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1、地产工程质量管理要点 武汉公司工程部,Gemdale Corporation,目录,工程质量提升客户满意度提升,武汉公司质量控制要点八字方针 和控制执行手段工程部质量流程,Gemdale Corporation,工程质量提升客户满意度提升,Gemdale Corporation,产品和服务端口满意度 工程质量,数据来源：（截止12月25日，420户A区入伙收楼书投诉记录）,合格工程 客户满意,门窗工程：1.32条/户 土建裂缝：0.19条/户装饰工程：0.39条/户 给排水：0.05条/户土建渗漏：0.20条/户,建议：建立高于普通工程质量验收标准的公司级验收标准，争取一次达到（或接近）客户要
2、求，降低投诉率。,Gemdale Corporation,地产工程质量管理是围绕客户满意为导向,重点是装修工程,Gemdale Corporation,装修工程质量管理重点八字方针,Gemdale Corporation,八字方针偏差开裂渗水观感,Gemdale Corporation,定流程定制度,保障八字方针的有效执行,Gemdale Corporation,偏差：最基本的要求，简单的说就是严格按图施工，按尺寸加工，逐一复核，将误差率减少到最小。,Gemdale Corporation,重点控制房间的净空尺寸,方正,层高,分三阶段:墙体砌筑墙面粉刷交楼前实测检查,Gemdale Corpo
3、ration,墙体砌筑:先弹线做墙基-报验复查-合格后砌筑,墙基砌完后第一次报验检查记录,Gemdale Corporation,墙面粉刷:做灰饼-带线复核-大面积施工,阴角处在粉刷前用角尺检查方正,Gemdale Corporation,交房前验收:实测实量-记录整改-确保无偏差,开间检查,层高检查,Gemdale Corporation,开裂：是装修工程中常见的通病，控制难度较大，一定要在施工工序上控制、在施工过程中检查,Gemdale Corporation,装修工程中开裂原因主要有:室外构筑物基础沉降墙体砌筑质量和构造措施不到位墙面粉刷质量,Gemdale Corporation,控制
4、墙体砌筑质量,砂浆饱满,斜砌前至少放置10天,砌筑时间要合理控制,砂浆饱满,砌块砌筑前要存放28天,提前运至楼内存放,斜砌顶砖至少10天后进行,Gemdale Corporation,砌体构造要求要规范:1.设置构造柱-墙端头拐角2.窗台压顶砼伸入墙体3.施工洞口过梁设置规范,窗台砼压顶两端伸入墙体至少200.,施工洞口设置过梁,并留马牙槎及构造钢筋,Gemdale Corporation,墙面粉刷工序:严格控制,加强检查,甩浆,贴网,至少两遍成活,Gemdale Corporation,甩浆:(工具采用空压机)1.粉刷墙面均提前甩浆，重点是砼结构面，加强甩浆质量、控制甩浆密度、强度 2.砖墙
5、与结构柱相接时，砌筑前在墙体接触面甩浆，避免竖向砖缝开裂,甩点均匀,控制密度及强度,Gemdale Corporation,贴网:1.墙体与结构梁柱相接处2.窗台压顶的八字角处3.水电予埋管线处,墙与梁柱结合处,水电线管处,外墙钢丝网(用保温钉粘贴),拉结筋与压顶钢筋拉通,窗下口设45玻纤网，400宽800长。,Gemdale Corporation,控制砂浆质量,至少两遍成活1.待前一层抹灰层有足够强度后再抹下一层灰(隔夜糙)2.外粉砂浆中掺入杜拉纤维每立方0.7-0.9公斤3.外粉两层糙面中满铺玻纤网,内粉刮隔夜糙,Gemdale Corporation,内外墙面粉刷检查记录表,甩浆挂网完
6、后第二次报验,Gemdale Corporation,渗水：确保使用功能的最基本要求，也是客户投诉最关注的问题,Gemdale Corporation,屋面、露台1.控制结构层不渗漏2.防水施工时要求重点处理细部,女儿墙泛水,墙根防水细部,Gemdale Corporation,厨房、卫生间:1.同样是控制结构层不渗漏2.控制管根、烟道等部位的吊模质量3.防水施工时要求重点处理细部,Gemdale Corporation,防水流程中重点强调了结构闭水检查及报验,每栋楼在结构闭水完成,检查合格后必须通知部门经理进行验收,这种督促监管力度使流程执行更加到位,确保质量提升,Gemdale Corpo
7、ration,门窗:1.留设门槛(阳露台门下槛)2.门窗框接头打胶质量,门下槛起到防水设防作用,门窗框进场时验收接头打胶,Gemdale Corporation,门窗:3.门窗框塞缝后,隐蔽前的交接验收4.外框周边打胶质量,门窗框周边塞缝需逐一验收,门窗外框周边打胶要求饱满,Gemdale Corporation,5.淋水检查(水压不低于0.3MP;淋水时间不少于15min),Gemdale Corporation,门窗问题投诉点最多-流程要求重点检查和控制,还强调了每栋楼在门窗框塞缝完成,检查合格后必须通知李总进行验收进一步加大了监管力度,Gemdale Corporation,Gemdal
8、e Corporation,观感：是建筑产品提升品质的重要因素，我们的产品除了保证使用功能外，在一些施工细部处理上更要别具一格,Gemdale Corporation,外墙面砖施工前，根据图纸尺寸，核实现场实际情况，以大面排整砖为原则，绘制施工大样，避免出现“破活”,窗间墙排版确保对称美观,Gemdale Corporation,面砖涂料阴角交接处处理,美纹纸贴边确保顺直美观,顶棚涂料下翻解决阴角收口,Gemdale Corporation,窗边打胶,美纹纸贴边后打胶，顺直美观,Gemdale Corporation,厨卫顶棚刮白，弹线下翻10 cm,顶棚和墙面界面清晰解决阴角收口,Gemda
9、le Corporation,楼梯间梯井的细部处理,滴水线条加鹰嘴处理,Gemdale Corporation,通过围绕八字方针对装修质量进行重点控制和对质量流程的严格执行有效降低了客户投诉率,提升了客户满意度,A区05年11.29-12.4日集中交付340户,户均：3.23条；,B区06年4.1-2日集中交付150户,户均：1.23条；,Gemdale Corporation,武汉公司年度KPI中客户综合满意度66%,挑战值达到71%其中：工程端口客户满意度目标值达到43%，挑战值达到50%,06年年中盖洛普公司对格林小城项目调查:工程端口客户满意度达到 78%,Gemdale Corpor
10、ation,工程施工管理中，有了好的流程，好的工序做法更重要的是执行，检查落实，要靠每个人去监督,多巡视,多检查,多记录,多复核,Gemdale Corporation,提升工程质量提升产品品质提升客户满意度我们的宗旨,谢谢,Thank you,金地集团武汉房地产开发有限公司,购物中心调整、提升的必要性和实施策略,演讲嘉宾 邱志东 先生,1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略,目录,一、购物中心调整和提升的目的,购物中心调整和提升的目的,1、完善购物中心定位2、增强市场竞争力3、满足消费者需
11、求4、提升租值,二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升,1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要8、经营项目业绩增长有较大市场空间9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整,什么
12、情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升,三、购物中心调整提升前必须考量的内容,购物中心调整提升前必须考量的内容,1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析,6、原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、市场营销推广策略的得失及未来方向 8、拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、业务团队的思路、业务能力和人员配备10、调整、提升前后租金收益比较,购物中心调整提升前必须考量的内容,11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动
13、线改造工程的可能性12、调整提升的时间节点安排13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用,购物中心调整提升前必须考量的内容,四、购物中心调整实施过程中的策略,1、专职团队的组建和业务要求2、目标租户的资料收集、分析和筛选3、中介机构的选择及专职团队的分工4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略,购物中心调整实施过程中的策略,购物中心调整实施过程中的策略,6、调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示8、灵活的合作方式和租金收益平衡预算9、原有租户的去留问题10、项目调整部门的配合及分工,11、项目调整的时间节点确定12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排13、推广策略的实施14、租户维护和管理服务,购物中心调整实施过程中的策略,演讲结束，谢谢大家！,
