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1、汇报结构,城市经济分析,城市区域发展分析,土地市场情况分析,房地产市场竞争情况分析,城市经济分析,城市区域发展分析,土地市场情况分析,房地产市场竞争情况分析,第一章,城市属性：,全县总面积4056平方公里，总人口118万，辖37个乡镇，有彝、苗、回、白、布依等26个少数民族。,盘县地处贵阳和昆明、南宁和成都（重庆）的几何结点上，与周边地区已经形成高速公路网；贵昆铁路盘西支线、南昆铁路、水红铁路在红果交汇，是贵州西部乃至西南地区的重要陆路交通枢纽。,扼守“滇黔咽喉”的县级城市,红果,曲靖,贵阳,安顺,六盘水,兴义,昆明,约80公里（规划中）,156公里,135公里,140公里,243公里,130
2、公里,盘县近几年GDP增长图,通过与周边城市的比较，盘县经济虽然和曲靖、六盘水等市级城市差距甚远，但仅次于安顺市。盘县经济总量是同属于以煤产业发家的富源县经济的两倍。盘县把周边的县级城市远远地抛在了后面。,城市发展水平：,盘县经济增长快，作为一个县级城市迅速崛起。,盘县与周边城市财政收入对比,一般而言，财政收入和固定资产投入比达到1:3时，城市进入大规模建设时期。通过上图可知，六盘水和兴义市超过1:3，发展超前；而盘县的比例最低，城市建设相对保守，尚未进入大规模的扩张和建设期，政府财政压力较小！,城市发展态势：,盘县目前城市建设相对保守，下一步规划的加快实施，同时采取积极的政策导向，或将掀起城
3、市建设发展小高潮,2009年三大产业贡献值,从图上可知：盘县的经济支柱为第二产业，贡献值达到122.36亿元，发展也较快。第三产业作为另一股力量也正在快速增长，2009年增长率达12.9%。交通运输、仓储及邮政业对第三产业的贡献值越来越大，盘县扼守“滇黔咽喉”的交通区位优势在经济的贡献上愈发显现出来。房地产业在盘县的贡献值较小，甚至因为某些原因出现小幅度下滑。,城市形态：,盘县是个以煤为主的工业城市，交通优势利好，地产发展有待提升,如图所示：盘县城镇人均可支配收入与周边市级城市仍然存在着距离，但距离不是太大，并且高出周边县级城市。2009年，盘县实现社会消费品零售总额292675万元，比上年增
4、长18.02%。,城市收入消费水平：,作为县级城市，盘县人均收入水平较高，消费增长快速,城市经济分析,城市区域发展分析,土地市场情况分析,房地产市场竞争情况分析,第二章,盘县的四个经济区规划,北部经济区：以柏国镇、松河乡、盘江镇，机场坪乡为中心，重点发展煤电、煤 焦油化工产业，旅游及畜牧业。中东部经济区：以城关镇、刘关镇、老厂镇、鹦鹉乡为中心，重点发展种植业、畜牧业，积极发展旅游业、农副食品加工和煤焦油化工产业。,西部经济区：以县城红果为中心，重点发展煤、化工、建材、对外交通、城镇建设和第三产业，积极发展旅游、牧业、农副食品加工和煤焦油化工产业。,南部片区：以响水镇、保田镇为中心，煤、电煤制油
5、化工产业、积极发展加工和种植业。,盘县两大产业布局：第二产业程东西面南北面交叉的“X”形状分布。第三产业以响水为圆点，周边为圆形轮廓点状分布。,县域经济：,盘县四个经济区、两大产业布局按现有发展水平和各 区资源优势配置进行规划,红果镇（含火铺）：县城，是盘县的经 济、行政、商业金融中心，是县级中心镇，同时也是西部经济区的核心点。以煤炭、建材、轻工业和第三产业发展为主的区域性交通枢纽和物质集散地，也是盘县房地产发展的主极，盘县地产发展最活跃的地方。柏果镇：靠近云南边境的宣威，以煤电及煤化工为主，发展第三产业的综合型城镇，是北部区域和北部经济区的中心镇，房地产发展有一定基础。城关镇(含刘官)：位于
6、盘县腹地，是原来县政府所在地，以旅游、文化教育、贸易为主的综合服务型城镇，县级中心镇，区域内旅游资源丰富，为发展休闲度假型地产项目及酒店、餐饮投资成为可能。响水镇：盘县煤炭储量最大，以原煤开采、煤电和建材工业为主的工矿城镇，也是是南部区域中心镇。发展针对煤炭行业“起家”的中产阶级的改善型品质地产项目或许是该地区地产的出路。,柏果镇,红果镇,响水镇,城关镇,盘县四大重镇：,红果作为县城，地产潜力最大；柏果、城关、响水三镇可依据具体区域资源吸引的潜在客户发展针对型地产项目。,城市发展方向：,城市规模：人口规模近期2015年，中心城区人口15万人。远期2025年，中心城区人口50万人。用地规模(强制
7、性内容)近期2015年，规划城市建设用地1207.5公顷。远期2025年，规划城市建设用地2694.0公顷。,一轴蛾螂铺河景观轴；两区主城区和干沟桥副中心；三组团火铺组团、旧铺 组团和平头山组团。,采取集中组团式布局模式，为“一轴两区三组团”的空间结构形态，远期规划为50万人口。,一轴两区三组团”的规划布局结构形态,现状,未来,一轴蛾螂铺河景观轴；现状：目前正在打通部分河边道路。未来：将城市主副中心分开，成为人们休闲散步的景观河畔。,两区主城区和干沟桥副中心；主城区现状：城市主要沿胜境大道两侧分布，形成50米中央大道。其次为沿东湖周边及待建体育馆周边发展。主城区未来：将建设为二横三纵为主干道，
8、次干道及部分立体交通交叉运用的交通格局。板块功能定位为集城市行政、办公、居住、商业金融、文化娱乐为一体的综合性区域，是城市教育、体育、医疗和交通中心，同时也是房地产开发和建设重点。干沟桥副中心现状：主要以盘江煤电集团厂区、职工小区、学校、医院和新开发小区为主。干沟桥副中心未来：形成一横三纵的交通格局。板块功能定位为集居住、商业金融、娱乐、体育、医疗为一体的综合型区域，是城市副中心，也是目前地产发展的重点。,副中心,城中心,组团,组团,组团,城市板块功能定位：,主城区和干沟桥副中心是盘县综合性房地产开发和建设的重点,未来,副中心,城中心,组团,组团,组团,火铺组团：目前还没有大规模建设，未来将利
9、用其交通节点优势发展工业和仓储。,城市板块功能定位：,可建设用地评价地,三组团火铺组团、旧铺 组团和平头山组团。,平头山组团：目前没有大规模建设，未来将利用区域内铁路和可建设用地多的优势发展成为工业和利仓储为主的功能板块。,火铺组团：目前已经形成一定的基础，未来将规划建成拥有居住、商业金融、仓储为主的小型“卫星城”。,从右图可建设用地评价可以看出：红果城市中心东部、东南部及南部可建设用地较多，开发的土石方成本相对较低。干沟桥副中心可建设用地较少，开发成本较高。,三个组团只有火铺组团有一定基础；红果主城区建设用地较多，主城区的建设将朝东部、南部方向发展。,城市经济分析,城市区域发展分析,土地市场
10、情况分析,房地产市场竞争情况分析,第三章,2008年盘县主要供应地块面积为717.24平方米，除2008-G-08 地块441.24 亩和三块80亩左右的地块外，其他的主要为小地块；王家山片区每亩价格在40万左右，干沟桥月亮上的只到13万每亩。,2009年盘县供应成交的主要地块总面积不多，因为地价的大幅上涨，特别是主城区内地块2009-G-06 号每亩单价到达266.67万元，主要为高层，建筑密度也很高。,2010年盘县主要供应地块情况分析,2010年供应地块较多，超过50块；总面积超过1000亩；除了有部分零星地块供应外，其余大部分位置都较好，其中江源路上的地块较为集中；供应地块中用地性质商
11、业和综合用地占主流，其他的是部分中低价位住房；价格大部分在50万左右每亩，部分用于商业建设的用地价格都在120万左右；由于大部分地块为商业用地，容积率普遍2.5。,总结：盘县属于本土封闭型市场，土地交易还不够活跃；因为地形地势及县城本来的发展，造成了一些零星地块，没有大规模规划的地块出现，或许下一步政府的加快城镇化建设规划将会改变现状。目前，有部分主城中心区位的地块面临拆迁规划，这部分地块的价格将迎来一个新的低价顶点。,城市经济分析,城市区域发展分析,土地市场情况分析,房地产市场竞争情况分析,第四章,自从1999年4月20日，盘县正式从城关镇迁至红果镇，如今城区道路34.6公里、面积9.3平方
12、公里、城区人口9万多人，房地产业也随着逐步发展起来，截止2009年底，县城房屋建筑面积达300万！2008、2009两年共完成3亿的地产投资，施竣工面积达1062137。2009年施工面积为483450。其中新开工面积为95361，是目前部分在售楼盘。,房地产增长情况：,盘县近几年来地产发展较快，但增长缓慢；投资量小，有部分是政府和大企业集资建房，商品房销售额还不到4亿。,印象小商汇总建筑面积40000，100余户，3层商业招商农贸市场、电影院、儿童乐园；已清盘。,国强尊邸总建筑面积64858，352户；临东湖高层。,轩华福林家园总建筑面积28314.42，容积率5建筑密度77.7%，已清盘。
13、,金色家园总建筑面积19195.6，138户，均价1800元/，已清盘。,法院别墅3层联排别墅带独立车库。,经开区别墅叠加别墅和双拼联排别墅。,金果商贸大厦总建筑面积14433.33，51户，5层商业。均价1980元/，已清盘。,东 湖 公 园,兴凯花园总建筑面积35318，100户，均价2600元/。,粮贸大厦总建筑面积28000，200户，已清盘。,东湖之畔经（一期映湖家苑）总建面积5200方，规划有别墅、多层洋房和高层,近两年楼盘分布情况：,近两年在售和清盘的项目共21个，主城区主要沿着胜境大道两侧及东湖公园周边分布。,胜境大道中段,恒宇大厦总建筑面积30000，90户，均价2000元/
14、，已清盘。,恒泰公寓总建筑面积12000，74户，均价2000元/，已清盘。,华泰阳光大厦总建筑面积24853.22，112户，均价2080元/，已清盘。,龙祥华府总建筑面积127000，800户，均价2400元/，已清盘。,锦鸿苑总建筑面积26311，182户，多层均价1700元/，高层1800元/以上。,轩华大厦总建筑面积48971，800户，均价2160元/。,金鼎佳园总建筑面积16416.13，78户，均价2000元/，已清盘。,正在建设的盘县体育馆,近两年楼盘分布情况：,近两年在售和清盘的项目共21个，主城区主要沿着胜境大道两侧及东湖公园周边分布。,胜境大道下段,盘龙花园位于320国
15、道收费站旁（三号桥），总建筑面积81000，500户，均价1700元/。,翰林苑总建筑面积230000，1000户；销售均价多层1680元/，复式楼1860元/，联排别墅2860元/，独栋别墅3280元/。,金淇楼1幢楼，紧邻道路落差非常大，由盘龙花园代销，均价1800元/。,红叶小区2幢楼，26层，主力户型124，均价1380元/。,金鑫商贸城3幢楼，1+6层，主力户型120，均价1580元/。,月亮山休闲广场,矿务职工小区总建面44759.87平米，均价1600左右,近两年楼盘分布情况：,近两年在售和清盘的项目共21个，干沟桥城市副中心主要分布于胜境大道两侧延线。,干沟桥片区,楼盘情况统计
16、：,盘县目前在售尾盘及清盘项目共21个，总建筑面积达92万方，未销售面积16万方,楼盘情况统计：,盘县目前在售尾盘及清盘项目共21个，总建筑面积达92万方，未销售面积16万方,楼盘情况统计：,盘县目前房型主要以三房为主，户型采光普遍不够理想。,盘县房地产市场竞争情况分析总结,属于县级小城市市区楼盘，房地产市场属于封闭性本土化市场。,由本地开发商和煤矿老板组成（如东湖之畔），实力较弱，目前暂无大型房地产发展商进入。,暂无概念性楼盘案名及概念性整体操作，沿50米大街分布的项目基本以大厦（中心区位）自居，整体推广水平不高，对项目的潜在价值挖掘有限。,政府的硬性规划、人地矛盾及道路资源配置有限等原因使
17、得大部分为高层建筑，多层较少，商业别墅供应有限，政府部门多为自建别墅及多层。所以整个市场对高层的抗性不大，此有别于其他县级市场。,整体市场情况：,开发商情况：,房屋类型：,楼盘案名及整体操作：,整体供应量大，但单个项目体量并不算大。目前最大的翰林苑院小区为23万方，但属于分期开发，实际短期（2年内）的项目体量维持在5万方左右。最新的项目东湖之畔占地达到38万方，但是一期佳湖映月也只有53000。,设计：目前户型设计同质化比较严重，功能配置不够合理，整体处于普通经济型住 宅阶段；项目（除别墅户型外）均未配有储藏间和衣帽间，品质生活得不到体现；大部分户型餐厅、客厅、卧室采光较好，主要为间接采光。部
18、分项目户型带有暗卫、生活活阳台面积不合理；大部分户型带有阳台和飘窗，但暂时没有空中院馆这样的超前设计。少量户型带入户花园，其中龙祥华府所有户型赠送超大入户花园，面积达到1830。房型：主要为三房、四房二室二厅一厨两卫为主。主力需求面积区间：平层（110140），由于市场价格的上涨，小户型的需求也逐步体现出来；200 左右复式型户型，主要用于改善型住宅；别墅区间（250450）。目前高层大部分为1梯6户，只有轩华大厦 的为1梯8户；公摊偏大，平均公摊在15%以上；建筑密度大，平均建筑密度达52%。平均绿化率为31%有一定水分。容积率大，平均容积率在6以上。这些都造成盘县目前户型品质的降低。,项目
19、体量,户型,最多为翰林苑小区1000户，其他的均较少。龙祥华府 的800套，建筑物为围盒式摆放，是唯一 一个宣传打造社区文化的项目。,均价情况,住宅均价：每平米2306元，由于地段原因，没有在50米大街和东湖周边的项目价格会有大幅缩水。商铺均价：每平米20000元左右，部分开发商为了回笼资金，每平米10000元，半层或一层起卖。,住宅均价：每平米1800元左右，翰林小区独栋最高到每平米3800元。商铺：除翰林小区达到每平米7800元以外，其他均不高于每平米5000元，部分沿街小商铺只卖1500。,主城区均价,干沟桥城市副中心区均价,项目总套数,目前为止，大部分项目都已经接近尾盘或已经清盘。未销
20、售的16万方除了矿务职工小区的44000方以外，主要是干沟桥副中心区的盘龙花园的二期及主城区的新开项目东湖之畔（佳湖映月）的53000方。就为这两个项目赢得了一定的“销售真空期”。特别是对于东湖之畔而言将面临着一次机遇，打好一期的销售基础。,主要的广告形式以户外为主，配合着售楼部发放的单页（DM单）、楼书等，没有大型的活动及公关炒作。大部分售楼部装修简陋、配套不完善，售楼人员不专业，除了部分的样板房外没有体验式中心，所以在推广方式上后来者可以进行很大的突破。,除翰林苑小区配套有部分儿童泳池及设施外，其他项目基本无任何配套设施。,销售周期：,未售面积分析：,一年的去化量为34万方左右，销售周期较
21、长。,宣传推广方式：,配套：,项目目标客群分析,客户区域分布：在本区域购置房产的客源基本以盘县县城及周边城镇工作的的人士为主，其它区域的不多。客源的区域归属概念较弱、跨区域置业行为较为突出，特别是煤炭行业的有钱人（煤老板）基本都选择去曲靖、六盘水市、贵阳置业。据此本区域的置业者主要为县城工作者和煤炭行业的“中产阶级”一般的有钱人为主。,购买动机：a 盘县经济发展迅速，是六盘水乃至贵州省的经济大县，加上交通区位的优势，流动人口较多，为了工作是事业需求，很多经商贸易类人士选择在盘县定居。b 生活水平提高，特别是煤炭行业从业者有城市发展的改善型居住需求。c 周边公务员及事业单位工作人员也是很有潜力的
22、客源。,A、区域购房者集中在55岁以下，其中3045岁比例最高，2530岁也占有相当比例。36-45岁为购买本项目所在区域市场楼盘最为集中的年龄段-此年龄的客户正处于人生中财富积累高峰期，相对而言他们有着一定经济积累从而使他们改善居住条件需求得以释放，需求多以三房以上为主。B、2635岁以及4655岁两个年龄阶段所占比例同样高：由于户均人口达到3、5人/户，因此分户及换户需求较为强烈。分户表现为婚房或为下一代购房，需求方面以两房为主。而换户需求方面以三房为主。C、25岁以下和56岁以上购房者比例较少：由于年龄原因，25岁以下经济能力有限。而56岁以上客户则家庭基本稳定，因此所占比例较小D、区域
23、购房者将会以二口和三口之家为主，单身也将有一定占有比例（在外地工作回家买给父母住）。E、因为购房主体集中在55岁以下，因此，对新兴事物有较强的接受能力。,消费者年龄结构分析,A、年龄集中在55岁以下，家庭结构小型化，多为两口或三口之家，因此居住空间不宜过度放大，除了为了显富而购买复式楼和别墅的“暴发户”。B、整体素质较高，对新鲜事物接收能力一般。C、对高层电梯房的抗性早已消除，对多层和别墅也有一定偏好。D、对居住品质有相当向往，但为其提供一定量的支付有所抗性，消费心理尚需要引导和培养E、对采光有特别的喜好，对通风条件也有一定程度的偏爱。从朝 向选择上，南北通透的最好，纯南的朝向其次，北向的朝向
24、以及西晒严重的有抗性F、对景观绿化有相当程度的偏爱、对建筑风水有一定的取向G、一般对生活和商业配套有较高程度的关注H、区域私家车拥有量比例很高，对道路状况和停车条件的关注程度也较高。I、在其他镇工作的人员由于日后工作变动到县城或是住在县城是一种归属而购房,客源共性及消费特性总结,东湖之畔一期佳湖映月规划设计情况,新开重点楼盘：,项目简介：佳湖映月位于东湖北畔，是东湖之畔（总占地38万方）的一期，开发商是一煤老板。一期总建面为53000，规划有25层两栋高层、15层公寓和6层步梯洋房。临湖面规划有亲水别墅。建筑风格为现代欧式。,商业情况：商业较多，主要沿着小区外围路边分布，估计近期主要用于社区商业，售价不会太高。,景观面规划：,外层景观面为远山及二期主景观。,内层景观面为社区内景观。,外层景观面为远眺东湖,主入口中心大道景观，用贝壳做的小品，欧式风格为主,社区内花园式景观，人车分流。,类似万科17英里的亲湖景观别墅的展望。,
