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1、福清楼市调研报告,中庚营销市场组,福清土地市场,2011年至2013年福清市区共计出让土地28幅，出让面积总计1489亩，出让总金额65.66亿元，每亩成交单价为440万元。,长期来看，主城区土地可供开发逐渐减少，土地愈加稀缺，土地价格将持续上涨。从整体来看，随着区域商圈的发展，区域价值提升，土地价格也将随之上涨；区域人口增长相对有限，土地供应量的不断增加，对未来的商品房销售将产生一定的影响。,2011-2013年福清市区土地市场持续放量，市场供应量较大，土地成交量呈现逐年递增趋势。,福清土地成交情况,福清土地成交情况,2011-2013年度福清市土地成交明细表,西区热点开发板块:土地供应以住
2、宅用地为主，房地产开发进入快速发展阶段，土地放量快速增长；土地供应集中西区板块，西区板块土地供应量占比全市71%；福清中心城区土地供应缩减，未来待推项目分部城市外围。,土地市场小结,城市发展向外，向西/商品住宅主导,福清住宅市场,商品住宅供求走势,供应量上，2012年至2013年住宅供应量约224万，供应量充足，成交量也急剧上升，但住宅供应量远多于需求量，呈现供过于求态势。13年供应量急剧上升主要是由于2012年推出地块面世，新增供应较大，项目多分布于西区板块，未来西区板块市场竞争激烈。,2012至2013年福清市区高层住宅供应量约224万，随着福清供应量大幅上涨，成交量也急剧上升，但市场总体
3、供过于求。,在售项目分布,目前福清在售项目依据其位置，以及未来区域定位的不同划分为六个板块，城北板块、两馆一心、城东、宏路、江滨、火车站板块。,除金辉尊域、富贵世家定位为高档项目外，宏路板块均价约为9500元/、两馆一心板块均价约为12000元/，江滨板块均价约为11500元/，城北板块均价约为10000元/，城东板块均价约为7200元/。,待售,项目概况,福清项目以中小规模为主，总建在25-65万，产品以高层为主，部分低容项目搭配少量别墅产品。,项目成交分析,目前福清项目整体销售情况较好，高端豪宅项目去化仍存在较大压力，去化情况一般。以及中小面积公寓产品，市场接受度较弱。,在售项目销售表现,
4、市场主力成交项目主要集中在两馆一心板块，区域内城市资源型项目在高溢价的基础上实现较快的去化速度。,近三年市场主流成交产品线为125-180。,各产品线存量,未来市场主力供应面积为125-180、200以上产品，大面积再改产品市场去化速度较慢，库存压力较大。,住宅市场小结,西区（江滨板块以及两馆一心板块）热点板块，产品同质化严重，存量压力集中125-180和200以上的较大面积产品在售项目以及待推项目集中于两馆一心板块，项目依托于板块发展前景利好实现较高的价格快速去化；市场整体销售情况一般，单盘月均成交量基本在0.5-1万，城市资源型项目去化情况良好。未来市场供应量充足，产品主力为125-180
5、、200以上产品，市场存量主要集中于江滨板块以及两馆一心板块，区域内产品同质化严重，后期市场竞争压力较大。,福清商业市场,城市商业向西发展，东部以社区底商街铺形式为主，大体量集中式商业落在西面的两馆一中心和宏路板块。,城市商业规划：主要建设西区商业将西区发展为城市CBD中心,宏路商圈,两馆一中心商圈,好又多商圈,老城区商圈,福清商业市场概况,商业向西，由传统社区商业向大型集中式商业发展,在售商业分布,金辉华府,中联城,侨荣城,万达广场,中联天御,裕荣汇,万润海德一号,富贵世家,区域内项目商业以底商的形态为主，部分项目为城市综合体项目，商业体量在10万以上，其余项目商业体量大多在2万以内，在售项
6、目商铺面积大多在30-100之间。,目前主力在售商业主要集中于两馆一中心与宏路两大商圈，商业以社区底商配套商业为主，个别项目打造高端集中式商业。,住宅底商,大型集中商业,备注：金辉华府以住宅底商+中小型集中商业,目前区域商铺主力成交面积集中在30-60，受到福清万达项目影响，商铺面积在80-150去化表现良好。市场上80以上商铺产品大多为复式商铺，销售方式多采用一二层捆绑式销售。,商业市场成交分析,商铺主力成交面积在30-60，约占市场成交总量的55%，产品以单层销售为主，80以上产品则多为一拖二形式。,商业市场存量,中联城,万润海德1号,侨荣城,富贵世家2,万达广场,裕荣汇,利嘉中心,红星美
7、凯龙,三福龙景,中恒首府,香溪美地,富创世纪城,待推商业,在售商业,融侨法郡,华泰中天熙岸,龙江一号,中恒商都,未来待推存量约32万,未来待推存量约4万,未来待推存量约0.3万,未来商业市场存量共36.4万，其中西区板块未来待推商业约32万，未来商业供应主要来自西区板块。,商业市场:西区板块核心商务办公区商业分布主要集中于两馆一中心与宏路两大商圈；商业以底商的形态为主，商铺主力面积在100以内,商业街为主要的商业形态；商铺主力成交面积在30-60，产品以单层销售为主，80以上产品则多为一拖二形式。,商业市场小结,整体办公氛围较弱，市场容量小，后续无明显快速发展势头,福清2014拍01地块分析,
8、地块位于千面山区改造项目，区域定位集玉屏山公园生态广场、千面山安置区、生活广场和高端商贸住宅区的综合项目。,拍卖地块的基本情况和规划指标要求,地块位置,老城区,宏路片区,两馆一心片区,2014拍-01号地块宗地示意图,1、该宗地一层10间商业店面由玉屏街道回购，具体位置应临洪宽大道、靠近千面山安置区方向的一层商业店面，每间店面约30平方米，面宽约3.75米，回购面积不超过300平方米，回购价格为10888元/,若因项目设计、工程建设等原因造成回购面积超过300，则超出部分按市场成交均价予以购买。2、商业建筑面积占总计容建筑面积的7%以下（含），其中超市面积不少于1500。3、该宗地的总平布置及
9、单体建设方案必须满足规划部门对地灾工程的安全距离要求。竞得者必须聘请有资质的单位承担地灾治理工程的勘察、设计、施工和监理。竞得者必须在成交之日起九个月内完成地灾治理工程，并经国土部门牵头验收后，市国土局方可发放国有土地使用证（在建证）。,地块其他要求,宗地现状：目前土地平整，拆迁进本完成，剩余两栋居民楼，是否位于红线内，仍需落实。,地块位置,宗地现状：目前土地平整，拆迁进本完成，剩余两栋居民楼，是否位于红线内，仍需落实。,地块西南侧为千面山安置区，目前正在施工,地块西测为洪宽大道大圣路段,地块东侧为玉屏山,地块西北侧为红博中学及中天熙岸,土地小结：,初步定价及总销测算,目前地块周边有4个直接竞品，分别为中天熙岸及香溪美地、中恒首府、融侨新城。除融侨新城位置较偏之外，其余产品均价在9000-10000元/之间。住宅部分，预测均价10000元/；商业部分，该区域商业氛围薄弱，商业销售困难，4个竞品中仅有中天熙岸成交少量商铺，价格为15000-20000元/，故预测该项目商铺价格为18000元/。,预计项目总销额约为21.69亿元。,
