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1、唐山南湖公园高档住宅项目研究报告,2009.3.1,结论和建议,我们的目标,首期回收资金(首战必胜，关注项目效率和效益)获取土地价值,赢得最大投资回报率，建立区域品牌,我们的结论,从土地地质情况、项目盈利性、区域升值潜力等看，项目地块具备投资价值获取土地价值，项目投资可行；不利因素是项目地块地质对规划带来难度，未来1-2年，房地产市场不确定建议项目运作上，产品要正规、细节化，建成唐山标志性高档项目；进一步测算最佳项目容积率和最佳建筑类型配比，使回报率最高建议营销要本土化，进行差异化策略，区隔竞争对手；,项目用地是否可建建筑？,本案,该规划区域位于唐山市区南部，东西长约5000m，南北长约740
2、0m，占地面积约28.73km2。拟建区域地势平坦。该区域地下为开滦矿业集团唐山矿和增胜矿、刘庄矿两个地方煤矿开采范围，地下既有老采空区，也有正在或今后还将进行采掘活动的区域，地表大部分区域处于非稳定状态。,范围:位于南新道以南，唐津高速公路以北，陡河以西，站前路以东，面积为91.4k,属路南区和丰南区。,南湖规划区:处于728地震的强震区，分布有活动断裂，区内有采空塌陷、岩溶塌陷、地裂缝、砂土液化和地面沉降等地质灾害，其地质环境属于复杂类型。,91.4 k,项目约束条件,地质灾害危险性大区：主要分布在区域的中部，唐山矿业分公司井田范围内，呈连片状，为开采已沉陷区、计划开采区及地裂缝影响区，面
3、积28.04km2，占评估区面积的30.69%。在采煤塌陷区内，包括非稳定沉陷区（A1）和稳定沉陷区（A2），其中非稳定沉陷区包括已开采非稳定沉陷区（A11）、近期开采非稳定沉陷区（A12）以及远期开采非稳定沉陷区（A13），分布面积15.87km2，占评估区的17.36%；稳定沉陷区为非稳定沉陷区以外区域，分布面积9.43km2，占评估区的10.32%。地质灾害危险性中等区：主要分布在评估区西南侧的中部地带和北侧的中部地带，呈弯窄带和斑块状，主要为“建下压煤”区、采煤波及区、限采区及煤柱预留区，面积43.21km2，占评估区面积的47.27%。本区因是“建下”压煤区，采矿活动强度较小，地质灾
4、害构成系统复杂程度中等；地质灾害危险性小区：主要分布在评估区的两翼及西南部地区，为非采煤区，面积20.15km2，占评估区面积的22.04%。该区为地表塌陷移动区以外地段，距开采边界约150m。采空塌陷对该区的影响程度相对较弱。潜在的地质灾害危害程度较弱，危险性小。,评估区建设用地适宜区面积20.15km2，占评估区面积的22.04%；基本适宜区面积43.21km2，占评估区面积的47.27%；适宜性差区面积28.04km2，占评估区面积的30.69%。,采动影响与建（构）筑物破坏关系,1、地表移动与变形,南湖区域近期开采地表最大下沉值6090mm；南湖区域10年后地表最大下沉值8880mm；
5、20年后地表下沉最大下沉值11700mm；50年后地表下沉最大下沉值11700mm；,采煤塌陷、岩溶塌陷、地裂缝、地面沉降、砂土液化地质灾害发育现状,建筑可行性评价,南湖规划区域大部分范围今后还将受到开采的直接影响或受到老采空区的残余沉陷变形影响，除今后开采下沉量较大地表有可能积水的范围不能建建筑物外，其他区域新建建筑物是可行的。,南湖区采煤塌陷地综合利用整体规划区域平面位置图,南湖规划区近期地表适宜建筑区域分布图,南湖规划区10年后地表适宜建筑区域分布图,南湖规划区20年后地表适宜建筑区域分布图,区：位于场区西北部，晚更新世(Q3)地层，粘性土、粉土与砂类土交互沉积层，土层相对较硬，地层相对
6、稳定；区：位于场区正北部，晚更新世(Q3)地层，岩性以粘性土、粉土和砂类土交互沉积为主，砂层较厚，煤田采空形成的塌陷区、池塘、水沟在该区分布较广，地下水埋深在6m左右，局部有砂土液化现象，地基相对不稳定；区：位于场区东北部，粘性土和砂类土交互沉积为主，地下水埋深较深，未见砂土液化。唐山地震时喷水冒砂及地裂缝在该区分布面积较大；,南湖生态城及周边地区工程地质分区图,地震工程地质条件,类区：砂土液化、喷砂冒水、地裂缝、断裂构造区。范围从场区北东西南边界，包括老谢庄、女织寨顶戴庄一带；受唐山断裂构造影响;类区：断裂构造、砂土液化区。包括唐山市中心季家庄四王庄五禾庄一带，具体为唐山丰南断裂两侧;类区：
7、煤田采空塌陷区。包括唐山市中心常各庄。属于唐山地震时基本无震害区域。因人为过度采煤导致场地塌陷，由此可能造成地面沉降、地裂缝等人为地质灾害。,1、可以分阶段在没有采掘活动的老采空区兴建建（构）筑物，因此，在该区域新建建筑物是可行的。2、对近期、10年后、20年后和50年后南湖规划区域地表沉陷变形进行了预测，采动影响非常大。3、较为稳定区域主要位于风井煤柱以南和西南侧的区域，以及增盛煤矿井田以西的部分区域。其他区域今后随着开采范围不断扩大将产生非常剧烈的沉陷变形。4、建筑荷载不会使唐山矿现开采区域和现增胜矿、刘庄矿开采区域垮落断裂带重新移动，采空区地基处于稳定状态。5、南湖规划区域适宜建筑标准为
8、：地表下沉量小于1000mm，倾斜变形小于3.0mm/m，水平变形小于2mm/m。适宜建筑层数原则上建议在今后没有采掘活动的老采空区地表可以建6层（高度不超过20m）以下，在今后还将有采掘活动的采空区地表可以建3层（高度不超过10m）以下建（构）筑物。、区域内不存在岩体崩塌、开裂、滑坡和土体边坡失稳等造成的地震地质灾害问题。可不考虑软土震陷所造成的灾害,项目地块地质和地震分析结论,唐山房地产市场概况,一、2008年唐山商品住宅供应分析1、施工竣工面积大，增幅明显。主要原因：2007年政府禁止房地产项目施工和开工，进行市场整顿，规范市场。2008年1-9月商品住宅施工面积达553.4万，同比增长
9、47.9%；其中新开工面积达26.03万，同比增长91%，而2007年1-9月新开工13.63万，同比增长-10.3%；2008年1-9月商品住宅竣工面积达90.58万，同比增长4.77倍，2007年1-9月竣工15.7万，同比增长-59.3%；2、高端品质楼盘稀缺，产品正处于从多层向小高层、高层过渡升级阶段 唐山房地产处在起步快速起步期，没有品牌开发商，缺乏开发经验，使产品品质上不去；另外，政府鼓励建小高层和高层项目，产品处于转型升级期。,二、2008年唐山商品住宅销售分析1、商品住宅销售面积达历史新高，同比增幅大，消化量主要集中在上半年 2008年1-9月商品住宅销售面积达144.3万，同
10、比增长52.5%；其中现房销售面积达20.42万，同比增长42.2%，期房销售面积约124.9万；2、7月份成为唐山房产市场的分水岭，与之前火爆场面相比，市场明显暗淡；主要原因：受京津一线城市房地产市场影响，如一些楼盘施行降价等促销政策信息，奥运期间及之后，消费心理的传导作用较大，使唐山购房者产生观望情绪；3、唐山市房地产是一路高奏凯歌还是步入了冬天？7月至今，成交量严重下滑，中高档市场反应冷淡弘扬香木林：已售85%，其中2006年销售期房800多套，2007年停售，2008年3-7月售296套，9-10月份售19套，其中9月份才售2套。鹭港：一期43万06年售磬，二期已售1/3，5月开盘三天
11、内售358套，7月初至今售59套；凤凰世嘉：2007年5月19日开始认购，开盘当天回款1.2亿，2008年1-7月份销售300套，成交均价6700元/，7月份至今未成交。,08年唐山市高档项目市场到底如何？,购买力强，在购买观望和钢铁等企业主经营不景气的情况下，08年下半年市场表现不好07年-08年，高档住宅供应面积约为7.9万高档住宅产品成交价0.9-1.4万元/天元国际公寓：豪宅74套(其中8套800,66套505),总价500-850万/套；06年中旬开始认购，至今已售59套，其中2008年上半年售7套，成交价1.0万元/，08年下半年一套未售。07年12月开盘，精装公寓共100套，已售
12、15套，2008年一套未售。瑞景国际公馆：共54套，现剩20套，360-420，400-680万元/套，2007年1月开盘，独栋成交价1.3-1.4万/，联排成交价0.9-1.0万/，2008年销售套数5套独栋，但下半年一套未售。286套高层板楼2007年开盘三天即售罄。梧桐大道：2008年销售花园洋房2.4万，共88套，关系成交价0.8-1.0万元/，市场成交均价1.05万/；高层板楼销售10.6万，成交价7000-8000元/；,唐山房地产市场预测与展望,唐山房地产市场刚性需求潜在，市场转型期预测2年；唐山住宅销售价格快速上涨，是2007年开竣工面积岌岌下降，产品供不应求，并不是泡沫现象，
13、未来市场仍然健康发展；高档住宅项目供应量仍将较小，短时间内，供求结构矛盾仍难改变；唐山客群两极分化（“富人”和“普通市民”，没有白领阶层），预测未来高档产品需求旺盛，另外唐山有钱人多为“资源型”老板，大部分靠本地关系发展，且唐山人恋根，消费上攀比心理强；,唐山高端住宅需求调研分析,调研目的1、客户群对南湖生态城的评价（塌陷区的影响程度）2、对高档（别墅和花园洋房）住宅市场需求判断调研对象 1、鹿虎、奔驰、奥迪等高档车车主 2、唐山富人居住小区 3、商服业主调研说明1、深度访谈：专业房地产咨询公司总经理3位，政府职员1位，奥迪销售经理1位，房地产项目销售主管6人，南湖村民8户，南湖周边商店2家；
14、2、问卷调研：回收30份问卷，有效问卷27份，有效率达90%；,消费者如何评价南湖生态城？,评价：41%被访者了解南湖，且有58%的人第一感觉南湖环境优美，19%的人认为具有发展潜力；只有15%的人认为是采煤塌陷区；只有19%的受访者不会选择在南湖购买别墅或花园洋房；84%受访者认为南湖适合建高档住宅,高档住宅是否有市场需求？,81%受访者在2年内有购买高档住宅的计划路北凤凰新城和路南南湖生态城成为置业选择区域,我们的客户是什么样的？,个体户和私营老板占78%，政府机关人员占11.1%，国企中高层占7%；年轻一族，年龄25-45岁，占81.5%，46-50岁占11%；学历主要为本科占48%，高
15、中占22%，大专占19%，初中占11%；家庭月收入1万以上的占81.5%；,客户购买的因素是什么？,购买因素：主要是地理位置和小区园林景观，价格不是最敏感的因素,市场需要什么样的产品？（建筑类型、风格、面积）,62%的人喜欢独栋别墅，19%的人喜欢洋房，11%喜欢联排别墅；34%受访者喜欢欧洲风格别墅，23%喜欢新中式，15%喜欢北美风格；25.9%受访者需求250-300，18.9%的人需求200-250，15.8%的 人需求300-500；,市场需要什么样的产品？（价格）,别墅接受单价主要集中在1-1.2万/，占49%，0.85-1占33%，1.2万以上占18%；花园洋房可接受单价0.7-
16、0.8万占37%，0.8-0.9占30%，0.9-1.0占26%，1万以上占7%；可接受房款总价与家庭月收入密切相关，3.7%受访者接受600万以上，300-500万占11.1%，200-300战29.6%，150-200万占22.2%。,项目发展定位,市场定位唐山市最高档住宅小区，唐山人自己的富人区产品定位别墅+TOWNHOUSE+花园洋房，引进已成功项目产品为基础，开发出适于本地又具有差异化优势的项目，同时必须高于周边项目进行市场定位，拥有完善的配套设施，打造唐山标志性高档次精品富人区。备注：根据南湖管委会透露，地块规划指标不全是低密度别墅,目标特征分析,目标客户群,矿产、钢铁、建材等私营
17、企业老板及其高层领导银行、电信、电力、钢铁等大型垄断企业中高层政府中高级公务员、事业单位中高级管理者浙江等外地在唐山经商业主,行为分析：交通方式以私家车为主购买高档轿车、金银珠宝购买高价位服装，但穿着品味不高；性格分析：房产消费分析：价格承受能力强，容易跟风购买购买口碑好，品质形象高的住宅非常关注新项目富人扎堆，现在主要集中在国泰、天元、丽景等小区置房看重朝向“正房”（南北朝向）、“厢房”（东西朝向）价格差异很大，一般相差15002000元。心理性格分析：性格耿直、为人实在文化水平和品味水准相对较低追求时尚，攀比心强地震潜在影响转弱,产品类型的组合如何影响？,单纯物业类型的容积率实现度,项目盈利分析,具体测算见附件,按照容积率0.35纯独栋规划，平均售价14500元/测算，结果如下：税前利润率为16.57%，税前利润额1.443亿元，税后利润率为12.43%，税后利润额1.082亿元；盈亏平衡状况：销售面积保本点占总建筑面积的85.8%，销售均价保本点12438.5元/。,敏感性测算依据：指标：容积率0.65，别墅70%，花园洋房30%;价格：花园洋房10000元/（价格不变），独栋16000元/(每递减500元/),从表中知：要保证税后利润率达到10以上，销售均价必须超过12450元/,投资敏感性分析,
