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1、渔人码头商业业态,策划研究方案,目录,渔人码头项目简介渔人码头定位渔人码头项目规划渔人码头商业面积建议渔人码头商业水电气要求渔人码头基础设施建议渔人码头商业氛围营造,渔人码头简介,产品位于中国光谷伊托邦城市西大门，依托光谷科技力量及纸坊科教资源，充分打造适合年轻人消费、体验、居住的梦幻社区，项目住宅用地面积：65657，商业用地面积：70740，酒店面积：16440，容积率：3.0，建筑密度：33.83。,渔人码头项目定位,渔人码头，以世界美食为核心，以青春的力量为主题打造年轻人及怀有年轻的心的人群共同向往的梦幻之地；区域形象定位：光谷艺术中心、世界美食基地；产品定位：摩卡生活体验街区（Moc
2、ha park）简单舒适，身心放松，时尚创新，自由自在就是摩卡生活；产品形象定位：非本土建筑形态+情景商业模式；商业概念：LIFESTYLE CENTER+多元街区+娱乐主题+公园环境+品味体验,依托光谷核心市场，占据全国高度视野，以青年群体喜好及需求，为他们量身打造新的娱乐场所、艺术空间、饮食空间、互动场所、休憩场所；从规划布局上来看，作为城市主门户窗口，其基底商业功能组合应有所创新，只有具备唯一性、权威性、排他性优势才能迅速的占领市场形成核爆效应；规划功能总体分析：一湾两港三园四区，以具有主题氛围的情景商业形式构建。一湾：浅水湾二港：渔人码头、情人港三园：艺术文化交流园、婚庆主题乐园、动漫
3、主题乐园四区：饮食文化区、情景商业展示区、科技动感体验区、生活居住区,渔人码头主题,渔人码头项目规划划分,情人港,渔人码头,艺术文化交流园,浅水湾,动漫主题乐园,婚庆主题乐园,开放式摩尔,时尚主题酒店,艺术名品店,居住生活体验区,主题饮食街区,情景商业街区,洗浴中心,主题广场,科技体验区,艺术家村落,居住生活体验区,居住生活体验区，主要由6栋单体建筑合围而成，建设区位上南北各3栋合围，面积约3万/组团，户型面积为50-110 主要集中在80 左右，构建摩卡青年社区独特的气质，运用退台处理，形成大露台，设置空中立体绿化.大面积的落地玻璃窗，使建筑外观更加通透生态。通过植物本身体态，色彩效果，质感
4、等构成建筑立面的独特性，并适当运用智能管理系统增加社区安全性与便利性；,时尚艺术主题酒店（1.5万）,时尚主题酒店位于项目西入口处，弧面风帆造型，外立面彩灯包装，面积约1.5万，定位于五星级青年国际艺术酒店，酒店楼高12层，一层空高9米，内部层高空间3.6米，客房面积从15 至50 不等，标间面积28，提供运动场所、时尚餐饮、娱乐场所、MINI影院、网吧、SPA、洗浴等服务，酒店主题以世界各国不同风情不同的主题打造，每层定位一个主题多种风情，并配备相应的场景与服务，让居住的青年人真正体会到酒店魅力，酒店房间可利用智能营造科技感，在公共场所、门禁及内部电器灯光开关控制上融入智能设备；,宇宙空间,
5、美式露营,日式风情,公主房,艺术名品时尚店（7000）,艺术品店位于西入口下方原洗浴中心规划处，因考虑项目形象将洗浴中心移动到背街处，品牌折扣店总共为3层，单栋7000，全玻璃视窗，四周区域进行店中店形式，中央区域采取虚拟划线分割，业种范围：艺术现代字画、艺术饰品、创意雕塑及各类艺术品，艺术名品店与MALL相结合构成文商结合模式；（以文促商、以商养文）,时尚摩尔城2万,时尚摩尔城建筑面积控制在2万左右，定位于：Lifestyle Center型商业，Lifestyle Center是第六代商业模式，Lifestyle Center都除了主力店（主力店包括百货店、大型超市、专业店等零售业态）外，
6、与MALL相比，更注重于休闲、娱乐与体验！每层面积5000，一层店面以沿街独立店铺打造，二层至三层以店中店或虚拟划线分割，四层以上作为休闲文化场所整体包装，商业氛围营造以开放式生态构建，将室外生态美景引入到室内，室内增加较多的场景互动休闲场所及娱乐设施，要彻底的表达出情景休闲为主，商业为辅的理念。,婚庆主题园,婚庆主题园以纯正欧式婚礼氛围营造，园区里种植大面积的玫瑰，设置教堂，牧师，马车、营造浪漫氛围，目前武汉市没有类试于这样的场所，市场前景非常看好；,艺术文化交流园,定位于华中区首个青年文化艺术交流及表现基地，在园区内规划不同的演示区，如;涂鸦区、街头行为表演区、三维绘画创作区、街头说唱即兴
7、表演区、魔术交流区、舞蹈交流区、等等彻底的将街头文化与艺术融合，让一些喜欢艺术及爱好创作的群体在此交流，也可以出售他们的作品，换取他们的劳动所酬。,动漫主题乐园,童年主题乐园定位于青年群体阶层70、80年代，从能代表他们的童年的符号里找寻属于他们的记忆，变形金刚、米老鼠、唐老鸭、希曼、忍者神龟、叮当猫、一休、铁臂阿童木、花仙子、蓝精灵、猫和老鼠、大力水手等等以不同的主题衍生出不同的情景，在这里一草一木都是童话的，在这里一桌一椅都是梦幻的，70、80、甚至90年底的人都可以在这里搜寻属于他们的童年欢乐。,主题饮食街区（1.2万）,【餐饮面积控制】饮食街区定位于世界美食集萃之地，面向光谷青年市场、
8、学生市场、白领市场，规划档次上走特色情景亲民化路线，除主力餐饮店与次主力餐饮店外，店铺分割应小而精，主力餐饮店面控制在四层2000内，次主力店控制在两层1000 左右，酒吧、婚纱摄影控制在200-300 左右，一般特色饮食铺面控制在30-50。【餐饮经营风格】餐饮风格分为2种，一种是主题风格，一种是排挡风格，以不同的艺术主题营造不同的餐饮氛围，德国热狗店、意大利比萨店、巴西烧烤店、等等这些店面的氛围一定是主题分明个性鲜艳略带小资情调的，例如还原电影场景的艺术餐厅，或营造各种主题，在酒店产生消费后可以获得商业街的折扣卷。排挡风格的部分以特色口味及场景来构造，以露天为主，利用激光成像系统制造人工月
9、亮，也可在露天水系旁打造水幕电影，形成热闹的市井氛围。【餐饮经营分区】将主题餐饮集中在北部与艺术家村落连接，将特色餐饮集中在街区南部，两端边界经营特色酒吧、鲜花店、小型KTV、及特色婚纱摄影等，除去酒吧及婚纱摄影面积后，按40/间计算约等于135间门面。【餐饮规格】餐饮开间为3.8米-4米，层高为4.5，预设地下排烟管道，隔油池、排污池。,主题饮食街区（1.2万）,【餐饮特色】加入电子选菜系统，通过智能化的电子台咖，可以不需要通过服务员直接向厨房下单，也可以向其他的店铺选择你想要品尝的美味，甚至可以预定房间。【餐饮布局】临街美食街区以2层低矮坡面建筑合围布局，延伸至内部商业街区空中2层。,创意
10、商业街区（1.3万）,打造内循环创意商业，形成一主题多元化的世界风情街区公园，内部商业以型布局，充分利用空中廊道空间截取景观资源，商业路线宽度为10-15米，如果以建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/2-1之间。街道两侧建筑采用柱廊、联拱廊等形式连成一体，形成室内外空间的过渡。建筑布局要考虑人的环境行为特点，采用链式结构，将使用频率高、具有较稳定人流的商业设施，如小型商场、广场等作为主体置于街区起点或中心地段，起到人流闸口的作用，相互间由多个小店或小型服务设施穿插结合，以达到刺激商业经营效益的目的。例如，采用“哑铃式”或“双哑铃式”的规划结构。商业街区长度控制在300米内，根据行为研究，
11、超过300米的内部商业会让人感到厌倦和疲劳。,创意商业街区,商业街区业态设想：配合餐饮主题营造的人气，结合周边浓厚的艺术氛围，打造创意产业主题商业，以创意产业为主，涵盖：DIY服饰、鞋类及各类个性的创意产品；商业街业态配比为：创意商业50%、娱乐商业30%、生活配套20%通过丰富的空间序列和完善的交通系统形成对人流的有效组织，并以多条通道、电梯连接两街一中心及上下空间，形成一个围合式步行商业格局，让顾客在最短的距离里很方便地找到想看的地方，最大程度地加深顾客与步行街的接触，延长人们在步行街上的滞留时间，同时考虑配套设施的建设，如生态公共厕所、生态智能垃圾箱、电子演出舞台、绿化景观、街头艺术雕塑
12、、体憩亭或座椅、广告设施等。从垃圾桶、座椅、花盆、电话亭到休闲广场，所有细节都要经过精心设计，强调整体风格的一致性，总的来说，商业街的各个区域都要形成区域互补和区域互动。（要充分考虑创意商业与艺术家村落的结合性）形成创意商业驱动发展。,洗浴或KTV（3000）,定位于量贩式休闲娱乐场所，面对狂欢后的青年群体，在这里他们可以在就餐之后来这里继续狂欢或放松，KTV或洗浴营造现代科技、自然生态的氛围，并制造各种不同的生态或科技场景，吸引年轻群体的到来。,科技体验区,科技体验区意在打造科技动感体验生活，体验区内设置科技体验馆，含传感电子娱乐、3D声像幻听、影像健身设施等，外部公共空间多利用LED镭射灯
13、光营造动感氛围例如通道的构建或休息场所的全遮式拱廊都要有所创新，例如在通道的包装上予以时尚时代感，拱廊的顶部用LED包装可变化不同的场景，例如：烟花效果或水族馆效果。,渔人码头商业面积建议,商业发展及体量,【多中心、多层次发展】整体商业打造应该是以多中心多层次发展，多中心并不是指无中心，而是将大型商业集中在城市中心区域，将具有特色的集中在城市发展两端，以NOCO自由街为代表的高端商业，以渔人码头为代表的大众商业及以民俗街为代表的文化旅游商业将在今后撬动中心商业带动城市发展。【精特色小体量发展】从渔人码头商业经济技术指标看，商业建筑面积为10.2万，不含酒店16440，过于巨大，建议减少商业面积
14、，修改后为5.5万，酒店面积为1.5万。,渔人码头商业业态组合分析,商业配比建议,商业业态关系,【相互作用，相互促进】饮食街区与商业街区互动，饮食为商业带来人流，商业为饮食产生消费，商业与饮食共同创造休闲及娱乐机会。,基础设施部分建议,水：餐饮店配备独立卫生间，仅预留给排水管道，店铺均设置洗涤池一只，相应设置IC水表。给水排水系统应符合现行建筑给水排水设计规范（）的规定，建议餐饮店进水管径为DN40mm，水表为32mm，厨房生活污水管经不小于DN150MM。理发店、洗衣房、KTV进水管径为DN32mm，水表为25mm，生活污水管径不小于DN100mm。从美化环境和管理的角度出发，在合适的位置统
15、一设置隔油池，隔油池出水管接入市政管道，管径按照较高标准配置。隔油池设计为不锈钢内胆，建议规格不小于2.4*1.2*1米。排烟：餐饮安排独立的地下烟道，一般为400mm400mm。,水电建议,景观园林打造,景观处理建议,项目由界兴路将渔人码头分割成两块，目前用通道与观景平台连接，使其形成整体，建议将整段道路采取下降处理，使得中心广场可以成片连接，提升景观价值；,道路沉降段,连接区,主景观标志建议,门户形象打造，设置能代表青年的主题形象，标志设置新奇、在普通雕塑里融合现代手法达到视觉冲击效果，例如：手拿缰绳的马夫驱赶着奔驰的汽车，或大型怪异草根雕塑、变形金刚、具备科技时代感的光电彩球，也可模拟国
16、外著名特色标志迎合青年人口味；,水景打造建议,【扩宽水域面积】建议将水域面积扩宽到50米，形成特色景观效果，水中安装电子喷泉、水幕电影等设备；【营造水域情调】设置传感步道，当从步道上经过时喷泉会变化或喷起、电子投币点歌可以播放营造爱情氛围歌曲，提供情人私语休息设施例如用LED包装的吊绳座椅，在浅水湾区域多增加情侣互动设施，例如可以在水中放入写有2人名字的莲花灯，幸福船等等【水域水质打造】建议将水处理成淡蓝色，并加入水质监测系统，在挖掘水资源独特性时，从审美、趣味等角度出发；在打造游憩方式时以情境化、体验化的手法，强调游客的参与、互动，提供人与人相互观赏的条件、架起人与人之间互相欣赏的桥梁。各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐。【互动平台搭建】可在水中构建船舶旅馆，在船上可以用餐，拍照、休息。,艺术主题商业情景营造建议,【商业氛围】突出商业主题在不同的区域打造不同的风情，以情景带动商业消费，注意细节处理，在细节包装及景观打造上一定是以原味塑造与包装，要让日后的客户体验到真正的异国饮食与氛围【夜景打造】：夜间水岸增添光雕造景，使两岸的夜景绚丽多彩，营造出浓郁的都市化氛围，体现出饮食文化的魅力、时尚、动感,END,
