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1、烟台国际社区项目前期提报-市场篇,项目定位理解,牟平区,莱山区,芝罘区,开发区,福山区,28公里,18公里,烟台市区最远端，前期城市及牟平重点规划发展辐射圈之外；距离与发展现状导致区域认可度较低，客源表现为典型封闭性市场,【区位现状远】,牟平区 距离传统市中心芝罘区28公里；距离目前行政中心莱山区18公里；无海景资源 目前牟平区重点规划落在养马岛；距离交通原因牟平目前外区客对区域认可度低；,养马岛,【区位现状生】,牟平核心区向西5公里，脱离配套中心范围；项目周边配套缺乏，生活便利性较低；牟平区总人口47万，区域中心人口不足10万，客源支撑度缺乏；,现阶段地块各种条件限制了区域客源，且区域人口基
2、数较低，客源量难以支撑本项目170万体量运作,项目区位理解结论1,现阶段项目所属的区位由于距离和交通原因对应烟台呈现封闭型市场表现；牟平规划重点落在养马岛，且项目偏离核心配套，区域客源亦对项目所属地段不认可；而项目作为百万平米的超级大盘，必须立足于全市居住为目的的客源，才能实现最终价值；,GDP总量,人均可支配收入,青岛市中心海景项目：30000-60000元/青岛市中心非海景项目：15000-20000元/青岛郊区黄岛项目：7000-9000元/,烟台市中心海景项目：10000-14000元/烟台市中心非海景项目：7000-8000元/烟台郊区牟平项目：3500-4400元/,VS,从城市宏
3、观经济与房价的对比中发现，烟台房地产呈现良好运行环境，房价并无泡沫显现，运作到青岛同级价格水平还有较大空间，市场继续维持上升通道,【城市：巨大的上升空间】,福山组团,莱山组团,开发区组团,牟平组团,八角组团,芝罘组团,【区位：城市东扩促使牟平成为市场热点】,城市核心区东移拉近牟平与市中心空间距离，未来可运作全市性客源,莱山区形成烟台未来行政、文化、商务、科研中心，市政设施建设较好，人文资源已初具规模；2009年高新区成立，以“一年打基础，三年见成效，五年大发展”为战略目标，成为烟台未来高科技产业服务纽带；,高新区组团,高新区成立带动牟平融入城市发展主轴，成为东部未来市场热点区域,高新区CBD未
4、来规划,09年成立，5年内建成,【区位：养马岛提升牟平认知的第一引擎】,烟台国际社区,养马岛国际滨海旅游度假区,龙湖地块,7公里,金地中农大地块,养马岛及周边区域总体划分为养马岛、商务区、全景区、颐养区四大功能区域的一岛三区规划。将养马岛区域打造为集休闲度假、商务、养生等功能为一体的高端休闲旅游度假区。,养马岛国际性高度规划，促动烟台东部的潜力和区域价值引爆 一线开发商进驻，引入众多城市优质客源，重塑牟平形象认知度,【区位：最优的居住环境】,基地,鱼鸟河河滨公园全长10公里，规划总面积约505公顷，集观光游览、城市休闲、生态保护为一体的复合型都市休闲滨河开放空间。辛安河科技文化主题公园项目，规
5、划占地11平方公里打造集特色动漫、文化创意、生态旅游、娱乐休闲、商贸服务等于一体的山海景观通廊,项目依托具特色的文化景观辛安河、鱼鸟河两条原生态河流，形成两区辐射优势，创造未来烟台最具价值城市生活环境，展现东部未来人居核心前景,辛安河科技主题公园,鱼鸟河生态公园,高新区,牟平区,2012年建成,【区位：大烟台概念】,滨海路向西连接莱山、芝罘、高新、开发区,荣乌高速向东连接威海、荣成,302省道向东连接莱山、高新区,青烟威城际轻轨规划促进牟平未来对外发展，拓展外地地缘性客源与投资客源,牟平区,2013年建成,【吸引城市庞大的中端客层】,开发区6000-7500元/,福山区4500-4800元/,
6、芝罘区6000-13000元/,莱山区5800-9000元/,牟平区3500-4400元/,中高端客源,中高端客源,中端客源,中高端客源,区域客源,牟平板块将成为5000元以下中端客源首选区域、主选区域,【未来竞争：新增正面竞争个案少】,从土地出让看，地块外扩性发展，未来项目区位较偏的劣势逐渐弱化；相对位置好于项目区位地块体量较小，与项目不是同等级别竞争个案；项目地块是未来最具规模优势、区域最好地块之一,牟平区域市场滞后于烟台市场，产品平台表现一般，更多表现初级的产品品质诉求，针对客源更多表现为满足初级的居住需求；针对项目而言，从规模、配套、品质、产品全面跳脱,【区域竞争】,同类型大盘个案从规
7、模、产品、设计理念、居住价值上缺乏代表烟台未来第一高品质人居中心地位的说服力,【重点个案：大盘表现】,【项目自审-国际化居住社区雏形】,国际化社区组团风格雏形,国际化配套雏形,国际化居住环境雏形,涵盖国际商业价值、国际生态景观价值、国际居住价值的百万平米社区,衔接烟台东部整体国际规划，匹配高新区及养马岛国际定义本项目肩负着改变烟台居住理念，引导全新生活模式的使命，通过项目塑造烟台副中心价值,【项目自身规模赋予历史使命】,高新区国际产业园区,养马岛国际滨海度假区,烟台国际社区国际居住区,高新区国际产业园区,养马岛国际滨海度假区,烟台国际社区,项目虽然目前区位存在一定的抗性，但是借助城市发展东移、
8、价格优势以及辛安河、鱼鸟河打造所未来带来的升值空间，项目完全可以运作烟台全市性客源；外区板块以中高端客源为核心客层，而忽略城市庞大的中端刚需及首改客源的需求，牟平通过未来发展前景及价格外溢因素可获得城市中端客层认可，但目前区域个案品质处于较低阶段，本案通过自身的高品质形象及高性价比运作，成为城市中端阶层首选。,项目完全有能力通过区位未来发展价值、高性价比因素及跳脱区域整体品质的实力，运作一个真正能够代表未来城市中端、中高端客层东部人居中心高端形象以及价值的全市性高品质项目。,结论,烟台国际社区与时俱进，携手城市东部崛起为烟台庞大中端置业人群所度身打造、匹配烟台未来国际人居中心发展形象的代表烟台
9、复合型国际社区城市第一明星大盘城东第一品质个案,项目市场整体定位,项目产品整体定位,限定条件：目前项目区位较为偏远，非属城市中心地带（未来极具发展潜力）生态环境资源地处辛安河、鱼鸟河之间，周边辛安河公园（启动中）、鱼鸟河公园（建成80%）两所主题公园环绕。,定位思考,限定条件：1.5综合容积率，总建面229万方；一期开发C地块（容积率1.33，总建面约25.3万方）D地块（容积率1.42，总建面约35.3万方）后续开发A地块（容积率2.02，总建面约17.6万方）B地块（容积率1.71，总建面约32.1万方）E地块（容积率1.77，总建面约25.4万方）F、G、H地块相继后续开发,我们是烟台1
10、70万方以上最大复合地产大盘我们以国际化规划涵盖酒店、办公、学校、商业、各类住宅我们是烟台新城市副中心的核心住区,占地面积：1986亩(一期占地90亩）总建筑面积：119万方（一期10万平方米）容积率：0.9物业形态：住宅部分：约102万平方米（约86%）双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠院、多层、高层公建配套：约17万平方米（约14%）,借鉴案例1成都 中海国际社区,定位思考,中海国际社区定位理念,规划理念都市田园生活理念，打造一个人文、和谐、多元、生态的国际社区架构。,中海国际社区道路系统设计,围合交错，等级分明,街区式规划：商业业街连接一级道路系统：三横二纵，城市机动车主干道，均衡满足街区
11、规划；二级道路系统：井字形贯穿于多个街区间，机动车主路网。,中海国际社区公共配套设施分布,配套总体量约17万平方米，主要配套类型：国际双语幼儿园、中小学校、涉外医院、国际金融机构、世界知名连锁酒店、世界知名连锁大型商业等公建及商业配套；200亩生态体育公园完成日期：首期2005年，整体2010年。,外国语学校附属小学,麦当劳得来速餐厅,公交始末站,中海国际社区开发形式住宅、配套,借鉴案例二武汉沿海赛洛城,占地面积：1400亩(一期占300地亩）总建筑面积：155万方（一期30万平方米）容积率：1.66物业形态：住宅部分：约128万平方米（约92%）（多层、小高层、高层、别墅）公建配套：约17万
12、平方米（约11%）,武汉赛洛城定位理念,项目定位：打造武汉首席国际化复合地产大盘，树立一座一生之城,等级分明，自由分布,一级道路系统：城市机动车主干道，均衡满足街区规划；二级道路系统：蜿蜒于各组团，机动车主路网。,武汉赛洛城道路系统设计,北美中央公园沿街组团，外观现代简洁，充满时尚气息，建筑与绿化景观带相结合，犹与纽约中央公园般的天然气韵泰式皇家园林中央组团，建筑布局均衡开放，景观空间收放自如，变化中不失韵律感，通过细腻的喷泉、小品，散发出迷人的异域风情地中海风情园林灰色岩石、红瓦白墙的建筑群，掩映在蓝天、碧水、棕榈树、橄榄树个杏树林之间，一派明媚地中海景色，每栋别墅都是一个风景加州浪漫水花园
13、东西走向中轴线，把西部临湖片区一分为二，两个组团水岸绵长，内部水系纵横。水道边一幢幢别墅，窄窄的水街贯穿期间，浓郁的阿姆斯特丹风格建筑，在穿行的小船上就能逐一领略中式情景园林本组团闹中取静，从金银湖中引进的水系贯穿小区，蜿蜒曲折，环境气质静谧安详，颇具江南小镇的婉约清丽风韵,武汉赛洛城风情片区规划,建筑面积：145万平方米规划人口：50000人配套总体量约17万平方米：社区两处会所（5000平方米）、11万平米商业中心、约2万平米中心商业街和临街商铺、6万平米学校教育配套、占地6000平米公交总站配套；33万平米黄狮海岸,学校,会所,公交总站,武汉赛洛城公共配套设施分布,沿海赛洛城开发形式住宅
14、、配套,国际社区规划理念。街区式规划以街区组团式规划形式，将整个社区划分为片区组团，以便于日后组团开发利用；以上两个个案均为综合地产大盘，项目综合容积率较低（0.9、1.66），开发前期以低密度住宅、公寓住宅为主体，后期随着业主入住、人口逐渐递增，中后期开发集中商业区域，商业配套种类丰富齐全（约占总建筑面积的11%14%）；世界风情城演绎国际化大盘属性北美、泰式、地中海、中式、加州五大风情住区规划，五大风情主题园林；齐备的商业配套凸显国际化大盘属性集合星级酒店、上午酒店公寓、写字楼、大型超市、SHOPPINGMALL、高端学校、会所 于一体的配套设施，吃、住、办公、教育、休闲娱乐 一应俱全；便
15、捷的交通网开设并引入交通线路，规避区位条件不足带来的去化风险。,思考结论：,打造代表未来烟台国际形象的最大的城市复合型国际社区,我司的产品定位：,一个集中商业区一条中央商业街七大泛会所配套三大国际学校配套两个生态公园一条生态河流七大风情片区规划,一.总体规划,一个集中商业区,近16万方集中商业，囊括星级酒店、酒店式公寓、甲A级办公楼、大型SHOPPING MALL、大型超市卖场等，以时尚现代的地标性建筑形象，展现项目国际化大盘形象。,星级酒店,酒店公寓,办公楼,SHOPPING MALL,一条中央商业街,纵跨项目南北近1公里集中商业街，将项目整体串联起来，商业街功能以生活配套为主（便利店、美容
16、美发、小型餐饮、酒吧、咖啡吧等等）。,七大泛会所配套,七大居住板块均设置会所，设置以不同主题；针对先期开发的C、D地块，建议将会所设置于主入口处，树立高端形象，会所功能以生活休闲为主题（如设置中西式餐饮、温泉SPA、酒吧、咖啡吧、室内泳池等）会所外立面：与各主题区片建筑风格吻合的异域风情建筑，强化社区国际化属性；,三大国际学校（幼儿园、小学、中学）,知名品牌运作，多国语言教学，注重实践参与性课程,中小学为满足社区适龄人士入学需求，设置幼儿园、中/小学，以一站式教育体系、配置双语教学，满足外籍人士需求，同时体现项目高端、国际化属性。,幼儿园由于C、D地块首期开发，建议将原规划方案中B地块幼儿园，
17、改为设置于D地块，满足首期、中期住户适龄儿童入园需求；G区幼儿园可满足后期开发区片住户需求，辐射面较广；设置双语课程，满足外籍儿童入园需求，体现国际化属性,两个生态公园、一条天然河流,项目东侧毗邻鱼鸟河，以及市政规划重点工程鱼鸟河公园，蜿蜒近1公里，尊享天然生态美景。西侧辛安河公园设置参与性功能，如慢跑道、网球场等，丰富社区文化生活,B.美国褐石街区C.英伦牛津小镇D.南加州阿尔贝卡小镇E.法国普罗旺斯小镇F.地中海安达卢西亚小镇G.法国依云小镇H.意大利托斯卡纳小镇,七大风情主题片区,彰显国际化大盘形象,经济指标,总建面约170万方（地上），综合容积率1.45,项目分期开发策略及客源,个案借
18、鉴江西奥林匹克花园,奥园进驻南昌的首个个案，所处象湖板块大盘云集，但配套极度匮乏，个案竞争主要在于价格。,个案借鉴奥园配套情况,交通状况：开通小区BUS、特约公交车。内部配套：整体配套4万平方米，包括会所、商业中心、沿街商铺、小学（二期建设，十八班特色小学一所）、幼儿园（九班幼儿园一所，三班托儿所一所）、运动城、超市、足球场、篮球场、网球场、羽毛球场等运动设施。运营配套：6500商业，招商率50左右，主要以超市、咖啡厅、百货、医药零售等基础配套为主，会所目前用作售楼处，幼儿园在建,整体规划配套涵盖了基础的生活配套、教育系统以及奥园特有的运动休闲配套，为象湖最具配套特色的大盘。,个案借鉴奥园先期
19、配套,2007年4月，江西奥林匹克花园专属社区BUS开通;2008年5月：江西奥林匹克花园商业招租：连锁超市、咖啡厅、医药保健、美容美体、文化娱乐、折扣店、百货等;2008年7月：英国牛津国际文化教育集团 合办江西奥林匹克幼儿园;2009年元旦：江奥联华超市开张,营业面积超过500平米;,时间节点,商业街,超市,客服中心,商业品牌,现阶段共有106个班次，每20分钟一辆社区汽车,商铺3年免租,项目先期配套主要以商业街以及社区班车为主。,个案借鉴良好的性价比,从奥园开盘运作到08年11月份，始终采取低价运作的策略，突出产品性价比；后期市场口碑树立后，价格采取稳步回升的策略，目前已经运作象湖同类产
20、品最高价值表现。,奥园对于本案的启示,奥园热销的原因在于趋于客源截流以及市区客源争夺的成功，而保证这一成功运作的关键点就在于良好的品牌效应、整体配套的支撑、先期配套的良好市场形象、高端的产品力表现以及户型的附加值、加之项目的高性价比的综合作用。,上海 金地格林世界,相似点区域距离市中心远，认知度低位于上海嘉定区南翔镇，属于外环线外区域，距市中心约18公里，距嘉定新城约8.5公里相似点早期市场条件、周边配套匮乏2003年初拿地，当时南翔烂尾楼成群，房地产市场并不火爆，金地高价拿地，很可能无利,相似点同属城市近郊区域，先期孤立运作，地块周边配套匮乏,金地格林世界早期运作与江西奥园基本类似，主要集中
21、在基础的生活配套以及交通社区班车的设置上，本司在此不予以赘述，主要借鉴项目早期通过环境树立项目优质大盘市场形象的运作模式,大环境整体规划、阶段开发、主力宣传“引绿、引水、引景”：四条原生河流、大型公园（占地约100亩的城市公园、约50亩的郊野公园）、沿高架50米绿化带广告、媒体强势宣传，树立项目知名度投重资，先行重点改造大环境先期投入约2.5亿，一期（占总面积的1/7）近1/3土地先行改造：大面积绿地、公园、森林以及河流,着力打造项目大环境改造，树立高品质项目形象,配套样板（家乐福及第19大街）,2007年家乐福开业，进一步为格林世界业主带来完备的生活配套,第19大街作为格林世界先期的点睛之作
22、，约5300平方米，有着浓浓的普罗旺斯风情；,前期强势的内部环境样板,会所样板（早期兼顾售楼处）,项目自身理解,距离老城区10公里左右，交通、生活等配套欠缺，与本案的存在一定的可比性；,项目周边,个案借鉴区位分析,南通 优山美地,通过对别墅产品的河流、绿地以及植被的打造，项目产品跳脱整个南通市场；,个案借鉴产品分析,别墅：2006年5月，优山美地首度亮相，坡地、森林、河流环绕的的实景社区，让南通人首次见识到了真正高品质的别墅生活，一期别墅于20天内全部抢空；价格从8000运作到11000元洋房：拥有纯正地中海风情的优山美地专利空中花园洋房，震动了无数南通名流的洋房梦，一经面市就倍受青睐，创下1
23、5天之内8幢洋房全部售罄的记录；价格从4000运作到6000小高层：作为优山美地的3号作品，将地中海坡地园林纳为私藏，为南通呈现一座真正意义上的“国际标准型社区”，2007年首批销售，几天内去化推案的95%，第二波销售开盘当天去化推案的40%，近期量价回升明显，月均达到90套左右，目前毛坯均价在6000元左右，市场需求较为旺盛；价格从5600元运作到6000元左右，现阶段还以上升趋势为主,个案借鉴市场表现,通过优质的低密度的产品，短期内树立完全超越市场的高端形象，保证后期小高层公寓的市场去化；产品得到认同，价格上升迅速，同时带动了项目其他物业的价格和去化；,客源辐射至整个南通区域，同时受别墅产
24、品影响，公寓的客源亦运作到全市的高度；,个案借鉴客源表现,通过优质的低密度的产品，短期内树立完全超越市场的高端形象，保证后期小高层公寓的市场去化；,个案借鉴小结：,项目应该以别墅产品为先手，借助城市的发展，树立超越南通市场的高端形象，以保证后期公寓的销售；,借鉴个案对于项目运作的思考,除了前面提到的整盘规划的大盘配套国际社区的宣传；建议一期以低密度产品洋房为主入市，引爆市场，树立项目高端国际形象，建立基数价格平台，二期以小高层；通过一期运作的形象及价格平台快速去化，兼顾利润与资金回笼；利用公园环境、商业大道、国际标志性建筑以及样板区的运作打造烟台最好的环境，以及高品质形象；先期建设配套在1.4
25、万平方米左右，主要以会所、基础生活配套（含中、小型卖场）为主以及前期社区班车运营；,我们的先期开发建议,项目一期,项目一期,项目二期,项目二期,项目1.1期低密度产品,项目1.2期小高层产品,规划,C地块,纯正英伦风情牛津小镇,D地块,纯正南加州风情小镇,鱼鸟河公园,小高/高层公寓,情景花园洋房,沿街商业国际双语幼儿园会所,D地块,花园洋房户型 100-144 Garden house scene,超高附加值户型，通过退台、花园露台、地下室等形式，打造特色洋房产品,借鉴案例：无锡加州洋房，上海金地未未来为我司代理并控制前期开发的成功地产案例，该两项目的花园洋房产品更为市场趋化速度快、口碑好的优
26、质产品，特此提供借鉴户型，谨供开发商参考。,项目1.1期户型,借鉴案例：无锡加州洋房,层层退台，享受别墅级花园露台空间；一层带下沉庭院与阳光地下室，营造品质生活空间。,主推户型,层层退台，享受别墅级花园露台空间；一、二层均带下沉庭院与阳光地下室，营造品质生活空间。,借鉴案例：上海金地未未来,辅推户型,以纯粹的英伦及南加州标志性建筑坐落在每个社区内，使客户对国际化理念一目了然，产生共鸣；,标志性建筑,英伦钟楼,南加州社区大门,客户构成,客户类型,追求身份认同，喜好高端产品消费；多次置业，房产投资保值理论的践行者；注重资源独享性和居住安全性；注重圈层感和归属感。,具有良好的教育背景，工作稳定，家底
27、殷实；多数有过1-2次置业行为，关注居所品质；看重房间的功能空间尺度和社区的品牌口碑；,资金限制置业总价；近工作地点；生活配套完善，交通便捷；户型合理，附加值高，总价费用低。,客户特征,【1.1期洋房预估】,芝罘占10%,莱山占15%,高新占25%,牟平占50%,【1.1期客源预估】,目前区域多层产品价格运作至3800-4300元/，弘盛华庭靠近牟平区域中心，目前价格成交活跃；泰康苑由于项目品质较低，虽作为学区房，价格运作至3800-4000；东华苑毗邻本案，目前以是现房及尾房销售阶段，价格调至区域高位，但成交极慢。根据项目拟定的开发策略，项目先期以高品质高形象占领市场，但考虑到项目是1.1期
28、需引爆整个烟台市场，树立烟台国际社区高端认知度及口碑效应，故而采取高性价比运作：综合市场、开发策略，预估本案1.1期花园洋房静态价格为4300元/。,【价格预估】,公寓户型 63-90High-rise apartment,超高附加值户型，入户花园、空中花园、宽景阳台，三大空间附赠,项目1.2期户型,端头户2室2厅1卫建筑面积：90高附加值体现：北向入户花园（半送）北向空中花园（半送）南向阳台（半送）凸窗（全送）总附赠面积：约17.7总附赠比率：约19.7%,借鉴案例：杭州金科观天下,中间户2室2厅1卫建筑面积：89高附加值的体现：生活阳台（半送）南向景观阳台（半送）两个凸窗约平米（全送）设备
29、平台（全送）总附赠面积：10.7附赠比率：12%,908990,附赠比率：12%-19.7%,户型一,空中花园,封入室内做泛客厅,846363+83,附加值赠送：B1建筑面积：84北阳台：8.6（半送）南阳台：6.2（半送）凸窗：2.3（全送）总附赠面积：9.7附赠比率：12%,B2建筑面积：63入户花园：5.6（半送）南阳台：9（半送）凸窗：1.8（全送）总附赠面积：9.1附赠比率：14%,B3建筑面积：83北阳台：8.6（半送）南阳台：3（半送）凸窗：2.3（全送）总附赠面积：8.1附赠比率：10%,借鉴案例：上海金地未未来,附赠比率：10%-14%,户型二,空中花园,封入室内做书房,以多
30、重绿化生态坡地森林主题，打造精致的异域风情园林,浅水池、精致木栈道、丰富的多层次植被、花坛，打造震撼视觉的水景组团，树立高端形象。,景观1,景观2,客户构成,客户类型,追求身份认同，喜好高端产品消费；多次置业，房产投资保值理论的践行者；注重资源独享性和居住安全性；注重圈层感和归属感。,具有良好的教育背景，工作稳定，家底殷实；多数有过1-2次置业行为，关注居所品质；看重房间的功能空间尺度和社区的品牌口碑；,资金限制置业总价；近工作地点；生活配套完善，交通便捷；户型合理，附加值高，总价费用低。,客户特征,【1.2期小高层预估】,芝罘占10%,莱山占25%,高新占35%,牟平占30%,【1.2期客源
31、预估】,目前区域中心个案价格运作至3600-4200元/，慢城宁海针对外区客源有一定购买力支撑，在先期3200元推广之时成交活跃，但目前报价从3200升至3900销售遇到较大阻力，目前4200元价格是针对2011年下半年开盘所设定，没有得到进一步市场印证。根据项目拟定的开发策略，项目先期以高性价比占领市场，1.2期通过快速回笼现金巩固市场热点口碑综合市场、开发策略，预估本案1.2期小高层静态价格为3800元/。,【价格预估】,以下是企划部分,第1天：成都卧龙日隆丹巴（350KM）住宿：丹巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，观赏国宝大熊猫。翻越
32、巴朗山（4523米），运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑娘山。前往长坪沟景区，骑马或徒步到枯树滩、唐柏古道、木骡子，近距离的拍摄四姑娘山全景，欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸、飞瀑、奇石等美景。然后再去双桥沟景区，乘观光车游览阴阳谷、五色山、日月宝镜、猎人峰等原始美景，来到人参果坪，草地上成群的牦牛，两边是高耸的雪峰，夏天野花盛开，一幅天然的画卷展现在您的面前。经小金县进入甘孜州，到达位于大渡河畔的“千碉之国”丹巴县。第2天：丹巴塔公（塔公草原，塔公寺）新都桥(145KM)住宿：新都桥在大渡河边观梭坡古碉群，遥想当年的金戈铁马。然后去甲居藏寨，颇具嘉绒藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭
33、的山坡上，色彩鲜艳的藏寨掩映在大片的果园中，一派田园风光，美不胜收。每年三月间桃花和梨花竞相盛开，沿寨子的小路漫步，犹如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下当地的民族特色。沿风景秀丽的牦牛河谷行进，沿途的美景令人流连忘返。行使60公里左右，看到白雪皑皑、高耸如云的雅拉雪山。领略神山雄姿，翻过山梁到达塔公草原。塔公藏语是“菩萨喜欢的地方”，塔公寺是萨迦派的寺庙，始建于清嘉庆年间，寺内供奉着当年文成公主进藏时随身携带的释迦牟尼十二岁等身像。过塔公后继续前行33公里就到新都桥，新都桥被称为“摄影者天堂”，弯弯的小溪、金黄的柏杨，山峦连绵起伏，藏寨散落其间，牛羊安详地吃草如诗如画的田原风光。第3天：
34、新都桥稻城（367KM）住宿：稻城翻越高尔寺山（4412米）到达雅江县，经剪子弯山（4659米）和卡子拉山（4718米）抵“世界高城”理塘。理塘县城海拔4014米，是七世达赖和十世达赖的出生地。翻越兔儿山（4696米），经青藏高原最大的古冰川遗迹，稻城古冰帽海子山，抵达“最后的香格里拉”稻城。第4天：稻城亚丁（110KM）住宿：亚丁营地经傍河万亩杨树林，翻越波瓦山（4523米），沿赤土河谷前行，在日瓦乡买过门票后前往亚丁自然保护区。中到达亚丁营地，午餐后先去冲古寺和珍珠海，路上转千年嘛呢堆，观夕阳中的仙乃日神山，傍晚回到亚丁营地。第5天：亚丁稻城（110KM）住宿：稻城骑马去洛绒牛场，朝觐亚丁
35、的三座神山“仙乃日”(意为观世音菩萨，海拔6023米)、“夏诺多吉”(意为金刚手菩萨，海拔5958米)、“央迈勇”(意为文殊菩萨，海拔5958米)。体力好的可以徒步去牛奶海和五色海（海拔5000米左右），洛绒牛场到牛奶海和五色海这段路比较陡，不能骑马，必须步行，来回大概5个小时。晚上回稻城县住。第6天：稻城理塘巴塘（350KM）住宿：巴塘原路返回理塘，进入毛垭大草原，面积5000平方公里左右，平均海拔4000米以上。这里虽然海拔很高，但地势却相对平缓，路两边都是高山牧场，不时有旱獭出没。来到海子山顶（4700米），观雪山下的姊妹湖。翻过垭口便进入峡谷，到达川藏交界的巴塘县。第7天：巴塘左贡（2
36、65KM）住宿：左贡巴塘前行40公里，在竹巴茏跨过金沙江，进入西藏境内。中午抵达进藏后的第一个县城芒康，海拔3780米，川藏公路与滇藏公路在此交汇。翻越拉乌山（4358米），经如美镇到达竹卡，跨过三江并流的第二条大江澜沧江后翻越觉凹山（4300米）。从觉凹山险峻的盘山公路望下去，川藏公路和澜沧江像两条晶亮的丝带，在千山万壑间时隐时现。过东达山（5008米）后抵达左贡县。第8天：左贡邦达八宿然乌（291KM）住宿：然乌左贡出发前行100公里到邦达，海拔4400米的邦达是川藏南线和北线的交汇处。北通昌都，西至林芝、拉萨，是川藏线上重要的交通枢纽，世界上海拔最高的民用机场邦达机场就建在开阔的草原上。
37、告别邦达草原，翻越业拉山（也叫怒江山4618米），经川藏线的地标108道拐，下行到怒江边，沿怒江支流冷曲前行抵八宿。八宿藏语意为“勇士山脚下的村庄”，海拔3910米。翻过安久拉山垭口进入然乌沟，春季时沟内千奇百怪的巨大冰挂、冰川十分壮观，穿过然乌沟后来到然乌镇。第9天：然乌波密（129KM）住宿：波密然乌湖是著名的高原堰塞湖，面积22平方公里，海拔3850米，分上下两部份，是雅鲁藏布江最大的支流帕隆藏布江的源头。湖的近处是绿草茵茵的草场，茂盛的青稞田和油菜花；山腰上是五颜六色的杜鹃花和灌木丛；再往上是莽莽森林。碧蓝的湖水，雪山倒映，如一面镜子般平静无澜。出然乌镇驶入川藏公路最美的一段，沿途树木
38、葱郁、流水潺潺，构成一幅幅天然图画。米堆冰川由两条世界级冰瀑布汇流而成,每条瀑布高800多米,宽1000多米,两条冰瀑布之间还分布着一片原始森林,壮观而秀美,神秘而奇妙。其中米堆冰川的南坡则是著名的察隅县阿扎冰川,据说在冰川附近还生长着翠绿的茶林、长势喜人的玉米、鲜嫩的黄瓜、硕大的西瓜等亚热带农作物,让你不敢想象是在西藏高原。米堆冰川就在川藏公路旁边，拐进去七公里来到米堆村，然后徒步上冰川，来回大概五个小时。出来后沿帕隆藏布江一路下行抵达“西藏小瑞士”波密。注：如果要去来古冰川游客需要自己租用当地人的车进去出，四人一车，每车300元！第10天：波密八一（235KM）住宿：八一镇 波密县城扎木镇
39、，森林簇拥、雪山环抱。车在原始森林中穿行，向川藏线上的天险通麦进发。通麦至排龙15公里路段遍布雪山河流，山体疏松脆弱，一遇风雨或冰雪融化极易发生泥石流和塌方。走完这段险路，有一种如释重负的感觉。过排龙沿拉月曲往鲁朗进发，沿途茂密的森林，遮天蔽日，呈现鸟鸣山幽、花香袭人的宜人景色，春季路边盛开着大朵的野生杜鹃花。穿过鲁朗林海，翻越色季拉山（4702米），在山顶远眺南迦巴瓦峰。下山后抵林芝县城，继续前行19公里到达林芝地区首府八一镇，海拔2400米，被称为“西藏的江南”。第11天：八一拉萨（497KM）住宿：拉萨 沿风景秀美的尼洋河前行，在巴河桥头分路，前行44公里抵达红教圣湖巴松错。巴松错又名错高湖，藏语意为“绿色的水”，海拔3500米，面积27平方公里。湖水碧绿透明，如一轮新月镶嵌在高山峡谷之间。湖边野花烂漫，湖中黄鸭戏水、游鱼争食。湖心岛上错宗工巴寺的颂经声，为你洗去尘世的烦恼。游完巴松错返回到川藏公路，翻越米拉山（5033米，此行最高的一个山口），沿拉萨河谷前行，过达孜县抵到达此行的终点圣城拉萨。,
