九江某商业执行方案.ppt

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1、呈：九江XXX房地产开发有限公司,XXX商业执行报告,深圳XXX地产顾问机构2008年6月,汇报提纲,1.市场基础及业态筛选2.业态规划3.招商资源及进展4.招商政策及经济测算5.商业外立面及步行街装饰6.销售方式7.营销推广策略,第一章 市场基础及业态筛选,一.人口数量调查,二.周边商业调查,第一章 市场基础及业态筛选,二.周边商业调查分析,第一章 市场基础及业态筛选,1.通过调查周边商业不完善，不集中，不成规模，以小区内部的零星小店铺组成，租金水平低;2.多以整体店铺出租为主，折合租金在812元/左右;3.目前片区内商铺的经营形式以零售为主;4.顾客主要来源是附近中等收入的家庭。,1.随着

2、片区住宅物业的相继面市，片区内居民数量将进一步增加，对提供家庭用品的商业将有更多的需求;2.本项目所处的区域可谓一块商业处女地，将对部分经营者有较大的吸引力;3.通过对片区内商铺经营者的访问，被访者普遍认为目前商铺的经营面积太小，有扩大经营面积的想法。,三.周边商业前景展望,第一章 市场基础及业态筛选,08年1-2月，九江市社会消费品零售总额实现30.9亿元，同比增长22.3%，增速比上年同期提高了5.9个百分点。城市消费品零售额14.6亿元，同比增长26.3%，家用电器类增长14.5%,07年前三季度为2.26亿元。由此可见，苏宁电器、品牌超市、综合特色餐饮的进驻将会将本项目的商业辐射圈扩展

3、到全市，带来更多的人气，提高商铺的附加值，并促进销售。,四.区域性商业市场容量预测,第一章 市场基础及业态筛选,五.社区性消费能力测算,1、据调查周边居民每户的消费额在40元/天。2、周边日消费额=40*8957=350280元。3、日总消费额=350280/70%=500400元。备注：放射性商业（如：家电、娱乐等业态）针对全市市场，社区性商业日营业额30%来源于其他地区，70%的营业额来源于周边居民。,第一章 市场基础及业态筛选,公共设施服务标准 平方米/千人,摘自城市居住区规划设计规范,第一章 市场基础及业态筛选,六.业态筛选,第一章 市场基础及业态筛选,六.业态筛选,第一章 市场基础及

4、业态筛选,六.业态筛选,第一章 市场基础及业态筛选,六.业态筛选,第一章 市场基础及业态筛选,六.业态筛选,通过业种分析,以下是可行性比较强的业种如下：1、餐饮业 6、综合超市 2、娱乐业 7、家电3、洗浴行业 8、家政及传统服务业态4、汽车美容、汽车饰品业5、二手手机广场、数码业,第一章 市场基础及业态筛选,分析：中国城市人均商业服务面积常规指标0.7-0.91M2/人，发达城市上海市1.2M2/人；九江城市发展水平属于中国中等水平，则本案商业面积30000M2，考虑周边一些已经存在的楼盘，至少有4.2万人的消费群的支撑。按目前的人口数量，还没有达到要求。因此，本商业的要引进一些辐射性强的业

5、态。如：电器、汽车装饰、娱乐、特色餐饮。,六.业态筛选,七.业态筛选 总结,第一章 市场基础及业态筛选,1、中式餐饮组团湘、川风味等品牌连锁 2、休闲餐饮组团休闲小站、小泉居、名典、上岛、茶社、酒吧 3、金融及商务配套组团银行、商务中心、电信、速递、商业管理处 4、社区生活配套组团超市、咖啡馆、药店、面包店、花店、书报摊、洗衣店 5、娱乐组团世纪环球院线、网吧、KTV、游艺厅、影院（在三角地做综合娱乐城）6、汽车美容装饰组团汽车修理、配件、装饰、清洗美容护理等一条龙服务中心（在三角地打造九江汽配中心）7、体育休闲会所组团复合式健身会所、女子会所+SPA 8、购物休憩区/小品分布设想的露天茶座、

6、饮料摊、休闲坐椅、表演广场/T台、景观小品 注：1、各组团不是硬性的固定规划，可根据实际招商时实际情况调整经营面积；2、其中部分业态的分布可安排在不同的商业组团，但实际上都与该组团的主题相吻合；,17#商业业种配置,方案一,第二章 业态规划,17#商业业种配置,方案一,第二章 业态规划,17#一楼柜位设置图,方案一,汽车美容、装饰中心,二手手机广场,移动营业厅,联通营业厅,第二章 业态规划,7#6#5#4#3#2#1#,8#9#10#11#12#13#14#15#16#17#18#19#20#,34#33#32#31#30#29#28#27#26#25#24#23#22#21#,35#36#3

7、7#,17#二楼业种配置,方案一,第二章 业态规划,17#二楼柜位设置图,方案一,二手手机广场,桑拿、洗浴中心,棋牌室,第二章 业态规划,17#三楼业种配置,方案一,第二章 业态规划,17#三楼柜位设置图,方案一,保龄球、台球中心,二手手机广场,第二章 业态规划,19#商业业种配置,方案一,第二章 业态规划,19#一楼业种配置,方案一,第二章 业态规划,方案一,19#一楼柜位设置图,综合超市,第二章 业态规划,19#二楼业种配置,方案一,第二章 业态规划,19#二楼业种布置图,方案一,酒店、餐饮,网吧,咖啡厅,第二章 业态规划,19#三楼业种配置,方案一,第二章 业态规划,19#三楼业种分配图

8、,方案一,健身房,美容中心,第二章 业态规划,方案二,17#商业业态配置,第二章 业态规划,17#一楼业态配置,方案二,第二章 业态规划,17#一楼柜位设置图,方案二,第二章 业态规划,17#二楼业态配置,方案二,第二章 业态规划,17#二楼业态分配图,方案二,酒楼、餐饮,咖啡厅,第二章 业态规划,17#三楼业态配置,方案二,第二章 业态规划,17#三楼业态分配图,方案二,桑拿洗浴中心,网吧,棋牌室,第二章 业态规划,19#商业业种配置,方案二,第二章 业态规划,19#一楼业种配置,方案二,第二章 业态规划,19#一楼柜位设置,方案二,二手手机广场,第二章 业态规划,19#二楼业种配置,方案二

9、,第二章 业态规划,19#二楼业种配置,方案二,综合超市,第二章 业态规划,19#三楼业种配置,方案二,第二章 业态规划,19#三楼业种布置,方案二,健身房,美容中心,第二章 业态规划,街区商业业种布置,1、药店 12、幼儿园（1#）2、诊所 13、理发3、小吃、早点 14、福利彩票4、快餐店 15、建材、管业、玻璃店、5、干洗店 16、门窗制作 6、纯净水换水点 17、小卖店7、煤气换气点 18、奶茶屋8、电器维修处9、蛋糕房10、打印社、照相馆11、小饰品店,第二章 业态规划,第三章 招商资源及进展,一、商家一览表,第三章 招商资源及进展,一、商家一览表,第三章 招商资源及进展,一、商家一

10、览表,第三章 招商资源及进展,一、商家一览表,第三章 招商资源及进展,二、重点资源,第三章 招商资源及进展,三、重点资源进驻条件预估,（一）硬件：,1、主力店合同期10年起步，免租期一年半，租金1518元/月。2、租金三年内标准不变，三年后按年3%递增。,1、消防喷淋设施到位，一至三楼的手扶梯安装到位，手扶梯四周的消防卷帘门安装到位。2、外围橱窗玻璃安装到位。3、安装中央空调。4、装好商业整体外立面。5、做好门前道路规划、铺砌,(二)软件：,第三章 招商资源及进展,三、重点资源进驻条件预估,1、苏宁电器，确定进入：（17#二楼、三楼）要求：（1）合同期10年起步，免租期一年半，租金1518元/

11、月。（2）消防喷淋设施到位，一至三楼的手扶梯安装到位，手扶梯四周的消防卷帘门安装到位。（3）外围橱窗玻璃安装到位。（4）租金三年内标准不变，三年后按年3%递增。（5）安装中央空调。,第三章 招商资源及进展,三、重点资源进驻条件预估,2、联盛超市，确定进入：（19#一楼或1#）要求：（1）合同期5年起步，租金1520元/月。（2）安装消防喷淋设施。（3）安装中央空调。（4）租金三年内标准不变，三年后按年3%递增。3、幼儿园进入：（1#）要求：（1）合同五年起步。（2）租金1020元元/月。（3）安装好空调、隔墙。（4）一年半的免租期。,第三章 招商资源及进展,三、重点资源进驻条件预估,4、茶楼，

12、确定进入：（19#二、三楼，每层1000，共2000）要求：（1）合同期5年起步，免租期两年，租金510元/月。（2）安装消防喷淋设施。（3）安装中央空调。（4）租金三年内标准不变，三年后按年3%递增。5、贝菲特健身房，确定进入：（19#三楼，2000）要求：（1）合同五年起步。（2）租金810元元/月。（3）安装好空调、隔墙。（4）一年的免租期。,一、招商原则,实行“二个重点五个优先”的基本原则 一、二个重点 1、重点引进在国内有影响力、有实力的商业机构加盟合作。2、对名家、名企、名品重点招商。二、五个优先 1、集团连锁商业优先：直接合作优先答约；2、名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进；3

13、、独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；4、特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进；5、租赁面积到1500平米以上优先引进。,第四章 招商政策及经济预算,第四章 招商政策及经济预算,二、招商政策,1、针对苏宁电器：（17#二楼、三楼）（1）合同期10年，没有免租期，租金1520元/月。（2）我们安装消防喷淋设施，一至三楼的手扶梯，手扶梯四周的消防卷帘门。（3）我们安装外围橱窗玻璃。（4）租金三年内标准不变，三年后按年3%递增。（5）客户安装中央空调。（6）进场意向合同约定，硬件到位即可签订合同。,2、针对联盛超市：（1）合同期5年，租金2025元/月。（2）要求其进驻二楼。（

14、3）客户安装消防喷淋设施。（4）客户安装中央空调。（5）租金三年内标准不变，三年后按年3%递增。3、针对幼儿园：（1#）（1）合同五年。（2）租金1520元元/月。（3）客户安装空调、隔墙。（4）无免租期,第四章 招商政策及经济预算,二、招商政策,4、针对茶楼：（19#二、三楼，每层1000，共2000）（1）合同期5年，免租期一年，租金1015元/月。（2）我们安装消防喷淋设施。（3）客户安装中央空调。（4）租金三年内标准不变，三年后按年3%递增。5、针对贝菲特健身房：（19#三楼，2000）（1）合同五年。（2）租金1015元元/月。（3）客户安装空调、隔墙。（4）半年的免租期。,第四章

15、招商政策及经济预算,二、招商政策,第四章 招商政策及经济预算,三、经济测算,商业外立面立面是商业的外衣，是直接反映建筑物优劣和商业档次的一种外在表现，所以，商业外立面在商业中的意义巨大。主要表现在以下几方面：1、外立面的设计模式和色彩是吸引消费者目光的源泉，在眼球经济的今天尤显重要。2、外立面的受众度是影响楼盘价值的主要因素。3、商业外立面的环保性和材料的耐用性是楼盘的买点来源。,第五章 集中商业外立面及步行街装饰,一、整体效果及要求,1、外墙外立面全部为大理石，更加的豪华，上档次。给建筑物增加厚重牢固的感觉，又由于大理石具有光滑的表面，耐腐蚀性强、抗风、防雨等优点，可以给建筑外立面的清洁及牢

16、固起到很好的作用。2、窗子采用中空玻璃，里面采用的是正常的普通玻璃，外层采用的是钢化玻璃，大大提高安全系数。3、建筑外立面的颜色与夜景照明相协调，各类建筑的色彩搭配，应和谐协调。这样在夜景灯光的照射下，才能得到较好总体夜景效果。17#19#商业楼的色彩可以丰富一些，造成热闹、繁华、活跃的感觉；以银黑色为基色调，简约、现代、活跃。街区商业的色调数要少，彩度低，明度高，体现简洁庄重的建筑风格；街区商业以浅色为主，营造欧陆风情街区，透露其祥和、安静、有品位的气氛。4、集中性商业灯光采用由下上照灯光装饰。显示出商业的 大气宏大，滨江一大亮点。安装等离子电视系统，营造商业氛围，提高商业档次。,第五章 集

17、中商业外立面及步行街装饰,一、整体效果及要求,5、地面用大理石荔枝面板和光板组合铺设。厚重、大气、美观、耐用。统一安装路灯、安置花盆，营造时尚、休闲、高档的商业氛围。6、街区商业统一POP灯箱设计，但不千篇一律，依据不同的商业业种设计不同的POP，形成个性街区。7、集中性商业前面统一设置停车位和台阶，人车分流，安全、美观、实用、方便。,第五章 集中商业外立面及步行街装饰,街区突出休闲色彩；张扬文化韵味,一、整体效果及要求,露天茶座休闲坐椅,统一POP灯箱、门头设计、安置路灯,组合铺设地砖,17#19#集中性商业现代简约式的外立面:1、明亮、轻快的色彩给人一种轻松的生活感受。2、简单、实用的设计

18、让复杂的生活变得简单。3、品味、时尚的形式受到多数消费者的欢迎。,设置停车位及步行区，人车分流。,第五章 集中商业外立面及步行街装饰,一、整体效果及要求,花盆装饰,特色POP灯箱,17#19#商业楼的色彩可以丰富一些，造成热闹、繁华、活跃的感觉；以银黑色为基色调，简约、现代、活跃。,第五章 集中商业外立面及步行街装饰,一、整体效果及要求,二、沿街环境的营造（“街道小品”/景观元素人文符号）,第五章 集中商业外立面及步行街装饰,时尚江畔,时尚而具特色，眼珠效应佳，引起消费者的共鸣。,三、街区氛围营造,第五章 集中商业外立面及步行街装饰,实现真正休闲功能体会时尚之都魅力,三、街区氛围营造,第五章

19、集中商业外立面及步行街装饰,任何时候门头及橱窗的包装都是商街的重中之种,流行的最前线，动感性强，活力四射，“酷”体验,三、街区氛围营造,第五章 集中商业外立面及步行街装饰,展示攻略Action,展现商业氛围和街铺的临街面气势：局部店铺的包装展现江畔MALL的时尚和国际化；高空气球；丰富并且个性化的导示牌或门店牌；,第五章 集中商业外立面及步行街装饰,展示攻略Action1,丰富并且个性化的店牌，可以形成独具特色的商业街风景；,第五章 集中商业外立面及步行街装饰,展示攻略Action2,高档次餐饮娱乐的介入对商业街整体价值的提升作用明显方案：咖啡店、酒吧、西餐厅由于装潢华美，对商业区域商业价值的

20、提升不言而喻。,第五章 集中商业外立面及步行街装饰,第六章 销售方式,一、铺位的划分,（一）铺位划分：,1、集中式商业：集中式商业的经营面积不低于3000平方米，以经营食品、日常生活用品为主的中型超市和经营蔬菜等鲜活商品为主的室内净菜市场为骨干中大型买场。在商业经营上，尽量满足销售率，追求出租率。如品牌综合超市、知名家电连锁。2、临街独立商铺：在集中式商业周边设立临街独立商铺，商铺面积分布在2030平方米，以满足不同业种的需求。临街独立商铺全部为用于销售的独立商铺，业种上不做具体控制，主要是满足社区居民购物功能，可以考虑小型家电商店、通讯用品店、书店、汽车装饰美容。在商业经营上针对看中项目发展

21、前景的纯投资者，追求销售率。3、现代服务功能商业：经营总面积2000平方左右，以休闲为主题，可以考虑健身休闲中心、网吧、咖啡厅和其他室内体育运动项目等。同时提供给本小区及外部人群消费，满足个性化消费需求。在商业经营上，主要追求出租率。,商铺价格定位1）价格定位说明：价格定位基于项目区域当前市场现状，同时考虑市场发展的趋势。本次价格定位采用租金推算法和投资收益法来进行推算，其中租金推算法是目前国内外普遍采用的价格推算方法之一。由于此方法对一些影响价格的参数采用静态处理，因此，此方法的推算结果在经济发展较快的地区（或房地产发展较快的地区）显得相对保守。以投资收益法从商铺现实经营及投资回报角度，测算

22、商铺可能达到的价格，即在这个价格下，投资者单从自身投资收益角度考虑，不受营销手段影响，会来购买商铺。综合两方面测算结果，考虑项目区域商业发展前景，得出较为合适的商铺销售价格：街区商业的售价1.2万/，集中性商业商铺1万/。,第六章 销售方式,一、铺位的划分,1、销售便利性：商业全部分割成20-30平方米的单元商铺，总价较低，从而造成投资金额少，以吸引更多的散户。低首付，更多的满足全民置业的需求。2、使用的便利性：多数商铺集中在开间3.5-4，进深6.5-8，使用便利。,第六章 销售方式,二、铺位的划分依据：,第六章 销售方式,三、铺位的划分图示,17#一楼铺位,第六章 销售方式,17#一楼铺位

23、一览表,三、铺位的划分图示,第六章 销售方式,19#一楼铺位,室 内 步 行 街,三、铺位的划分图示,第六章 销售方式,19#一楼铺位一览表,三、铺位的划分图示,1#铺位示意图,1#铺位一览表,第六章 销售方式,2#铺 位,三、铺位的划分图示,第六章 销售方式,2#铺 位一览表,三、铺位的划分图示,第六章 销售方式,3#铺 位,三、铺位的划分图示,第六章 销售方式,3#铺位一览表,三、铺位的划分图示,第六章 销售方式,4#铺 位,三、铺位的划分图示,第六章 销售方式,4#铺位一览表,三、铺位的划分图示,第六章 销售方式,5#铺 位,三、铺位的划分图示,第六章 销售方式,5#铺位一览表,三、铺位

24、的划分图示,第六章 销售方式,21#铺 位,三、铺位的划分图示,第六章 销售方式,21#(未建)铺位一览表,三、铺位的划分图示,19-36号铺实际是1-18号铺的二楼,如果一、二楼捆绑销售,售价为15000元/m2,其回报率为8.4%。,第六章 销售方式,四、铺位推广顺序：,17、19号楼二三楼不发售，20号楼整体发售，合计销售金额1.48亿元。,1、常规销售：（1）“自主经营式投资商铺”投资人根据开发商的分割面积进行购买，开发商不返租，投资人自主出租，收取租金。（2）“租约销售”开发商以代理出租的方式进行转租，转租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报，承诺回报率，提高商铺单

25、价，加大投资回报率，开发商从提高的单价中获得较高的利润，进而加大了未来的经营成本，使租金按期收回增加了风险。,第六章 销售方式,二、销售方式：,策略：（1）高评估周边租金水平，以最好的商铺租金作为计算标准，掩盖了真实的租金水平，投资人很难分析出周边真实的租金水平，进而促进销售。（2）做低首付，提高按揭款。掀起全民置业浪潮。（3）做高总价，提高回报率，开发商承诺转租3年。,2、特殊性销售（整体产权转让、以租金抵铺款）：,第六章 销售方式,二、销售方式：,1）分拆整个铺位售价，以租金的形式分期（如五期）付款，开发商开部分发票予以转让铺位给投资者，周期以不超过5年为宜；2）开发商以法人形式与投资人合

26、股投资商铺，如娱乐业，等待娱乐业做旺，最后以变更法人的形式实现商铺转让，投资者得到相对优惠的商铺，开发商得到购买商铺的款项。,第六章 销售方式,三、销售方式举例说明,1.市场预热阶段,时间：2008年5月初召开系列江畔商业论坛，宣传江畔商业所蕴藏的巨大发展潜力及商机，引起人们对本项目关注，提升项目的市场知名度。,第七章 营销推广策略,形式：论坛/发布会/讲座主题：九江江畔商业经营模式探讨专业成果：商业价值指数/辐射度指数重要举措：建立江畔投资会出席人员:九江商业经营专家,1.市场预热阶段,时间：2008年5月底建立江畔MALL投资会,第七章 营销推广策略,SUB golden city,时间：

27、2008年6月利用各大商场参展，提升项目知名度,2.市场培育炒作阶段,第七章 营销推广策略,2.市场培育炒作阶段,时间：2008年6月举办招商会,前提：一期全部入伙；投资会VIP卡派发蓄积 客户；关键点：全九江招商；江畔MALL招商手册；特色风情街(包装)开始 展示；,宣传物料,九江人的购物天堂 江畔MALL休闲购物中心招商专刊 目录 1.您为什么选择九江？九江经济及零售消费业发展分析2.您为什么选择江畔MALL？商圈发展及零售业发展分析3.项目所在地经济发展、消费力增长、商业现状分析4.本项目招商意向5.合作方式,第七章 营销推广策略,时间：2008年8月限量商业专营权招标会,2.市场培育炒

28、作阶段,在首次发售商铺区内限量挑选铺面进行专营权招标,第七章 营销推广策略,时间：2008年9月2008年10月启动区首批铺位认购发售,3.强势出击阶段,首批发售铺位（必须超额认购）,根据首批商铺发售情况后续推出的铺位,第七章 营销推广策略,3.强势出击阶段,时间：2008年12月2009年1月项目异地（珠三角）推介,项目异地推广流程,异地考察,媒体吹风会,自设展场或参加本地房展会(招商）,储备诚意客户,将诚意统一客户引至本项目洽谈,开展项目异地推广，吸引外地投资者，拓宽项目招商渠道，提升项目整体形象、市场影响力及知名度。,第七章 营销推广策略,时间：2009年1月铺王拍卖，制造轰动话题,3.

29、强势出击阶段,第七章 营销推广策略,市场培育炒作,强势出击,市场预热,前期准备,沿街环境改造及卖场营造,2008年,项目运作时间预估,投资会、论坛,商场参展,招商会,专营权招标会、启动区第一批铺位认购发售,异地推介铺王拍卖,启动区铺位陆续发售,2009年,第七章 营销推广策略,营销举措1：新闻发布会,举措：邀请各家媒体和专业人士参与；主题：1、江畔生活圈商业价值分析；2、集中商业和商铺的投资价值论；,目标：引发对江畔MALL面世的广泛关注：引发业内和专业人士对集中商业和商铺的投资价值分析和争论；,第七章 营销推广策略,营造轰动效应 形象提升 高规格推介计划 结合投资会员卡计划,Action 1

30、.产品推介会新闻发布会,第七章 营销推广策略,营销举措2：产品包装,方式一：直接卖商业街物业；卖点：“江畔MALL”商业街，“地块升值潜力”。,方式二：复合型投资产品“江畔MALL”商业街，“地块升值潜力”，九江2008年最有吸引力的投资产品 最低首期，最高投资回报率的九江商业物业投资品种,操作方式,1,第七章 营销推广策略,营销举措3：挖掘老客户,老客户投资计划:1、老住宅业主购买商铺的的额外回馈措施；2%额外购房优惠措施；2、同时购买商铺和住宅的新客户特别优惠措施；3%额外购房优惠措施；,第七章 营销推广策略,营销举措4：业态招商规划,锁定目标招商（如医药、美容、健身）同一品牌，招商时承诺

31、在商业街不出现第二家；进行清晰的分区，如精品区，餐饮区，清吧特区等等，并增加临街面集中排烟的设施，保证临街面有做餐饮的可行性；,“点”对“点”有效控制经营风险的模式,第七章 营销推广策略,营销举措5：一本商铺投资价值报告,XXX生活圈商业投资价值报告,报告的结构设定：江畔生活圈的由来；专业的招商规划；街铺投资技术分析零风险投资产品；最适合九江人的投资物业品种；财富的贮存地；,第七章 营销推广策略,营销举措6：1-2层商铺组合操作计划,二层和一层捆绑销售，联动解决传统二层经营和销售的难题；一、二楼捆绑销售，提升二层的价值，并有买一层送一层概念，并利于销售；方式：上房+下铺,第七章 营销推广策略,营销举措7：其他配合措施,Action3:网络营销,Action4:模型展示规划前景,Action5:主动式营销,Action6:房号销控,Action2:DM直邮,Action1:专业市场点对点巡销,第七章 营销推广策略,第七章 营销推广策略,媒体计划,