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3、9月月30日资金回笼：1111月30日(财务要求)销售量总建面：2141721417平方米（待测）总套数：232套,价格高时间短速度快,销售目标,产品分析,市场分析,储客方式,示范单位,开盘策略,山路项目特质综合解读,博核心圈，成熟、便利的生活版块,位特质世博核心圈，上南成熟板块,通特质临近卢浦、南浦，M6、M7和,M8三条轨道交通（即将开通）号线（成山路/东明路）仅200米号线（浦东南路/云台路）1000米号线（成山路/上南路）800米,业特质依托昌里商圈，以及未来本,案内的浦东商场、世纪联华,住特质老城区中的新兴中高档住宅,品特质商住综合体中的住宅产品,（50年产权）,项目基本数据项目经济
4、指标：,占地面积（）16389,容积率3.87,建筑面积（）63450.9,住宅（）21417,商业（）17239,地下面积（）24367.4,（来源于目前现有资料）,B,项目概况A红色部分（本项目销售部分）,本项目共两幢高层全装修公寓（A幢为,层，B幢为18层，公寓4层以下为,场），共计232套房源；黄色部分,裙房顶部为室外会所（有网球场等设,浦东商场,世纪联华,施），室内会所拟定在A幢四楼整层蓝色部分商业部分现已引进大型商业配套：商场与世纪联华；,A,住宅产品解析,B幢西侧单元,商场卸货区对部分,B,房源的影响,(特别是晚上B幢商场空调外机的75分,A、B幢成山路4车道城市干道的噪音影响,
5、贝噪音影响(需进行隔音技术处理和视觉景观处理),住宅产品解析,房型配比：,市场稀缺产品,、两幢，计232套。以精致型为主，2房占主体，为64%，,房型1房1厅1卫,面积58,套数56,比例24%,24%，三房占12%。,2房1厅1卫,87-91,88,2房2厅1卫2房2厅2卫3房2厅1卫,10097118,303028,64%12%,合计面积：约21417,合计：232,BA本案稀缺产品,住宅产品解析（幢）,层，120套，全两房，87-平方米。2房2厅1卫：100m2(30套)型 2房1厅1卫：87-90m2(60套)2房2厅2卫：97m2(30套),A5.1米进深A、D房型日照受限,B,C,
6、D,1.5米开窗厅采光差,A,过道占用空间大,无餐厅空间,宅产品解析（B幢）,E,G,层，112套，一、二、三房。房2厅1卫：118m2（28套）房1厅1卫：58m2（56套）,F,F,房1厅1卫：91m2（28套）B,两卧朝北，且面积均小，受噪音干扰严重打通使用又过大厅朝北，餐厅空间难以处理,变形成为较正统的两,大桥和隧道近在咫尺；,全面家居解决方案),产品分析结论,优势 世博核心圈上南昌里成熟板块；交通便捷：近多条在建轨道交通站,住宅产权为50年 临主干道，环境嘈杂,劣势,点，大桥和隧道近在咫尺 万科品牌与物业管理,商场顶部空调外机噪音影响较大(技术处理与景观处理后可适当弱化,精装修(全面
7、家居解决方案,约50%房型存在一定的设计缺陷,精致户型,(改进空间规划和装修后可适当弱化,核心卖点：优质地段优质地段，便捷交通，万科品牌和物业，精致户型与装修,销售目标,产品分析,市场分析,储客方式,示范单位,开盘策略,150,250,200,100,50,06年至07年成交量与预售量走势300250200上海宏观市场10050,交量：06/9月后的月成交稳定在,0,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,万m2和150万m2间，供需两旺。：维持在87009700元间振荡，,成交量供应量供求比,70.666.251.07,62.1354.251.15
8、,152.151211.26,209.73216.90.97,217.39188.771.15,137.83144.50.95,120.42109.021.10,123.27143.030.86,149.63268.830.56,135.18104.091.30,142.47114.921.24,148.99116.391.28,138.881.721.70,势平稳。,06年1月到07年1月价格走势,年呈现出与中央宏观调控方向基,一致的态势，新建商品房销售价,微涨5%；,150,年上海楼市依然以平稳为主基调，,计涨幅在5%以内。,0成交量住宅价格,1月70.69315,2月62.139196,
9、3月152.159200,4月209.739301,5月217.399469,6月137.8310510,7月120.429909,8月123.278817,9月149.639236,10月135.188776,11月142.479774,12月148.999656,1月138.89500,率先改变增长方式”并将,9,政策面仍将持续影响未来的楼市走势和成交结构的变化,针对高端产品的调控将深入，成长性板块受瞩目从最近上海两会后提出“率先改变增长方式07年GDP增幅目标调降到 的姿态上看，市政府贯彻宏观调控的力度必然加大，影响有三方面：,、高端市场消费将主要受到,2、市中心高价区交易量继续萎靡,3
10、、具有成长性的板块将成为上海,税收政策的调控,楼市07年的成交热点,别墅以及非普通住宅将是调,黄浦、卢湾，内徐汇内徐汇，静安等供应,如三林、长桥、龙华、江湾、航华,控的重点,与成交都将减少，存量市场及这些,板块，随着交通配套成熟和人气逐,地区外围区域将牵制其价格,渐旺盛，将成为交易热点,10,8,2,8,7,6,4,3,2,世博三林区域06年1月至07年1月的供求走势161412三林区域市场64,应量：07年1月，金谊河畔便完,整盘的预售许可，供求比也因,0,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,07年1月,成交量,5.18,2.31,5.95,6.75
11、,5.94,1.7,1.96,2.28,2.31,3.14,1.58,3.36,4.56,降到0.33。,供应量供求比,2.262.29,0,7.230.82,4.371.54,3.951.50,2.670.73,1.961.16,5.530.42,3.071.02,2.700.58,1.961.71,13.870.33,交量：月度成交量平均在2-6万,之间。,三林板块 06 年1月 07年 1月成交均价与成交量,：三林区域的价格结构是北,林的成交价格站稳万元线，东,5,林正蓄势向万元线冲击，西三,目前处于74008400元之间。,1,成交量与成交价格基本平稳,0,1月,2月,3月,4月,5月
12、,6月,7月,8月,9月,10 月,11 月,12 月,07 年 1月,成交量月均成交价,5.188552,2.318298,5.958277,6.758739,5.949117,1.78933,1.969428,2.289520,2.319598,3.149309,1.589501,3.369500,4.568813,三林区域四大优势使板块成长性被看好,2、六、七、八号线,3、商业、医疗、娱乐,1、2010世博日益临近世博题材使三林区域日渐成为焦点板块,通车在即，西藏路隧道、中环线浦东段将开工区域可达性日渐完善，与中心城区的交通时间大大缩短,等配套设施已经进入量变到质变的阶段，生活水平日益成
13、熟。与浦江对岸和浦东其他高档生活区相比，生活水平逐渐拉近。,4、区域成交价格在85009500之间振荡与浦江对岸相比，价格成长空间仍非常明显,板块成长性日益显现区域性板块将成长为市级板块07年具备冲击万元价格大关的潜力,三林区域周边在售项目分布,三林最临近市中心与世博，主要以区位优势吸引客户，前仍以区域客为主。,恒大国际公寓（清盘）11000元(装修),三林发展较快，整体形象,以项目品质吸引客户，新上,人比例较大。,尚东国际,三林发展较晚，动迁房集区位与品质相对有差距，注性价比是该区域客户重要特征。,本案,公寓10276元洋房13500元,万科新里程9500元,金地未来域（尾盘,川杨河,中房樱
14、桃苑9101元(装修),9312(装修环球中央花园8108元,衡辰三林苑7533元杨,外环线,中房金谊河畔8030元,高,南,路,项目竞争格局,主要竞品,次级竞品在部分目标客户上有重叠，但可通过营销,标准型二房占比40%距离本案近，仅800米6号线站点相差一站同样以高品质为卖点,本案尚东国际,联动解决万科新里程干扰竞争区域(包括樱桃苑、金谊河畔等注重性价比的经济型客户，且楼盘价格非同一层次,目标均价13000竞争深入分析（毛坯比较）,总价不具备模糊优势本案紧凑二房的中低区房源的价格可以买到尚东,与新里程的任意标准面积的二房;,竞争市场对抗（价格）,本案标准二房的价格可以买到尚东与新里程的任意标
15、准面积的三房,成山路项目尚东国际万科新里程,单价：11500元（已扣除1500装修）单价：10050元（已扣除中央空调）单价：9500元（目前价格）,87-91m2两房：102-127万97-100m2两房：120-148万主力两房：102-111万主力三房：118-150万主力两房：86-104万主力三房：121-133万,要实现13000元的目标均价总价/产权年限/环境/规模这些核心利益点上处于劣势地段/成熟氛围/交通/现场表现力/装修装修这些方面必须挖掘潜力和增强品质体验蓄水时间/客户挖掘/价格测试这些方面需要广开客源及精确制导,万科新里程（联动）,竞争市场对抗（产品）,主要竞品：尚东国
16、际竞争产品：二房99-107平方米主力总价：102-111万（含大金中央空调）二房供应量：约200套（07年上半年）,核心优势：建筑品质/低密度/规模/景观/轨道6号线上盖,竞争对策：品牌/地段/配套/物业/装修次级竞品：万科新里程竞争产品：二房二房90-109平方米，三房127-134平方米主力总价：二房二房86-104万，三房121-133万供应量：约260套套（07年上半年）核心优势：品牌品牌/配套/规模/物业竞争对策：地段地段/交通/装修/错位推案/案场互动/客户差异错位推案：在新里程7月装修房上市前销售率达到90%以上,案场互动：大板块营销运作，销售员信息同步，口径统一，利用客户,需
17、求差异扩大客户选择面，化竞争为联合,成熟板块、交通便利交通便利、世博前景、北三林无供应使得项目在挖掘区域市场潜力的同时，主要锁定区域及周边年轻菁英置业需求，并且依托轨道和临近浦西市中心的优势辐射全市。一定的世博概,竞争市场对抗（客户）,念还可能吸引少量全市型的长期投资客户。,关键词,市中心新锐群体,6号轨道导入浦东他区域的新上海,年轻化独立需求、婚房需求交通导入对区域发展有信心追求品质感,浦西滨江迁移客，7、8号线轨道导入,上南昌里主力客层：区域板块年轻菁英及子女分家，年轻人首次置业,和都市新锐,价格挤压(浦西)供应压迫(北三林),主力客户差异：尚东：中年老上海群体新里程：青年新上海群体本案：
18、青年老上海群体,销售目标,产品分析,市场分析,储客方式,示范单位,开盘策略,客户,配合工程节点的储客计划,3/1,5/1,销售团队开始全面运作,15天,3/15市区接待中心,16天,4/1售楼处开放,30天,示范层、大堂开放,19天,5/19,销售,培训/市调/流程/销讲,接待/客户反馈,报价/客户初步价格摸底/意向金收取,开盘方式与开,提前取得预售许可,假日楼市带看示范区客户价格测试,盘价格上报,储客,第一拨：,第二拨：,第三拨：,第四拨：,原爵仕悦案场登记客户整理,市区接待中心访客原恒大入住小区客户,推广铺开，现场蓄客户外封锁和截留尚东,假日楼市房展会现场访客,（恒大华城/翰锦苑国际等）,
19、与新里程共同巡展,市区接待中心访客,：提前取得预售许可，以获得广,万客会及万科内部员工挖掘,市区接待中心访客,发布权和收取意向金,易居会客户筛选及内部,：报价时采用报单价范围方式：,员工挖掘,装修1080014800元/平方米,销售目标,产品分析,市场分析,储客方式,示范单位,开盘策略,1、本项目基本无社区感,2、建议A幢四楼设计为会所,3、B幢四楼因北侧屋顶进深相对较窄,A,示范区总体建议,本项目基本无社区感，外部环境较差，住宅内部的公共区域以及室内示范就相当重要，故需要大堂大堂、示范单位、会所展示；,幢四楼设计为会所，连同裙房顶部空间，形成较为完整的室内外会所间。幢四楼因北侧屋顶进深相对较
20、窄，无任何活动设施，基本不会有人滞留，,议设计为屋顶花园，并加以分户隔断，形成私家屋顶花园的感觉，提升该层,源附加值。,4、综合考虑私秘性、视野视野、参观便利性等问题，示范单位设于五楼，看示范单,的动线中可以经过会所经过会所，可详加介绍；,5、项目为精装修房，所以除示范单位所以除示范单位（含软装）外，需做交房标准，而示范单位,则建议为C、F、G型型（原因随后细解）B,本项目C房型客厅采光有问题,房型做交房标准；,示范房型建议,A,D,A幢-19层A,A幢均为二房：,B,C,示范单位,客厅采光有问题，存在一定抗性，且没有餐厅设计，需要装,修设计修饰，所以做一套精装示范单位；A、B、D房型做交房标
21、准 电梯厅标准同步开放。,G,交房标准示范单位示范房型建议E,B幢-18层,F,F,B产品丰富，包含了一房包含了一房、二房、三房：一房的比例达到24%，有一定量，所以建议F户型做一套示范单位；而二房是本项目的主力户型，所以G户型建议做一套示范单位；三房本身房型比较正统，且数量不多，仅做交房标准；电梯厅标准同步开放。,参观动线建议,经北侧围墙外进入过街廊,穿过楼体内部,会所电梯4楼走楼梯5楼,楼梯,楼中心,会所电梯口,B幢大堂样板,B 幢示范单位电梯厅样板,外会所(裙房顶部,以上路线可以把项目的优势全部予以展示，有利于销售,原路返回,A幢示范层电梯厅样板,A幢内会所(4走楼梯5楼,由售楼中心出发
22、，沿北侧围墙步行至北侧入口,STEP.1,售楼处（红色为看房动线,沿北侧围墙步行至北侧入口（现为墙体，需增设），而后经商场下,的过街廊至B幢会所电梯口。包装要求：1.北侧围墙形象包装；2.北侧入口包装；3.过街廊形象包装。,B幢大堂以及电梯厅,B幢5楼两套示范单位,B,STEP.2,由B幢会所电梯口进入楼体，先前往大堂参观先前往大堂参观，而后返回会所电梯口，坐电梯至4楼走楼梯至5楼示范层参观。包装要求：1.幢大堂以及电梯厅；2.B幢5楼电梯厅；3.楼两套示范单位，两套交房标准。,B,参观完B幢5楼示范单位，走楼梯至4楼，经过裙,房顶部（外会所）至A幢4楼会所参观，走楼梯至,5楼示范单位参观，最
23、后原路返回。包装要求：1.裙房顶部活动设施及绿化；2.A幢4楼会所简装修以及功能分区,STEP.3,3.屋顶临时通道顶棚(工程安全需要4.A幢5楼电梯厅；,5.A幢5楼一套示范，三套交房标准,销售目标,产品分析,市场分析,储客方式,示范单位,开盘策略,推案策略,销售目标价格高时间短速度快,产品分析优势明显劣势也很多,市场分析大市场稳定板块成长性看好竞争优势不充分,客户层面年轻新锐易冲动消费跟随特征群体,A、B同开，依托人气迅速去化BA,1、5月1日样板房开放日开始收取意向金,日起意向金客户进行贷款资质审核；,3、5月19日开盘当天成功认购的意向金客户给予优惠折扣,4、5月19日开盘，按照先到先得顺序选房,开盘方式,A、B同开，依托人气迅速去化先到先得 按序认购容易形成开盘气氛，激发客户热情，迫使客户迅速落定，有利于提高开盘销售率,日样板房开放日开始收取意向金，并限量发放；（收意向金可以使价格,测试更为精确）2、5月2日起意向金客户进行贷款资质审核日开盘当天成功认购的意向金客户给予优惠折扣（再行拟订）；按照先到先得顺序选房，意向金转为定金。,Thats all,thanks!,
