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1、,观澜片区调研总结,二级市场品控中心,目录,1、地理概况,观澜街道地处深圳市北大门，位于宝安区东北部，南距福田中心区仅23公里，东与布吉、平湖接壤，南连龙华，西与光明相接，北邻东莞市塘厦、凤岗镇。观澜区域内有梅观、机荷两条高速公路交叉穿过。东部边缘有京九铁路通过。观澜还是深圳通往东莞、惠州、汕头的重要交通枢纽，区位优势明显。总面积89.8平方公里，建成区面积22平方公里,总人口77.4万，其中户籍人口2.1万。,2、,2、区位价值,观澜湖高尔夫国际名片 商务平台 2007年-2018年，连续12年取得高尔夫世界杯主办权，开创世界高尔夫550年历史的新纪元，开启一个“观澜湖时代”。富士康全球总部
2、、法国PSA、平安保险、华为、中兴、和记黄埔等将迁至观澜，必然吸引大量高端商务人流向这里聚集，形成华南区最高端的商务平台之一。,世界级高新生态科技产业园，“中国汽车硅谷”，“零垃圾管理”科技园。观澜共有45家工业园区，其中世界知名企业三一集团、富士施乐、富士康、哈飞、西门子等多家知名外资、港台企业进驻，加工企业数量居中组团之首。预计未来每年的产值将增加40-100亿左右。,全球高新科技产业争先进驻，发展潜力巨大,地铁四号线将会在观澜设四个站点，将会使拉近观澜和深圳城市中心的距离 龙华火车站项目的确定，也让观澜的交通得到了很大的飞跃 福龙路、梅龙路与观澜的主干道的连接，即使不上高速，也能在极短的
3、时间内抵达市中心区,主要道路已成网络，但支路少，不成系统。公路型道路多，城市型道路少，城市交通还有待进一步改进。,配套及公共设施缺乏，分布范围广，而且档次低下。新增规划中的配套，大部分集中在观澜新中心区，也就是居住组团区,居住组团,景观形成“两轴一带三心多节点”的总体结构。包括：文化景观轴、文化精髓轴线、观澜河滨水风光带、商贸景观核心区文化景观核心、山水景观核心区。,2008年，观澜街道生产总值首次突破150亿元，达164.7亿元，同比增长26.5%；规模以上工业总产值首次突破700亿元，达717.5亿元，在2007年首次突破500亿元、增长115%的基础上，又增长41%增长速度为宝安区之首。
4、,目录,精装修样板房,创意样板房,片区商品房开发历史短，项目稀少，但是起点较高，从93年观澜高尔夫开业，其后便推出高尔夫大宅，将观澜打上了一个高端居住区的印记。而在普通住宅方面，早起大量的集资房，商品房数量极少，价格也非常的低，2001年开盘的金泽花园，均价只有2700元/，其后，中航地产挺进观澜，开发格兰郡。而招商地产、和记黄埔、城建地产等也相随其后，观澜的房地产市场开始觉醒。目前，格兰郡二期已经售罄，后期均价达到10000元/，观澜在售楼盘只有和黄观湖园以及观澜高尔夫，招商澜园正处于收筹状态，预计7月将公开发售。,片区项目数量不多，但是单个体量较大，发展商实力也较强。,在售或在1年内将要入
5、市的项目，将为片区提供92万的住宅面积，对一直并不是太发达的观澜市场来说，是个严峻的考验，积极的拓展外片区市场，将是所有项目的营销重点。,招商澜园,项目名称：招商澜园（商住用地）地理位置：位于宝安区观澜街道大和路与竹园路交汇处大和路西侧 占地面积：92820.78平方米建筑面积：292492.91平方米计入容积率的总建筑面积为 222770 平方米，住宅面积210020平方米(含公共租赁住房31503平方米)；商业面积6000平方米；幼儿园面积3900平方米平均容积率：2.5总 户 数：2030均价：预计11000元/平方米预计发售时间：7月初，推出5、6栋共计231套主力户型：三房（130-
6、150）,未来推售项目,宗地内开发的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的95%以上。竞得人须在项目建成后，将其住宅建筑总面积中的15%（计31503平方米）的住房无偿提供给政府作公共租赁住房，产权归政府所有。该类住房套型建筑面积须为45至50平方米（超过50平方米按50平方米计），户型须为二室一厅或一室一厅（详细情况及相关条款见A906-0312宗地土地使用权出让合同书附件2）。宗地内开发的公共租赁住房建筑设计应纳入住宅区整体规划设计中总体考虑，集中建设，外观应与整个住宅区和谐一致，并满足基本居住需要，平面布局合理，小型适用，简单装修（装修标准
7、见附表），厅、卧、厨、卫和阳台齐全。计入容积率的总建筑面积为 222770 平方米，其中:住宅面积210020平方米(含公共租赁住房31503平方米)；商业面积6000平方米；幼儿园面积3900平方米（12班，独立占地4300平方米）；居住小区文化室1500平方米；社区基础服务设施950平方米（含社区健康服务中心400平方米，社区服务站300平方米，社区居委会200平方米，社区警务室50平方米）；市政公用设施400平方米（含邮政所150平方米；垃圾收集点90平方米；再生资源回收站60平方米；公共厕所80平方米，环卫工人作息室20平方米）。另设室外活动场地2500平方米。竞得人不得将公共租赁住房
8、单独分宗红线另行建设。公共租赁住房栋和单元的坐落，在拟定住宅区规划设计方案和施工图时与深圳市国土资源和房产管理局协商确定。协商不成的，采取以栋和单元为单位抽签的办法确定。不足一栋和一单元的，不纳入抽签范围，由竞得人选定。深圳市国土资源和房产管理局按照栋、单元、单套的顺序，选择一定套数的住宅作为公共租赁住房。按套所选择的公共租赁住房总面积小于住宅总建筑面积15%（计31503平方米）的差额部分，若小于剩余住房的最小套型住房建筑面积的，竞得人不需补齐。否则，竞得人应予补齐。宗地内开发的公共租赁住房房源须在申请办理本宗地项目商品住房预售前确定。竞得人须持与深圳市国土资源和房产管理局签定的公共租赁住房
9、房号确认表申请办理商品房预售许可。宗地内开发的公共租赁住房住户与商品房业主享有同等的使用住宅区内所有公共配套设施等权利；执行住宅区统一的物业管理收费标准，享有同样的物业管理服务。竞得人须按规定交纳上述公共租赁住房的公用设施专用基金。在移交上述公共租赁住房时，向深圳市国土资源和房产管理局提交住宅质量说明书和住宅质量保证书，并对上述公共租赁住房负有开发建设单位应承担的保修、维护和维修等义务。=,优点：户型方正 动静分区明显 南北通透 室内采光明亮 除工人房外所有房间均有凸窗 双阳台及入户花园,幸福魔方,5A A+B，5B A+B（四房两厅两卫 约136.16）,缺点：5A主卧室有西晒时间 卧室空间
10、偏小 储物空间偏少,浪漫满屋,优点：户型方正 室内采光较好 有两个观景阳台及双阳台,缺点：餐厅面积太小 卫生间与卧室门相对 过道浪费面积较多 D户型有西晒,5A C、D（一房两厅两卫，约82.14）,优点：室内采光较好 动静分区明显 所有房间均有凸窗 入户花园及景观花园,缺点：餐厅面积较小 D户型有西晒 没有生活阳台,5B C、D（两房两厅一卫，约88.74）,浪漫满屋,优点：户型方正 动静分区明显 南北通透 除工人房外所有房间均有凸窗 双阳台及入户花园,缺点：主卧室朝北 日照受B栋影响 卧室空间偏小 储物空间偏少,5A E+F，5B E+F(四房两厅两卫，约135.12）,样板房（6栋E+F
11、),样板房（6栋A+B),外观,项目名称：招商观园（商住用地）地理位置：位于深圳市宝安区观澜街道环观南路北侧，与观澜高新技术园区隔路相望，毗邻梅观高速、机荷高速.占地面积：147595.156平方米建筑面积：222221平方米项目计入容积率的总建筑面积为222221平方米，其中住宅面积204301平方米；商业面积4000平方米；居住区级文化中心6000平方米、垃圾收集站60平方米、门诊部3000平方米、12班幼儿园面积3700平方米（独立占地不小于4000平方米）、公共厕所60平方米，社区综合服务站1100平方米。项目套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，拟达到开发建筑总面积的95%以上
12、。平均容积率：1.5建筑类型:高层,招商观园,2006-10-31 15:30 A909-0097招标交易公告 发布日期:2006-10-31 15:30 宗地内开发的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的95%以上。为合理安排A909-0097宗地及周边片区的交通，根据规划，该宗地的西边、北边（在红线外）均有小区道路（未建），该道路修建时须在该宗地内修筑护坡及构筑物，竞得人对护坡及构筑物的修筑无异议。竞得人在开发时可根据需要，在不影响该宗地及周边道路的使用、安全前提下，征得主管部门同意时可对边坡及构筑物进行改造。计入容积率的总建筑面积为 222
13、221 平方米，其中:住宅面积204301平方米；商业面积4000平方米；居住区级文化中心6000平方米、垃圾收集站60平方米、门诊部3000平方米、12班幼儿园面积3700平方米（独立占地不小于4000平方米）、公共厕所60平方米，社区综合服务站1100平方米。,项目名称：和黄观湖园（商住、别墅用地）地理位置：位于梅观高速观澜出口旁四梨路和樟企路交界处占地面积：375851.88平方米总建筑面积:165540平方米容积率:仅为0.44其中别墅47544平方米，多层住宅89232平方米，联立式低层住宅20900平方米，幼儿园2栋3300平方米，会所1200平米主力户型：别墅、多层,和黄观湖园,
14、项目名称：盈峰翠邸地理位置：位于宝安区观澜街道横坑水库南侧占地面积：85184.72 总建筑面积:205006.30 其中A909-0110地块为41506.29，A909-0086地块为43678.43；总建筑面积153330，其中A909-0110地块74710，A909-0086地块为78620；住户共1295户。项目规划为地上建筑4-10层，地下2层，共59栋建筑57栋住宅（其中住宅建面：141090 小高层建筑面积:92163 多层建筑面积:48927 2所幼儿园（3200）商业:4000 容积率:1.80户数：1295 主力户型：独栋别墅,联体别墅（少量高层）,和黄盈峰翠邸,未来推
15、售项目,项目名称：城建观澜地理位置：位于宝安区观澜街道横坑水库南侧占地面积：194645.96总建筑面积:292835其中：容积率：1.5商业：5860幼儿园：3500户型：别墅、高层,注:局部可设计为超高层，建筑高度在100米以上；高层住宅间距保证在40米以上；其他技术指标不变。地块规划为TOWNHOUSE或叠加别墅+高层的规划组合，项目目前已经动工，估计2009年下半年就可以面世了。,城建观澜,未来推售项目,项目名称：中航格澜郡地理位置：观澜世纪广场南侧占地面积：15.6万建筑面积：25.5万，平均容积率：1.65总 户 数：1664户均 价：小高层9500元/平方米，商铺售价约20000
16、元/畅销户型：三房（95-140）四房（142-165）,客户分析：此项目基本认可度较高。客户大部分为观澜本地人，置业目的以自主为主。非常关注项目的实用性（比如户型设计、实用率等），以及带给他们的附加值（如周边配套）格澜郡定出的均价，在他们的接受范围内。成交客户:85%的客户为2次或多次置业,以私营企业主、高级管理人员及公务员为主。15%的客户为1次置业,自用客户占85%的比例,投资客占到15%.客户区域:观澜70.6%,龙华13.6%,关内10%,其他5.8 置业原因:改善居住目的和自住为主；少量投资客,产品分析：小高层，3-4房的大户型单位销售速度较快，在观澜市场比较受欢迎。地段优势，大社区，以及天虹等商业配套的引进，为本项目增值不少。高端别墅产品质素不高，园林展示不足，导致销售周期极长,观湖园占地面积：376000平方米总建筑面积：165000平方米容积率：0.44售价：均价约15000元/项目概况：位于梅观高速观澜出口旁，交通便利；地块内拥有两个天然湖泊，天然山体，自然景观资源优越。建筑采用现代风格，东南亚风格的园林设有会所及商业配套。开发周期：分数期开发，一期推出以480叠墅，目前在售约40户叠墅，联排别墅尚未推出，主力产品为独立及联排别墅。推广语：行者无疆,
