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1、逸海.辽宁营口项目市场调查与分析报告,我们对市场现状的思考,第一部分：营口在东北、环渤海经济圈的地位,第二部分：鲅鱼圈目前工业产品的现状,第三部分：项目基础数据的了解,第四部分：市场环境现状分析,第五部分：产品价值的剖析,第七部分：产品购买群体的剖析,第八部分：本案将遇到的问题点,第六部分：鞍钢专题调研,营口在东北、环渤海经济圈的地位,营口在东北、环渤海经济圈的区位优势,营口在东北、环渤海经济圈的交通状况,营口在东北、环渤海经济圈的定位与展望,东北、环渤海经济圈的未来规划、发展对营口的影响,我们对第一部分的思考,营口在东北、环渤海经济圈的区位优势,营口经济技术开发区(简称营口开发区)位于辽东半
2、岛中部的渤海之滨，坐落在营口市南端50公里，北距沈阳210公里，南距大连170公里。营口开发区（鲅鱼圈区）总面积268平方公里。是辽东半岛上的沿海开放城市。中国八大水系之一的大辽河在这里与渤海相交汇。,营口市距离辽宁省省会城市沈阳市179公里；南同“北方明珠”大连市接壤，距离220公里；东北与中国“钢都”鞍山市相依；东与中国最大的边境城市丹东市毗邻；北与辽河油田属地盘锦市隔河相望，区域位置十分优越。,营口在东北、环渤海经济圈的区位优势,鲅鱼圈项目所在的营口经济技术开发区临港工业园，位于辽东半岛中部的渤海之滨，地处环渤海和东北亚经济圈的中心，北靠造船、重型机械、汽车制造等传统重工业发达的东北地区
3、广袤腹地，是东北地区参与国际经济合作最便捷、最经济的出海口。鲅鱼圈项目将借助其得天独厚的区位优势，成为北方沿海钢厂连接国内和国际市场的便捷通道。,营口在东北、环渤海经济圈的区位优势,营口在东北、环渤海经济圈的交通状况,本案位置,长大铁路,哈大公路,沈大高速,营口的水陆空交通便利。辽河营口港区与渤海鲅鱼圈港区构成一市两港区，连接了五大洲四大洋。哈大铁路（大连满洲里）、沈大高速公路（沈阳大 连）、哈 大公路（哈尔滨大连）、庄林公路（庄河林西），纵贯营口全境。营口南去有大连周水子机场，北往有沈阳桃仙机场，构成了十分便利的立体交通网络。,营口港周围有锦州港、天津港，再往南与青岛港、日照港、连云港、宁波
4、港、上海港等等可以连成一片，可以形成协同效应.东北第二大港营口港，坐落在开发区内，现有泊位29个，万吨以上泊位17个，目前已同世界上40多个国家和地区140多个港口实现通航。2006年港口吞吐量达到9500万吨，进入全国十大港口行列。,与营口港对接的国内港口情况锦州港辽宁省北方区域性枢纽港口 天津港欧亚大陆桥的起点港口青岛港国内大型粮食装卸港口日照港国内最大铁矿石港口连云港长江口三大枢纽港之一宁波港长江口三大枢纽港之一上海港长江口三大枢纽港之一,营口在东北、环渤海经济圈的交通状况,东北、环渤海经济圈的未来规划、发展对营口的影响,辽宁省“五点一线”战略，具体是指重点开发建设大连长兴岛、大连花园口
5、岸工业园、营口沿海产业基地、锦州湾产业园区、丹东产业园区这五个区域，建设贯穿黄渤海沿岸的滨海公路，形成沿海经济带，带动辽宁中部城市群，打造对外开放的新优势。总规划面积4829平方公里。,作为东北地区最近的港口，营口具有交通便捷，均属周期短的优势，且该地区位于“五点一线：规划的地理核心地带，位置及其显要。,以辽宁省中部城市群和东北暨内蒙古东部地区为腹地基础，充分利用的地理位置、优越的交通条件和雄厚的腹地基础，借助国外的资金、技术和市场，配合营口港二期工程、华能营口电厂、芦屯火车站扩建等项目的建设，兴办技术密集、精深加工、高附加值、出口创汇型的新兴产业，使之成为辽东半岛及至东北地区吸引外资，引进和
6、消化国外先进技术、发展国际金融、扩大对外贸易、培养人才、传递信息的重要基地。,营口在东北、环渤海经济圈的定位与展望,营口是东北未来重点开发计划中，集生产、研发、出口为一体的重要基地,港口优势 营口港是我国北方地区最近的深水不冻港，也是东北第二大港，现有生产泊位29 个。其中万吨级以上的泊位17个，已与40多个国家和地区的140多个港口实现通航。2004年吞吐量达到5977万吨，集装箱58.6万标箱，进入全国十大港口行列，非金属矿产品运量居全国各港之首。2008年，营口港吞吐量将达到1亿吨。目前,港口实现A股上市并筹资6亿元，15万吨级外轮成功靠泊。交通优势 东侧有哈大铁路、哈大公路、沈大高速公
7、路三条交通动脉并行纵贯南北，中部有疏港铁路、疏港公路、入区公路相应横穿东西，南北距大连、沈阳机场各200公里左右，陆路连接东北三省以至欧亚大陆，交通运输十分便利。电力优势 建在区内的设计发电能力180万千瓦的华能营口电厂，一期工程两台30万千瓦燃煤机组已并网发电，二期工程两台60万千瓦机组已于2004年开工建设。华能营口电厂最终发电能力将达到180万千瓦，可为开发区及辽宁地区提供强大的动力供应和高质量的供电保障。资源优势 地处辽东半岛，背靠辽宁中部八大城市群和广阔的东北腹地，矿产、木材、粮食、水果、水产品资源丰富，劳动力资源充足，资源深加工潜力巨大。旅游优势 区海岸线长25公里，青龙山森林公园
8、、亚洲植物标本园、望儿山、烽火台、仙人岛、金沙滩海滨浴场等景观，构成了山、海、林、泉交相辉映的海滨旅游度假胜地。,营口的优势阐述,第二部分：鲅鱼圈目前工业产品的现状,各园区的优劣势分析,鲅鱼圈各大工业区的产业说明,鲅鱼圈目前各大工业区的分布,对比结论及对机会点的提炼,各大工业区的对比分析,我们对第二部分的思考,临港工业区,滨海工业区,滨海工业区高科技、轻工业园区临港工业区钢铁重工业园区,鲅鱼圈目前各大工业区的分布,鲅鱼圈各大工业区的产业说明,各大工业区的对比分析,各园区的优劣势分析,对比结论及对机会点的提炼,支柱型企业的进驻,硬件的科学到位,明确的产业定位,机会点,合理的规划配置,先进的开发理
9、念,政府的优惠措施,地理的临港优势,产业集群的思路,第四部分：项目基础数据的了解,项目所在区域的了解,项目所在区域内的位置分析,项目周边配套的分布,项目周边企业的分布,项目的价值点梳理,项目基本情况的汇总,项目项目地块情况阐述,我们对第三部分的思考,营口港,新鞍钢,临港工业区,滨海工业区,华能,项目所在区域的了解,本案,本案位于临港工业区西侧，平安大道与新鞍钢路的交汇处。西面相邻新鞍钢、营口港、华能电厂等支柱产业区，东面有哈大铁路支线和沈大高速公路的便利的交通运输，南面配备有铁路堆场,营口港,新鞍钢,华能,临港工业区,项目所在区域内的位置分析,本案,位于区域性交通核心区、周边围绕对外运输连接的
10、核心通道，交通配套发达,项目周边配套的分布,营口港,新鞍钢,华能,本案,沈大高速,哈大铁路,哈大公路,营口港,平安大道,新鞍钢路,华能电厂,公路、铁路、港口、电力遍布周围，为本项目提供了便捷的条件,项目周边企业分布,项目周边目前已知的企业有五家，但达能液压和丰原机械因为本项目地块调整的原因，还存在不确定性，圣集包装和摩迪液压地块至今仍未动工，目前唯一启动的项目为鞍钢物流配送中心。,项目基本情况的汇总,新鞍钢路（6车道）,往港口,往管委会,平安大道（8车道）,高压输变电线（站）,规划路（年底打通）,输油管线（供电厂、钢厂）,往市区,新鞍钢路,平安大道,高压输变电线（站）,项目地块情况阐述,项目的
11、价值点梳理,位于开发区的地理中心位置，与重要的交通枢纽距离相当；南面的铁路堆场、西面的港口、东面的交通动脉，对本项目形成围合体系；西面的港口、电厂、鞍钢等支柱企业对本项目形成辐射作用；地块为与园区交通核心区，且公路条件良好；地块呈“品”字型分布，布局有利于规划开发；地块方正有利于规划建设；,第五部分：市场环境现状分析,国家扶持政策的分析,经济环境对工业的影响,地方优惠政策的梳理,本项目的优势梳理,市场机会点梳理,我们对第四部分的思考,经济环境对工业的影响,09年前三月全国规模以上工业企业实现利润降37.3%2009年中钢协预计今年钢材出口量下降80%09年前三月化工行业利润下降49.3%09年
12、前三月专用设备制造业下降13.4%09年前三月交通运输设备制造业下降40.4%钢铁行业由去年同期盈利255亿元转为净亏损7.7亿元 有色金属冶炼及压延加工业由同期盈利128亿元转为净亏损19.3亿元,由于受到全球金融风暴的影响，中国国内前三月的工业指数以“下降”、“净亏损”为关键字，由于经济的不景气和工业企业的经营不佳，将直接导致企业倒闭或减产，对于本项目来说将减少一大批具有实力的企业客户群，即使是运行正常的企业也更强调现金流的重要性，因此更谨慎考虑迁厂问题或根本不考虑购置新厂房。,国家扶持政策的分析,辽宁省享受优惠政策的“五点一线”重点开发区域包括：辽宁船舶工业园区、仙人岛能源化工区、大石桥
13、有色金属工业园区、营口临海、滨海工业园区,税收减免定义为高新技术企业的，可按15%的税率征收所得税。新办的高新技术内资企业，自获利年度起免征所得税两年；财政返还企业上缴的增值税、营业税、企业所得税、个人所得税和房产税，省财政给予70%的增量返还，主要用于基础设施建设和支持主要产业建设；贷款贴息对原材料加工、精细化工、农产品精深加工、纺织、医药等行业的技术改造和服务业项目，省级财政优先给予一定期限内的贷款贴息。贴息金额一般不低于项目贷款按同期中国人民银行贷款基准利率一年发生的利息额的50,国家扶持政策的分析,招商引资奖励对重点发展和重点支持区域内的从省外、国外引入民间资金、金融资本和外国资本等实
14、际到位资金的，符合国家产业政策、环保节能的产业项目，省政府给予一定的奖励资金，主要用于园区政府招商引资的费用支出，改善投资环境，提高服务水平。,鼓励外贸出口对园区内出口加工基地企业给予重点扶持。对购买知识产权、出口产品升级、新产品研究与开发、在国外注册产品及信息发布、农产品的开发与培育等，东北老工业基地外贸发展资金予以倾斜。,免收行政事业性收费对重点发展区域内的所有企业（含在建和新建），免收涉企的行政事业性收费，涉及国家的收费费额，由园区或园区所在市政承担；涉及省级收费的费额免收。,帮助融资并提供有限贷款担保建立融资平台，拟定支持重点和融资模式。省中小企业信用担保中心对园区内符合条件的企业银行
15、贷款优先提供担保,地方优惠政策的梳理,新建外资项目按建筑规模，注册资本率超过国家规定的20%，超过部分的工商注册费用由本级财政承担，注册资本率超过80%的，全部工商注册费用由本级财政承担 原有外资企业新增外资注册资本金（不低于300万美元）其增资部分的手续费用由本机财政承担，新增注册资本到位后，按新增注册资本的1%由区财政给予奖励。新建外资项目获得土地使用权，且外资到位后，三年内按相当于土地使用税额的100%返还企业用于基础设施建设。企业投产三年内，企业所得税地方留成部分，100%返还企业。外资投资过程中涉及相关手续费以及市级一下行政事业收费全免。对生产性外资项目投产后所需流动资金，区中小企业
16、担保中心优先担保，银行优先给予贷款。外资企业所需生产要素，管委会优先平衡解决，外资项目在用地上给予优惠待遇。国外投资商及企业外籍员工给予户籍、医疗、保险等与市民享受同等待遇外资企业开办手续，招商部门派专人协助办理，符合条件的在3日内办妥相关手续。,本项目的优势梳理,当地银行将对购买本项目的企业提供总价60%的商业贷款；对购买本项目的企业所贷款金额的利率享受优惠利率；为购买本项目的企业投产所需的启动资金提供贷款；当地规定用地在50000一下的工业项目不予审批；如果项目开发未售出，政府将项目总量的60%予以回购；,市场机会点梳理,鞍钢、华能、中石油等大型支柱企业进驻本项目区域，为区域带来产业集群；
17、当地政府实行“退二进三”的老企业搬迁政策，为本案提供了一批潜在客户；当地政府的“50000限制政策”，导致小企业必须集中在统一规划建设的园区内；本案是开发区内第一个也是唯一的一个由开发商开发的工业厂房项目；当地目前无相同工业项目与其竞争；当地老工业区设施老旧规划欠佳，企业有寻找环境较好厂房的愿望；,本项目对开发商的意义,第六部分：产品价值的剖析,我们对第五部分的思考,当地政府对本项目的期望值解析,项目对政府和开发商的利益均衡点,当地政府对本项目的期望值解析,政府的期望值,以鞍钢的入驻为契机，引入产业集群,鲅鱼圈人口的增长，税收的增加,成为辽宁发展规划的标杆项目,本项目对开发商的意义,对于开发商
18、的意义,提升商业价值和市场号召力,打造营口工业厂房标杆项目,抢占东北开发的市场先机,项目对政府和开发商的利益均衡点,政府的期望值,开发商的期望值,共同的目标与梦想,打造以钢铁为核心的生产、加工、交易、展示、研发基地,鞍钢入驻营口的出发点,鞍钢的入驻对营口的经济影响,第三部分：鞍钢专题调研,鞍钢入驻营口的基本情况,鞍钢入驻营口的远景发展目标,我们对第六部分的思考,鞍钢入驻营口的基本情况,2005年 首钢入主河北曹妃甸港,2008年 宝钢入主广东湛江港,2008年 武钢入主广西防城港,2008年 鞍钢入主辽宁营口港,国内钢铁业前四强已经全部完成迅速占位及向海岸线推进的工作,年进口铁矿石1000吨,
19、单程：100公里,单程：280公里,往返：560公里,往返：200公里,因为高昂的物流成本，鞍钢在成本上比其他钢铁企业高10%,所以鞍钢在营口建厂可以降低成本，也是企业发展的必走之路,鞍钢入驻营口的出发点,上游企业,鞍钢的入驻对营口的经济影响,鞍钢营口鲅鱼圈项目投产后，围绕营口鲅鱼圈将形成产业集群，对于改善东北地区钢材流通格局将发生极大的促进作用，大型产业集群的进入，将为营口带来经济、人口、税收、区域层次上的提升。,鞍钢,中游企业,下游企业,物流企业,服务配套,2009年营口新鞍钢厂区计划产量500万吨,2010年营口新鞍钢厂区计划产量2000万吨,1年内,鞍钢入驻营口的远景发展目标,鞍钢营口
20、鲅鱼圈项目为的是打造一个世界一流的钢材生产基地，实现技术升级和结构调整，有利于提高我国钢铁工业的国际竞争力。,鞍钢产业链各环节的挖掘,产业链中各环节企业的需求情况,钢铁产业链的定义及理解,以鞍钢为核心的产品结构,本项目如何抓住鞍钢入住的契机,第七部分：产品购买群体的剖析,我们对第七部分的思考,钢铁产业链的定义及理解,产业链即从一种或几种资源通过若干产业层次不断向下游产业转移直至到达消费者的路径，它包含四层含义：一是产业链是产业层次的表达。二是产业链是产业关联程度的表达。产业关联性越强，链条越紧密，资源的配置效率也越高。三是产业链是资源加工深度的表达。产业链越长，表明加工可以达到的深度越深。四是
21、产业链是满足需求程度的表达。产业链始于自然资源、止于消费市场，但起点和终点并非固定不变。,钢铁产业链是从最上游是探矿，铁矿场、采矿、运输、中间就是炼铁、炼钢，下游利用不同的工艺加工成不同的产品，如螺纹钢、线材、型材、薄板、中厚板等、接着就是生产成各种日用商品，如汽车、铁制工具、电器壳等。涉及的公司主要有：探矿企业，采矿企业；矿车设计制造企业；矿区建设企业；矿石运输企业；炼铁铸钢企业；下游是各种炼钢加工企业，钢材贸易公司、钢材交易市场、钢材电子交易所等；还有用钢企业（汽车、电器、造船、建筑等），当然还有其他提供能源、信息、还有炼钢炉等企业。,以鞍钢为核心的产品结构,以鞍钢为核心的产品结构,鞍钢鲅
22、鱼圈厂区的产品,生铁,纯钢,热轧板,中厚板,工业原材料,工业原材料,集装箱板材,船舶板材,鞍钢产业链各环节的挖掘,钢铁产业链,上游,中游,下游,原材料的供应原材料的开采原材料的运输原材料的加工,加工的成品加工的半成品生产机械的制造生产的附加工序成品配件的外包,产品的销售产品的运输产品的精加工运输的报关物流货代,鞍钢产业链各环节的挖掘,钢铁产业链企业,上游,中游,下游,原材料生产商的集散地开采设备的制造基地开采设备的维修中心开采设备的研发中心原材料的加工生产原材料的储备场地,成品的加工企业机械组装商零部件生产商各工序外包商工业机械的生产基地主题工业的生产基地,主力产业的产品交易中心产业链的物流配
23、送中心产品的精加工生产商对外运输的转运基地外贸报关系统航运货代企业,矿石加工、矿产机械制造、矿石物流堆场,线材、型材、板材加工、冶金、喷涂企业、机械配件制造,产品贸易、交易城、展览平台、电子交易平台,产业链中各环节企业的需求情况,产业链中各环节企业的需求情况,产业链中各环节企业的需求情况,产业链中各环节企业的需求情况,产业链中各环节企业的需求情况,产业链中各环节企业的需求情况,本项目如何抓住鞍钢入住的契机,鞍钢进驻营口鲅鱼圈,钢铁产业集群跟进,形成市场契机,本案,龙头企业的进驻与扩张带动上下游企业的跟进与转移,产业集群的随之转移与跟进产生了市场需求,把握市场契机，建造钢铁产业基地,龙头+产业集
24、群=钢铁主题产业基地,经济,受到国际金融危机的影响，波及到了国内的企业，生产企业经营状况不佳，资金链紧张，这将减少一大批可以入驻本项目的企业客户,开发,由于本项目是以重工业为主的产业园区，面对的客户为工业企业，该类型企业因为所在领域不同，厂房的建造类型、标准也不同，无法进行大规模标准化统一建设,本案将遇到的问题点,卖点,本项目围绕鞍钢为核心卖点，但如果鞍钢产业链的企业在招商方面遇到阻力，届时将目标转移是否可行,政策,工业项目的重要支柱是政府政策，这涉及到行政执法部门、金融部门等，政府给予客户以及开发商的政策是否始终如一，是未来工作的一大重点,招商,工业项目有别于住宅或商业项目，其存在前期投入资
25、金巨大的问题，对于生产企业来讲也是扩张与转移的重大决策，如何有效引导企业是招商工作的一大难点,资金,工业项目的前期启动需要较大的资金，且操作周期较长，预计本项目需要2-3年才能做到利润产出，这对开发商的资金链将是一大考验,氛围,临港工业区上述起步阶段，本案周边的虽有企业进驻，但未见动工，这无疑对本项目产生了不确定因素，也影响本项目的市场口碑,销售,如本项目的产品采取订单式的销售模式，产品各异，如何防止入驻企业半途而废是销售工作中急待解决的问题,配套,由于本项目所在的临港工业区上属新型工业园区，尽管有大型支柱产业进驻，但总体生活、商业配套均为到位，将对本项目针对的企业带来不利影响,投入,由于生活、商业配套等设施未到位，企业将在开发厂房的同时投入额外资金建造配套设施，这将对开发商的资金链提出严峻挑战,本案将遇到的问题点,Thank you,
