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1、怀化金宸项目定位报告,长沙集思行 2011年11月10日,2,目 录,3,A 国民生产总值（GDP）,C 城镇人均可支配收入,G 城市化率,D 固定资产投资,E 一、二、三产业比例,F 社会消费品零售总额,H 城乡居民存款余额,I 周边城市经济类比,J 小结,B 人均国民生产总值（GDP）,4,国民生产总值（GDP）,2010年怀化地区生产总值达到674.92亿元，增速达到14.80%。即使在金融危机的影响下，近三年的增速也是在13.%以上，经济发展速度远高于全国平均水平。,5,人均GDP,2010年怀化人均GDP达到14233元，增速达到18.27%。怀化人均GDP增速都在10%以上，特别是
2、近两年都在13%以上，2010年更是达到18.27%，说明怀化的经济发展处于快速发展阶段。,6,2010年怀化城镇居民人均可支配收入达到125234元，同比增长12.70%。在城市建设快速发展的同时，城镇居民人均可支配收入稳步快速增长。,城镇人均可支配收入,7,2010年怀化固定资产投资高达382亿元，同比增长35.3%。近年来在固定资产投资方面获得了大量的资金支持，城市建设飞速发展。,固定资产投资,固定资产投资平稳增长，为怀化市房地产发展提供了良好的经济环境。,8,产业结构,怀化房地产业作为第三产业的支柱性复兴产业，其回升及大力发展指日可待。,2010年怀化第一产业实现97.43亿元，增长了
3、4.4%。第二产业实现增288.9亿元，增长20.9%，第三产业实现增加值288.59亿元，增长12.9%。三次产业结构比由上年的15.5：40.1：44.4变为14.4：42.8：42.8。近年来第二产业、第三产业快速发展，对经济发展的贡献较大。,9,2009年怀化城市化率达到36.2%，从06年至09年年均增长率在1.5%以上，预计2011年将达到40%左右。随着城市的快速发展，城区面积的不断扩大，城市化率也不断上升，以满足城市发展需要。,城市化率,10,2010年怀化城乡居民存款余额达到474.2亿元，同比增长19.6%。在城市建设快速发展的同时，城镇居民的存款余额也得到快速增加，生活水
4、平不断上升。,居民生活水平与消费居民存款余额,居民生活水平与消费居民消费支出,2010年怀化城乡居民人均消费支出达到9013元，同比增长5.6%。在居民生活水平不断上升的同时，居民消费支出越来越大，预计2011年将突破1万元大关。,12,周边地区城市经济类比,怀化城镇化率为36.20%，城镇化率相对高于周边城市,13,周边城市GDP比较,怀化10年GDP为674.92亿元，GDP相对接近周边城市,14,社会固定资产投资总额,怀化固定资产为282.39亿，固定资产投入相对低于周边城市,15,周边地区房地产开发投资,怀化房地产开发投资为33.29亿，相对低于永州,16,周边城市城镇居民人均可支配收
5、入,怀化城镇居民收入仅为11114元，城镇居民收入相当较低,17,小结,怀化市是一座火车拖来的年轻城市，主导产业为第三产业，商贸物流业较为发达。近年来第二、三产业快速发展。在固定资产投资大幅增加的情况下，城市经济稳健快速发展。城市消费零售、居民收入获得了大幅的提升，城乡居民储蓄存款余额快速增加。城镇化率在第二产业的推动下，快速发展。在怀化与周边市区的比较中，可以看出怀化经济相对较为落后，固定资产投资不足，居民收入水平较低，但是相对而言，社会消费零售业较为发达，城镇化率相对较高。,18,A 城市属性,C 小结,B 未来城市规划与发张方向,19,城市地位,怀化市地处湖南省西部，湘、鄂、桂、滇、渝五
6、省市区边境中心，位于巍峨挺拔的雪峰山脉和神奇秀丽的武陵山脉之间，距省会长沙498公里。怀化自古就有“滇黔门户、全楚咽喉”之称，是连接我国东西部经济合作交流的战略要地和东中部地区通往大西南的“桥头堡”。怀化，中西部过度带动重要门户和咽喉城市，承东接西，是全国经济发展的“区域经济协调”全盘发展“关键棋子”,20,行政区分及人口,怀化市，辖10县1市1区1管理区（县级）和一个省级开发区和一个省级工业园，全市城镇人口174.69万人，城镇化水平36.2%。市区城市框架拉通到80平方公里，建成区面积52平方公里，城区人口数52万（2009年数据），是“大西南桥头堡、原生态植物园、古建筑博物馆、多民族文化
7、村、杂交稻发源地、抗战胜利受降坊”。,湘黔、枝柳、渝怀三条铁路干线在市区形成“大”字型交汇，贯穿市内11个县（市、区）；每天有26对旅客列车、115对货车始发和过境，可直达北京、上海、广州等大城市，年发送旅客342万人次、货物52万吨；怀化火车编组站具有7300个车皮编组能力，是中国九大铁路编组站之一；公路网络框架基本形成，市内通车里程7800公里，320、209、319三条国道过境12个县（市、区），上海至昆明、长沙至重庆、包头至茂名高速公路怀化段已陆续开工建设；2010年全市高速公路总里程达到270公里，加上福成、呼北两大通讯光缆干线在市区交会，怀化作为西南地区重要交通通讯枢纽的地位将会更
8、加突出；芷江飞机场已经通航；福州至成都、呼和浩特至北海两条国家级通讯光缆在市区交汇。优越的区位，便捷的交通，让怀化成为湘鄂渝黔桂五省（市、区）周边地区重要的人才交流、物资流动、信息集散频繁的经济文化中心。,城市交通,22,A 城市属性,C 小结,B 未来城市规划与发展方向,城市发展规划,战略定位-五省市边区的商贸物流中心的主要载体。城市功能定位：营造宜居的山水生态园林城市。城市发展定位：湘、桂、黔、渝、鄂五省（市、区）周边区域性的中心城市。战略规划总体布局：功能完善、山水生态、文明和谐的现代宜居城市。明确“环境优化、文化开放；结构重组、扩容提质；组团城镇、强化中心；对接四级、辐射周边”的战略步
9、骤。战略规划认为，怀化应统筹鹤中洪芷一体化发展，通过“经济建设”和“城市建设”两条腿走路，确定“内外兼修”两手抓的战略思想，对外建设“区域中心”，对内建设“宜居城市”。“两路两水”城市设计，主要包括湖天大道、天星东路两条城市主要道路和太平溪、舞水河两条水系等规划控制范围，重点是解决城市建设项目布局、形象特色、溪河两岸的保护和建设等有关问题。,城市发展方向,城市用地发展方向规划：新一轮总体规划确定，城市用地发展方向为“南延北扩、东进西展”。,城市交通规划：城市路网结构为“内外三环、六横八纵”。,城市发展方向,“三环五横六纵”的城市道路骨架，从而形成高速公路、快速路、主干道、次干道、城市支路五个层
10、次分明、功能完善的城市路网体系。届时，怀化城市道路内成网、外成环，必将极大地带动城市经济的快速发展。以西环路、怀北舞水路、红星北路、湖天大道、顺天大道、东环路、江秀路、卢林路为八条纵向。以北环路、黄古园路、紫东路、迎丰路（改造）、天星东路、南环路为六条横向。以舞阳大道、舞水路、天星东路、湖天大道、迎丰路构成内环，以北环路、南环路、东环路、西环路构成中环，以国省道过境绕城线构成外环。,城市形态结构规划：城市总体形态结构为“四心辉映、八片交融、四山环绕、两水穿城”，构成“山水相间、城乡交融、组团布局、共为一体”的生态型山水城市空间结构。,城市发展方向,城市规划区范围：鹤城区行政区规划范围西至新家庄
11、与芷江县域搭界，北起新垦、南至中方县城北边界，周围以山脉分水岭为界，调整后总面积350.8平方公里。城市人口规划：城市规模规划近期2010年底怀化城市人口45万、建设用地50平方公里，中期2015年城市人口52万、建设用地60平方公里；远期2020年城市人口60万、建设用地65平方公里，远景2050年城市人口发展到100万左右，建设用地控制在100平方公里左右。,城市发展方向,28,A 城市属性,C 小结,B 未来城市规划与发展方向,29,小结,怀化市地处湖南省西部，湘、鄂、桂、滇、渝五省市区边境中心，是连接我国东西部经济合作交流的战略要地和东中部地区通往大西南的“桥头堡”。怀化交通发达，铁路
12、、公路、民航三大交通枢纽给怀化的发展带来无限商机。城市发展方向为“南延北扩、东进西展”。城市总体形态结构为“四心辉映、八片交融、四山环绕、两水穿城”，构成“山水相间、城乡交融、组团布局、共为一体”的生态型山水城市空间结构。,30,A 发展概况,C小结,B住宅物业市场概况及发展趋势,2006年、2007年、2008年、2009年、2010年全市房地产投资额分别为9.2亿元、14.5亿元、13亿元、33.29亿元、44.73亿元，除2008年受金融危机的影响外，其他几年房地产投资实现了大幅增长。特别是2007年和2009年投资增长幅度分别达到68%和146%。,房地产发展概况,房地产开发投资稳步增
13、长。,房地产发展概况,房地产交易价格不断上升。,一是房价上涨空间较大。怀化市房价总体水平起点较低，和周边的张家界、吉首、铜仁、邵阳等三线城市相比，每平方米低500元左右；二是刚性需求依然强劲。居民购房自住为主，用来投资的比较少。三是品质品位提升。2007年以来，怀化高端大盘、社区别墅、科技节能楼盘纷纷推出，怀化楼市新政推动房价上涨，2006年-2010年怀化市的商品住房平均价格分别为947元/平方米、1450元/平方米、1520元/平方米、1736元/平方米、1933元/平米，增长比率分别为11.94%、53.11%、4.8%、14.2%、11.35%，超过了城镇居民可支配收入的增长比率。,房
14、屋施工面积快速增加，房屋竣工面积不断攀升，但销售却逐年递减，直到2010年有所改变。2010年，全市施工面积达672.62万，同比增长36.3%。而竣工面积只有180.14万方，未来市场还将会有大批货量集中上市。,施工面积快速增加，未来市场供应量大，竞争激烈。,房地产发展概况,2011年16月，全市新建商品房累计销售133.01万平方米、11532套，同比分别增长192.13%和167.31%。其中市城区累计销售76.87万平方米、6632套，同比分别增长102.56%、136.08%。怀化房地产在今年上半年迎来新一轮高潮。,2011年房市行情,销量继续攀高,房地产发展概况-2011,价格持续
15、上扬 2011 年1-6 月市城区商品房和商品房住宅均价分别为2532 元/m2、2086 元/m2，同比分别增长16.95%和12.45%。其中，商品房高层住宅平均售价为2381 元/m2，商品房多层住宅平均售价为1981 元/m2，商品房非住宅平均6695 元/m2。1-6月，全市房地产开发企业房屋施工面积156.38万平方米，房屋新开工面积 55.08 平方米，房屋竣工面积48.13万平方米。市城区商品房累计批准预售71.98万平方米、8798套，同比分别增长195%、198.85%。其中城区商品房供销面积比为0.93：1，房地产市场两端基本保持供销平衡。,2011年房市行情,房地产发展
16、概况-2011,中小户型畅销全市，120-144平米段产品最畅销；产品面积呈现从紧发展趋势。,从户型上看，中小户型的销量最为突出，其中三房二厅、二房二厅最为畅销；从面积上看，120-144的面积段最畅销，占41.2%；其次是60-100，占25.6%；再次是100-120，占16.6%；目前市场上在售项目，已经少有180以上的超大户型，大于144的户型亦减少许多；而这种户型在几年以前受消费者热捧。,房地产发展概况-2011,河西区房地产市场概况,2010年，河西商品房批准预售11.03万平米，其中商品住宅批准预售8.54万平米。,河西区房地产市场概况,2010年，河西商品房销售53.48万平米
17、，其中商品住宅销售49.38万平米，而商品房供应量只有11.03万平米，其中住宅供应量8.54万平米，供求严重失衡，市场需求量远远大于市场供应量，市场前景大好。,河西区房地产市场概况,2011年1-8月，河西商品房批准预售20.98万平米，其中商品住宅批准预售10.93万平米，商品房供应较10年有所增加。,河西区房地产市场概况,2011年1-8月，河西商品房销售12.41万平米，其中商品住宅销售10.05万平米，供销基本平衡。,土地市场情况,土地交易市场非常活跃，2008-2011年土地总成交17893.66亩，成交土地根据容积率核算总建筑面积达3288.36万，怀化一年销售量不足160万，已
18、成交土地未来供应至少达到2600万以上。,数据来源：中国土地市场网，土地数据均剔除工业、仓储用地、军用地,土地供应与利用,土地市场情况,数据来源：中国土地市场网，土地数据均剔除工业、仓储用地、军用地,其他普通住房用地占怀化总成交用地的61.94%，商住综合、商服用地占38.06%，未来普通住房用地是城市开发主力。,土地供应与利用,河西土地市场情况,数据来源：中国土地市场网，土地数据均剔除工业、仓储用地、军用地,其他普通住房用、商住综合地占河西地区总成交用地的79.29%，商业服务用地占20.71%，普通住房、商住综合用地占据绝对开发主力。河西因三面被舞水河环抱，城市发展方向限制，土地资源匮乏，
19、又规划为商贸物流中心，房地产开发在全市处于落后地位，住宅用地占全市土地供量的10.72%，商服综合用地占全市土地供量的2.8%,土地供应与利用,河西后续竞争,2010年至今，河西成交土地面积达1625亩，成交土地建筑面积达281.83万平米，其中住宅建筑面积达189.9万平米，后续竞争激烈。,土地供应与利用,河西后续竞争续表,土地供应与利用,盲目开发有所抬头，开发规模缺乏调控怀化市房地产业还没有形成资金、技术等方面的行业壁垒，怀化市很多开发商认为搞房地产开发很容易，加之市场行情看好，利润率较高，因而出现了盲目开发的苗头，应对房地产市场进一步规范，建立房地产市场准入制度，并对现有企业实行优存劣汰
20、，控制开发规模。,怀化房地产开发市场存在的主要问题,怀化房地产开发市场存在的主要问题,投资过猛土地供应过快09、10年每年的土地放量都超过300%。必然会产生大量商品房的集体上市，而又由于开发单位对定位及建筑的不理解和不关心，使得楼盘的个性同化严重，导致楼盘项目冲突日益严重。,怀化房地产开发市场存在的主要问题,行业操作行为不规范 房屋预售流程不规范，圈地即可开始认购严重违反国家预售规定，但购房者对这一现象并不反感。销售人员的素质和销售规范和发达城市相比相差较远，操作上存在很多不规范的地方，致使行业内部混乱和销售进程延缓。物业管理意识不强，目前只停留在保安与清洁的管理层面，物业管理在怀化还只能算
21、是开发商自己喊出来的一个概念和口号，虽然很多小区都装有各式各样的监控设备和保安人员，但是都没有起到实际的作用。,怀化房地产开发市场存在的主要问题,投资渠道繁多，个人融资现象严重，对房地产投资有绝对性冲击 怀化个人融资渠道繁多，挖矿、包山、放高利贷等等，比投资房地产的回报要高的多，需要改变这一现象只有依赖政府的调控和制度的完善，这部分资金转向到房地产投资，还有待时日。,怀化房地产发展趋势,刚性需求影响，中档房房价继续缓慢上升 虽然国家先后出台多项调控政策，其中4月出台的“国十条”最为严厉，但对作为三线城市的怀化房地产业暂未受到全国楼市调控影响，楼市从2009年开始逐步恢复，目前呈现“量价齐升”的
22、局面。但全国楼市调控对怀化还是有一定影响的，目前有观望情绪出现，只不过目前还没有体现到成交量上面，只是心理预期作用。但不管怎么样，由于怀化楼市刚性需求的强劲，再加上城市化进程的加快，怀化不可复制的人居环境和良好的发展前景，本地及部分外地公民对住房的刚性需求会越来越旺盛，怀化楼市前景十分喜人。不管未来政策怎么持续，怀化中档房的房价都将持续上涨。,怀化房地产发展趋势,高档房后续新项目前景不是很明朗 怀化作为三线城市，以前较少受到炒作之风的影响，属于炒房“处女地”，因此房地产市场基数低、增长快、竞争不激烈、土地资源相对充足，对宏观调控更有抗压性；在政策严控的现实背景下，这种“战略转移”可能成为众多炒
23、房客的“避险妙棋”。当一线城市的房价完成一轮高涨后，国内二、三线城市房价必然会跟涨，房地产投资也将逐渐向这些城市转移。但是，投资三线城市房地产，并不意味着一定“胜券在握”，包赚不赔，市场的不完善、居住理念的不成熟、城市规划的多变性使得三线城市存在的各种未知因素都是潜在的风险。由于市场反应的滞后性，怀化暂时未受全国调控影响，但是影响会随着时间的推移逐步显现。,怀化房地产发展趋势,功能风格上的趋势1、优品建筑、园林品质追求完美、强化细节处理；2、宜居人性化规划、户型设计和社区服务；3、生活追求生活品位、讲究时尚典雅的生活氛围、崇尚健康、休闲、情调以及充满个性的生活；4、超性价比低价格高性能。,53
24、,A 发展概况,C小结,B住宅物业发展现状及趋势预测,怀化房地产市场已形成六大板块，因地理位置不同，各板块房地产项目各有特色，售价相差较大。,房地产市场行情,铁路垄断片区，价格稳步上升。主要为城北铁路地区，为铁路单位的聚集地，长期以怀铁房地产公司垄断这块市场，开发铁路职工住宅为主。开发比较成熟，以众多铁路小区为主，居住密集，居住氛围非常好，居住品质不断提升。由龙泉雅苑为开端，逐渐面向怀化市场开发高档住宅小区。区内多山，少平地，居住密集，人口多，周边环境不理想，缺乏整体规划，道路、卫生条件差。但由于铁路改革的影响，铁路福利房政策的取消，住房已经实行完全市场化，铁北市场是非常稳定和逐渐增长的板块。
25、但随着铁路总公司取消铁路发展的限制，以及铁北土地供应的限制，这个板块增长潜力具有一定的发展限制，但每年固定的铁路职工需要及环城路的开通，该板块目前会处于平稳发展阶段，性价比和升值潜力将得到进一步提升。代表楼盘有绿海明珠、新源里、龙泉雅苑等，目前在售的楼盘主要代表是瑞丰园，该区域均价约2800元/平米。,铁北区,代表楼盘,专业市场片区，商业氛围浓厚值得期待。,河西片区是怀化市最大的专业市场商业集群，主要是各类专业商品市场，例如：建材、家电、食品等。缺乏学校、医院、超市等居住配套设施，舞水二桥附近，有一些不错的楼盘，因为靠城中心较近，又有临水景观，比较受欢迎。代表楼盘：滨江花园、紫源别墅等；在售的
26、楼盘有紫园、电力新外滩、帝景苑、怀电新苑2期、舞水名居。销售均价达到3300元以上，紧逼城中区域。,河西区,代表楼盘,老城区，普通物业的供应越来越少。,老城区，人多车多，可开发利用的土地面积少，目前是怀化的行政商业中心，地产主要以商业地产为主，在售楼盘有英泰国际、雍景豪庭、京御名都、凯邦万象城、长乐天城、福兴水岸蓝城、都是绿洲等。商品房销售均价约为35004000元/平米之间。,城中区,代表楼盘,怀化最成熟居家片区。,怀化最成熟的居住片区，各项配套设施非常完善，有三中、实验小学、第一医院、香洲广场等，大小超市繁多，片区的规划做的很好，看上去干净清爽，非常舒服。但是目前临近太平溪的土地基本上开发
27、的差不多了，剩下的未开发土地主要是正清路以南区域，香洲广场附近的房价节节上涨，怀化的顶级楼盘多集中在此，例如天龙御园、香洲水郡、尚品国际、凯通领域、宏宇新城、天心浅水湾、岳麓欧城、金磊富域城等。商品房销售均价在2800-3200元/平米，该区域内的房地产市场一直被购房置业者和投资者看好。,湖天区,代表楼盘,坐拥尊贵的未来行政中心。,未来鹤城区的行政中心，目前的房产主要是以五溪广场为中心放射分布，尚有大量的土地没有开发，由于开发时间较晚，配套设施还不够完善，生活工作不太方便，另外离城中心较远，公交车去到火车站需要半小时左右，不过目前的房价较低，作为未来的城市次中心，升值空间比较大。这个区域最大的
28、优势是一个价格的增值空间，还有人口密度较低，生活起来比较舒适，各项配套设施将来是所有板块中最完善的，产品类型也是在市场上较为领先，正在销售和在建的楼盘有宏运新苑、生源之春、紫东一品、山水阳光城、绿景苑、金海花园二期等。商品房多层均价在2200元/平方米左右，高层在2600元/平米左右。但随着鹤城区政府整体迁入及不久将要投入和使用的怀化市政府服务办公大楼，整个行政中心将整体东移，这一局面将会彻底改变。,城东区,宏运新城,紫金城,生源之春,金都景苑,代表楼盘,是怀化市政府正倾力打造的城市重要集群板块之一，该新区集行政、金融及即将开建的怀化现今占地最大规划最好的安置住宅社区为一体，是怀化新起的一个政
29、务、生活区域。在售代表楼盘有大汉龙城、山水融合、天润万泉湾，大汉龙城10月27号开盘，均价在3200元/平米左右，区域前景被消费者看好。,紫东区,规划中的政治文化中心。,代表楼盘,六大板块价值排行：城中板块河西板块紫东板块胡天板块铁北板块城东板块,整体来看，出现城中、城东两个极端，河西由于几个特殊项目拉高板块价格，其他板块差距不明显，湖天价格上升速度最快，其区域前景广被看好，紫东是个新兴区域，楼盘数量不多，目前只有大汉龙城一个楼盘在售，销售情况不错，区域价值值得期待。,在售楼盘特征,房地产整体市场水平较高 通过对怀化一些重点楼盘走访，发现怀化整体开发水平相对其他地市来说较高，不管是从开发思路、
30、项目规模，产品设计，户型设计，以及营销水平，项目包装推广等，都与作为省会长沙的水平较为接近。供需方面：供不应求 从目前各个楼盘现场走访来看，大部分楼盘销售情况都较好，甚至出现有的楼盘（香洲水郡）是几天就售罄的壮大场面。而且从近几年的供需数据对比来看，整个市场也是呈现供不应求的局面。但值得一提的是，尽管销售非常火爆，但也有个别楼盘（柒星国瑞）陷入销售困境。,在售楼盘特征,产品户型面积来看，以120140的三房为主流 从各个楼盘的主力户型综合分析来看，绝大部分的楼盘都是以90150的2房至4房为主，而其中又以120140的三房占主流。从售价来看，大部分集中在28003300元/，主流均价在2800
31、-3200元/左右 怀化大部分楼盘的均价都在28003300元/，相对而言，多层价格较低，但小高层、高层各个楼盘价格的跨度较小，都基本集中在26003300元/之间。综合而言，怀化主流均价在3000元/左右。,在售楼盘特征,从项目规模上来看，随然大部分以中小规模为主，但有越做越大的趋势，500亩以上的大盘出现几个，甚至不乏有1000亩、2000亩以上的大盘 怀化各个楼盘规模都不是很大，大部分集中在50100亩之内，500亩以上的有岳麓欧城、盛世华都，1000亩以上的有大汉龙城，2000亩以上的有宏宇新城营销推广手段较丰富和灵活 怀化楼盘很大部分都是由长沙代理公司做销售代理，因此，长沙一些较先进
32、的开发模式和营销手法也在怀化广为运用。如VIP卡蓄客，样板房情景营销、客户联谊会等营销活动，如小区配备幼儿园、建立会所等。推广方面：大部分楼盘都教注重售楼部的包装和现场包装，而且也很重视沙盘、楼书、户型单张等销售物料的带动。另外，推广媒介上也有多种选择：如大型户外、公交车身广告、电视广告、短信、DM单张等。,在售楼盘特征,推广渠道,道旗 户外,在售楼盘特征,推广渠道,围墙广告 售楼部包装,在售楼盘特征,推广渠道,公交车广告 楼书,河西区房地产市前景展望,怀化的战略定位为五省市边区的商贸物流中心，而河西在怀化的城市规划中定位为商贸物流区，有商贸物流的产业支撑，区域发展前景一片看好。虽然目前房地产
33、开发属于薄弱区域，但该区有大量成交土地储备待开发，随着舞水3桥、5桥的建成，环城路的通车以及舞阳大道的建成通车，周边土地将引来开发热潮，河西也是鹤城区、中方县、芷江县的中心地带，成为三地衔接的纽带，河西这片处女地将迎来房地产的春天。,75,A 发展概况,C小结,B住宅物业的发展现状及趋势预测,76,小结,房地产投资快速增长、房地产价格稳步上升；现有市场趋于供不应求的局面；土地供应量达到新高，土地市场现有建筑面积供应量剩余约2600万平方，未来市场供应充足；怀化年销售量约160万平方，按年均20%的增长速度，现有土地供量需15年以上才能消化完毕；河西商品房供不应求，近两年市场供量只有30万平方左
34、右，而市场需求达到60万平方以上，市场前景大好；怀化房地产市场分为六大片区，城中区价格最高，城东最低，河西楼盘较少，现有楼盘因临舞水河，价格直逼城中区。,项目属性认识,湖南怀化经济开发区为湖南省省级开发区(前身为怀化市河西新区)，是以发展现代商贸物流业和新型加工业为主的开发园区，总规划面积82.15 平方公里，其中近期开发9.82平方公里。目前开发区建成区面积达4.5平方公里，基础设施建设配套齐全，商贸物流体系日臻完善，工业化进程不断加快。2007年被中国物流采购协会选定为中国物流实验基地。开发区财税收入连续五年过亿元，已成为怀化市新的经济增长点和全市经济发展最具活力的区域之一。开发区为“市域
35、经济的增长极、商贸物流的样板区、体制创新的试验田”；发展战略：“规划引领、基础先行、项目带动、产业强区”，怀化经济开发区正成为一块亮点纷呈，人气飙升，商机无限的热土。,河西经济开发区简介,怀化经开区依山傍水，环境优美，与怀化市中心仅一河之隔，距怀化市客、货运站各一公里，距芷江机场仅30公里，沪昆高速、包茂高速在区内交汇，舞水一桥、舞水二桥与怀化市中心相连，交通区位优势非常明显。,河西经济开发区交通区位,河西经济开发区道路交通,为解决河西经济开发区交通问题，三路一桥工程正加紧建设，为河西的快速发展提供有利基础。三路一桥为：滨江路、舞阳大道、神龙南路、舞水五桥。,滨江路,舞阳大道,神龙南路,河西经
36、济开发区配套规划,南山寨生态公园：集观光、休闲、度假、娱乐、植物观赏于一体的休闲度假区。南山寨生态公园的建设能有效解决经济开发区配套设施滞后，服务功能不全，实现开发区的整体提升。,项目属性认识,大规模项目，地块约60%山地，东西两侧地势高，中间低，两侧有较高山坡，中间夹有一条过道。整体资源条件一般，景观环境将主要依靠自身打造。,地块指标总用地面积：181.74亩净用地面积126.35亩总建筑面积：约46万用地性质：商住用地容 积 率：4.6-5建筑密度：37.3%-40%绿 地 率：27.3%交通出入口：舞阳大道、环城路、神龙路 地块分析 本地块东西两侧地势高，有小山坡，利用山体资源，便于营造
37、生态自然环境。中间地势低，有过境小道，可规划为小区内部道路。,地块,地块,项目属性地块指标及地形,环城路,舞阳大道,神龙路,西：临待建神龙路，待开发土地，目前还是一片荒山 东：临舞阳大道，对面为待开发土地，紧邻怀化别墅物业标杆紫园及河西公园，南：临环城路，对面为民居，远望青山绿水，附近有森林公安消防大队 北：临规划神龙路，对面为七星小商品加工园及红星美凯龙,项目西北面环境及形象不佳，西面属于待开发的山地，北面工业园项目工地，东南面自然景观形象较好。,项目属性四至,环城路,舞阳大道,神龙路,项目属性交通条件分析,两面临城市主干道，交通通达性非常好,地块东临舞阳大道，南接环城路，西、北连神龙南路，
38、被舞阳大道及环城路两条主干道包围；项目向北距离怀化市区约3公里，可经舞水一桥、二桥到达市区，向东约2公里可通过舞水三桥到怀化市区，向南直达怀化工业园区及中方县。目前周边市政道路不完善，除环城路建成通车外，其他道路或在建或待建，暂时还没有公交车从附近通过，交通劣势明显；,生活配套缺乏，无居住环境可言，属于待开发地段,本项目1公里半径圈内无任何生活配套，向北1公里以上到达天星西路上才有相关生活配套设施，因此，整体生活配套尚不完善，生活不便。,杂货店,项目属性配套,本案,周边地产开发强度小，已建在建的项目不多，目前区域人口密度低，居住氛围淡薄。,河西单位较少，以商贸物流为主，人口单位主要是市政协、怀
39、化职业技术学院，森林消防大队、怀化工业园等，人口主要来源于各专业市场的生意人。周边在建项目不多，且离项目都有一定的距离，如紫园别墅、帝景苑、电力新外滩、怀电新苑二期、舞水民居等。随着本项目的开发建设启动及邻近地块周边项目的相继开发，片区将逐步形成一个生活居住氛围浓厚的宜居场所。,紫园别墅,怀电新苑一期,怀化职业技术学院,项目属性居住氛围,在建红星美凯龙,城市发展的边缘地带，经济开发区与工业园区的结合点；交通极不发达，南北交通主干道没有建成通车；周边近景环境差，远观景观较好；拥有内部山体资源的中小规模项目；区域生活配套及居住氛围不佳，发展缓慢；,项目本体不具备打造高端物业的最佳资源条件，但自我塑造潜力较好；建议打造精品生态住宅，产品设计差异化，规划、园林设计走高端路线，利用产品打造弥补项目配套资源的不足,地块属性小结,89,住宅部分SWOT分析,发展战略定位,90,本项目住宅发展战略：做市场的挑战者,发展战略定位,依托经济开发区的片区规划蓝图，利用交通枢纽的核心优势，通过产品创新，品质的打造，以独特的理念抢占市场。,公寓普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租金。,
