职业态度,独立、客观地出具本报告；本报告所表述的所有观点准确反映了分析师本人的研究观点；本人薪酬的任何组成部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体分析意见或观点直接或间接相关。信达证券股份有限公司(以下简称“信达证券”)具有
20、中国证监会批复的证券投资咨询业务资格。本报告由信达证券制作并发布。本报告是针对与信达证券签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。信达证券不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。客户应当认识到有关本报告的电话、短信、邮件提示仅为研究观点的简要沟通，对本报告的参考使用须以本报告的完整版本为准。本报告是基于信达证券认为可靠的已公开信息编制，但信达证券不保证所载信息的准确性和完整性。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值
21、及投资收入可能会出现不同程度的波动，涉及证券或投资标的的历史表现不应作为日后表现的保证。在不同时期，或因使用不同假设和标准，采用不同观点和分析方法，致使信达证券发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告，对此信达证券可不发出特别通知。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人做出邀请。在法律允许的情况下，信达证券或其关联机构可能会持有报告
22、中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能会为这些公司正在提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权仅为信达证券所有。未经信达证券书面同意，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发布、转发或引用本报告的任何部分。若信达证券以外的机构向其客户发放本报告，则由该机构独自为此发送行为负责，信达证券对此等行为不承担任何责任。本报告同时不构成信达证券向发送本报告的机构之客户提供的投资建议。如未经信达证券授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担。信达证券将保留随时追究其法律责任的权利。,投资建议的比较标准本报告采用的基准指数：沪深 300 指数（以下简称基准）时间段
23、：报告发布之日起 6 个月内。,股票投资评级买入：股价相对强于基准 20以上；增持：股价相对强于基准 520；持有：股价相对基准波动在5%之间；,行业投资评级看好：行业指数超越基准；中性：行业指数与基准基本持平；看淡：行业指数弱于基准。,卖出：股价相对弱于基准 5以下。证券市场是一个风险无时不在的市场。投资者在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。建议投资者应当充分深入地了解证券市场蕴含的各项风险并谨慎行事。本报告中所述证券不一定能在所有的国家和地区向所有类型的投资者销售，投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业顾问的意见。在任何情况下，信达证券不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者需自行承担风险。请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/,
