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1、高尔夫练习场项目可行性报告,报告索引,重庆市高尔夫项目（练习场）市场基本情况项目地块基本情况SWOT分析项目定位高尔夫练习场开发与建设功能配置建议项目综合价值投资回报项目结论,重庆市高尔夫项目（练习场）市场基本情况,高尔夫运动属于高端运动形态。我国第一家高尔夫俱乐部于1984年在广东中山诞生，真正发展是从1992年到2000年，中国高尔夫球场数量增长了50倍，珠江三角洲地区，环渤海的大连、青岛、威海，云南的昆明以及海南岛的高尔夫运动及球场发展迅猛。,高尔夫运动在中国的发展与现状,但由于我国对高球运动认识不全面、宣传不够、管理不规范、专业人才缺乏以及高尔夫运动产业链发展的片面性造成了高尔夫运动的
2、落后。其次，某些地区以提高城市形象与房地产项目形象为目的的违规开发，造成了对土地资源和水资源的浪费（一个18洞标准球场每天需水15003000吨），进而引发了政府对高尔夫项目开发的严厉监管。,高尔夫运动在中国的发展与现状,高尔夫运动发源于苏格兰，19世纪，高尔夫球传入美国。“高尔夫”原意为“在绿地和新鲜空气中的美好生活”。它是一种把享受大自然乐趣、体育锻炼和游戏集于一身的运动。因此它在贵族及富有的人群中广泛的流行起来。,随着改革开发的进行，外国的消费模式和生活方式不断传入中国，被视为“贵族运动”的高尔夫球也通过诸如好莱坞电影等方式传入中国并被中国的富裕阶层所追捧。虽然近几年高尔夫运动正在逐步走
3、向平民化，但高昂的会员费和器械费用也不是一般工薪阶层所能承受的。但正在崛起的中国新兴中产阶层正在成为高尔夫运动的潜在的庞大消费群体。据统计，目前中国高尔夫球消费者约300万，潜在消费者约2000万，预计2020年将超过5000万人。,高尔夫运动在重庆的发展与现状,重庆的高尔夫运动正处在刚刚起步阶段，目前现有6个国际标准锦标赛球场以及3家高尔夫练习场地，高尔夫玩家也从6年前的不出10人，到今天的1000多个，会员数量位居西部之首。而重庆在高尔夫界取得的非凡成绩让众多观众咂舌：2005年10月，成功接待亚太城市市长峰会上参会的国际友人；2006年5月，成功举办VOLVO精英杯之中国业余高尔夫球赛(
4、中国最高规格和影响力最大的业余高尔夫比赛)重庆站。,重庆佰富江景高尔夫俱乐部,重庆保利高尔夫球会,重庆庆隆南山高尔夫球会,重庆上邦高尔夫俱乐部,红鼎高尔夫球会,重庆国际高尔夫俱乐部,高尔夫运动在重庆的发展与现状,重庆高尔夫练习场分布,本地块所在地,龙马高尔夫,好韵高尔夫,江南高尔夫,车行10公里,车行19公里,车行10公里,高尔夫运动在重庆的发展与现状,龙马高尔夫练习场,位于华岩新城中梁村260亩尖刀山公园内，场地长约250米，宽度约60米。环境优美，自然条件优越。配置有主球场、国内独一无二的短杆九洞练习场、果岭练习场、室内推杆练习场及休闲区。本项目属于重庆配置最好的高尔夫练习场，但因地理条件
5、因素，交通通达度不高，必然导致其客户覆盖面积较低及与同档次项目竞争力偏低。,高尔夫运动在重庆的发展与现状,奥体中心好韵高尔夫练习场,位于九龙坡区奥体中心三支路，占地面积约3.6万平方米，场地长约250米，宽度约70米。环境交通方便，位置优越，与整个奥体中心形成了整体的运动市场和产业链。配置有主球场、贵宾包房、茶楼、中餐餐厅等。本项目拥有非常优越的交通条件和良好的运动氛围，但由于只配置了主球场，相比龙马高尔夫球场，局限于高尔夫运动的多样性和整体环境。,高尔夫运动在重庆的发展与现状,江南高尔夫练习场,位于南岸区烟雨路江南体育场内，占地面积约3万平方米，场地长约300米，宽度约90米。拥有60个超标
6、准灯光练习位，20个锦标级真草练习位，2个高品质推杆果岭，高尔夫教学中心，11间VIP商务套房，中餐厅，休息茶吧，豪华机麻房，多功能会议室，高尔夫用品专卖店，超大免费停车场。本项目拥有较好的交通条件和良好的区位优势，但周边住宅较密集，环境与氛围不佳。,高尔夫运动在重庆的发展与现状,高尔夫练习场优势对比,综合比较，龙马高尔夫相对综合素质较高；其次是好韵高尔夫，其优势在于便利的交通和良好的运动氛围；江南高尔夫受制于地理位置，整体环境与体验度较低，因此排名最后。,小结,重庆乃至中国，高尔夫运动正在逐步成为主流阶层的运动，市场潜力及延伸产业链巨大；高尔夫场地开发将逐步减少，国家对类似项目的监管力度加强
7、；标准高尔夫球场基本位于主城边缘及一、二环之间的地带，且定位为纯高端运动，普通及中档消费者较难承受；重庆高尔夫练习场较少，高尔夫体验度不高，越往城市中心，体验度越低。,项目地块基本情况,项目地块基本情况,本项目地块位于重庆市大渡口区D组团，即大渡口双山片区。项目占地面积约82.5亩（55042.47M2）紧临晋愉双山公园及别墅住宅社区；,项目紧靠市政道路双山路（规划）及城市快速干道二郎迎宾大道；项目地块呈长楔形，北高南低，整体地势较高，目前周边无高大建筑，视野效果较好，地块已完成初步拆迁。,项目地块基本情况城市区域关系,杨家坪商圈,南坪商圈,解放碑商圈,观音桥商圈,山峡广场商圈,大坪城市枢纽,
8、两江新区及江北机场,大渡口商圈,机场,本地块所在地,二郎及华岩新城,项目地块基本情况周边环境情况,本地块所在地,华岩寺风景区,大渡口区府,晋愉双山公园,大渡口步行街,巴国城,中交丽景、保利可爱岛、东海阿特豪斯、晋愉天意、晋愉盛世融城,居然之家,轻轨2号线,项目地块基本情况交通动线,本地块所在地,5分钟抵达轻轨2号线平安站,5分钟经双山路进入大渡口钢花路,5分钟经公园路抵达大渡口商圈,5分钟经二郎景观达到抵达巴国城,10分钟经二郎、马王乡、动物园抵达杨家坪商圈,至南坪、渝中区、江北及两江新区,迎宾大道南段（2011年底竣工）,5分钟经红狮大道抵达华岩风景区,5分钟经迎宾大道抵达二郎立交，进入内环
9、快速路,至石桥铺、沙坪坝及渝中区,至成渝高速、渝遂高速、外环高速、大学城、沙坪坝、江北及两江新区,5分钟经陈庹路进入内环大渡口入口,至巴南、鱼洞、茶园、綦江及渝黔高速,项目地块基本情况地块状况,项目地块,日出照射方向,地块最高点,地块最低点,二郎迎宾大道南段,二郎迎宾大道南延伸段竣工时间：2011年底工程效果：贯穿九龙坡区、大渡口区、高新区的快捷通道，极大改善二郎科技新城与九龙园区的连接问题二郎迎宾大道南延伸段工程北接二郎科技新城迎宾大道，南接九龙坡连接线路口。该道路为城市快速路，设计时速6080公里/小时。南延伸段全长2.6公里，宽约54米，为双向6车道，是主城区“五横、六纵、一环、七联络”
10、快速路网体系中“第二纵线”的组成部分。工程跨越九龙坡区、大渡口区、高新区，连接二郎迎宾大道至半山立交，同时通过城市主次干道与平行的九龙坡区华龙大道和陈庹路连接，成为贯穿三区的快捷通道。今年底建成通车后，将极大改善二郎科技新城与九龙园区的连接问题。,双山路,项目地块基本情况地块现状,A,A,B,B,项目地块基本情况地块现状,C,D,C,D,项目地块基本情况地块现状,E,F,E,F,小结,本项目地块处在城市西南方向,与城市各功能版块均有一定连系，既与城市相融，又相对独立，紧邻2000亩双山公园和别墅社区，环境较好；本项目地块交通优势较好，与城市主干道和快速干道相邻；轻轨2号线距离项目约1000米；
11、同时，5分钟左右即可通过二郎立交和大渡口入口进行城市内环快速路；项目地块较符合高尔夫项目。地块呈南北向楔形。因地形条件可避免阳光直射对项目的影响；本项目地块的区域位置、交通条件及地块状况等硬件因素基本符合开发高尔夫项目之条件。,SWOT分析,SWOT分析,优势,自然条件较好，与公园、别墅区相邻；与城市主干道和快速干道相邻，交通通达度高；与晋愉盛世融城、双山公园形成整体的“住、商、娱”产业链，价值互补度高；地块面积充足，可融合多种配套业态及互补运动项目。,劣势,与龙马高尔夫球场距离较近，竞争压力大；西城区域处在发展与工业开发阶段，本地现有消费量较少；,SWOT分析,机会,重庆的高尔夫练习场刚减少
12、两家，市场空缺较大（渝州高尔夫和加州高尔夫）；重庆的高端消费模式正在逐渐成型，高端运动接受和参与度正在提高；双山、华岩新城及泛二郎片区正在逐步形成中高端居住组团，未来消费潜力较大；重庆岁月项目逐步启动，对高尔夫项目能形成高效的相互拉动效果。,威胁,龙马高尔夫的恶性竞争；国家对高尔夫运动场地开发的控制加强；由于华岩新城可开发和以出售土地较多，未来存在其他高尔夫练习场开发的可能性。,项目定位,项目定位,当前市场定位状况与可占位市场,高端,普通,低,高,低,高,六大标准高尔夫球场,江南高尔夫,好韵高尔夫,龙马高尔夫,本项目,专业度,体验度,消费者市场容量,消费者需求模型,项目定位,定位建议,消费者定
13、位：1、重庆西区政府中高层管理人员；2、重庆西区大型企事业单位中高层管理人员；3、重庆西区外资及私营企业高层管理人员；4、重庆西区私营企业主；5、重庆高尔夫球爱好者及俱乐部。功能及品牌形象定位：晋愉高尔夫品质运动体验场高尔夫练习场/MINI高尔夫果岭/高尔夫球培训/高尔夫品牌球具销售,高尔夫练习场开发与建设,高尔夫练习场开发与建设,专业的设计规划是基础保障,高尔夫运动是一项依赖场地和硬件条件的专项运动，因此场地的规划与设计将决定项目未来经营的成败，同时合理的规划与配套也是为项目寻找不同赢利点的基础。,高尔夫球场设计团队要价不菲，国际知名的泰格伍兹和尼克劳斯设计费用均在千万美元以上。,高尔夫练习
14、场开发与建设,高尔夫练习场的规划与设计,场地大小与侧网高度,占地280米*120米以上的场地，侧网高18-21米，不设底网；占地250米*80-120米的场地，侧网高21-27米，底网高度6-8米即可；占地200米*60-100米的场地，侧网高27-30米，底网高度12-15米；占地150-200米*40-60米的场地，侧网高21-27米，底网18米以上，另外需加顶网；占地100米*40米以下的场地需要全封闭式双层围网，围网高度需21-27米，须设顶网。,以建造一个250米长，100米宽的高尔夫练习场为例,高尔夫练习场建设成本概算,高尔夫练习场开发与建设,功能配置建议,集成式城市运动中心,功能
15、配置建议,高尔夫练习场,2个五人制足球场长：35-40米宽：15到20米造价约25万,1个标准篮球场长：28米宽：15米造价约12万,1个MINI果岭面积约800平方米造价约15万,独立入口,快速干道带来极好昭示效果,完善重庆岁月城市综合体功能配置,功能配置建议,高尔夫练习场、足球场、篮球场、mini果岭高尔夫及会所,游泳池、羽毛球场、网球场及会所,盛世融城及重庆岁月之小重庆,重庆岁月之重庆森林,重庆岁月之字水宵灯,项目综合价值,项目综合价值,价值一：助推重庆岁月项目，构建独特城市综合体,超越传统建筑综合体式的购物中心（购物、娱乐、餐饮），建立开放的、自由的，城市功能完备的功能型城市综合体（购
16、物、娱乐、餐饮、居住、soho办公、酒店、会所、生态运动等）,项目综合价值,价值二：形成持续稳定现金流，保障商业地产模式稳健发展,优势与独特项目自主经营，建立持续稳定的盈利模式，保障后续开发与拓展的稳定现金流,项目综合价值,价值三：强化晋愉大社区居住品质与配套，提升晋愉地产客户口碑与价值,以重庆岁月项目为契机 打造晋愉优势开发策略与模式提升全线产品形象,投资回报,投资回报,项目开发投资,项目开发建设费用约587.75万，未计算场地平整、土石方回填、线路改造、车辆购置等其他不可预见费用。,投资回报,项目运营费用,项目运营费用约为95万/年,投资回报,营业收入,预计项目年营业收入为608.36万/
17、年,*相关定价参照重庆现有高尔夫球场及同经济规模城市高尔夫球场,投资回报,回报周期及收入,预计2.5年回收投资；前5年预计实现销售收入约2311.77万，前5年年均收入约462.35万，毛利润约367.35万，年均资本年回报率62.5%。,项目结论,项目结论,项目开发,综合分析，该地块及其环境较适合进行以高尔夫球场为核心的体育运动类项目开发。,项目定位,建议定位客群为针对重庆西区中高端人群，以中产阶层为核心消费全体。匹配特点表现为：客群：中高端；专业度：中档要求；体验度：中高档。,规划与配置,兼顾重庆岁月城市综合体形象，结合多种运动进行集成式设计，与现有运动中心形成联动效应。,项目结论,开发与运营模式,由于高尔夫球场项目的开发与运营专业度较高，同时对资金要求较大，切对相关品牌有一定的价值提升作用。建议寻求第三方机构进行合作。以达到：1、保障项目顺利开发与运营；2、实现项目快速盈利；3、积累开发与管理经验；4、降低市场系统风险可能带来的损失；5、获取稳定的现金流收益；6、获取品牌带来的关联效应；7、探索模式化的开发策略。,开发模式建议,以土地作价入股，进行开发与管理。,
