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1、绿城苏州御园 VS 九龙仓国宾1号,九龙仓国宾1号,绿城御园,国宾1号,国宾1号,苏州御园,地上1层,地上2层,地上3层,“双拼大宅，独栋化设计”区别与传统双拼别墅平行式入户方式，每户均设置独立的入户花园，在产品上具有一定的创新。,竞品户型-双拼户型,国宾1号双拼：总面积460（地上面积300+地下面积160）,国宾1号双拼户型,劣势：入户带玄关，户型较中规中矩，浪费空间大；小露台的设计，露台少，产品附加值不大。优势：8.6米的南向面宽，100平米的大开间大主卧，享受二层的“总统套房设计”，主人尊享独立的私密空间，同时配备书房、休息室、更衣室、洗手间；独立的私家入户花园；非对称设计：以独栋的标
2、准进行双拼别墅的设计规划，两套别墅前后左右错开布局，保持空间的独立性；,国宾1号户型优劣势：,竞品户型-独栋户型,大面积挑空设计，增强奢华的空间格局，超大面积地下室,地下室,地上1层,地上2层,国宾1号独栋：总面积595（地上面积375+地下面积220）,国宾1号户型优劣势：,1、下沉式庭院，增加地下室采光，空间利用率提高，带大面积地下室；2、门厅、客厅挑高，增强空间感，彰显大气风范；3、预留电梯位，居住多样体验。,国宾1号独栋户型,地上1层,地上2层,地下室,项目户型-法式合院,御园合院：总面积745（地上面积419+地下面积326）,御园合院户型,优势：独特的建筑形制，法式立面内涵中国庭院
3、精神，前后二进制格局，公共空间、半私密空间、私密空间递进式分区，中国大宅气象。前后建筑形制，通过灰空间（连廊及室外功能区）进行连接，形成独特围合形制。（更多南向面宽，中庭设计减少进深深度，更多采光通透面）。地上仅两层，降低层数，每层空间超越常规别墅尺度，一层约280平米左右，二楼约150平米左右。同时3.7-4.2超常规层高，突破常规立体尺度。前所未有大宅生活开启。私密性规划理念，通过地面仅二层规划，法式坡屋顶建筑符号，内庭院约5.8米围墙设定，产品私密感超越传统别墅规制，绿城第三代别墅升级之作。礼仪性室内尊贵空间，室内外双走道流线设计，所有户型均双客厅布置；主卧室均设立卫生间和步入式衣帽间，
4、形成功能完备独立套房。劣势：部分户型南北区域设计开放式户外就餐区，动线不连通，极端天气使用不便；花园面积较小，多为70-100；北入户房型一层区域采光较差；南入户房型北侧一层区域由于连廊干扰，视线和采光受影响；,御园合院户型优劣势：,地上1层,地下室,项目户型-平层官邸一楼,御园平层：地上面积361,御园合院户型,优势：低层形制之上，配备高标准电梯，独立入户。进户门至的入户门厅与十字圆厅构成入户第一观感和礼仪场所，同时亦是府邸各个功能空间交汇之处，体现出礼仪本位的尊贵居住理念，并将公共区与秘密区清晰区隔。地下室层高至3.6米，一楼层高高达3.8米，突破常规的立体尺度，增加室内空气容量和对流效果
5、，有效扩充可实现的光照面积，带来前所未有的空间感受。人性化布局，入口门厅、圆厅舒适大气；礼仪区、公共区、私密区、工作区考究分区，各功能分区之间阻而不断，融而有隔；室内客厅、餐厅、卧室皆超大开间设计，具备优阔大气的空间尺度。方正布局，人性化户型设计：全套房式设计，均带独立卫浴间；大开间客厅设计，尽享大宅胸怀，客厅并连大尺度景观阳台，观社区园林；独立书房，坐享静谧天地；独立储藏室，更多储藏空间。劣势：户型中间部分采光受影响，除主卧外大部分卫生间均为暗卫；户型设计廊道空间较多，空间浪费比较多；多套户型无保姆房设计，户型功能设计欠缺；一层房型书房设计在地下层，一层仅3套房设计；部分房型一梯两户设计；,
6、御园平层官邸优劣势：,植物对比：苏州御园名贵苗木列表,苏州御园名贵苗木列表,国宾1号中心景观区名贵苗木列表,两个项目在苗木总体的选择上基本一致，但品种稀缺程度不一：一、九龙仓国宾1号的主景观苗木选择为常规品种，例如香樟、银杏、桂花、都为市场上常见树种；本项目在主景观中采用特大、稀缺的“双胞胎”樱花树种，地径达到28CM以上、冠幅达到8-9米，为樱花中的特大古树。桂花也为特大规格，胸径达到30CM以上，树形优美，枝繁叶茂，树龄达到百年以上；二、九龙仓国宾1号在小区绿化范围内采用的树种均为本地常规香樟树种；而本项目的小区景观轴线所采用的为北方珍贵稀缺树种资源，胸径为28CM以上，树形美观。,本项目
7、VS九龙仓国宾1号苗木对比总结,细节对比：国宾1号,细节对比：绿城御园,主入口实景,主入口实景,建筑实景图,建筑实景图,建筑实景图,建筑实景图,优势（S）,劣势(W),本项目VS九龙仓国宾1号,本项目,九龙仓国宾一号,本项目竞争方向：保持品牌品质决胜力+加强营销品牌落地+保证样板展示冲击力,小结:(启示、借鉴),半地下室设计，地下室采光、通风较好；低密度高绿化率，花园面积较大交付时间较早前期营销推广，品牌落地到位；展示先行，眼见为实，客户接受度高价格优势,高端物业营造经验不足；产品细节方面有所欠缺（如石材接缝大）；规划、设计团队实力一般服务及小区物业不具备国宾级档次；现场展示区说服力不足，缺乏
8、产品表现。,品牌定位：绿城品牌，高端物业营 造经验丰富营造团队：建筑、景观园林、规划 设计团队实力雄厚精装修：苏州最高端精装物业；安全、舒适、人性化的智能化科技系统；绿城物业服务；,实景样板区尚未呈现；客户对绿城的品牌认知不够；全为大面积产品，导致总价高新型产品类型，需要接受的过程；整体交房时间较晚；楼面价过高；,展示（细节）评价,现场售楼处：保安专业热情，售楼处与施工现场无区隔，示范区细节不足；样板房公开客户反映效果一般；案场人员情况：1名经理、1名案场经理、6名销售员，1名驻场策划。销售员销讲熟练，但客户反映以貌取人现象明显，讲解方式习惯抬高自己贬低竟争对手。,售楼处实景图,售楼处展示,营
9、销推广总结及对项目的启示,第一步：启动策略独栋和双拼搭配：项目利用区域市场的阶段性空白快速跑量，双拼和独栋搭配销售，扩大客户层面，同时控制总价面积以高性价比造成市场影响力,形成口碑。第二步：展示先行+活动先行 借接待中心公开吸引媒体眼球，制造话题，举办高端活动，树立项目高端大盘的形象。第三步：推售节奏少量多推，快速跑量位置相对较差房源，以圈层渠道推广为主，低调隐秘。,强调圈层，直接诉求客户身份“出入皆人物”,活动嫁接,2010年3月10日，位于市区和基广场的品牌会馆暨接待中心开放，8月28日，现场售楼处及实景示范区公开，广邀媒体制造话题，吸引眼球。,1,2,3,接待中心开放,赞助高端赛事制造话
10、题,持续的暖场小活动,2010俱乐部冠军赛，2010金鸡湖高尔夫球冠军赛，太湖水星龙舟赛，一系列赛事吸引苏州乃至长三角政商名流及文化艺术界的社会显要人物前来助阵，通过高端赛事的举办，传达出身份层级标注下的高端生活主张，契合项目“出入皆人物”的主题。,国宾主题交流沙龙、岁末业主答谢会等活动保持与客户的持续联动和关注。,时间轴,节点轴,2010.3,2010.5-6,2010.11,接待中心公开,2010.8,密集活动期,一批开盘,二批开盘,现场售楼处公开,2010.8,三批开盘,2010.12,四批开盘,2011.2,显赫 并非传承经典 高调路线,媒体表现嫁接,报广软文凸显项目高端气质，圈定客户
11、上流层级，彰显尊贵,凸显项目地段、产品和高端形象信息，制造话题,圈定客户上层阶层，凸显项目高端气质，制造话题,国宾一号营销成功分析：1、竞争层面：项目周边的高端房源基本处于前期阶段，竞争个案较少，避开未来可能有的激励竞争，极大地促进了项目的成交。2、定价层面：该盘双拼单价28000元/，总价1000万起；独栋38000-43000元/，总价为2000万-3000万以上。在同区域高端项目中性价比较高，达到高端客户的心理线。3、实景层面：展示先行，样板先行，眼见为实客户接受度较高。4、推广层面：用“出入皆人物”的广告语直接拔高客户的层次，再加上采用全方位户外布点的方式提高知名度，在2009年的市场里以1500万营销费用打响市场知名度。,
