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1、地块环境查勘,2,课程需要了解的内容,3,什么是地块环境查勘？,地块环境查勘是为了获取有关地块的第一手资料，针对项目所在地块环境进行的实地调研过程，并通过后期对数据的汇总分析，整理得出项目开发的资源优势和机会点。,地块环境查勘是具有鲜明目的性的资料收集和实地考证的过程。,地块查看的内容包括：1、区域气候环境2、区位交通条件3、土地性质4、资源现状5、周边配套设施调查,4,为什么进行地块环境查勘？,1、把现场带回家！2、要形成对项目发展的初步判断和感性认识。3、系统的基础资料是所有研究工作开展的基 础，如果该部分资料不充分详实，将直接 影响后期项目研究的全部结果。,5,如何进行地块环境调研？,1
2、、前期计划准备,（1）尽可能获取基础资料文献（市志、年鉴、交通图、地块红线图、现状图、等高线图、规划图等）（2）确定调研内容（3）配备调研人员（两人一组，分头进行）（4）安排调研时间,2、现场实际查勘,（1）现场情况实地考证（2）拍摄关键节点照片（3）原住居民访谈,3、后期汇总分析,6,一、项目调查评价体系,7,基于价值评估的开发评价体系(住宅用地),8,基于价值评估的开发评价体系(工业用地),9,基于土地利用实现的重点关注对象,10,二、项目所在地区气候调查,调查目的：对项目所在地区气候的研判，掌握所在地区基本情况调查方式：文献资料收集、亲身体验调查内容：温度、日照、风向、降雨量等,11,温
3、度、降水,对项目类型选择有基础指导作用,12,风向、风速、日照、强度,利于指导未来物业类型排布,13,三、区位交通篇,调查目的：与外部区域发展的结合程度，工作生活开展的便利程度调查方式：结合交通图实地查看调查内容：区域位置、距特定中心距离、外部交通通达性、内部交 通进入性、车流人流方向及密度,14,明确项目所处主要区域，与周边城市距离,区位情况,15,外部交通,明确外部交通的可进入性，主要进入手段，重大交通设施的修建情况,无锡鹅湖交通分析,16,内部交通,明确内部道路基本情况，道路等级，主要交通进出节点，人流车流密度及分布情况,惠州汤泉、温州大罗山内部交通分析,17,四、土地性质,调查目的：通
4、过对项目地块的地质地貌七通一平情况的调研，掌握 地块的基本情况调查方式：实地调查、拍摄现状代表图片调查内容：现有建筑附着物、土地权属情况、地质、地貌、水系、景观视觉影像、动植物分布等,18,规划地形图,明确规划范围边界、地形大小、地形现状,南京某大学、温州大罗山内部交通分析,19,土地利用现状,南京某大学、温州大罗山土地利用现状,明确土地现有利用情况、土地权属关系、使用年限、分布及面积,20,掌握地形坡度分布情况，为进一步选择可建设用地提供科学的依据,坡度分析,南京某大学、温州大罗山坡度分析,21,水体分布,明确水体分布、水量、面积大小、年度变化强度，指导项目规划布局,南京某大学、无锡鹅湖水体
5、分析,22,居民分布,明确区域内人口的分布情况和变化情况,温州大罗山人口分布情况,23,关键节点分布,针对具有代表性的关键节点、建筑、景观进行如实记录,温州大罗山现状,24,特殊资源调研,以旅游项目为例，要对区域内的特殊资源进行系统的勘察,武汉东西湖柏泉农场旅游资源分布,1、以古井，古寺，古墓为主的反映历史文化的旅游资源，比较有特色，但整体知名度不高，开发力度不够2、旅游产品主要以休闲度假山庄，初级农家乐为主，经营内容趋于同质化，缺乏具有鲜明特色的产品。3、旅游资源和产品相对集中在玉屏西路，红星路和规划中的古缇路，岳家山路围合德区域内，便于通过对区域资源的整合来充分挖掘发展的潜力。,25,特殊
6、资源调研,对现有旅游资源的档次规模有客观如实的评价，可选择具有代表性的其他产品进行对比分析,武汉东西湖柏泉农场旅游资源等级评价,26,其他影响因素,项目实施过程中存在许多不确定性的因素影响项目的开发设计，必须在实地调研引起重视，对整体的影响程度进行合理评估,影响开发的因素：1.高压线，变电站2.污水河，垃圾填埋场3.墓地，火葬场4.动植物保护区，饲养基地5.生态保护控制线6.山脊线对高度控制范围7.快速交通的噪音污染范围,27,五、周边环境篇,调查目的：通过对项目地块周边的情况进行调查，掌握周边环境对 未来项目发展可能带来的影响调查方式：资料查找、实地调查、拍摄周边环境代表图调查内容：地块四至
7、环境、市政配套设施分布、周边其他在建、拟 建项目、污染来源（空气、水、噪音）,28,项目周边市政配套,市政配套意味着区域发展的健全程度，实地查勘过程中要尽可能的了解，确定区域承载容量及对未来发展的限制，并提出合理建议。,影响项目发展的市政配套设施：,1、医院数量、等级2、学校数量、等级3、中转交通设施数量、等级4、垃圾污水处理设施数量、等级5、周边重大商业配套设施数量、等级,29,案例一,本项目位于政务新区启动区核心位置、西邻大龙湖，北与政府办公大楼相对,核心价值点,首先是新城启动区核心其次是大型中央都市生活示范区最后是景观配套资源,项目难点,现阶段人气不足，缺乏配套商业区规划面积较大，与居住
8、区 如何配合形成合力,30,项目概况,本项目位于政务新区核心位置，地块为商业住宅综合类用地,31,项目概况,项目地块北部为政府办公大楼，周边道路和绿化等市政工程完善，地块内部平整,32,项目属性,有相对政府配套和景观资源优势的，政务新区的，大规模综合体开发项目,在以新城区为核心、半径200公里范围内，已经立起与各城市间多形式的快速连接通道。徐州新城区通过三条快速路与老城区连接，观音机场、京福高速、连霍高速以及建设中的京沪高速铁路环绕新区。5分钟上高速，10分钟到高铁，15分钟到市中心（零坐标），20分钟到达机场，两小时左右进京入沪,33,案例二,本项目规划为北蔡地区中心，位于浦东区三林世博功能
9、区域内的东北侧,本项目规划为三林世博功能区域四个地区中心之一位于三林功能区域内的东北侧,34,项目概况,项目总占地49.1公顷，对外交通相对便利，四至道路仍待改善,四至北蔡地区中心基地位于高科西路以南、莲花路以北、莲溪路以西、博华路以东的范围内交通道路两条城市干道：沪南路、高科西路（四车道），高科西路东段为双车道支路，交通拥挤交通便捷度目前无轨道交通穿过，对外交通依靠公交体系,35,项目概况,地块为 工业仓储用地和旧宅基地，拆迁难度大，有部分保留用地，白莲泾河贯穿东西,基地内现状有部分工业仓储用地，分布在博文路以南、白莲泾、小腰泾两侧。目前部分厂区已完成拆迁工作沪南路西、博文路南现状多为旧镇区
10、。基地内沪南路东、博文路南主要是旧宅基地、白莲泾河道和已建莲溪新村居住小区白莲泾河贯穿地块东西,36,案例三,项目位于千岛湖东南湖区北岸千岛湖大道旁，临近高速出口，距离千岛湖镇镇中心约12公里,37,土地概况,土地四至范围及技术经济指标,38,土地现状,土地现状较为平整，无拆迁，南向湖面较开阔，内有部分小岛，土地部分为原生土。部分为原岛屿土地回填。,39,本体资源优势,距离高速出入口进，交通便捷占地买年纪较大，适合规模开发自然资源优厚，临水面广，水面开阔，多个原生态小岛容积率适中，可丰富产品类型商住用途，可开发酒店，具备打造优质休闲度假产品的先天条件项目开发方向：五星级酒店+度假公寓+度假别墅
11、,40,现场勘探小技巧,考察工具提前准备-照相机、地图、笔记本、录音笔、合适的交通工具、必要时的想到、指南针、标尺、手机、尽可能的携带电池大规模土地区域调研，注意保护自身安全-牛仔裤、登山鞋、太阳帽、防晒霜、风油精都是必不可少的个人用品成熟地块调研要注意着装和环境协调-某些情况可能正装更合适照片拍摄-按照时间在地图上进行标注停留地点-选定固定地点进行环拍、连拍-尽量选择高点观察整个地块概貌避免个人单独行动,41,THE END,带有目的性的调查时查勘的特性！把现场带回家时查勘的最重要的任务！对现场的初步判断有利于项目的进一步推进还会有很多容易忽视的问题要依托团队的力量在研究中去认识完善,Maj
12、pjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcF
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