《长沙及周边地区工业地产发展市场调研报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《长沙及周边地区工业地产发展市场调研报告.ppt（28页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、关于长沙及周边工业地产发展市场调研报告,2011年来，公司陆续开始了国际工业园二期，望城工业园项目，云龙总部企业公园等几个项目的启动，就目前公司的发展趋势及各项目工作推进的速度来看，公司将在未来三年以工业地产为主轴的发展并以工业地产园区的建设进入一个快速发展阶段。如能为公司项目提供一份好的市场调研，提供一个好的销售招商模式对我司打造一个个优秀的样板园区以提升自身品牌竞争优势与品牌知名度是有必要的，更重要的是让孵化器的后续服务为中心进行园区企业产业化取得持续发展。因此在项目不断启动和拓展的过程中除要求有好的市场拓展团队与建设团队，也更需要有一个坚实的孵化器企业销售招商服务团队与之配合并真正的贯彻
2、实施到处。只有做好了对整个工业地产环境的调研与分析并做好孵化理念的理解才是项目成功的要素。对于本部门特就园区销售招商市场的各项摸排调查工作做如下总结并汇报。,一、整体环境调查,我国房地产行业因自2008年金融危机走向低迷以来，2009年初，政府加大对房地产行业扶持的力度，然而，房地产行业崛起带来的是房价一直居高不下，最后高房价引发了各种民生问题。从2010年4月份来陆续出台了各种严厉的楼市调控。在经历2010年一轮又一轮的楼市调控后，虽在绝大部分城市成交面积环比下降，但一二线城市年度20%47%的房价涨幅，使得政府不得不在出台更严厉的调控政策，也就是2011年1 月26日国务院出台的“国八条”
3、。严厉的调控使得各城市土地市场出现萧条，国内各线城市土地成交明显放缓，房地产投资增速下降。上半年长沙房地产市场情况分析：经历前几年持续亢奋后，长沙楼市顺应着调控政策的方向，进入了缓和通道。一直紧缩的房产调控政策在2011年更是步步趋紧，市场环境“危机四伏，困难重重”。特别是年初“新国八条”的出台及随后引出了限购令、限涨令、房产税、明码标价、保障房建设等一连串调控抓手，加之频繁调整的利率、存款准备金率等金融措施，都为促进市场温和平稳发展加上筹码。“调控”毫无疑问将是未来一段时间内房地产市场的主旋律，随着政策调控的持续，市场出现降温态势，市场情况统计如下:,土地出让方面：2011年上半年，全市招拍
4、挂出让土地挂牌29宗，土地面积112.49万m2。其中，商业（综合）用地挂牌18宗，土地面积73.40万m2；住宅用地挂牌1宗，土地面积5.48万m2；工业用地挂牌10宗，土地面积33.61万m2。全市土地实际成交32宗，成交面积196.40万m2，成交总金额1219947万元，综合地价水平值6212元/m2，其中，商业用地成交面积66.32万m2，成交金额1118445万元；住宅用地成交面积13.91万m2，成交金额41400万元；工业用地成交面积116.17万m2，成交金额60102万元。工业用地的成交比率明显比去年上涨37个百分点，说明政策的调控已逐步开始影响了商业地产的投资，更多有眼光
5、的企业将目光转向于能适应市场发展需求的工业地产的开发，但这也对工业地产的开发企业提出了更高的要求，最合适的市场定位，最强的销招商团队，最好的品牌企业的入驻才是一个好的工业地产的成功要素。新建商品房、住宅供应情况方面：2011年上半年全市新建商品房累计批准预售881.10万m2，同比减少0.87%，其中住宅批准预售805.63万m2，同比减少0.27%。分区域来看，内五区新建商品房累计批准预售539.69万m2，同比减少18.63%，其中住宅批准预售502.11万m2，同比减少16.94%。销售方面：2011年上半年全市新建商品房累计销售备案992.93万m2，同比减少9.88%，其中住宅销售备
6、案894.25万m2，同比减少12.92%。分区域来看，内五区新建商品房累计销售备案692.56万m2，同比减少6.65%，其中住宅销售备案628.05万m2，同比减少8.43%。从数据来看，全市累计销售备案量同比减少接近一成，但分地域来看，四县市比内五区降幅更为明显。,以上各项数据表明，长沙市的商业地产明显处于一个市场调节期间，各开发企业也谨慎于投资项目的数量和体量。因国家调控房产市场的同时对于土地市场的辅助调控也十分严厉，国家连发几个极具针对性的土地调控通知，对“地王”的打击、对闲置用地的查处等使土地市场开始降温和冷静。长沙政府明显放缓了纯住宅用地推地的速度和数量，这一信号完全是配合房产调
7、控，很多的房地产开发企业开始寻求更适合于市场的渠道及产品发展模式。加之相对住宅市场而言,工业地产市场具有六大优势:a利润率较高;b竞争远不如住宅市场激烈;c不受国家宏观调控政策影响;d地价相对便宜;e建筑成本较低(单体建筑墙面较少、建筑高度较低);f资金占用率较少。而在充分考虑到市场对纯住宅用地的钢性需求的减少，购买市场更趋理性化而做出的政策调控的各项因素后，各项政府工作方向的调整促使一部份有眼光的开发企业开始寻求更能适应市场发场和相对压力较小的项目，工业地产市场将随着市场的需要而逐步占据一定的市场份额。作为长株潭城市群“两型”社会建设综合配套改革试验区五大示范区之一的珠州云龙示范区，将建成株
8、州乃至长株谭新型产业发展的优先顾区，承担长株谭城市群内的区域性专业服务功能，形成初具规模的“三网融合”全业务产业链，推动湖南进入发展智慧经济的前沿高地。2005年别墅用地停批后，各具相当实力的开发企业也渐渐都开始打造真正高端的“生态别墅工业园”，为企业创造更优质的办公居住环境，提高项目竞争优势。别墅工业园，也许是开发商为成功营销打的政策“擦边球”，即将工业别墅衍生至商务别墅一种方式，便于销售。,“十一五”期间，长沙高新区各主导产业规模工业产值一直保持着健康的发展，最高以50%以上的速度在增长，到2011年5月30日止，累计完成高新技术总产值2855亿元，实现利税332亿元，高新技术产业增加值达
9、到690亿元，占全市90%以上，全省30%以上。高端装备制造业、软件和电子信息、新材料、生物医药与节能环保四大主导产业的集群格局基本形成。先进制造产业发展突飞猛进，成为全省首个千亿产业，其龙头企业中联重科蜚声国际，排名世界工程机械第10位；新材料产业亮点纷呈；电子信息产业正在跨越发展；生物医药异军突起；新能源光伏产业不断壮大。应此规模的发展和速度，现代服务业也速度的发展起来。麓谷企业广场中小企业孵化基地、科技企业加速器和服务外包基地、麓谷商业中心等项目加快建设，也将科技产业新城功能将进一步完善的要求提升至极致。随着长沙区域经济的社会协调健康发展，加快促进城市的进一步扩张，在提高城市建设和管理水
10、平后望城也在今年正式成为长沙的第五大城区，正处望城经开区的项目，交通极为便利，离城中心距离较近。望城经开区的政府领导部门也亟待一个有理念，有实力，有基础的领头军企业来带领当地经济的快速发展，如何充分发挥省会城市和“两型社会”综合配套改革试验区核心项目的示范带动作用。云龙总部企业公园、国际工业园二期项目及望城工业园在这一时间内熊踞这三大快速发展的板块之中，项目的陆续启动也将成为公司适应经济发展需求的重头戏。这对说明我司一直重点发展的区域型经济和园区型经济也是符合市场发展的需求的。但正因这三大块板处所的地域特殊性也对我们项目整个团队的建设提出了不一样的要求。作好项目的销售和招商工作，并能为有效持续
11、的项目的后期管理提供坚实的依据，也是我们这次调研工作的目的之一。我部门特就长沙及周边相关地区的园区做了一个详细的走访调查并总结，将在公司的各项目正式启动之前，对整个公司项目的招商及销售工作做一个完整的调研报告以供公司参考。,二、项目周边各大园区调查：,我部门于2011年8月下旬对长沙市各类型工业园进行了一系列的市场调研及资料信息收集。经过认真的数据比对，长沙高新开发区内进行市场调查的各类型园区七家，长沙其它区域的各类型园区项目两家。并分析汇总如下：,调查园区租凭价格表（单位元/。月）,调查园区销售价格表（单位元/。）,麓谷企业广场,新长海中心,麓谷信息港,橡 树 园,高新区创业服务中心（留学生
12、创业园）,麓谷国际工业园,长沙市生产力促进中心,长沙佳海工业园,长沙国际企业中心,妙盛国际企业孵化港,综合以上述调查情况表明，各式各样园区的建立也客观反映了目前入园企业对园区有着多样化的需求，在我司的各园区开发过程中，我们有必要借鉴以上园区的先进理念、规划设计与营销策划，而且更需要我们从以前的园内发展过程中能规避一些不良的因素，从而打造自身品牌提高竞争优势并吸引更多的优秀企业入驻。但从招商销售的角度来看这次的调研，目前所以的综合园区均提出了孵化的概念，说明了企业也开始真正认识到了政策支持的力度，并开始对各类型园区的后期服务提出了更高的要求。在同一时期和同一地点销售招商的园区，也明显的有销售周期
13、长短和销售单价高低的区别，除了产品和定位的区别外，更多是销售的统筹和把控，把好的项目通过销售招商的渠道传播出去得到好的销售招商回报也是众多园区开发企业最为关注的工作重点之一，但综合工业园区的销售和招商工作，不仅仅是销售产品更要求是能引进好的企业入驻，公司的快速发展，给各部门的工作提出了更高的要求，但如何建设一个能真正符合市场需求，如何做好三个园区的整体销售和招商，并形成有续的竞争和发展；如何建立一个良好的销售招商平台和有效招商体系也是各项目在启动之初应考虑的重点任务之首。对于工业地产的销售和招商，特别做好一个有良好的后期管理和持续经营的孵化园区的销售招商管理也是一个全新的挑战，要做这个工作，除
14、了了解市场的发展，更需要对孵化的理念孵化服务意识的深入了解，在大多数人眼里，工业地产的概念就等于厂房，是类似住宅的纯物业。这大概是因为，长沙地区最早出现的各式厂房及生产企业到处都是零散的、各种各样的厂房，独立的管理和经营，美其名曰某某工业园，见得多了便成为一种固有印象。,那些所谓工业园的特点是：由一些小开发商或私营业主建造的厂房，设计简易、功能单一，进驻企业类别杂乱等等。纵看全球工业地产发展史，工业地产从来都不是一个单纯的物业概念，也不是单纯的商业概念；它是跟地方政府招商引资以及地方工业经济的发展联系在一起的，具有很强的政治性和政策导向性的。如果没有地方经济发展和地方政府招商政策的支持，成功开
15、发工业地产项目会十分困难。工业房地产是以地方政策为背景，开发服务于其他生产、经营性企业为目的一种功能性产品。工业项目开发首先需要制定发展目标，并合理利用手中掌握的资源，逐步实现这个既定的目标。在这个周期中，企业需要根据市场的需求和自身的情况制定总体发展目标，这个类似宏观政策的发展目标是整个项目进行的依据和方向。有目标后，企业按照进度进行人力资源、建设物资、建设资金的合理调度、按需整合；同时关注外部环境的变化，适时做出反应，进行细节上的调整。因此，工业项目的开发更是一个管理的过程，其最高境界就是管理系统化、决策科学化、全程可控化。事实证明，在土地日趋紧张的情况下，工业地产集约化发展就成为一种必然
16、的走势。长沙这几年经过政府和部份有投资工业地产理念的企业共同努力下，高新技术开区内部份工业地产开发与经营上已明显开始走集约化发展道路。开发商不仅是建几栋标准化厂房，更重要的是引进先进的管理模式；项目为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套服务。内容包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的管理服务。,而目前调就我部门针对长沙城区及周边调查园区情况来看，除麓谷高新技术开区已经是开始往这方面逐步靠拢外，更多的区域仅以纯工业地产开发为主，真正把区域政策、区域优势发展至极的企业并不多，而更多的开发企业有好的思想却没有好的契机，而公司云龙总部企业公园的启动，国际工业园及望城经开区工业园
17、项目的建立，也是公司真正将地产与管理有效结合并推广的起点。在我部陆续与高新技术开发区园内的各类型部门企业走访过程中，也收集了不少企业主对园区的要求和意见。真正符合企业需求，符合企业健康快速成长的不仅仅是建几栋标准化厂房，更重要的是引进先进的管理模式；工业园项目能为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套服务。内容包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的管理服务；在经历这几年中国在国际市场经济市场的快速蓬勃发展，国内部分新兴企业迅速成长，许多开发企业逐渐认识到中国逐渐成为中外企业投资建厂最为聚集的地区之一，这更增加了市场对高端工业园的需求望城项目如何在这个契机内稳键的发展，因此，为使我司陆续开发的项目更有市场竞争力，除产品规划与设计不断创新外更对于我们管理团队的服务质量提出了更高的要求。好的项目市场定位，有续的销售招商平台搭建，高效的孵化服务理念产将是我司赢取市场的三大要素，但要做好这些，除了我司自身的调研工和培训工作工作到位外，更需要为企业提供优势的政府政策支持。如何运用最好的政府政策来吸引企业的快速入驻和成长，也是我们下一步调研的重点。,
