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1、1 June 2006,Presented to:,Presented to:,世邦魏理仕策略顾问部,中国地产商域网,目录,项目主题项目背景环境分析项目整体发展战略分析世博期间项目整体策划整体策划概念居住休闲区后勤配套服务区世博后项目整体策划住宅区商业和商务区世博期间与世博后项目整体策划对比小结,项目主题,世博案例,汉诺威：建设世博村1,603 套住宅单元爱知：志愿人员为27,000人,项目主题,“城市，让生活更美好”世博村，世界村,与世博会的主题相匹配提供住宿、休闲、配套服务的场所公寓、服务公寓、酒店与商业配套等可持续发展的思路,考虑要素,国际行业经验世博会选址、活动安排、场馆分布之间的内在
2、逻辑,1,2,3,需求特点根据本次世博会工作人员的背景、组成特点,后续利用符合城市发展脉络，最经济地利用保留建筑,本届世博会预计将吸引最多的参观者将从以下方面对世博村的建设进行考虑:主题 实际需求 经济化利用 环保 未来居住理念,项目主题,主题的体现上海城市现代化进程的展现黄埔江、母亲河的概念民族工业与现代城市发展的历史海纳百川的国际化眼光以建筑设计使得保留塔吊、厂房成为世博村标志之一体现世界各国的文化融合世博村的各组团邀请多国建筑师以世博主题参与设计融入时尚前沿和最有现代性的建筑理念同时注重中国文化意境的展现,项目主题,项目背景环境分析,项目背景环境分析,占地面积32万平方米，规划建筑面积4
3、5万平方米其中居住休闲区：30万平方米后勤配套服务区：10万平方米筹备中心：5万平方米,世博村四至范围：白莲泾以东，南码头路（规划路）以西，浦东南路以北，明浦路以南,项目背景环境分析,对保留建筑的利用目前，该地块的现状以旧厂房为主，处于搬迁过程中C、E、F区域是保留建筑最多的部分B、D地块处于拆迁过程中，基本都将新建A地块中有部分上海溶剂厂的保留建筑为文物，融合居住氛围,图为A地块上海溶剂厂,项目整体发展战略分析,为世博会提供全面、细致、人性化的服务设施/服务的功能和景观与世博会主题匹配设施具有经济可行性，考虑后续长期利用价值及回报永久建筑与临时设施相结合临时设施投资最小化，会后再次开发提升价
4、值未来住宅理念的展示(环境友好，即环保、节能、生态、科技),世博期间发展战略目标,世博会后发展战略目标,最大化世博村土地价值及世博品牌的价值最大化的利用土地价值对世博会品牌的利用凸显江景资源优势尽量继承世博间规划布局及发展理念，改造/重建临时建筑与保留建筑，并新建一定的建筑，与世博期间的永久建筑形成规划有机统一考虑长期收益和短期收益相结合符合市场需求,项目整体发展战略分析,两阶段发展战略,世博期间项目整体策划,项目基本布局：三段式的物业布局北部为差异化的居住、服务区域中部将景观风貌与配套商业相结合南部区域为筹备中心的会议办公场所,世博期间项目整体策划,内部交通组织原则社区内部实行人车分流特定大
5、型巴士运送路线酒店式公寓拥有专属出行路线过境/内部交通分离,大型巴士运送路线,酒店式公寓专属出行路线,建议增加的道路,住宅配套地下车库物流区域巴士停车场,物流车辆运送路线,世博期间项目整体策划,需求：交通：轨道交通，机动车，非机动车车库：机动车库，非机动车库更衣室：储物间，更衣室、盥洗室市场：中型超市，便利店食堂/餐厅：各类型餐厅（中餐，西餐，快餐），分档次，分规模酒吧/茶室：休息场所邮政局银行寝室/住所：各类型住所（统间，一房，两房，三房），分档次，分规模洗衣房健身房培训室诊所宗教场所,世博期间项目整体策划,我们根据需求导向对世博村各功能区的发展组合进行设计策划建议,世博期间项目整体策划居住
6、休闲区,居住休闲区居住区整体定位居住物业需求研究H&I地块酒店式公寓建议B地块高档公寓建议A地块配套设施建议D地块配套设施建议E地块配套设施建议,世博期间,注：各地块建筑面积见后详表，巴士停车场和景观活动区不占用建筑面积,居住休闲区整体定位,建议发展环保概念的居住休闲区建议在全国范围内进行调查，了解各地民众对世博会和世博村未来发展的预期。建议打造出全国最节能环保的住宅，来倡导未来住宅的概念。在整个区域内融入高科技的因素：太阳能氢气车水循环处理系统自然资源的利用绿色建材的使用节能型墙面资源的再利用,氢气/太阳能混合动力社区穿梭巴士,风能利用,居住休闲区整体定位,居住休闲区策划需突出人性化特点居住
7、和配套设施之间的过道使用全天候设计，从A到E之间建设2层的全天候空中走廊，避免行人受气候影响。同时空中走廊还连接B、D区和江边。未来住宅“环境友好”理念的体现拆卸安装较为简易降低日常维护成本采光性好，具有景观效果,居住休闲区整体定位,景观大道在A、D、E的沿线两侧建造林荫景观大道在D地块内建造标志性的社区景观，突出社区中心概念保持B和H、I两地块的视野开阔，同时能享受到社区景观对世界村主题的烘托,景观道路,居住休闲区整体定位,地下空间利用分析在B、H、I等永久区域先期建造地下一层停车库A、D、E在世博会期间为临时建筑所在区域,因此先不建造地下车库和埋设过多地下管道。解决世博会期间地下停车的问题
8、减少后期建造地上建筑的桩基成本满足后期出售时，高档住宅对车位 的要求,地下车库分布,通过地下地上车位配比，希望车户比达到1.25:1,居住休闲区整体定位,滨水景观利用分析现状 目前由于沿河道路以及防洪堤的阻挡，使得沿河住宅区无法做到真正亲水措施通过在沿河一带设置观景平台设施，减少防洪堤对景观的影响利用小区架空延伸，采用过道形式贯穿道路，从小区直通观景平台在居住物业设计上可采用内部景观的方式做到户户有景可用人造坡地的方式确保沿河第一排住宅拥有最好的景观增加住宅底层标高，例如将一楼作为开放空间，住宅由二楼开始,居住休闲区整体定位,居住物业需求研究在沪外籍人士对中长期居住的普遍需求类型如下：(居住六
9、个月及以上),其他参照案例：北京奥运会的标准两人共用一间为主人均居住面积达到22.5平方米仅居住一个月的时间,资料来源:CBRE,居住物业需求研究,居住物业需求研究,居住物业需求研究国际经验，10,000-13,000名世博场馆工作人员；（按每馆66人，世博会共约吸引150200个参加国的展馆计算）向国际承诺，将提供5,00010,000人之间的住宿；世博村用地相对紧张；世博场馆周边的中高档居住设施能吸收掉一部分工作人员（如江天宾馆、浦东大酒店）产生居住需求的以外籍人员为主工作人员将在世博村进行最少六个月的中长期逗留根据研究，我们建议世博村容纳7,000名工作人员较为恰当。,VIP人员级别等同
10、于总经理级,中高级工作人员等同于中高级外籍雇员，一般人员主要是布展人员等普通员工，等同于中层雇员这里取需求面积的较小值以示保守,注:,10,30,60,工作人员按等级分类,居住物业建议酒店式公寓VIP居住区高密度酒店式公寓独立分区，供10%的VIP居住,H&I地块酒店式公寓建议,参考案例：盛捷、雅诗阁、香港广场,平均户型90平方米,居住物业建议高档公寓中高级工作人员住宅区8层公寓，160-200平米房型，靠近江边节能环保概念建筑采用框架无梁结构，轻质墙体会展结束后可略加重新分割出售,B地块高档公寓建议,居住物业建议中档公寓一般工作人员住宅区1216层公寓，105-150平米房型，距江边较远节能
11、环保概念建筑采用框架无梁结构，轻质墙体会展结束后可略加重新分割出售,B地块高档公寓建议,B地块建筑形态及布局按照世博后市场需求进行设计第一排采用中空户型的建筑结构，充分放开空间，为距江较远的建筑创造水景的视线通道兼顾建筑朝向与后排建筑的江景资源靠近江边的建筑建议为8层，距江边较远的建筑为12-16层,为了避免防汛堤的视线阻挡，建议所有公寓的底层架空，可作为开放空间使用。,经济型住宿爱知世博会的志愿人员约为26,000，可为本次世博会参考本届世博会的志愿人员数量将远远超过上届为这类人提供休息、饮食的需求或进行短期逗留的场所收费以志愿者回家的通勤成本为参考临时用途世博结束后拆除如有更多临时住宿的需
12、求，可在不同场馆的围栏区附近就近解决,A地块配套设施建议,配套设施和公建面积安排生活必须的配套设施为长期居住的7,000名工作人员服务这类临时建筑必须配有：,D地块配套设施建议,设计理念D地块的建筑排布原则：商业配套设施主要集中在D地块右侧商业设施向两面开放D地块左侧主要为景观和绿化用地结合绿化设施形成一些特色餐饮店,D地块配套设施建议,集中式景观活动区将世博北部的住宅区与中部的物流区相阻隔优化住宅区环境空间上注重开放性，绿化与道路开放区结合对大批保留建筑加以利用，形成独特的人文风貌在保留建筑内，世博期间内涵工作人员餐厅，世博后可开设特色风情餐饮娱乐场所,E地块配套设施建议,公共停车场所、直升
13、机坪：,后勤配套区后勤配套区整体定位C地块娱乐中心滨水平台建议E&F地块中高档餐饮建议J地块配套设施建议,世博期间项目整体策划后勤配套区,后勤配套区整体定位,工作人员和志愿者餐厅,娱乐休闲中心,物流用地,筹备区,包含餐饮、音乐酒吧、咖啡吧等经营内容屋顶改造为活动的玻璃屋顶内部可以将一半的空间分隔为2层，另一半挑空成为世博村的标志之一,C地块娱乐中心滨水平台建议,C地块原有厂房改造成为世博村中的娱乐中心,结合景观，提供休闲场所可以采用一些露天餐饮店铺的形式,C地块沿河发展滨水休闲平台,景观通道,世博期间E&F区发展建议：世博会中高层工作人员或商务会议用餐饮场所(20,000平方米），档次相对较高
14、，主要为正餐形式，有别于C地块的休闲餐饮及快餐,E&F地块和J地块中高档餐饮与物流建议,为工作人员提供档次较高的正式用餐场所为工作人员创造一个商务交流,洽谈平台此部分将利用原有建筑进行改造。,世博期间J区发展建议：物流和后勤设施（共23,000平方米）,世博后项目整体策划,世博后项目整体策划,维持三段式的布局继承各主要功能区的发展理念并进行功能升级改造，物业体现综合性,世博后项目整体策划,区域拥有完善的交通、商务和居住条件,商务环境世博后，围栏区内将形成高档办公氛围世博村筹备区将引入领馆区居住环境周边浓厚的居住氛围，三林世博功能区下辖上钢新村、周家渡街道、南码头路、东明路、北蔡镇和三林镇，共计
15、常住人口84万,交通条件地铁/隧道/大桥/主干道构成立体交通网络，便捷达到市中心地区和陆家嘴金融区,陆家嘴商务区,城隍庙商业区,人民广场,世博后项目整体策划住宅区定位,住宅区A地块套房式酒店建议H&I地块酒店式公寓建议B,E&J地块高档公寓建议,四星级酒店的定位市场依据,除2003年，上海四星级酒店的入住率始终保持在70以上各区域中，四星级酒店的租金价格始终保持上升上海的涉外游客人数在1995-2004年的十年中每年以14.2%的速度实现增长缺乏套房式酒店市场供应,A地块套房式酒店建议,A地块：国际四星级套房酒店利用世博会品牌利用保留场馆的旅游资源世博用地未来改造商务区的需求高层江景酒店专业管
16、理公司管理全套房设计，居家感受目标客源：参照周边目前宾馆的水平，境外高档旅游客、商务住客,预计具体客户来源如下：商务客人67%旅游客人 30%会议客人2%政府人员来访1%总建筑面积为30,000平方米，客房300间。,A地块套房式酒店建议,景观通道,距引水管渠的10米范围内严禁建造建筑物；建议该地块多建造绿化用地；结合保留的文物建筑形成优美和富有人文色彩的居留环境,发展酒店式公寓的市场依据以下因素都将促使本案酒店式公寓成功：浦东办公环境向好，高端商务客不断增多；吸收外资合同金额比2004年增长18.3%，外商对上海继续看好；世博会场馆对旅游的推动作用世博会场址将形成高端的办公环境提供持久的高回
17、报,浦东典型酒店式公寓租赁价格一览,数据来源：Shanghai Pearl Property,H&I地块酒店式公寓建议,H&I地块酒店式公寓建议,酒店式公寓发展建议基本保留原有的装修和服务标准，聘请知名管理公司进行管理。定位于高档市场，目标客户为中长期居住的外籍商务客户。,高档公寓定位依据高档住宅市场上海高档住宅保持供需两旺的局面高档住宅需求量逐渐增加住宅销售价格长期看始终保持平稳上升世博会将推动周边土地价值住宅销售可以在短时间内带来大量现金流,上海高档住宅成交统计,数据来源：世邦魏理仕,上海高档住宅价格,数据来源：世邦魏理仕,B地块高档公寓建议,高档住宅发展建议保留B区原有建筑，进行内部结构
18、的改动为了避免内部竞争，在B地块进入销售后期时，再启动E和J区域的高档住宅建设。定位于高档住宅市场，目标客户为境内外高端自住客户,B地块高档公寓建议,高档公寓户型配比研究需求研究2005年商品房成交面积段如下：最符合市场需求的房型在80-100以及120-150平方米之间；根据经验，高档住房的主要需求集中在120150平方米/套之间。,成交中包含动迁房，但其一般面积在80平方米以下，因此80平方米以下价格段的成交较有所放大,B地块高档公寓建议,根据我们的研究，装修高档公寓的市场状况如下：房型设计偏大，以大三房或四房为主力房型房型面积范围拉开，丰富总价范围，扩大潜在客源面160平方米以上大户型要
19、占到50%左右车户比不均，根据地块情况不同，范围从0.3:1到1:1都存在提供装修的品牌档次普遍在中高档以上,世博后项目整体策划商业和商务区区,商业和商务区D&F地块配套商业建议C地块景观商业建议G地块商务区建议,社区配套商业策划,我们建议，该商业区能成为居住区一级的商业中心，辐射周边居民。辐射范围主要为周家渡街道、南码头路街道、上钢新村街道、东明路街道区域和部分塘桥街道区域辐射人口约50万，设10%的消费比例，消费人数为5万人人均商业面积1.2平方米需要商业面积6万平方米我们保守设定为4.8万平方米,塘桥街道,南码头路街道,东明路街道,周家渡街道,上钢新村街道,D&F地块配套商业建议,配合未
20、来周边区域及项目内部的住宅建设，需要配套的零售商业及休闲娱乐商业，D和F紧靠住宅区，与外部交通联系方便，适合做零售商业。,4.8万平方米商业面积的分配,将3平方米商业面积分配到D，以服务周边居民定位于社区服务性质保留世博期间部分建筑，如社区中心社区商业也可做成沿B、D地块两侧特色商业街的形式（取决于居民的喜好）将1.8万平方米商业面积分配到F地块，一方面服务于周边居民，同时服务G地区的办公楼。定位于中高档容积率与办公区域保持协调性基本为餐饮、中高档购物,D&F地块配套商业建议,C地块景观商业建议,C地块发展建议：C地块开放空间大，有滨水区域，适合做休闲娱乐商业及滨水休闲商业。,设置室内羽毛球场
21、、游泳馆、娱乐等设施内部可以将一半的空间分隔为2层，另一半挑空服务对象对项目内及周边社区的居民其建筑面积即保留的28,994平方米,保留厂房设计风格，改造成为公共活动中心,结合景观，提供休闲场所露天咖啡吧、西餐等高档餐饮场所建筑面积约2,000平方米,升级改造沿河滨水休闲平台,写字楼定位的市场依据随着上海甲级写字楼租金价格的不断攀升，浦东甲级写字楼租金不断上升；境外机构热衷于收购甲级写字楼景观地带对写字楼的价值有提升G地块靠近未来的世博商务区，适合发展写字楼物业,G地块高档公寓建议,商务区发展建议,建议G地块建成高标准生态型甲级写字楼：优越的生态环境面临C地块景观区滨江景观优势地块内相对离地铁
22、站点最近并靠近主干道如果G区域将发展领馆区，也可吸引国外领馆在该商务楼内办公建议建设1栋高层写字楼，总面积50,000平方米留出大量的开放空间，实现高绿化率,G地块高档公寓建议,世博期间与世博后项目整体策划对比小结,公寓住宅区,酒店式公寓,经济型住宿,巴士停车场,世博期间方案,配套商业区,高档住宅区,套房式酒店,世博后方案,注：各地块建筑面积见后详表，巴士停车场和景观活动区不占用建筑面积,景观活动区和部分工作人员餐厅,高档住宅区,酒店式公寓,办公区,公共娱乐中心及滨江休闲商业区,公共活动中心和滨水休闲商业,筹备中心,物流区,配套服务设施,世博期间与世博后项目整体策划对比小结,配套商业区,世博村将为本次世博会提供如下设施：,世博期间与世博后项目整体策划对比小结,世博期间,世博后,谢 谢,
