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1、国际家居建材广场租售策略及营销执行总方案,发展商：盛基集团策划代理：三明国际（中国）商业策划顾问公司2005年8月28日,如何实现项目开盘取得良好的公众效应和资金快速回笼？,我们的核心策略,活动引爆、聚集人气媒体新闻炒作、制造社会舆论现场公关活动和现场包装软硬兼施各种招商、销售、投资模式适合不同目标市场需求王志刚城市运营策划思路贯彻执行打造优秀城市地产项目,具体招商、销售、推广执行部署,第一阶段:销售蓄水期,时 间：9月1日9月15日总体策略：快速高效利用媒体进行专题新闻、软性新闻报道，力求通过传播渠道、覆盖面、投放密度渗透各目标市场。利用宏观经济发展趋势引爆，如何启动文登经济发展优势和如何启
2、动大威海经济走进来、走出去等问题，制造市场悬念，取悦目标市场关注。揭开神秘面纱，制造目标受众期待心理，然后打开项目市场。,推广策略：,信息传播渠道及媒体组合,文登晚报：专题新闻“城市论坛+软文报道齐鲁晚报：专题新闻“城市论坛+软文报道电 台：专题新闻“城市论坛”,电 视：形象广告+内部认购信息发布电 台：内部认购信息发布文登晚报：形象广告+内部认购信息发布 专题新闻“城市论坛+软文报道齐鲁晚报：形象广告+内部认购信息发布 专题新闻“城市论坛+软文报道车身广告：形象广告+内部认购信息发布销售现场围墙更换：形象广告+核心买点DM派发：形象广告+内部认购信息发布 提前一周各外部点及目标市场派发,9月
3、1日至9月15日新闻专题及软文推广，内部认购期前一周硬广出街，韩国之窗形象广告导入。,备注：建议专题新闻以城市论坛的形式，公众的角度出现,现代城市地产是启动沿海经济的基石沿海经济发展借鉴与诠释，对我市发展外向型服务经济平台之借鉴，我市房地产开发对“城市地产”迫切需求，同时提出威海经济缺乏“新型城市中心”类型的项目开发。城市地产新型城市中心让威海经济走进来、走出去城市地产新型城市中心的建设对发展区位经济优势，如何连接周边城市经济、让经济走进来、走出去起着关键性作用。定位新型城市中心是城市离心机城市能量的压缩机。发展威海经济核心优势、启动城市地产是硬道理威海经济核心文登经济开发区发展优势以及文等经
4、济发展对大威海以及胶东半岛经济发展之重要性，启动城市地产新型城市中心的建设对威海的重要性。,推广主题：相约韩国之窗9月16日人居节韩国之窗现场推介会。城市之“声”应邀：,专题报道及软性新闻提要,导入“城市地产”承接王志刚城市运营的概念，提出,城市之“声”首个城市地产项目威海启动项目优势、三大中心建设、项目前景,平面广告,第二阶段:内部认筹期,时 间：9月16日9月27日总体策略：广告推化、品牌形象的塑造，人居节现场包装气氛感性推动，项目专题推介会及省市级领导现场参观指导理性拉动现场气氛,务求令人居节现场整个内部认筹活动达到高潮。,策略1：人居节参展，以人居节为本项目内部认购启动点,2003年威
5、海由联合国颁发世界人居奖，“威海国际人居节”也已经是威海政府举办的第二届人居节活动。该活动也是目前国内外第一个以人居为主题的城市节庆活动，活动举办层次较高、活动主要目的主要促进城市间文化交流与经济合作。参展单位覆盖全省及全国各地中小品牌，其中部分包括跨国企业、国际品牌，涉及行业有房地产开发公司和家居建材行业、装饰公司等。承办单位主要有中国建材工业协会、中国建筑装饰装修材料协会、威海市人民政府、中国建筑装饰装修材料展览部门、中国材料工业科工集团、中国建筑材料集团、山东省建筑材料集团协会、威海市经济贸易委员会等,策略2：现场推介会,10月16日早10：00-11：30 A、C馆组织韩国之窗现场推介
6、会。届时邀请省市级领导、大众传媒、人居节指定媒体、人居节友好协作单位亲临现场指导参观，制造人气、并摄影留念，作为售楼部大事记之用。,身穿韩服和一口韩语的销售、礼仪接待来宾韩国传统歌曲小提琴奏优雅与时尚并存的韩国家居文化展示与中国传统饰品的巧妙结合韩国家居品牌名录、行业协会品牌名录展示（暗示即将入驻）,现场包装：体验式会展包装,主要元素,现场活动：将体验式营销进行到底韩国之窗游戏问答,认筹策略：诚意金引爆增值10倍策略,备注：现有政府优惠和促销策略楼书上已有，此处不再重复,整体执行,A馆(36m2),C馆(108m2),三大中心规划项目前景介绍项目平台建设首期开发内容开盘时间介绍,电视TV、现场
7、展板设计礼仪小姐单张派发现场销售人员介绍每日早、中两次现场推介会和游戏互动,C馆每日中午1：00-2：00和下午4:00-4:30派发礼品时间,中韩家居建材行业发展与主要品牌项目定位与沿海经济发展及项目背景实力项目规划与项目开盘时间,突出韩国现代时尚、家居文化与中国文化的交流,凡在A馆客户登记和游戏互动客户决可赠送C馆发放礼品券一张,项目推介,项目总体形象为主突出韩国之“窗”口功能,展示内容,展场互动,现场互动,电视TV、现场展板设计礼仪小姐单张派发现场销售人员介绍每日早、中两次现场推介会和游戏互动,销售配合,各看楼接送点每日安排不低于部车礼仪接待先A 馆在再到C馆,推广策略：全方位立体跟踪报
8、道项目四大主题定位,9.16,9.17,9.18,9.19,9.20,9.21,9.22,9.23,9.24,9.25,9.26,信息传播渠道及媒体组合,文登晚报:形象广告信息发布新闻跟踪+软文报道齐鲁晚报:形象广告信息发布信息发布+软文报道行业专业内刊：形象广告信息发布信息发布+软文报道电 视 台：形象广告信息发布网 络：形象广告信息发布信息发布人居專刊：形象广告信息发布,备注：公开发售所有媒体调整信息发布为公开发售相关信息发布同时增加DM派发：提前一周各外部点及目标市场派发DM设计：形象广告+信息发布,推广主题,韩国之窗威海第二个城市离心机城市能量压缩机,韩国之窗位于沿海经济距离韩国最近和
9、目前韩国产业主要转移地，韩国之窗是中韩经济大动脉、新型城市中心的建设。它是城市中心的离心机城市能量的压缩机，它复合了国际商务、贸易、酒店、居住、会议、展示、物流、服务几大功能，成为威海新经济的启动者，使大量的人流在这个城市川流不息，塑造了崭新且富有个性的新城市景观形象。,韩国之窗是一项大型城市中心建设，它以第二个城市离心机为主题，基本步骤是通过建设多种城市功能复合启动威海文登外向型经济服务平台，使城市中心不仅有窗口功能之外，还兼有商务、商贸、展示、行政办公、居住、文化传递、信息娱乐、会议展览等多种功能，极大地增强了城市活力，使威海文登经济开发区更富有人气，充满活力的城市新中心。同时新型城市中心
10、还得益于独树一帜公共建筑空间和休闲购物、娱乐功能规划，成为游客观光的新景点。,韩国之窗新型城市中心,作为世界知名城市，威海是招商引资和汇聚天下客商的大舞台。从某种意义上说，对接威海，也就是对接世界。近年来以威海、烟台、青岛为跳板，与澳大利亚、美国、日本的跨国公司实现了跨越大洋的“握手”。实践使文登深刻地认识到，对接威海、烟台、青岛不仅是目的，更是手段，借好威海往往可以收到联系国内、接轨国外的传导效应。因此，在对接威海的过程中，文登在加强与山东本土合作的同时，还积极主动加强与国内的韩商工会、台商企业协会等联络。相对于其他地方，胶东半岛确实和韩国有地缘上的优势。胶东半岛离韩国最近处不足100海里，
11、由威海文登机场起飞到韩国仅需45分钟的飞机航程，文登地处渤海、黄海之滨，拥有海岸线长达173.88公里，海上运输极为发达。从韩国之窗中心半小时到达威海、乳山、埠口、石岛、俚岛、蜊江、龙眼7大开放港口，年货物吞吐量超过1000万吨，发送旅客100万人次；1小时可以到达烟台国际港，2小时可以到达青岛国际港；客运、大型集装箱货运直达日韩、香港，是最便捷的中韩海上通道。并可以与东南亚、欧美建立起海上联系，为文登打开了视野更加宽阔的开放之门。,韩国之窗中韩贸易门户,备注：该软文有待 重新整理,05年7月26日由北京大学城市规划设计中心承担山东半岛城市群总体规划通过了专家评审，“T型沿线”（胶济铁路沿线和
12、沿海产业带沿线）及“六个产业集聚带”被列入半岛产业空间发展重点。沿海产业带沿线：是山东半岛城市群面向日韩产业协作区的最前沿地带。该沿线应该充分发挥现有工业基础、对外开放经济、海洋资源等优势，以青岛烟台威海的滨海产业带为核心，带动3000公里海岸线上的十几个大中小城市，形成以沿海高速公路、铁路、港口相连接的现代化组团式城市带，建成以现代制造业、电子信息业、海洋生物工程为重点的高新技术产业带，以及半岛城市群面向日韩产业协作区的前沿制造业核心地带。而韩国之窗的地域优势，其涵盖建材家居、汽车配件、中韩贸易等的功能定位也就自然而然的承载了搭建中韩贸易服务平台的使命。项目建成后将吸引8000家企业入驻，年
13、可实现销售收入50亿元。仅建材家具广场部分将以300个顶级品牌，3000家建材家居精英，10000种商品门类联合作为中韩建材家居交易的平台，统一招商、统一配送、统一管理，大手笔开启山东建材市场新纪元，将会是于胶东半岛最专业的运营最为规范的专业市场。,韩国之窗中韩商贸集群港,备注：该软文有待 重新整理,第三阶段:公开发售,总体策略：,时 间：9月27日10月27日,活动引爆、聚集人气项目四大经营平台及发展优势强势出击，新闻媒体专题炒作现场公关活动与销售部包装软硬兼施各种招商、销售、投资模式适合不同目标市场需求。,策略1：韩国之窗商务平台战略联盟签约仪式记招会,透过人居节活动争取各主、协办单位建立
14、良好关系，同时争取与主办单位（中国建材装饰协会、中国建筑装饰、装修协会、韩国装饰协会）建立战略联盟，共同打造韩国之窗商务平台、信息平台的建设工作，于开盘当日就双方合作举行签约仪式。同时配合新闻跟踪，增加目标市场对项目的信心。,策略2：韩国之窗装饰材料招标会,开盘当日举办韩国之窗装饰材料招投标活动，一方面为项目口碑进行宣传，另一方面为现场制造商家云集和后期招商铺垫。,现场活动：热气球升空俯瞰山东半岛城市群,促销措施：小礼品派发,开盘当日售楼部附近选择空旷位置组织大型热气球升空（或者滑翔机）俯瞰山东城市群半岛，快速为现场吸引人气、辅助销售。凡当日前10名购铺者和选购200平米以上的商家均可享受驾驶
15、热气球（或者滑翔机）升空俯瞰山东半岛城市群经济发展。,凡开盘当日现场参观群众均可得到精美礼品一份,售楼部包装：一站式体验式展场设计,建议无论从外包装设计还是内包装设计都要突出项目提供 的是一个对内与外的“窗口”和“平台”职能。因而设计着眼点应该突出项目中、韩文化的建设。,售楼部重点以韩国之窗形象设计为主及韩国之窗与半岛城市群发展优势和项目发展平台建设,中韩文化展示区及现场气氛营造则重中韩文化的交流和家居、市饰品展示。主要元素以下：身传韩服和一口韩语的礼仪接待优雅与时尚并存的韩国家居文化展示与中国传统饰品的巧妙结合韩国家居品牌名录、行业协会品牌名录（暗示即将入驻）,售楼部包装：中韩文化展示区,建
16、议进入项目售楼部主要路段设置导示系统，以下是导示系统主要分布。汕头路与初张路交界处文山东路与初张路交界处广州路与初张路交界处广州路与盛基路交界处广州路与昆嵛路交界处环岛公园义乌小商品批发市场利群百货,现场气氛包装及气氛营造导示系统,考虑到售楼部离主干道初张路距离较远，会产生空旷、疏远的感觉；因此建议在售楼部到初张路一段，除沿路两边设置彩旗外，加设充气拱门，横跨汕头路；配以飘旗、广告牌、导向牌等，增加现场商业气氛，也给来客一种亲切感，作为售楼部的主通道入口。,现场气氛布置进入售楼部主通道,现场气氛布置灯柱,市区经过项目路段的闹市区增设公交车亭形象广告以及灯柱广告，突出形象与品质。,沿初张路（项目
17、所在路段）、盛基路、汕头路、广州路、金山路道路两旁设置彩旗（以3米为间隔）。,现场气氛布置彩旗,现场气氛布置空飘,建议在售楼部门前广场和项目地块东面和（项目所在路段）、盛基路、汕头路、广州路、金山路道路两旁设置彩旗（以3米为间隔）。,现场气氛布置国旗,建议售楼部广场两侧或中间增设中韩国旗，以体现项目的国际性。,现场工地包装,建议全部更新工地围墙广告包装工地围墙设计重点突出形象设计以及经营优势,现场工地包装,建议对建筑棚架适当的包装，增加项目宣传的力度。另外建议将来进入现场施工阶段时，建议加强工地内部管理，同时在条件允许的情况下统一规范施工人员的着装，并在工地现场挂放关于施工质量监控的标语，以树
18、立良好的工地形象，进一步辅助项目品质形象的树立；项目举办推广展销活动期间，工地现场需考虑设置相应的气球空飘、横幅以渲染展销活动气氛。,安排礼仪:开盘当日销售礼仪10人要求统一着装,全部身穿韩服售楼部接待4日现场机动派发单张人员6人增设各布点看楼车各个布点安排看楼接送车2部，每两小时一班,销售配合,租售策略：楼层功能定位,租售策略：功能分区,租售策略,建议首层选择自营销售的策略；商家签约当日经营管理公约,产权销售：返租三年、年回报8%。一次性确保投资者年回报收益，同时利用三年时间把通过统一招商、统一管理、统一经营的策略，把项目营运送上轨道，确保项目可持续发展。如：预期回收为2500元/平方米，返
19、租经营，年回报8%。首年免租，第二、三年租金150元/平方。用以下公式运算（X代表定价）：X*(1-8%*3)+150*2=2500元.则X定价为2895元/平方，确保公司实际收益为2500元/平方。,“委托经营合作模式”，先招商在销售亦可部分带租约销售在出售商铺同时与客户签订委托经营合作合同，保持商铺统一的经营权，由发展商统一出租，方便商场的统一管理与经营。商业部分以委托经营合作模式进行销售，即将商场划分为各种面积的小型商铺，以产权物业销售给购房者后按一定期限、一定投资回报率支付给购房者投资收益，购房者拥有商铺的占有、买卖、继承、抵押等的权利，但不拥有使用权（即经营权），使用权由出卖方或第三
20、方所有，这种所有权与经营权分离的销售模式叫委托合作销售模式。,租售策略：推货,商家预留,首层低于200平方不考虑出售,汕头东路首层临街铺位预留、对外统一口径商家预留,推广策略：全方位强势媒体，并逐步将主流媒体调整向专业媒体,9.27,9.28,9.29,9.30,10.1,10.27,报 刊：文登晚报软文配招商广告，报道韩国之窗火爆开盘信息 齐鲁晚报等胶东半岛主流大众报刊，投放的软文及招商广告 全国布点所在城市主流大众报刊，投放软文配形象广告及招商广告 行业专业内刊报道韩国之窗火爆开盘信息电 台：在大威海区域报道韩国之窗家居建材广场的公开发售、招商信息电视台：在大威海区域内，投放韩国之窗家居建材广场的招商广告网 络：行业内主流网站报道韩国之窗参展“人居节”受到业内商家热烈追捧及内部认购、招商的信息,推广主题：韩国之窗四大发展平台、四大经营平台、十大经营举措、五大政策优惠、九大促销优惠措施及其他促销措施,信息传播渠道及媒体组合：,本次汇报到此结束！,三明国际打造中国商业策划第一品牌！,Thank you!,
