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1、长春市房地产市场调研,二一一年六月二十八日,目 录,一、城市概况二、宏观经济环境三、城市住房消费普查四、长春房地产市场分析五、城市各区域发展 六、长春市场未来展望,1948年10月19日长春解放，长春城市发展进入了新的历史时期。解放后，长春城市职能经历了3个发展阶段：从消费型城市转向生产型城市；从封闭型城市转向开放型城市；从近代中心城市转向现代国际化城市。计划用30年左右的时间，把长春市建设成为现代国际化城市，把长春市建成高度发达的市场经济，高度发展的精神文明，高效能的基础设施，高水平的城市管理，高质量的生态环境，使长春市在亚太经济圈乃至世界经济中占有重要地位。,（一）历史文化,长春，吉林省省
2、会，全省政、经、文化、科技和交通中心。中国区域性中心城市中国特大城市之一。中国最大的汽车工业城市和新中国电影工业摇篮，有“东方底特律”、“东方好莱坞”、“东方洛杉矶”的美誉。地处东北平原中央，是东北地区天然地理中心，东北亚几何中心，东北亚十字经济走廊核心。总面积20604平方公里，总人口745.9万人，市区人口641.17万人。市辖南关区、宽城区、朝阳区、二道区、绿园区、双阳区六个市辖区，农安县榆树市、九台市、德惠市三个县级市。,项目地块,（二）地理背景,制定了绿色宜居城市的建设目标，规划确立了“通达、绿色、和谐”的城市交通发展远景，通过构建现代化的城市综合交通体系，将长春打造成为区域的综合交
3、通枢纽及物流中心城市。规划实现后，我市将形成以快速路体系为骨架，构建由快速路、主干路、次干路和支路共同组成的级配合理、功能完善的道路网系统。规划至2020年，中心城区道路网体系总里程将达到2760公里，其中快速路体系由“一环三横四纵”。未来并大力发展公共轨道交通。“十二五”期间，长春在城市交通方面未来将要做好100万辆以上机动车保有量的准备。,（三）交通情况,长春提出“南拓东展，北优西控”的发展战略，规划用30年左右的时间，把长春市建设成为现代国际化城市。规划分3步实现这一战略目标。1993年至2000年为打基础阶段；2001年至2015年为发展阶段；2015年至2020年为完善提高阶段。把长
4、春市建成高度发达的市场经济，高度发展的精神文明，高效能的基础设施，高水平的城市管理，高质量的生态环境，使长春市在亚太经济圈乃至世界经济中占有重要地位。,（四）城市形象定位,长春市作为吉林省的省会，是东北地区重要的城市。综合竞争力较强，全国综合国力排名第十三位，综合环境资源优势突出，排名居第一位；综合生产率和综合市场占有率较高，分别位列第十二和十三位，综合GDP增长率排名第二十位。但其综合收入水平和综合就业增长缺乏竞争力，分别排在第四十位和第四十三位。长春的工业基础、主导产业、民众素质的优势和振兴东北老工业基地的战略，都为长春市的社会经济发展带来了重大机遇。在“一汽”和颇具实力的国有企业带动下，
5、长春的城市竞争力将逐渐提升。,（五）城市地位,目 录,一、城市概况二、宏观经济环境三、城市住房消费普查四、长春房地产市场分析五、城市各区域发展 六、长春市场未来展望,近年来长春市GDP年增长基本保持10%以上（但与东北各大城市相比，相对较低，与全国发达城市相比差距非常明显。但整体增长速度快，发展潜力巨大。人均GDP总值居于中游，增长速度较快，但明显低于其他东北重要省市。,（一）2010年GDP数据分析,2010年长春市城镇居民人均可支配收入：17921元。约73万人属“中等收入”。从恩格尔指数看，长春市民食品消费占可支配的36%，介于超过小康迈向富裕的阶段具有相当的市场购买力。,（二）恩格尔指
6、数分析,2010年长春市的GDP构成中，89%来源于固定资产投资，本市经济仍然属于投资拉动型经济。房地产投资额持续增长，住宅开发投资的增长加大了住房市场的有效供给，对满足市场不断增长的住房需求起到了积极作用。房地产投资占固定资产投资比重呈平滑曲线下滑，在总GDP中的份额有所降低。,逐年升高的固定资产投资额有利于房地产市场的发展，例如：轻轨、地铁的建设将使得成沿线项目的价格有较大的提升空间，拉近城郊距离，带动城郊区域房地产市场发展，加速房地产市场城市外扩的速度。,（三）GDP与固定资产投资、房地产资产投资,长春市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要主要阐明了20112015年长春市经济和社会发
7、展的战略谋划和具体部署。紧紧围绕加快推进长春市工业化、城市化、现代化进程，实现经济社会全面协调可持续发展等重点任务，进一步深化改革开放、加快调整经济结构、切实转换增长模式、全面建设和谐长春，努力在提升国际竞争力、综合经济实力、综合创新能力、构建和谐社会能力等方面跻身于全国先进城市之列。,（四）长春市“十二五”规划发展纲要,目 录,一、城市概况二、宏观经济环境三、城市住房消费普查四、长春房地产市场分析五、城市各区域发展 六、长春市场未来展望,消费者现住房所有权属于自己所有的占最多，占57.5%，拥有使用权的占28.9%，租用的占13.6%。,（一）消费者现住的房屋所有权情况,（二）消费者现住房面
8、积情况,消费者现在所住房子的面积在5070平方米的最多，35.7%，与去年基本持平；50平方米以下的占21.7%，同比下降了3.4个百分点；70130平方米之间的各组比率均比去年有不同程度的提高。,（三）消费者准备购房的时间,消费者准备在13年内购房的最多，占42.6%，比去年升高5.9个百分点；而准备在1年内购房的占15.6%，比去年下降了5.2个百分点。消费者的购房心理更加成熟和理智。,（四）消费者准备购房的区域,消费者买房选择朝阳区的依然最多，占30.7%，但却比去年下降了5.7个百分点；相比之下，准备在高新区和净月区购房的人有较大的增幅。,（四）消费者准备购房的区域,（五）消费者购房的
9、动机,有一半以上的消费者买房是为了改善住房条件，同比增加3.5个百分点；而满足居住要求的消费者所占比重却大大降低，降幅达11.6个百分点。,有68%的消费者准备买70120米的房子。,（六）消费者对住房面积的需求,与去年相比，二室二厅的需求依然最高，占30.7%，其次是二室二厅的占28.7%。特别是，自行设计的提高了近2个百分点，体现出人们生活丰富多彩的一面，这是消费者张扬个性的需求。,（七）消费者对户型需求的统计,有大部分消费者愿意出3040万元买房子。,（八）消费者愿意并能够支付的最高房屋总价,一次性付款与按揭仍为主流付款方式，但按工程进度付款有较大的提高，此类付款方式更能迎合消费者日趋理
10、性的消费习惯，但将延长开发商销售回款速度。,（九）消费者希望采用的付款方式,（十）消费者买房时主要考虑的因素,有73.8%的消费者最先考虑工程质量问题，该选项目所占比重最大，其他依次是物业管理是否完善、交通便利程度、价格、小区绿化和空气质量、项目手续是否齐全等。,（十）消费者买房时主要考虑的因素,（十一）消费者购房的主要信息来源,目 录,一、城市概况二、宏观经济环境三、城市住房消费普查四、长春房地产市场分析五、城市各区域发展 六、长春市场未来展望,年初由于施工季节及新政出台的原因商品房供应量较少，客户选择的房源有限，所以整个市场成交走势较为低迷，3月份之后随着施工季节的到来，市场供应量逐渐增加
11、，4月份开始大幅放量，呈现出供大于求的态势。近来商品房成交均价有下滑的趋势，近期市场上成交量较大的项目以中低端的为主，且受政策影响部分楼盘加大优惠力度，进一步拉低了成交均价。从2011年年初开始，各种关于楼市的调控不断出台，部分中小开发商开始趁政策空隙加紧拿地步伐，大开发商也在静观市场走势等待拿地时机，目前来看长春土地市场走势基本平稳，地价相对合理的。,（一）整体市场分析,04年-06年房地产市场发展良好，07年商品住宅新开工量达到峰值，08年在政府调整过热的投资、楼市以及经济危机爆发的背景下，新开工量开始下滑，09年对市场预期的失误也导致了新开工量的不足2010以来年商品住宅新开工量有小幅度
12、的下滑，但仍处于较高水平，市场处于理性开发阶段。,（二）商品住宅新开工量、竣工量,益田项目，新推盘项目预计500套房源，价格未定，建筑类型网上标注多层洋房与小高层。现场咨询介绍为主推小高层产品。,代表性项目分析,（三）主流普通住宅市场,从以上分析列表可以看出，两个主流项目，在售与未售土地面积体量偏大，导致销售周期较长。,（三）主流普通住宅市场,恒大绿洲,地点：超凡大街与乙五路交会处,该项目是高新区超高性价比楼盘，毗邻八一水库，作为春城首个恒大地产中国十强的品质保障项目，聚焦众多购房者的目光。推出产品为高层住宅，面积区间为85172平方米湖景豪宅，282319平方米御墅，适合首次置业及改善型需求
13、的精英人士。,益田御水丹堤,地点：高新区102国道以南,产品类型以低层、多层、小高层为主，产品面积区间为51152平方米，适合首次置业及改善型需求人群。特有的教育配套吸引了众多购房者的目光，园区规划建设国际标准幼儿园、两座共7000平方米国际会所及丰富的商业配套，即将落成的吉大附属中学和东北师大附小将给周边带来良好的教育保障。,（四）近期市场集中开盘情况分析,（四）近期市场集中开盘情况分析,小结：,从11年4月份一来市场上集中开盘的项目销售情况来看，由于受政策影响市场上的观望情绪一直在持续，购房者对房价会下降的心理预期较强，使部分项目前期蓄客量一直不足，无法满足推盘体量较好的消化，部分开发商选
14、择赶在政策执行前开盘，提前抢占市场份额，以减少政策执行后带来的麻烦。,（四）近期市场集中开盘情况分析,目 录,一、城市概况二、宏观经济环境三、城市住房消费普查四、长春房地产市场分析五、城市各区域发展 六、长春市场未来展望,-朝阳篇,朝阳区作为长春市经济、文化最为核心的区域，受土地稀缺性的影响，近年来土地出让量较少，早期的盛世城，后来的亿洲地块（华亿红府）、万达地块（红旗街万达广场）到去年年本月的欧亚地块（暂定名：欧亚国际购物中心），朝阳区的新项目基本上均为综合体项目，未来朝阳区更是加大了商业项目的立项，新项目主要集中于红旗街商圈和重庆路商圈两大区域，在政府招商引资的推动下区域商业将迎来蜕变，但
15、就长春的商业环境而言，短期内尚不能承载诸多项目的上市，市场培育需要过程！,朝阳区为我市经济中心，此黄金地段向来被发展商看作兵家必争之地，区域内高端地产项目也势必对其经济发展影响深远。从区域远期规划来看，朝阳区内城市综合体项目发展前景宽广，未来商机无限。,-朝阳篇,绿园区宝龙、华润等企业达成投资意向,华润与宝龙进驻长春，首选了房地产市场相对不活跃的绿园区，绿园区近两年以来大力发展区域道路的建设，结合外埠开发商的相继入驻，区域将围绕着西客站片区、景阳大路商务带以及区域卫星城等进行多方面的建设。,去年中旬，绿园区公布了区内在建及拟建重点工程、重大项目。其中房地产类信息如下：景阳大路快速路项目、翟家和
16、绿园明沟项目已开工建设；西四环路续建项目、警备路哈大铁路桥续建项目正在建设中，计划10月中旬全部完工；自立西街项目正在进行规划设计，即将进入拆迁阶段；西三环路改造项目、生态商住带新建道路项目现进入拆迁阶段；西客站站房、双丰大街等工程的拆迁任务已基本完成；“两湖一带”地块与景阳大路商务办公区的土地收储和拆迁方案已制定完毕，并与宝龙集团和华润集团达成投资意向；西部新城、生态商住带、旧城改造区、生态卫星城镇商业综合体开发等项目的推介工作进展顺利，已与恒大集团、宝龙集团、开元旅业集团、吴中集团达成合作意向；西部新城、洗车厂地块、台北大街以北青年路两侧地块已进入土地收储阶段。,-绿园篇,-经开篇,兴隆新
17、城位于长吉经济隆起带的西部节点，坐落于经开区的东北部。作为长春市长东北开放开发先导区的核心，兴隆新城将建设生物产业园等九大特色产业园区，快速推动两千亿级产业的建设。目前兴隆新城区域内的基础设施建设已先行启动，将依托102国道、101省道、吉长北线、长吉城际铁路、长春龙嘉国际机场等，搭建起立体交通网格格局。政府预期未来兴隆新城将形成兴隆商圈，建设一座现代化滨湖新城、高端商住新区、高品质中央生活居住区。,兴隆新城位于长春市东北角，从城市发展格局来看，该区域目前属于城郊结合部，区域农村化水平大于城市化水平，从政府对该区域的发展定位分析，生物产业园的规划也是结合该区域的现有特点，作为长东北开放开发先导
18、区的核心该区域将迎来新一轮发展.,全面落实长吉一体化战略 全力打造长东北兴隆新城,-宽城篇,宽城区在路网及配套建设方面，将三环路以里主路网在现有基础上，全部配套完毕；三四环之间接通骨干道路，配套建设同步跟进；开发区主体路网节点全部打通，并完成配套任务，建成铁路专用线。抓住地铁1号线建设契机，实现北人民大街全线贯通。积极推进长春站综合交通换乘中心、亚泰大街和台北大街快速路、北四环路、东西铁路桥洞高架桥及北三环路改造等重点工程建设，使北部区域形成纵横交织、内外相连、四通八达路网格局。,大力细织交通路网,近年来宽城区基础路网的建设已见成效，此次宽城区再次将路网建设纳入2010年大力发展的基础设施建设
19、项目，将进一步优化宽城区城市环境。,-宽城篇,未来宽城“六区一城”,2011年及今后一段时期，宽城区还将打造长春北部现代中心区为发展方向，以建设长东北发展先导区、产业项目集聚区、宜居宜商生态区、历史风貌保护区为功能定位，重点发展“六区一城”。,“改造大铁北，建设新城，打造北部现代中心区”，宽城区发展战略总体规划，勾勒出这个具有浓厚历史内涵和文化底蕴老城区的发展远景。围绕着政府规划目前北站房片区、宽城区政府片区城市建设成效显现，但对比各个区域，宽城区老城区的面貌依然有待于进一步发力。,-宽城篇,宽城三地块建现代服务业中心,近年来随着政府大力对全市版图的扩张，作为老工业区的宽城，现如今大力培育新兴
20、服务业，改造并提升传统服务业，重点在生产性服务业和文化创业产业取得突破。力争打造宽城现代服务业集聚区，宽城三地块的兴建打造，将代表着宽城区现代服务性即将上升一个新台阶。,-净月篇,长春净月5至10年打造“三区”、“五基地”,去年9月26日，省委常委、长春市委书记高广滨主持召开长春市委常委会，会议强调，要立足于文化产业、现代服务业发展，做好净月文化产业发展区的规划和建设工作。力争用5年至10年左右的时间，建成“三区”、“五基地”，即引领长春市、服务长吉图、面向东北亚的国家级文化产业示范区，文化体制改革实验区，东北亚文化交流合作区，国家农村题材电影及数字电影生产制作基地、国家现代化技术博览基地、国
21、家级民间工艺品生产基地、国际性动漫产业生产基地、国际知名生态旅游休闲胜地。,净月开发区成为国家 服务业综合改革试点,国家发改委于8月17日正式批准净月开发区为国家服务业综合改革试点区。未来五年，净月开发区将坚持建设净月生态城的总体战略，实施以文化产业为主导，以总部经济、商贸流通、高技术研发为重点的现代服务业发展战略，打造文化创意、旅游休闲、高技术研发、总部商务、低碳产业等五大特色功能区，力争用5年左右的时间，把开发区建成我市的生态核心区、文化产业聚集区、高尚宜居新城区，成为国家服务业综合改革的先行区和示范区。到2015年，全区服务业增加值实现750亿元，其中文化产业增加值达到500亿元。,近年
22、来净月板块内房地产业迅速发展，区域内高端项目产品居多，已逐步发展成为未来长春市高端宜居富源区，是目前各知名发展商竞逐的较热门区域。从文化产业增值来看，未来净月开发区主导发展脉络将向文化产业迈进，同时伴随商贸流通等产业齐头并进。区域未来投资潜力巨大，此发展态势将进一步刺激净月区未来房地产业发展。,-净月篇,-高新篇,欲打造7大特色园区 5年后文化产业产值百亿元,高品位 体育文化区,商务休闲港区,中央行政商务区,滨水娱乐休闲区,生态居住区,图表：高新区重点规划方向示意图,高新区作为我市综合性的现代化新城区，地处长春市城区战略规划“双心三翼”中的西南翼。是全市科研服务中心也是南部新城的重要组成部分。
23、近年来政府加大对南部新城的投资建设，这将是我市房地产市场难得的发展契机，区域内未来楼市前景看好。,目 录,一、城市概况二、宏观经济环境三、城市住房消费普查四、长春房地产市场分析五、城市各区域发展 六、长春市场未来展望,新国八条、房产税、连续加息等政策鱼贯而出，特别是长春地方版限购政策落地之后，在当地引起强烈反响。长春一向被称为房地产“二线半”城市，房价绝对值不高，对房地产政策敏感度较差，因此以往的历次调控对其影响均十分有限，无论全国房地产市场如何风云变幻，长春房地产市场似乎总能独善其身，保持着量价齐升的增长势头。但此次密集的调控政策也使购房者进入“深度观望”.,（一）宏观背景笼罩下的长春,国务
24、院此前对房价调控效果摸底时说“房价可能下降20%”，拐点就在3、4月。但是现在已经6月份底了，国务院预期的效果并未发生，长春的房价仍旧稳中有升。总之2011年政策会继续紧，长春的房价会继续升，主要原因有以下四个方面。,第一，开发成本提高。国务院“国八条”的出台，央行的屡次加息，土地供应量加大，使得开发商资金链的紧缩，商品房结构会有所调整。但拆迁难度的增加，拆迁成本的提高，民工的紧缺，核心城市区域土地的日渐紧缺，所有原材料的涨价，这些开发成本的提高，必然在一定程度推高商品房的价格。,（二）长春市未来房价走向,第二，长春作为省会城市，房价相对较低。新2011全国城市房价排行榜在2月份揭晓。根据中国
25、房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，全国100个城市住宅平均价格为8363元/平方米，86个城市的房价环比上涨，14个城市的房价环比下跌。温州房价跃居全国房价排行榜榜首，新房均价达28474元/平方米，创全国房价历史最高。上海以25778元/平方米位居第二名，北京以23818元/平方米位列第三。作为省会城市的长春以均价5957元/平方米的价格仅排名第41位。同样作为省会城市，山东济南的价格为8386元/平方米，排名第21位；黑龙江哈尔滨的价格为7595元/平方米，排名第26位；辽宁沈阳的价格为6598元/平方米，排名第36位。由此可见，长春房价远远落后于百个城市的均价，也
26、远远落后于东北、华北各同级别城市，所以近期长春房价仍将上涨。,（二）长春市未来房价走向,第三，需求旺盛。长春市的住宅需求主要来源于四个方面：1、现有城市居民要求改善住房条件或者城市家庭子女长大后成家对于住宅的需求。2、大量农民涌进城区，长春城市化水平将会保持长期的高速发展。3、长春市旧住宅拆迁带来对新房的需求。4、长春每年4%左右的人口出生率。,（二）长春市未来房价走向,第四，高档住宅改善型住房品质增加，在一定程度上带动房价上涨。高档住宅开发成本高，融入品牌价值，价格自然而然也必然会高出同区域住宅一筹，如：中海南湖一号，万科柏翠园，恒大绿洲。在自身价格高的同时，也将带动了周围区域的发展，拉升周
27、边楼盘的价格。在恒大绿洲未进驻高新区之前。八一水库附近普通住宅房价仅为2600元/平主米。当恒大绿洲强势进驻后，八一水库附近速度吸引了大量开发商和购房者的关注，房价在一年内飙升一倍。因此随着万科，中海，绿地，恒大等开发商高档住宅的开发。必然会拉升项目周边区域及整个长春市的房地产价格。,（二）长春市未来房价走向,随着长春市房地产的开发建设，长春市的房地产也像南方许多大城市一样，向“高”、“远”发展。市中心主要发展高档，高层住宅，普通住宅速度向城市周边发展。如2011年市中心的主要楼盘万科柏翠园，万科蓝山，阳光经典，中海凯旋门等。相信随着城市化进程的发展，长春也必然会像上海，北京，大连一样，市中心
28、高楼林立，住宅将向大连的中心裕景、长春的阳光现代居的方向发展。同时长春市周边区域及三、四线城市房地产将速度发展。市中心拿地因难，拿地成本过高，竞争激烈，而长春市的周边区域和三，四线城市却有很好的发展前景和发展空间。如2010年小合隆的房地产市场，2011年吉林市的房地产市场，都是明显的例子。相信在十二五期间小合隆、兴隆山、高薪北区、西城区及外五县（农安、榆树、九台、德惠、双阳）必将迎来房地产开发的一个高峰。,（三）未来住宅地产,“国八条”未对商业进行约束，大量的投资由住宅转向商业。再从近两年宏观调控上也可以看出，国家对住宅市场的限制不会放松，国家还将继续加强对社会保障房的建设，解决低收入阶层的
29、住房问题。政策面的调整并没有针对商业地产，这对商业地产就是个机会；金融危机后，国家经过三年的经济结构调整，实体经济将会逐步恢复，商业地产作为实体经济的载体，也将会因为实体经济的恢复活力而日益活跃。另外在城镇化过程中，不可能所有人都涌向红旗街，欧亚卖场，火车站，重庆路等传统的商圈，生活成本高，交通拥堵。因此，商业地产还将向城市周边发展，甚至县级城市。那些区域在第一轮的住宅市场火爆中，商业配套需求迫切，商业地产会受到政府的鼓励、开发商的关注和老百姓的欢迎。无论是在近期，还是在未来的数年内，商业地产必将迎来发展的一个高潮。,（三）未来商业地产,结束 谢 谢！,张鹏2011年6月28日,报告数据均来自于网络公开发表的资料(多为官方资料)。,
