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1、国赫红珊湾项目调研分析报告,项目基础情况介绍开发商和投资商介绍 项目分析产品特征分析包装策略分析营销推广策略心得体会,目录,项目基础情况介绍,国赫红珊湾LOGO,国赫红珊湾位于建设大街与丰收路交叉口东行500米路南，是国赫控股全国性北方战略的重点项目，是盈通地产镶嵌在城市中轴线上的一颗熠熠生辉的明珠，打造的由托斯卡纳所代表的温暖梦境花园，也是在城市上游，一个有着浓郁欧洲风情兼具城市感、纯正的高端高品质低密花园洋房社区。,项目简介,开 发 商：河北盈通房地产开发有限公司投 资 商：香港国赫控股售楼地址：长安区体育大街与丰收路交口西行200米路南物业地址：长安区体育大街与丰收路交口西行200米路南
2、占地面积：67333平方米 建筑面积：170000平方米物业类别：住宅 项目特色:花园洋房建筑类别：板楼 高层 多层 装修状况：毛坯容 积 率：2.50 绿 化 率：50%开盘时间：2011-11-01 入住时间：2013-10-01交通状况：7路 73路 101路 宏丰苑下车即到均 价：6900元/平方米,项目基础情况,所有楼座均已动工，目前工程进度顺利，预计7月底全线封顶，2013年10月份可入住。工地现场全部用围挡围起，施工现场也采取了安全措施，入口处有门卫看管，为了安全起见，看房者均不得进入工地。,项目工程进展情况,合作单位介绍,全案代理：金网络 KINVO金网络置业成立于1997年8
3、月，是中国本土最早成立的大型房地产综合顾问机构之一，也是最具影响力的中国房地产综合顾问机构之一，在北京地区始终处于行业前三甲，并连续入选中国房地产顾问企业综合排名TOP10。服务体系有策划顾问、营销代理、物业管理、商业管理、资产管理，合作的主要客户有首创置业、中铁地产、正大集团等数十家大型房地产开发企业。建筑设计：九易庄宸 河北九易庄宸工程设计有限公司创立于2002年9月11日，是以建筑设计为龙头，提供以各类工程设计为平台前后延伸的技术咨询服务，包括产品和全过程一体化技术服务的民营设计企业。设计作品有石家庄美术馆、开发区接待中心、开发区展览馆等。,园林顾问：盘古中国品牌推广：韩迪品牌 公司成立
4、于2007年，拥有近十年的地产营销推广实践经验，和日趋成熟的新锐精英团队，持续为地产客户提供及时、有效和具有增值潜力的解决方案。原河名墅、上山间、勒泰中心等高端项目均由韩迪品牌做得推广策划。作品极具竞争力和创造能力，得到了行业内的普遍认可。,开发商与投资商介绍,盈通地产LOGO,盈通地产简介,成立时间：公司成立于2007年，注册资本5000万元人民币,三级开发资质。主营业务：房地产开发，企业涉及金融信贷、建筑施工等行 业。公司规模：现有职工100余人，管理人员60余人，工程技术 人员50余人，具有大专以上学历者60余人。管理机制：公司实行董事会领导下的总经理负责制，具有完 善的现代化企业管理程
5、序，本公司成立伊始，“诚实守信、追求卓越”成为我公司一贯恪守的 企业精神并因此成就了公司的飞速发展。,盈通地产开发项目,正定金源花园小区,高层建筑，规划建筑面积6.5万平方米，此工程已于2010年5月交付使用。,石家庄国粹住宅小区,高层住宅，规划建筑面积16万平方米，一期10万平方米，2012年5月31日已交房，该项目秉承徽派文化，已成为区域性高档住宅标志。,石家庄国赫红珊湾,项目紧邻体育大街，交通便利，该宗地我公司于2010年8月19日以3.4亿元的价格成功拍下，现该项目正在加紧建设当中，“国赫红珊湾”小区的建成将成为盈通地产高档住宅建设的精品工程。,投资商介绍,香港国赫国际投资控股有限公司
6、以房地产及相关业务为主业。作为全国性战略型企业，国赫控股以在中心城市开发标志性楼盘为目标，以前瞻性的全国跨区域性经营的布局战略，向国际化、专业化方向迈进，成就“国赫控股”的领导品牌。,小结,公司成立时间较长，团队建设较完善，且有一 定的财富积累；公司成立以来，成功开发及在开发的项目有三个，规模 由小及大，开发实力逐渐增强，品质逐渐提升；依托香港国赫控股的实力背景，打造品牌项目。,项目分析,项目区位分析项目总体规划项目SWOT分析项目配套分析项目价格分析,项目区位分析,国赫红珊湾坐落于石家庄市核心区长安区体育大街与丰收路交叉口西行200米路南，属于一至二环的环线位置，地处城市中轴线之上，坐享便利
7、交通以及优质配套资源。在石家庄北向发展的大背景下，项目的地理位置独具优势。,位置,交通,有两路公交车直达本案，建华大街沿线可乘坐73路，也可从市中心乘车到运河桥客运站，步行至本案或乘坐73路和101路，宏丰苑下车即到。,项目外围环境,项目北侧丰收路沿街店面,项目西侧为宏丰苑小区,石家庄市商务局和商务执法局,丰收路道路情况,石药集团,华药集团,此区域为老工业区，金石化肥厂、石药、华药、电厂都位于此区域，通过石家庄“退二进三”的政策，金石化肥厂已搬离此区域，华药和电厂也在近几年的搬迁范围之列。金石化肥厂搬出后，地块被保利地产拍下，土地面积850亩。该地块将主要建设集住宅、大型购物中心、写字楼、餐饮
8、、休闲、娱乐、会所于一体的大型城市综合体，将大大提升区域价值。,区位分析小结,地处长安区繁华商圈的城市中轴线之上，坐享便利交通以及区域 内的优质配套资源；项目周边发展相对滞后，工厂较多，目前环境质量较差；石家庄“退二进三”的政策，改造老工业区，大力发展第三产业，地 利价值蕴涵深厚，生活远景美好，有较高的升值潜力；保利地产进驻此区域，建设大型城市综合体项目，助推区域发 展，带动区域价值攀升；,项目总占地101亩，总建筑面积17万平方米，规划有6栋34层景观高层，2栋27层中央楼王，9栋4至6层花园洋房，总户数1773户。建筑采用连续半围合布 局，设计带有小中庭花园和露台。,项目总体规划,13,1
9、9,15,12,16,17,11,18,10,5,3,7,6,20,8,9,2,1,项目SWOT分析,优势 地理位置优越，城市中轴线之上，未来发展潜力大；生态社区，50%的高绿化率；品质社区，特色花园洋房；国赫品牌实力助资，开发实力有保障；高端会所、幼儿园等自身配套，提升品质感；劣势 项目南端紧邻体育大街电厂，北端紧邻石药集团中润 制药公司，环境质量较差；老工业园区，目前居住氛围较淡，项目周边生活配套 较缺乏。,机会“退二进三”政策，工厂向外围搬迁，区域环境将逐渐 得到改善；金石化肥厂改造，保利地产进驻，助推区域发展；威胁 华药、电厂的空气污染严重，有明显的刺鼻气味，限 制了高端客群的涌入；北
10、城国际高品质特色社区的竞争压力；房地产调控政策持紧不松，抑制投资客群。,项目配套,周边配套,项目周边商业氛围不浓厚，但区域内繁华商圈较多，交通较便捷，至区域内大型购物商圈仅几分钟车程，为购物提供了便捷，可共享区域内的购物商圈有国美电器、北国超市天河店、沿东沿西菜市场、梧桐苑菜市场等；教育上，有沿东小学、二十一中等；医疗设施有260医院、医大四院、胸科医院等；距离丰收路与建设北大街交叉口不远就是石家庄的老牌公路主枢纽运河桥客运站。而丰收路的两侧有沿西小区、宏丰苑小区、棉麻公司宿舍等很多老小区。依托这些老小区和客运站，丰收路周边的生活配套实施较为完备；金融机构齐全，有交行、工行、建行、农行、中信、
11、民生、河北银行、汇融银行、证券公司；周边公共活动场所有月季公园和微波公园，向北距叉河较劲，开车几分钟可达，可享轻松假日游。,周边餐饮娱乐配套有捞福来、浙江大酒店、西北人家、爱琴海、金永练歌城等餐饮娱乐场所。,社区内部配套,项目配套的高端会所即为目前的售楼中心，会所装修豪华大气，不论是 外部建筑构造还是内部装修配饰均与项目风格相统一，处处体现托斯卡 纳独有的意式风情，居于此显然是一种尊贵显赫的身份象征。,为了弥补高端业主对生活品质的需求，国赫红珊湾建规划有7000平方米的托斯卡纳风情商业街、2500平方米的精致会所和一座国际双语幼儿园。,项目分析总结,地理位置优越，处于一至二环内，城市中轴线之上
12、，坐享便利 交通以及长安区繁华商圈的优质配套资源；虽身处老工业区，但未来发展潜力大，石家庄“退二进三”的政 策，改造老工业区，大力发展第三产业，地利价值蕴涵深厚，生活远景美好，有较高的升值潜力；保利地产进驻此区域，建设大型城市综合体项目，助推区域发 展，带动区域价值攀升；总体规划有8栋高层，9栋花园洋房，建筑采用连续半围合布 局，设计带有小中庭花园和露台，实现绵延至今的院落情节。社区拥有中央景观，建筑组团又有组团共享大花园。区域内配套完善，自身打造高端会所，给业主尊贵奢华享受。,产品特征分析,建筑风格分析景观特征分析户型特征分析,建筑风格,建筑风格分析 该项目是国赫控股打造得极具托斯卡纳情怀的
13、高端居住产品，精心建筑地一个有着浓郁欧洲风情并兼具城市感的，纯正高端、高品质、低密度花园洋房社区。整体设计上线条流畅、造型独特、颜色温暖柔和。入口处以自然质感的砖石切割成规则的形状作为铺装材料，屋顶为红色陶土屋瓦，外立面用暖黄色的涂料和石材搭配营造建筑肌理，凸显托斯卡纳的风格特色。建筑采用连续半围合布局，设计带有小中庭花园和户户均有景观露台，实现绵延至今的院落情节。再加上廊柱、百叶、花台、铁架、花架、六角弧窗等多种多样的装饰元素，几乎每家每户的外立面都能做到不尽相同、充满个性。,景观特征,景观特征分析 围绕售楼中心已经做好了景观示范区，以景为先，打造全面居住体验；成树园林、全冠移植，是国赫红珊
14、湾打造园林的一大特点。植物搭配风格，采用自然式的种植方式，大量使用常绿植物，周边密林阻隔，与嘈杂的外界设置了天然的屏障。葱郁的树木，温暖的梦境花园，置身其中即刻忘却城市喧嚣。庭院内大面积观赏花草的种植，色彩搭配鲜明，与高大绿植组合有序，体现丰富的景观层次。铁艺路灯、赤陶花器、安静的陶罐、石雕花器和兽头水口等装物，营造出自然又舒适的生活空间。密荫，喷泉景观，庭院，石材，隔墙上的藤蔓打造一种田园式的意式园林风格。蜿蜒的石材小路，沟壑里晶莹圆润的石子，给人一种曲径通幽的园林意境。,在售的楼座有项目东侧的 5、6、7、8 号高层和中心南端一栋5层的花园洋房。高层户型面积区间在52-149平米之间，涵盖
15、有一室一厅公寓式户型、两室两厅户型三室两厅户型。洋房的面积较大，在134-320平米之间，一梯两户。5号楼户型以大面积户型为主，一梯两户，共两个单元，均为三室两厅两卫的通透大户型，户型设计较好，东西露头户型面积为132.49，中间户型面积为114.82。高层中做一梯两户实属少见。6号楼一室、两室、三室户型均有，面积区间为51.4-119.53。7号楼有两室和三室户型，三室户型面积较大，为149.99。6、7号楼中两室户型较多，面积在82-92平米之间，也是目前销售做好的户型。,户型特征分析,8号楼均为三室户型，面积区间在90-150平米之间，户型均较方正，南北通透。在售楼座户型以大面积的三室两
16、厅两卫户型为主，户型南北通透，方正实用；楼头主卧均有六角阳台，270度的户型阳台设计，享受新鲜阳光空气，释放传统视角盲区；户型设计精巧、灵活，很多户型都是明厨明卫的设计，人居功能分区合理。,主力户型特征,面积：132.49 户型：三室两厅两卫 位置：5号楼东西楼头，5号楼位于项目 的中心区域最南端，属项目的景 观楼王。特征：户型方正，南北通透，多面采光，南北双阳台，客厅、餐厅分别与景 观阳台连成一 体，窗外美景尽收 眼底。主卧室罕有的六角阳台，270度美景尽情享受。赠送面积：橘红色部分均为赠送面积，高 附加值，提升了项目的卖点。,面积：92.81 户型：两室两厅一卫 位置：6号楼中间户型，6号
17、楼位于项目 的最东南端。特征：南北通透，南北双阳台，全明户 型，餐厅自带景观阳台，客厅全明 落地窗户，宽敞明亮，通透采光均 好。主卧大面积景观阳台，阔尺大 气的尊贵风范。劣势：客厅无生活阳台，活动有局限性。,面积：149.99 户型：三室两厅两卫 位置：7号楼东西楼头 特征：户型方正，南北通透，三面采光，6米的客厅开间，别墅般的享受，彰显大气舒适度，主卧室罕有的六 角阳台，270度美景尽情享受。整 体布局干湿分离。劣势：客厅不规则，局部影响使用效果。,面积：90.74 户型：三室两厅一卫 位置：8号楼的小三室户型 特征：户型方正实用，设计简约紧凑。开阔客厅，与超大露台连接，品味 美景生活。独立
18、厨房，品味生活甜 美。劣势：入户门正对餐厅、客厅，私密性 差。,包装策略分析,售楼部包装分析销售物料分析样板间设计分析,售楼部,售楼部包装分析,售楼部入口处为景观示范区，花草繁茂，植被茂密，使人感觉深处密林中，未来将打造成社区的高端会所。售楼部内部装修豪华，配饰精美，每一处装饰都精细完美，可谓是细节提升品质，凸显出项目的高端形象。内部现分为接待区、沙盘区、谈判去、水吧台和影视放映区。接待区舒适开阔，两侧均有高档沙发坐椅，为客户等待时提供舒适享受。沙盘区东墙有高大LED显示屏，凸显项目区位及整体规划。销售人员着装整齐，形象气质佳，整体素质较好，但也有个别销售员，态度蛮横，依仗自己是高端项目而傲慢
19、无礼，影响整体团队形象。,销售物料分析,销售物料有沙盘、DM单、折页、户型图、手提袋，印刷材质为高档特种纸，并局部有烫金工艺，设计形式上局部体现异形效果，而且每一个楼座的户型单页设计形式均不同，印刷及装订各有特色。,样板间设计,5号楼132.49三室户型样板间,6号楼92.81两室户型样板间,7号楼91.4两室户型样板间,样板间设计分析 样板间为三室两厅两卫的大户型和90多平米的两室两厅一卫户型，户型最大的特点是带阔景阳台，客厅开阔贵气，总统式的豪华主卧，彰显主人的高贵身份。整个格局动静分区，干湿分离。内部装修及配饰均体现独特的托斯卡纳风情，意大利红酒、欧式家具、各种铁艺配饰，田园式的碎花壁纸
20、。装修材料均为品牌建材。身处其中体会到的是高品质的生活和墅质般的享受。,营销推广分析,推广语分析推广形式分析目标客群分析营销策略分析,推广语 城之赫地 溪谷繁华“城市赫地”意在表明国赫红珊湾作为城市的显赫之地，居于此尽显身份显耀。“溪谷繁华”意在凸显景色宜人、环境优美，水景与自然景观相交融。,推广形式,电子传媒广告有搜房网络、电台、短信等；纸质广告有报纸、杂志、置家家装地图等；户外广告有围挡、道旗等，推广涵盖范围较广。由于在售的楼座剩余房源不多，目前广告力度减弱。,道旗,置家家装地图,围挡,报纸广告,目标客群分析,国赫红珊湾打造的是高品质托斯卡纳风情住宅社区，产品有景观高层和低密度花园洋房，客
21、群来源比较广泛，年龄在30-45岁之间，有一定的财富积累。追求财富后开始追求生活品质与品味。国赫红珊湾目前主要为自住客群，受限购政策的影响，投资客群较少。主要吸引城区高端阶层改善型置业，为城市中间力量，也有少量郊区县客群，这类客群重点关注宜居环境、附加值、产品品质感，对区域成熟度不是特别敏感，主要看中项目未来升值潜力和发展前景。,营销策略,活动主题：意大利风情艺术节时间：2011年10月1日，整个活动持续到国庆黄金周结束。活动形式：有多项艺术表演，包括极限单车表演，巴洛克绘 画现场，专门的手工陶艺，儿童趣味垂钓等。花式调酒、意 大利风情演出、经典电影展、邀约浪漫的情景之旅，佛罗伦 萨行为艺术上
22、演视觉与灵魂的盛宴，原乡外景拍摄领略托斯 卡纳生活的深邃格调。,手工陶艺,极限单车表演,活动营销,婚纱摄影,垂钓现场,为业主画像,小区现场取景,大面积景观示范区建设，进园既享受意式美景园林，进入售楼处需经过景观园林，延悠长蜿蜒的石材小路前行，一路体验独特迷人风景。打折促销 开盘前至现场办理VIP卡，开盘可享受98折优惠，预交2万定金可定金可享受98折优惠基础上再享受96折。国庆期间每天推出2套特价房源，一共14套，全款直减3980元。高附加值面积赠送：,体验营销,营销策略分析 开盘前期，利用十一黄金周，通过活动营销积累客户，并现场办理VIP卡，为开盘蓄水，通过艺术品味提升 目品质，吸引高端客群
23、；通过体验式营销展示项目的美景园区，塑造项目品质 感，使前来咨询客户均能切身体验到。通过推出特价房，吸引刚需客户咨询并争相购买，营造 热销氛围。,销售价格分析,国赫红珊湾目前均价6900元/平米，全款96折优惠，按揭首付40%。高层5、6、7、8号楼座销售中，户型面积52-149，19号楼稀缺多层花园洋房，均价13000-14000元/，一梯两户。项目开盘主推楼座为5、6、7号楼，均价为6800元，自去年11月份开盘至今年3月份，房价一直处于平稳态势，4月份开始有了小幅上涨，但涨幅不大。项目在市场偏冷期入市，在区域内定价相对价高，如此高的价格依靠的是产品的高端定位和高品质的景观及会所配套来支撑。国赫红珊湾卖的是产品而不是价格。,调研启示,在市场偏冷的态势下，国赫红珊湾逆市上市，并创造销售佳绩，因此项目品质很重要，高品质的产品是项目强有力的竞争手段。市场项目云集，区域竞争激烈，通过建筑风格、园林、户型设计打造特色化产品来吸引眼球，做原生态的、绿色健康新生活方式的倡导者与实践者。高附加值，通过赠送书房、露台面积，增强产品的价值感。,
