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1、2010年6月,沪宁城际,沪宁城际沿线概况南京智慧新城区域分析镇江南徐新城区域分析常州北部新城区域分析无锡锡东新城区域分析苏州北部新城区域分析上海虹桥商务区区域分析各区域综合分析,Content,沪宁城际概况,沪宁城际铁路是在中国上海与江苏省南京市之间建设联系区域内部交通的高速铁路规划；功能定位是主要服务于沿线各城市以及城市组团内部旅客的中短途交流。上海至南京线路全长313km。全线共设城际车站31个（预留4个），其中上海市境内设安亭、南翔、上海西、上海4个城际站，全线高架站8个。沪宁城际铁路于2010年3月17日宣布全线铺通后，2010年4月8日沪宁城际铁路全线联调联试正式启动“全线试跑”。
2、2010年7月1日正式开通。,沿线站点介绍,沿线站点31个，预留4个其中，南京3个站，镇江3个站，常州5个站，无锡3个站，苏州3个站，昆山1个站，上海4个站。,城市圈：城际线开通后，长三角一小时交通圈正式形成。周边区域可以更便捷地承接上海等核心城市产业转移和扩散，可以促使沿线城市更好地分享大都市部分功能。人才流：由于城际交通网络的健全改变了城市间的时空距离，令公共设施的覆盖半径迅速扩大，将使“长三角人”这一新兴人群大量涌现。铁路GDP：2010年长三角人均GDP有望达到1万美元左右的高收入水平，而收入增长必然会带来人均出行次数的上升和出行时效要求的提高，增加对高效率交通方式的需求。数据显示，2
3、006年长三角旅客发送量为34.6亿人次，预测到2020年将达55亿人次。,沪宁城际影响力,沿线城市特点,南京站址,沪宁城际铁路南京站址就在现有火车站，另个站点在王子楼村，仙西新区(王家边)境内京沪高铁南京站址在南部雨花区，规划中的南京南站。地处双龙大道、机场高速、绕城公路、秦淮新河围合而成的长方形区域内，占地2平方公里，亚洲最大的铁路枢纽站,南京南站辐射图,根据初步规划，“南部新城”与河西新城、新街口又形成一个“金三角”。科技创新产业、高端服务业的定位、三条地铁线6站点、250万平方米住宅用地的开发，这一切都预示着智慧新城将在56年内匹敌河西新城，成为南京主城内又一个综合性新城区，而它也会成
4、为提升城南板块、带动城南快速发展的“发动机”,南京 南部新城（发展规划）,南部新城（总体规划）,“南部新城”将由“一心 两翼 四大板块”组成,“一心”即南部新中心“两翼”即以铁路枢纽为标志的南站地区，以智慧新城为标志的红花机场地区。“四大板块”即铁北板块：以红花机场地区为主体的铁路和绕城公路以北地区，以创意产业和创意生活街区为核心；铁南板块：以南站地区为主体的铁路和绕城公路以南地区，以商务服务为核心；土山沧波门板块，以土山机场为主体的秦淮河以东地区，规划为产业支撑区和未来发展区；宁南板块，规划为产业支撑区。,南部新城（交通条件）,交通方面路网“一通百通”。纬七路东进和苜蓿园大街南下等多年未有进
5、展的断头路将打通。片区内“两横四纵”主干道网络将逐步实施。3条地铁线经过大校场区域，分别是地铁三号线、五号线和六号线。目前区域内规划设计了6个地铁站点。汇集机场高速、宁杭高速、绕城公路、宁溧大道，加上建设中的铁路南站，规划中与机场连接的轻轨，会是今后南京，乃至华东最大的交通枢纽，将带来大量的人气和商机。,智慧新城（总体概况）,根据规划，房地产开发仍是大头，其中居住用地最多，占到了24.94%，其次是道路广场用地共246.81公顷，占24.84%；绿地也占到相当大规模，为209.44公顷，占21.08%。另外学校、医疗、社区中心、停车场、商业金融等配套均将集中在智慧新城。重点打造“一带、二核、三
6、区”。,普通住宅区,创意街区,公共设施带,服务中心,高端服务中心,智慧新城以大校机场为中心，北起秦淮河、运粮河，东南至绕城公路，西至大明路，西南抵宁溧路，占地9.97平方公里，规划人口15.11万人。,智慧新城（项目动态）,智慧新城是主城内最后一片可供整体设计定位开发的新城区，已在今年上半年供应出第一块地。红花机场（大校机场）2009年12月才拆迁，明年招商工作正式启动后，重点加强引进港、澳、台企业，全力推动和记黄埔和长江集团招商落实工作；二是放眼世界500强企业，引入高科技创意产业。,从总体规划来讲，智慧新城将是南部新城的居住、创新街区、商业金融、教育等密集区，是南京第二个河西新城，为未来南
7、京投资最为密集的区域。从交通条件上看，它位于主城区的南部，与成熟城区之间有4条主通道，同时汇集机场高速、宁杭高速、绕城公路、宁溧大道，加上建设中的铁路南站，规划中与机场连接的轻轨，会是今后南京，乃至华东最大的交通枢纽，将带来大量的人气和商机。从区域定位来看，整体定位较高，招商门槛也较高，目光主要集中在港澳台企业和世界500强企业，区域整体发展层次较高。从政府支持力度看，省委、省政府高度重视南部新城建设，市委、市政府为这片土地的未来进行了高水平规划，各种扶持、优惠产业政策未来必然密集投放到“智慧新城”。目前智慧新城正处于开发早期，红花机场2009年12月才拆迁，招商工作刚刚开始，是投资拿地的黄金
8、时期。,南部新城（分析小结）,镇江站址,沪宁城际镇江站址就在原老火车站以南李家大山区域（南徐新城）。京沪高铁镇江站址就在丹徒新区，靠近312国道。离镇江市区约10公里。届时，丹徒到南京仅需17分钟，到上海也才45分钟，5分钟一趟的列车，将丹徒与沪宁线上所有城市的距离迅速拉近。,南徐新城,镇江 南徐新城（总体概况）,南徐新城坐落于镇江主城的西南部，老城区西侧。东邻南山风景区，西至润扬长江大桥南引桥，北至沪宁铁路线，南至312国道，总用地约为13.5平方公里。规划人口约15万。其中，南徐新城中心区，面积8.53平方公里，规划人口8万。新行政中心的所在地 镇江城市的市区副中心 南徐新城以发展办公、居
9、住、旅游、休闲、文化、体育功能为主。,主城方向,谷阳新城,南京方向,南徐新城规划结构“一核五轴三带”,南徐新城（总体规划）,南徐新城中心区功能由城市功能与地区生活功能构成，城市功能放置在檀山路以东。生活功能放置在檀山路以西，并继续向长山灌渠西侧拓展，形成一个完整的城市生活区。南徐新城中心区由檀山路分割为东西两片，东区以行政办公、体育文化、公园休闲等公共服务用地为主，西区结合长山灌渠以居住用地为主。整个新城中心区由七个片区组成：即行政办公区、文化娱乐体育区、山水城核心区、站前混合功能区、居住北区、居住中区、居住南区。,南徐新城处于宁镇圈、镇扬泰圈、镇常圈的交汇处。西有润扬长江大桥南引桥，北有沪宁
10、铁路及沪宁城际站，南靠312国道以及即将开通的京沪高速铁路车站。内部交通系统以南徐大道、檀山路、九华山路和团山路构成城市干道，解决地区与城市间的交通联系；以檀山东路、枣林路、公园路和老南徐路等构成片区干路。地区内部的次要道路采用单向环型交通组织形式，以增强通过能力。,南徐新城（地理交通）,2008年10月新行政中心工程开工建，计划2010年10月迁入。2009年8月总建85万平方米的万科目前已经开发了25万平方米；总建42.2万平方米的华都名城已开发约28万平方米；总建20万平方米的冠城国际已开发8万平方米；总建25万平方米的君临南山已开发7万平方米2009年花园城基本成型，总计投入46.4亿
11、元，实施建设项目282个，竣工安置房49万平方米 2010年将投入76亿元，实施5大类36个项目，竣工交付安置房30万平方米，竣工商品房30万平方米。,南徐新城（建设开发）,镇江万达广场位于沪宁城际铁路镇江站核心地块，是万达集团在镇江开发的大型城市综合体项目。项目建筑面积约40万，总投资近25亿元，其中商业面积约20万，是以五星级酒店、公寓、商业广场、步行街等多重物业类型为主，集购物、娱乐、餐饮为一体的综合性开发项目。项目从谈判到开工仅用了3个月时间，预计2011年秋季前竣工营业。,城际站,高铁站,行政大楼,市民广场,万科魅力之城,体育中心,1）从规划定位上讲，南徐新城位于主城区，将打造成镇江
12、市级副中心，同时也是新的政治中心新行政中心，这一定位将提升区域开发档次。2）从开发商层面看，万科作为住宅开发商代表、万达作为商业地产开发代表，都已经在该区拿地开发，万科已开发近1/3，万达计划2011年底开业，这一行业动态对于行业投资者具有一定参考意义。3）从开发力度来看，南徐新城是镇江城市开发重中之重，备受各级政府领导关注，也将得到各级政府资源和外围资源的大力支持。4）从居民群体来看，南徐新城居住人群以原有农村拆迁安置居民为主（100万的居民住宅区，其中79万是拆迁安置区），同时打造新行政中心，引起连锁反应，相关办公人群和居住人群将成为另一主体。南徐新城具有投资前景，我司已在镇江商业中心大市
13、口建苏宁广场，建议作为苏宁电器广场的备选区域。,南徐新城（分析小结）,常州站址,京沪高铁站位于常州北部新城的核心，沪宁高速公路北侧、长江路西侧、常新路东侧、辽河路南侧，计划2011年5月底 全线通车调试沪宁城际站紧靠现火车站北面。,“北部新城”西到龙江路，北到122省道，东、南均到新北区区界，涵盖新桥镇、薛家镇和春江镇和三井街道、龙虎塘街道、河海街道，面积70平方公里，集中了行政文体、商务办公、生活居住、旅游休闲、生产制造等众多功能。预计到2020年建成后，新北新城区的人口将达到55万。,常州 北部新城（总体概况）,常州 北部新城（规划定位）,五大定位：高新创智产业密集区综合交通枢纽区生态宜居
14、新城区时尚旅游休闲区常州公共服务中心、商贸副中心商务中心区,月星国际MALL,新世界商业广场,龙汤温泉公园,飞龙休闲运功公园,常州 北部新城（规划定位）,地约4平方公里，围绕京沪高铁常州站打造城市新中心，融合商业贸易、商务金融、文化休闲、行政办公等功能，提供购物、会议、办公、酒店、医疗、教育等多元化设施。,1,2,3,5,4,占地约1平方公里，依托三江口地区景观优势和交通条件，以水为主题，设置内港旅游码头，建设大型娱乐中心、文化交流中心、休闲康体中心、国际论坛、国际教堂、休闲购物、四维影院等丰富的文化娱乐设施,占地约2平方公里，建设具有国际化、现代化水准，“开放、多元、时尚、年轻态”的新概念商
15、务中心区,占地约8平方公里，依托5A景区中华恐龙园，利用北京时间东经1200子午线的地理母题，发展“创意+旅游”的新型复合产业,占地约3平方公里，本居住区的灵魂是一条30米宽4公里长的绿环，点缀了十余处大小公园，挂接着完善的社区设施.,常州 北部新城（交通条件）,京沪高铁、沿江城际铁路均通过北部新城，并设立春江站。规划中的轨道交通1号线、3号线均穿过新城春江镇，连通主城区、新政中心、老火车站。常泰高速建成后，北部新城将形成一纵一横两条高速路，保证每个镇（街道）10分钟内能上高速。,新城核心区新桥镇一期建设的26万平方米住宅小区已经动工，2011年6月前交付使用。由该镇规划建设的商业街二期项目也
16、将于2010年6月正式启动。高新居住区、飞龙居住区、新龙居住区属于建设重点。月星国际MALL、新世界商业广场、保纳卡通数码城等大型商业项目正在建设中。常州新北区到2008年底，全区累计兴办外商投资企业1199家，项目总投资125.5亿美元，其中世界500强投资企业19家；批准总投资1000万美元以上，私营企业户数目前已突破1万户，居全市第二位。,常州 北部新城（动态分析）,新北区的招商投资非常活跃。房产开发力度也非常大。但常州房地产投资总额处于负增长趋势，一定程度上显示常州的投资开发受到某些相关因素影响。,无锡站址,京沪高铁无锡站位于无锡东部安镇地区，无锡到上海车程只需二十五分钟，为无锡整个东
17、部地区带来新的机遇。沪宁城际站与原有火车站合并。,锡东新城,太湖新城,主城区,锡东新城隶属于无锡锡山区，西起沪宁高速、东至锡张高速、北至北中路、南与新区交界，总占地面积约125平方公里。新城又分为东、中、西三部分：西部V-PARK(服务外包产业园)，功能定位为锡山经济开发区、江南商贸物流城,规划面积34.38平方公里；东部S-PARK(高新技术产业孵化园)，功能定位以科技研发、休闲商务、高端居住、高科技制造业为主,规划面积45平方公里。中部高铁商务区，功能定位以商务办公、宾馆酒店、郊野公园、居住、研发为主,规划面积45.62平方公里；中部商务区建成后将强力拉动新城西部、东部发展，从而在无锡东部
18、形成新的城市中心。,无锡 锡东新城（总体概况）,无锡 锡东新城（交通条件）,规划中的地铁交通2 号线、4号线横贯新城，与无锡主城区时间距离缩至10分钟 公路交通四通八达:锡沪路、东安大道、锡山大道东西连接新锡路、新华路、锡东大道南北贯通沪宁高速、锡张高速、锡昆高速环绕周边10 分钟以内至无锡市快速内环，20 分钟以内至太湖新城、蠡湖新城，30 分钟1小时至江阴、宜兴、张家港、常熟。,京沪高速铁路将于2011年正式投入运营沪宁城际铁路于2010 年5月正式投入运营届时从无锡 23分钟可达上海，3.5小时可达北京。无锡空港近在咫尺(快速路10 分钟抵达),锡东商务区北至北中路，东至走马塘，西、南至
19、春丰河，总规划面积45.62K，规划人口50万人。依托京沪高铁站点，重点发展总部经济、服务外包、休闲旅游、商务居住、国际社区等高端服务业 高铁商务区将被打造成“三中心、一枢纽”：无锡城市副中心锡山未来的政治经济文化中心无锡高端产业集聚中心长三角区域性交通枢纽 以“居住启动、商业发力”为开发策略推动新城建设。,锡东 高铁商务区（规划概况）,高铁站区,无锡 锡东新城（近期动态）,海尔、南方、大明等一批第三方物流企业以及麦德龙、百安居、宜家等一批商业项目已经进驻西部V-PARK。2010年,锡东新城高铁商务区共将推出16幅招商土地，总地块面积达120.4公顷，其中围绕京沪高铁安镇站的有8幅商业、办公
20、混合用地；商办、商住混合用地283亩 国瑞联、盖尔集团、上海绿地、长江实业等知名单位都在与锡东新城高铁商务区洽谈合作高铁站区-安镇正在进行环境改造和拆迁工作。,参考信息：太湖新城与锡东新城是无锡城市发展的两个增长极。万科近期投资地块主要集中在太湖新城，保利、绿城、融创、融科、华润新鸿基等均在该区域投资开发。万达广场选址定在太湖新城北侧的河埒口广场南部。,无锡万达广场位于无锡市滨湖区河埒口中心区域，总投资50亿，总建筑面积约70万平米：25万平方米高档住宅区、5.5万平方米国际精装公寓、4.2万平方米超白金五星级酒店、2.3万平方米5A级写字楼、25万平方米国际化大型购物中心（包括五星级万达国际
21、影城、国际知名百货、品牌超市、大型及特色餐饮、体育商城、大型KTV、连锁家电卖场、健身中心等）,从高铁影响力上讲，时空距离的缩短，给无锡高中端商业地产带来更多的市场竞争对手，极有可能会对无锡本土中高端商业地产发展形成严峻的挑战。但对于普通物业的刚性需求者来讲，仍以低总价、基本设施配套完善为主要出发点，不会因为高铁改变太多需求，因此高铁对普通物业影响不大。从无锡城市发展规划来看，太湖新城和锡东新城是无锡的两个城市增长极，且太湖新城的发展较早，较锡东新城成熟，步伐也较快，已成为无锡热点置业区域，目前楼面价约4500元/。锡东新城目前还处于发展早期，但发展速度很快，楼面价从3年前的800元/增长到现
22、在的3500元/。从交通条件上分析，随着时间推移，新城内部的交通日益成熟，地铁的开通加强新城与主城区人流往来，高铁站的开通带来京沪沿线人流，沪宁城际高速加强东西方向的人口流动。,无锡 锡东新城（分析小结）,综合分析，太湖新城发展较早，竞争较激烈，但人居环境和档次已初显，更适合开发中高端项目。锡东新城仍处于开发早期，地块供应丰富，投资机会比较多，但结合整体发展档次和居民整体层次而言，比较适合开发普通类型的物业。,相城区,沪宁城际苏州站依旧采用原来的老火车站。苏州京沪高铁穿越北部相城区，高铁站设在相城区的胡巷村。,北新区,苏州站址,相城区位于苏州古城的北部，东邻苏州工业园区，西接苏州高新区，是苏州
23、城市“五区组团”的重要组成部分。目前，下辖4个镇、4个街道和1个省级经济开发区，总面积496平方公里，常住人口74万，其中户籍人口37万。相城中心城区规划面积71平方公里，规划居住人口50万人，定位为苏州市域服务中心、苏州北部新城核心区和苏州重要的文化、商业和娱乐中心.中心商贸城位于中心城区西南部，是中心城区的重点区域，总面积8平方公里，核心区面积3平方公里，平均净容积率2.45，预期居住人口3.5万人，地面总建筑面积244万平方米。中心商贸城集商贸、商务、居住及休闲景观于一体。,苏州 北部新城（综合概况）,北部新城东接工业园区、西邻金阊区、南靠火车站，北跨沪宁高速公路与相城区相交。高铁站与城
24、际站两站相距约5.5km,北部新城,观前街,苏州 北部新城（地理环境）,工业园区,金阊区,高铁站区,火车站,苏州万达广场总占地6.4万，总建筑面积近45万。A区8万商业裙楼、10万三幢高层写字楼、1.4万地下步行街、4.6万的地下停车库。大商业由百货、超市、娱乐、休闲和餐饮组成。由万达自持物业，自住经营,苏州 北部新城（总体规划）,北部新城作为苏州城市未来10年内发展的重中之重，政府着力将其打造成为苏州城北商贸物流及优美人居的核心区域，建成后的北部新城将集房地产、大型酒店、商贸中心、金融和休闲旅游于一身，主城区在38平方公里整体空间结构为“一轴两翼、三核三片、四湖连心”。全力打造中心商贸城、突
25、出重点建设专业市场、宾馆服务、商务办公、品牌购物、休闲游乐“五大功能集聚区.,核心商务区,活力 特区,商住混合区,商住混合区,商住混合区,水景居住区,水景居住区,水景居住区,商贸区,商务公园区,公园文化区,商住混合区,苏州 北部新城（商业楼盘）,相城区的商业项目主要分布在相城大道、活力岛和渭塘三大部分。在售的商铺价格基本都在2万元/左右，写字楼不到1万元/，略低于南京河西新城的均价水平。但总体销售去化情况比较乐观。,相城是苏州乃至长三角交通最发达的区域之一。以相城为中心的1.5小时交通圈内有4大国际机场和3个优良港口。全区高速路网发达，拥有沪宁、苏嘉杭和苏州绕城3条高速公路，3个交通枢纽和11
26、个道口实现了在区内任何地点5分钟即可上高速。312国道、227省道、苏虞张等多条高等级公路贯穿全区，再配合从城区西南部通过的京沪铁路和京杭大运河，形成了以公路为主、铁路、水路相辅的综合交通体系。2010年“沪宁城际”铁路即将通车；2012年正式运营的京沪高速铁路苏州站设在相城中心腹地，建成后从苏州去北京只要4-5小时，去上海只要20分钟；苏州城市轻轨2号线、4号线南北贯穿全区，市域交通将更加便捷。,苏州 北部新城（交通条件）,苏州 北部新城（分析小结）,1）从交通条件上讲，高铁、地铁、城铁(城际铁路)的“三铁”汇聚，是相城区成为苏州大交通新枢纽的最显著标志。2）从区域定位上讲，相城区被定位为苏
27、州的副中心，以绿相城、水相城为目标，区政府在道路规划、环境建设方面先后投入巨大人力、物力、财力。如人民路北延、广济路北延、齐门外大街北延以及轻轨2号线等交通建设，加上高铁的出口将也在相城区，使得相城区与苏州市中心无缝对接。3）从商业配套上讲，像大润发、家乐福等大型超市陆续入驻到相城商圈，像红星美凯龙那样的家具装饰城也在相城区落地生根，中翔小商品市场等商业配套都逐渐弥补了相城区原来商业配套缺失的情况。4）在商圈氛围上讲，2009年相城商圈就陆续建起了轻轨商业环球奥食卡城、阅城新尚广场、德诚嘉元广场、中恒广场等众多商业业态的商业项目，万达广场临近该区，“坐标”式的商业项目也频频亮相，以相城大道为商
28、业项目集中的主要板块，强势推进了相城区的商业地产发展，商业项目也是个板块扎堆亮相，商业氛围日渐强盛。5）从储备用地来看，商业地块居多，今年乃至以后相城区还会有更多更全面的商业业态拔地而起，相城商圈的潜力价值立刻飙升，商圈将更扩大，氛围更浓重，未来城市副中心将逐渐呈现。,苏州相城区，尤其是相城大道中心区是值得关注的潜力投资区域。,上海虹桥站址,京沪高铁选址位于虹桥机场西侧，在现有沪杭铁路与外环线之间，虹桥综合交通枢纽规划范围的中部偏西，设计用地东至中春路，南至徐泾中路，西至新增规划一路，北至诸陆东路，属闵行区华漕镇，距市中心人民广场约13.5公里；沪宁城际上海站与高铁站合并，形成虹桥交通枢纽。,
29、虹桥交通枢纽,上海 虹桥商务区（总体概况）,虹桥商务区覆盖闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。核心区占地3.7平方公里，规划常住人口约10万人左右，每天的流动人口将达到百万，虹桥枢纽日客流量将达110万到140万人次.至2015年，预计这一核心区年生产总值将达110亿元，而2020年将超过150亿元.,上海 虹桥商务区（总体规划）,虹桥商务区总面积86.3平方公里，包括主功能区和拓展区。主功能区东至环西一大道，西至现状铁路外环线，南至沪青平高速公路，北至北翟高架路，规划总面积约20.3平方公里。虹桥商务区核心区，规划范围为3.7平方公里。核心功能是综合交通枢纽和现代商务贸易功能，发展总部办公、商业贸
30、易、现代商务等。拓展区是由虹桥商务区主功能区向西至嘉金高速公路，向北至沪宁高速公路，规划总面积约60平方公里。主要承担服务虹桥商务区的生活配套、交通保障、产业延伸和环境支撑功能，发展医疗、教育、居住以及交通、物流、展示等，成为商务区功能的重要支撑。,作为联动长三角地区的“西大门”和未来上海经济发展的“新引擎”,虹桥枢纽集民用航空、高速铁路、城际铁路、高速公路、磁浮、地铁、地面公交、出租车等多种交通方式于一体，可实现跨区域、大范围人流物流的快速集散，是国内乃至世界上最大的综合交通枢纽之一.主干路方面规划形成“四横三纵”的主干路系统。“四横”指沪宁高速公路、北青路-北翟高架路、崧泽高架路和沪青平高
31、速公路。“三纵”指环西一大道、嘉闵高架路和嘉金高速公路。,上海 虹桥商务区（交通条件）,1,上海 虹桥站区（总体布局）,配套商业设施,上海虹桥商务区核心地带1.4平方公里建设工作将于今年二季度正式启动，计划2010年上半年推3块，下半年45块，加起来建设170万平方米。长宁区（商务核心区）目前已建设120万平方米商务楼宇，未来3年内增加供应100公顷土地，建设220万平方米商务楼宇和配套设施。核心区（一期）土地出让筹备工作正在抓紧进行。其长风6B、7C地块楼板价已达2.24万/。但均价一般在1.141.23元。江桥万达广场依托55万城市综合体，拥揽21万旗舰商业区、13万中央商务区和14万都会
32、居住区，聚汇虹桥枢纽核心优势资源，形成地标性繁华商圈。,上海 虹桥商务区（建设动态）,从规划和功能定位分析，虹桥商务区建设将成为现代服务业的集聚区，其核心区将是商业、住宅、服务业聚集区。从地块开发进度和力度来看，虹桥商务区正在加快开发建设进度，而且计划3年推出100公顷土地，是上海开发投资的热点区域之一。从人口结构来看，虹桥商务区以老虹桥社区居民为主，消费层次不会太高端；结合周围高端商务活动和周边社区居民的消费习惯，商业地产开发产品以中端为主。从交通枢纽的影响力来看，大虹桥集合机场、高铁、城际、轻轨等多种交通方式于一体，来往人流不仅涉及到长三角和全国地区，而且涉及到国际区域的往来，由此形成的巨
33、大人流客流是显而易见的。,上海 虹桥商务区（分析小结）,交通枢纽向来是投资开发上重点关注的区域，上海虹桥商务区就是典型的因交通而衍生的商务区，具有良好投资前景和投资价值。,沿线城市宏观数据分析,沿线城市的城市发展水平都比较高，而且城市发展速度较快。随着沪宁城际和京沪高铁线的即将通车，沿线城市的房产开发都进入快速发展阶段，南京增长速度最快，上海其次；相比之下，苏州的综合增幅较低。新区规划人口密度较高，基本高于1万人/k的水平，上海人口密度最高，超过2万人/k，密集的人流量是形成繁华商圈的基本条件。,以上数据源于2009年各城市国民经济与社会发展公报。,城市综合分析-共性分析,（交通条件）五个新区
34、都是因交通枢纽应运而生的新区域。路网发达但仍处于规划中，交通条件不成熟。（人口结构）新区所在地都属于郊区农村，因此新区人口以当地拆迁安置居民为主体。且都处于交通枢纽地段，随着发展人流量巨大且流动人口多。（空间距离）新区商业中心距离成熟商圈至少5km以上，人气和商圈氛围相对不成熟，有待进一步发展。,城市综合分析-差异分析,（区域定位）镇江南徐新城和苏州北部新城都定位成城市副中心，且距离成熟商圈相对较近。南京智慧新城和上海虹桥商务区则发展成与老城商业中心抗衡的另一个商业聚集区，无锡锡东新城和常州北部新城只是作为政府规划新城区，主要服务于高铁站区。（成熟度）镇江南徐新城和苏州北部新城距离主城区较近，
35、而且开发较早，因此入驻的企业较多，尤其是镇江南徐新城已有大量知名开发商万科、万达等进驻，因此新城发展较快。周边居民基本接受认可。而无锡和常州新区距离城区都比较远，且各方面进度处于早期。（投资氛围）沪宁沿线六个城市新区均是当地政府重点打造的项目，相比之下，南京和上海受属于省会直辖市，城市环境和城市资源都比较完善，区域价值已凸显，投资政策和力度已成熟，且受关注度也非常高，投资氛围非常活跃，房产开发增幅分别为17.2%和7.1%，其次是镇江。（区域影响力）南京南部新城将是亚洲最大铁路枢纽，上海虹桥交通枢纽辐射国内国际多个城市，其人流范围广泛，辐射面广，其影响力不言而喻。,结论,从人口结构、人流量、区域规划、城市环境、交通条件、投资政策和投资氛围以及区域影响力等各方面综合考虑：南京智慧新城和上海虹桥商务区属于首选投资区域。其次，镇江南徐新城、苏州北部新城氛围已成熟，区域价值凸显，正是当前投资热点区域。无锡锡东新城、常州北部新城的区域价值尚需一段时期方能显现，是投资风险最大时期。,Thanks you,
