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1、房地产开发主讲 刘昌明,课堂寄语：做企业，其实就是做人。宁波博洋服饰有限公司总经理吴惠君,课时：50学时学分：2.5学分性质：选修考核：平时占30；期末测试占70,教学方式：三个结合 理论讲授与案例分析结合 老师讲授与学生讲授结合 课堂学习与现场考察结合教学设计：三个一 每课一条课堂寄语 每章一组教学案例 每课一批思考题,案例：,青春宝集团懂事长冯根生在胡庆余堂当学徒的时候，遇到一件奇怪的事情：在扫地的时候，经常检到钱。,捡到钱，他就放在抽屉里。,他说：“我捡到的钱，相当于现在的20元、30元钱，我就放在抽屉里，第二天一早交给师傅。,大概一年多以后，这种情况就没有了。,十几年之后，师傅80岁，
2、快去世时，他去看师傅，那是1960年。,师傅把他叫到床边，说：根生啊，你还记得吗？,冯根生问什么事？,师傅说，你当徒弟的时候，扫地时捡到钱，你都交给我了，你知道为何经常有钱掉在地上吗？,今天我要告诉你：,那是师傅要考你。,一共试了你15次，你每次都交了。,15次以后，老板就说了：,这个小孩是诚实的，他捡来的钱都不要，还会去偷吗”？,这时候，冯根生才知道原来是在考验他。,他想起14岁他去当学徒时，70岁的祖母教导说：“一定要规规矩矩做人，老板给你的钱你要，不给你的钱，一分都不能要”。,正是按祖母的话做了，他才得到了老板的信任，学到了真本领。,几个相关概念的区别：,1.三通一平？,通水、通电、通路
3、、平整场地,2.七通一平？,3.建筑物？,通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。,建筑物是人造的、相对于地面固定的、有一定存在时间的、且是人们要么为了其形象、要么为了其空间使用的物体。,4.构筑物？,构建物指房屋以外的工程建筑，如围墙、道路、水坝、水井、隧道、水塔、桥梁和烟囱等。,第一讲 城市与城市化,一、城市及其特性,1、什么叫城市？,城市，是以非农业产业和非农业人口集聚形成的较大居民点（包括按国家行政建制设立的市、镇）。,2、大中小城市是怎么划分的？,大城市？,人口50-100万,中等城市？,人口2050万,小城市？,人口20万以下,3、中国城市现状？,2005年末
4、，全国设市城市661个，城市人口35894万人。城市面积41.27万平方公里，其中：建成区面积3.25万平方公里。城市范围内人口密度870人/平方公里。,2005年，100万人以上的102座，200万人以上31座，300万以上15座，400万以上10座，500万以上6座，1000万以上2座。,2008年全国设市城市减少为655个,城市户籍人口排名（百万）1 上 海 1270.22 2 北 京 1067.00 3 重 庆 999.05 4 武 汉 768.10 5 天 津 752.21 6 广 州 583.89 7 西 安 497.38 8 沈 阳 488.66 9 南 京 480.35 10
5、成 都 439.79 11 杭 州 387.01 12 佛 山 338.98 13 济 南 327.55 14 哈 尔 滨 311.77 15 长 春 303.94 16 唐 山 292.75 17 大 连 273.23 18 淄 博 271.84 19 淮 安 266.58 20 太 原 245.65 21 青 岛 241.74 22 郑 州 236.71 23 昆 明 220.04 24 襄 樊 217.67,25 无 锡 215.92 26 常 州 214.63 27 苏 州 212.40 28 枣 庄 206.16 29 石 家 庄 204.96 30 宁 波 203.41 31 莆
6、田 200.81 32 贵 阳 194.92 33 兰 州 191.70 34 长 沙 188.98 35 临 沂 187.22 36 南 充 182.49 37 阜 阳 181.77 38 南 昌 180.99 39 吉 林 178.90 40 六 安 175.56 41 烟 台 168.45 42 乌鲁木齐 167.74 43 贵 港 167.58 44 南 阳 167.57 45 随 州 165.71 46 徐 州 164.55 47 福 州 157.64 48 泰 安 157.17,49 东 莞 156.19 50 商 丘 151.91 51 洛 阳 147.81 52 合 肥 146
7、.50 53 鞍 山 145.54 54 台 州 145.00 55 齐齐哈尔 143.85 56 遂 宁 143.18 57 湛 江 143.14 58 淮 南 140.84 59 包 头 140.71 60 南 宁 140.39 61 宿 州 140.10 62 亳 州 139.99 63 深 圳 139.45 64 抚 顺 138.98 65 泸 州 138.64 66 内 江 137.88 67 大 同 137.73 68 厦 门 137.16 69 邯 郸 137.10 70 潍 坊 136.42 71 信 阳 136.33 72 中 山 136.03 73 常 德 135.77 7
8、4 菏 泽 133.61,75 温 州 132.06 76 江 门 131.53 77 益 阳 127.03 78 巴 中 126.91 79 莱 芜 123.88 80 宜 昌 122.35 81 广 安 120.68 82 汕 头 120.12 83 天 水 120.05 84 钦 州 119.34 85 茂 名 118.73 86 日 照 116.67 87 西 宁 115.72 88 大 庆 114.91 89 赤 峰 112.80 90 乐 山 112.65 91 扬 州 110.76 92 荆 州 109.79 93 呼和浩特 109.58 94 绵 阳 108.29 95 永 州
9、 108.16 96 湖 州 107.68 97 自 贡 106.41 98 资 阳 104.97 99 济 宁 104.43 100 鄂 州 103.64 101 抚 州 100.97 102 镇 江 100.04,4、城市有何特征？,城市具有集聚性：,人口密集、,工业密集、,商业密集。,城市具有系统性：,政治系统、,经济系统、,科教文系统、,医疗卫生系统,二、城市化及中国的城市化进程,（一）城市化的涵义,1、狭义：城市化指农业人口不断转变为非农业人口的过程。,2、广义：城市化是社会经济变化过程，包括农业人口非农业化、城市人口规模不断扩张，城市用地不断向郊区扩展，城市数量不断增加以及城市社会
10、、经济、技术变革进入乡村的的过程。,（二）城市化的动力,1、农业发展是城市化的初始动力,（1）农业发展为城市经济提供资金积累,（2）农业发展为人口向城市的聚集提供基本的物资生活条件,（3）农业发展为城市发展提供劳动力,（4）农业发展为城市轻工业生产提供原料,（5）农业为城市工业提供市场,2、工业化是城市化的根本动力,（1）工业化使城市成为区域经济的中心,（2）工业化冲破农村自然经济的桎梏,（3）工业化带动交通地理的大变化,（4）工业化促进城市第三产业的大发展,3、市场化是城市化的直接动力,（1）劳动力市场化使劳动人口向城市的迁移得以实现,（2）土地资源市场化使城市规模的扩大和新城镇的建设得以实
11、现,（3）产品市场化使城市化在更广阔地域的展开得以实现,（三）城市化的本质,本质上是经济社会结构变革的过程.加快城市化进程的本质并不是到处出现城市，而是要使全体国民享受现代城市的一切城市化成果并实现生活方式、生活观念、文化教育素质等的转变。即实现城乡空间的融合发展：,产业的融合、就业的融合、环境的融合、文化的融合、社会保障的融合、制度的融合等，以期真正实现城市和农村人民群众的共同富裕、共同发展、共同进步。,（四）中国城市化历程,建国以来我国城市化进程，可以分为以下几个阶段：,1.1949-1957年，是城市化起步发展时期,1949年，我国仅有城市132个，城市非农业人口2740万人,城市化水平
12、（以城市非农业人口占总人口的比重计算）为 5.1。在国民经济恢复和“一五”建设时期，随着 156项重点工程建设的开展，出现了一批新兴的工矿业城市。与此同时，对一批老城市还进行了扩建和改造，如武汉、成都、太原、西安、洛阳、兰州等老工业城市。加强发展了鞍山、本溪、哈尔滨、齐齐哈尔、长春等大中城市。一大批新建扩建工业项目在全国城市兴建，对土地、劳动力的需求和对城市建设、经济发展、以及服务业的兴起，都起到了有力的推动作用。,到1957年末，我国的城市发展到 176个，城市非农业人口占总人口的比重上升到8.4%。,随着国家政治的稳定和经济建设的稳步发展，1953年至1957年，全国工农业总产值平均年增长
13、率为18.3%，城市人口年均增长16%。这说明，“一五”时期的城市发展及城市人口增长与国民经济的发展是基本适应的。,2.1958-1965年，是城市化的不稳定发展时期,1958-1965年期间，经历了“大跃进”运动。城市发展呈现出由扩大到紧缩的变化。,在 3年的“大跃进”后，全国城市由1957年的 176个，增加到1961年的208个；城市人口由5412万增长到6906万，增长了28%；城市非农业人口所占比重由 8.4%上升到10.5%。从1962年开始，陆续撤消了一大批城市，到1965年底崐，只剩下 168个。比1961年减少了40个。,由于城市社会经济出现萎缩，致使城市人口出现负增长，城市
14、化水平也由1961年的10.5%减少到1965年的9.2%。,3.1966-1978年，是城市化停滞发展时期,1966-1978年期间，是城市化发展的低迷徘徊期。整整13年间，城市只增加25个，城市非农业人口长期停滞在 6000-7000万人左右，城市化水平在8.5%上下徘徊。,4.1978至今，是城市化的稳定快速发展时期,改革开放政策的实施，乡村工业化和城市工业的空前扩张，对城市化进程起了推动作用，我国进入了城市化的快速发展时期。到1997年，我国城市已发展至668个，与1979相比，新增城市452个，相当于前30年增加数2倍多。城市人口也迅速增加，城市化水平增长到 18%。,21世纪，我国
15、城市化水平进入一个稳步提高新阶段。,我国城市数量已从新中国成立前的132个增加到2008年的655个，城市化水平由73提高到4568，2009年46.6%。,我国100万人口以上城市已从1949年的10个，发展到2008年的122个。2008年全国地级及以上城市（不包括市辖县）GDP占全国62。东部沿海地区密集的城市群，已经成为我国经济发展的核心。,城市居住条件大大改善。我国城镇居民人均住房使用面积已由1949年的43平方米，增加到2008年的23平方米。,城市环境更加优美。1949年全国污水处理厂仅4座，街道污水横流、蚊虫肆虐。2008年全国有城市污水处理厂883座，地级及以上城市空气质量达
16、标比例为716。,改革开放政策的实施，乡村工业化和城市工业的空前扩张，对城市化进程起了推动作用，我国进入了城市化的快速发展时期。到1997年，我国城市已发展至668个，与1979相比，新增城市452个，相当于前30年增加数2倍多。城市人口也迅速增加，城市化水平增长到 18%。,中国城市化率现状调查报告对2006年中国地级以上城市的城市化率进行了排行。数据显示，2006年，地级以上城市（含直辖市）城市化率达到90以上的有8个城市，其中深圳市、珠海市、佛山市3个城市的城市化率已达100。,调查显示，2006年中国共有地级以上城市284个，其中包括4个直辖市。城市化率达到90以上8个城市是：深圳市、
17、珠海市、佛山市、乌海市、武汉市、黄石市、汕头市和克拉玛依市。,2006年中国31个省会城市城市化率前10名是武汉、广州、上海、乌鲁木齐市、南京市、北京市、太原市、沈阳市、银川市、天津市。10城市的城市化率均超过60，表明各省会城市是各省经济发展的龙头。,中国社科院在其发布的首部宏观经济蓝皮书中预测，中国将在2013年左右(在20112016年之间)结束高速城市化过程。,蓝皮书称，2008年中国的城市化率为45.68%，正处于加速阶段。但高速城市化进程将在2013年左右结束，此后城市化增长逐步放缓。,蓝皮书预测，到2015年，中国的城市化率为52.28%，2020年为57.67%，2030年为6
18、7.81%。而68%左右可能是中国未来20年城市化发展的顶部，此后城市化水平将在较长一个时期维持在这一水平。,如果要完成2030年67.81%的城市化水平，意味着今后每年要提高城市化水平近1个百分点，相当于每年有逾1400万人转移到城市。,2、大城市在社会经济发展中的动力作用,是地区社会经济发展的象征；,是区域社会、经济、文化中心；,具有先进合理地产业发展结构；,具有较强的经济实力；,具有较低的失业率；,是国家投资的重点；,具有强大的辐射功能和带动作用。,以较少土地聚集了较多的人口：,2、大城市在社会经济发展中的动力作用,（1）印度孟买，密度：29650人/每平方公里，土地面积：484平方公里
19、。孟买是印度最大的城市，是该国马哈拉施特拉邦的首府，有人口1435万。它是印度的金融和娱乐中心，有很多跨国公司，是一个沿海城市。,以较少土地聚集了较多的人口：,（2）印度加尔各答,密度：23900人/每平方公里，土地面积：531平方公里。加尔各答是印度第四大城市，拥有人口1270万。在城市中心经常交通拥挤。,（3）巴基斯坦卡拉奇,密度：18900人/每平方公里，土地面积：518平方公里。卡拉奇人口980万人，是巴基斯坦最大的城市，作为国家的主要出海口，它是巴基斯坦经济中心，拥有金融，商业服务，出版，教育，旅游等产业，还是巴主要的文化中心。,（4）尼日利亚拉各斯,密度：18150人/每平方公里，
20、土地面积：738平方公里，拉各斯是尼日利亚第二大城市，人口1340万人，是尼日利亚的金融中心和制造业中心，拥有教育，汽车，机械，纺织，食品加工和电子设备制造多个产业。,（5）中国深圳,密度：17150人/每平方公里，土地面积：466平方公里，800万人口的深圳市，是中国的第二大港口城市，它是中国的制造中心和主要经济特区。,（6）韩国首都首尔，密度：16700人/每平方公里，土地面积：1049平方公里，首尔是韩国是韩国最大的城市，人口1750万，是纽约市人口的两倍。这也是世界上迄今为止规模最大人口最多的发达城市。,（7）中国台北,密度：15200人/每平方公里，土地面积：376平方公里，台北总人
21、口570万人。拥有庞大的科技中心和科技企业，其设计能力、电子制造业是世界一流。,（8）印度金奈,密度：14350人/每平方公里，土地面积：414平方公里，金奈是印度泰米尔纳德邦的首府，人口不到600万，是印度的第四大港口城市和重要的制造业中心，主要进行汽车生产和信息技术的研发。,（9）哥伦比亚波哥达,密度：13500人/每平方公里 土地面积：518平方公里，人口700万，是该国的商务中心、银行中心、政府机构所在地，主要从事为制造业和电信业。,（10）中国上海，密度：13400人/每平方公里，土地面积：746平方公里，上海拥有1000万人口，是中国最大的城市，也是中国的经济发达地区，金融，工业，交通，通讯等行业是增长最快的产业。拥有世界最大的货柜港口码头。,
