《巴比亚半山商业定位初步思路105P.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《巴比亚半山商业定位初步思路105P.ppt（105页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、重庆天域强盛投资有限公司,巴比亚半山商业定位初步思路,2011年7月,谨呈：重庆威特嘉实业有限公司,重庆南重庆首席40万方希腊主题社区；巴比亚半山1-4号楼开盘即售罄；中百超市&保利院线强势入驻巴比亚半山；巴比亚半山一期商业街正式开工建设；二期4星级酒店及商务公寓规划设计中；三期花园洋房蓄势规划；,我们在这样的背景下演绎巴比亚半山商业定位。,为开发商使商业能够最大化的降低市场风险！,同时保证项目实现经济效益的最大化！,这也是我们招商定位所必须要达到的目标！,我们合作的目的,基于此，我们必须明确招商定位所需解决的核心问题,核心问题1，如何打造整体商业市场定位；,核心问题3，一、二期商业业态具体划
2、分建议；,核心问题2，项目商业发展战略建议；,核心问题4，一、二期商业规划设计建议；,核心问题5，如何实现首期招商火爆，并持续招商策略；,核心问题1，如何打造整体商业市场定位；,竞争及项目,客群需求,区域特征,商业市场定位,思维推导图,寻求解决之道,区域特征-城市简介,1997年3月14日，成为中国第四个、西部地区唯一的直辖市；2007年成为第三个国家综合配套改革试验区；城市核心区主要包括：渝中区、沙坪坝区、南岸区、江北区、九龙坡区、渝北区、北碚区、大渡口区、巴南区；,z重庆市位于川鄂两省之间的长江三峡西段嘉陵江与长江汇流处，因嘉陵江古称渝水，故简称渝。z重庆已有3000多年的历史，幅员面积8
3、.24万平方公里，下辖40 个行政区县（自治县），有19个区，21个县；是中国目前行政辖 区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。z已成为以重工业为主体，以机械、冶金、化工、纺织、食品五 大工业部门为支柱，门类较齐全的西南最大工业城市。,关键词：重庆发展经济特区，项目处于城市核心发展的主城区域。,区域特征-区域经济状况,巴南区2007年人均GDP较低，仅高过北碚区2007年人均GDP增幅位列第三，次于渝北区和大渡口区，且与渝北差距较大。,重庆核心城区近年年人均GDP：,关键词：巴南区总体GDP较低，但增幅较快，潜力较大。,区域特征-发展现状,巴南区商业发展形态落后于经济发展；本案将引领
4、巴南区商业进入新的发展阶段。近年巴南区人均GDP16,549元人民币，合2,200多美元；今年年巴南区政府公布城镇化率达到67%；根据“欧美经济发展与商业业态的对应发展关系”，巴南区目前的商业形态应该是“百货商场、商业街、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业”的初级阶段。巴南区商业现状是商业业态单一且不具规模化,关键词：规模化现代商业发展的初级阶段，该阶段商业形态还具有发展空间。,区域特征-人口状况,核心城区中，对居民吸引力最弱的前三名分别是北碚区、巴南区/九龙坡区、沙坪坝区；渝中区是由于目前人口密度大，已接近饱和状态。,重庆核心城区近年末户籍人口图,关键词：人口基数较大，消费潜力大
5、，但人口增长率较低，对居民吸引力较弱。,区域特征-区域规划,关键词：巴南未来规划以龙洲湾鱼洞为区域中心，李家沱及周边区域属于区域二级组团。,南部片区 范围：铜锣山以西，长江以南和以东区域；定位：以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导 的发展区域；同时，承接旧城区转移的部分工业，完善城市功能，提高基础设施和公共设施水平，提 升人居环境质量。,李家沱-鱼洞组团的具体定位/规划：1、鱼洞片区：巴南区的行政中心、商业中心以及文 化中心（3龙洲湾隶属于鱼洞镇）；现有规模商业区：鱼洞商业中心；,2、李家沱片区：商贸、住宅于一体的休闲区；现有规模商业区：李家沱商业中心；,区域特征-交通规划,轨道3号线（在建
6、中，鱼洞机场）,轨道8号线（跳蹬鱼嘴）,BRT2号线（首条示范线）：起点紧靠本案动工时间：2007年9月28日 预计开通时间：2009年 总长：52公里 辐射人口：80万；路线走向：江北国际机场-龙头寺火车站-红旗河 沟汽车站-杨家坪长途汽车站-李家沱长江大桥-外 河坪公交站；2006年到2015年，主城区将先后建成6条巴士快 速交通(BRT)。,BRT2号线（首条示范线）,区域特征-小结,市场机会点：区域发展相对较差，核心位置潜力巨大，区域型中高档生活配套中心及中高端商务型餐娱中心，乃市场的空白点，为本项目商业的发展定位寻找到了突破口。,竞争及项目,客群需求,区域特征,商业市场定位,思维推导
7、图,寻求解决之道,竞争及项目特征-周边竞争状况,区域内：竞争主要来源鱼洞-龙洲湾组团；李家沱商业中心及融汇半岛商业将于本案组合成新商圈，即可形成业态互补，又可增强 整体的核心竞争力，增强对外区域人流的吸引力，并共享人流；,区域外：竞争来源于大渡口、九龙坡、南坪；,项目竞争分析：,竞争及项目特征-李家沱商业区,李家沱商业中心：租金均价：100-450元/平米/月之间,竞争及项目特征-李家沱商业区,李家沱商业中心-典型项目恒大城,项目位置：巴南区巴南大道（原李九路）北侧，占地面积：约54万M2 东西长：约1090M左右；南北长：约700M左右 项目总建筑面积：99.0113万M2-住宅79.511
8、3万M2-商业19.5万M2总投资约19.8亿元 一期入住时间：预计2010年,1期商业建筑形态：商业街1期商业建筑面积：约3,000M2,商业业态：超市、生活主题店、休闲名品店、餐饮店等；,商业定位：以社区配套为主；,规划中的龙洲湾商圈北至龙海大道，西到龙洲大道，南到龙洲湾公园，东至渝南大道；该商圈属于新规划的商业中心，鱼洞和李家沱两个片区将逐步实现对接，巴南区的城市化规模将得 到有效的扩大，目前龙洲湾商圈处于在建中。已入驻商家：重庆市巴南区国税局纳税大厅、中国平安保险公司巴南分公司、重庆邮政局巴南分局、新世纪超市、中国工商银行巴南支行、中国农业银行巴南支行、富侨保健、典雅戴斯大酒店；,竞争
9、及项目特征-龙洲湾中心,龙洲湾中心：售价约12000-15000元/平米之间,会展中心,政务中心,区公安局,瑞景酒店,法院,竞争及项目特征-融汇半岛商业,1、整体商业定位：南重庆最具体验性的家庭欢乐购物公园2、整体商业体量：1期商业体量：约3万M2 2期初步规划商业体量：约2.4万M2 3期初步规划商业体量：约7.3万M23、规划失败借鉴：一期商业以邻里社区商业服务网点为主，规划档次较低，影响整体商业定位，租金较便宜，30-55元/平米/月之间；二、三期商业将规划提升档次。,竞争及项目特征-项目概况分析,关键词：南城40万平米城市复合体：住宅、酒店、公寓、商业、洋房，商业分两期开发，保利院线及
10、中百超市已强势入驻。,项目周边交通分析1）BRT2：外河坪公交枢纽站重庆机场贯穿巴南区、九龙坡区、渝中区、江北区、渝北区，2008年底投入运行；2）轻轨：轻轨8号线 片区内设3个站点，外河坪南站、外河坪北站、李家沱站；3）公交：目前开通4条线841：李家沱龙头寺891：李家沱-新桥医院301：李家沱解放碑701：李家沱-解放碑另外，李家沱外河坪站，预计近年动工，规划占地180亩，建成后设置16条发车线，每天 满足425辆公交车的运行；线路辐射巴南、南岸、九龙坡、高新区、沙坪坝、大渡口、渝中区等。,竞争及项目特征-项目交通分析,竞争及项目特征-小结,关键词：项目体量较大，城市复合体项目，利于商业
11、发展，项目各业态的互动优势将得到明显体现。,竞争及项目,客群需求,区域特征,商业市场定位,思维推导图,寻求解决之道,客群需求-花溪工业园,经市政府批准建立的首批16个市级特色工业园区之一，位于中国百强明星乡镇-巴南区花溪镇。园区规划面积8平方公里，其中启动区2平方公里。截止目前，花溪工业园区经批准面积为4.71 平方公里（7065亩）。通过几年的快速发展，园区基本形成了以发展汽车、摩托车及零部件、机电设备制造为主的机械制造业，并兼容发展服装、包装、生物医药、电子电气等的产业格局。,关键词：项目周边花溪工业园区，具有支持本商业项目业态定位的发展。,客群需求-理工大学,关键词：紧邻重庆理工大学，对
12、项目商业定位具有一定的学院商业支撑性。,重庆理工大学是重庆市确立的重点建设的高校之一，目前，各类在校生23000余人，其中研究生近700人。目前该校以工科、经济管理和基础工科学较强，尤以汽车工业学科、传动技术、热力 发动机技术、变速器技术研究在国内领先。该校有培养专科、本科、研究生能力，为重庆市学士学位、研究所正、副研究员职称授予点和工商管理硕士（MBA）专业学位、工程硕士专业学位和高师硕士等学位授予点，并有多个军队管理的重点专业。现为重庆市政府与兵器工业部（现中国兵器装备集团）管理的普通高等院校。,客群需求-消费习惯调查,日常消费特征分析：,巴南区及周边商业市场无法满足受访者购物需求。,餐饮
13、消费习惯：,受访者饮食口味比较单一；近5成受访者能承受30-79元的单次人均消费额；外出就餐的频次处于中等水平；对重庆餐饮市场满意度较高。,客群需求-消费习惯调查,客群需求-消费习惯调查,娱乐休闲消费习惯,受访者对重庆现有的娱乐消费场所很满意，但巴南区现有娱乐休闲场所对受访者吸引力不足。,客群需求-商户调查分析,客群需求-商户调查分析,客群需求-商户调查分析,客群需求-商户调查分析,商户定位：超市类及餐饮类客户为主流兼生活服务配套商户。,客群需求-客群定位,消费客群定位：周边常住日常生活消费、学校师生人群消费、工业园及公寓写字楼商务需求消费。,竞争及项目,客群需求,区域特征,商业市场定位,思维
14、推导图,寻求解决之道,整体市场定位-思维推导,思维推导：,李家沱半岛核心城市位置，临工业园及理工大学旁，交通四通八达，利于区域性商业中心的发展；,城市复合体：住宅、酒店、公寓、商业、洋房于一体，开放式街区、广场性质；,对超市、餐娱及生活配套商业业态需求性较大；,区域特征,项目特征,客群定位,思考方向1：区域性的商业超级购物、休闲、文化娱乐中心；,否定理由：项目商业体量不大，非集中式商业设计，不具备成为区域性的商业超级购物、文化、娱乐中心。,整体市场定位-思维推导,思考方向2：区域性特色的餐娱、休闲风情街区兼项目生活配套服务中心；,整体市场定位-思维推导,成立理由：区域需要商务配套的餐饮、娱乐、
15、休闲街区，而本项目以开放式特色风情街区进行规划，具有一定的文化氛围，适合此类定位。,商业整体形象定位,“巴比亚半山、希腊主题时尚风情街”,形象定位诠释：1、“巴比亚半山”40万平米超大体量城市综合体项目：酒店、住宅、公寓、商业、洋房为一体；2、借助希腊风情打造特色商业氛围，体现项目商业独有的异域情调，格调时尚前卫；3、特色餐饮更能聚集人气，满足项目居家生活以外的商业形态补充，又能满足商务功能配套；,商业整体形象定位-案名建议,海伦时尚广场,巴比亚半山、希腊主题时尚风情街,源于希腊第一美女海伦，而爆发的一场特洛伊战争，结合项目巴比亚半山的希腊风情特色而孕育成为的商业生活街广场。,核心问题2，项目
16、商业发展战略建议；,二期招商升华,一期招商提升,区域逐渐成熟,取得商业收益,项目商业发展战略建议总体发展战略,项目商业发展战略建议发展战略阐述,策略：重点招商：以重庆大型超市、影院、大型餐饮、休闲商家作为招商重点；以点带面：依托龙头商家，进行整体商业的打造；推广支持：市场推广的大力投入，吸引消费者目光，催熟片区氛围；经营保证：成立强有力的经营团队，保证商业的存活性；商业特色亮点：努力塑造有巴比亚半山特色餐娱休闲及区域生活服务中心，创造人流及商业话题。,达到的效应：龙头商家的集聚效应，吸引商家入驻，同时吸引了项目周边区域发展商务宴请及大学消费者，形成区域商业亮点。发挥中百超市及保利院线效应，更大
17、程度本项目、大学及吸引周边人群的光顾；商业推广及商家经营的成功，塑造示范效应，使其他目标商家对区域产生兴趣。,项目商业发展战略建议发展战略阐述,策略：依托区域，放眼花溪及李家沱：区域商业氛围形成，扩大商圈辐射范围，不仅仅满足片区消费者的需求；突破瓶颈，多元发展：突破以往社区型商业的瓶颈，进行区域特色餐娱服务中心的打造；良好经营，体现收益：依托成熟的经营团队，打造商业运行平台，体现商业物业收益。达到效应：通过二期期区域商务餐娱服务中心的成功打造，塑造巴比亚半山商业的区域地位，同时实现整体商业收益的提升。,前提：一期商业招商及经营成功 一期商业调整到位并经营成功，一期住宅整体建成，区域商业氛围形成
18、。,项目商业发展战略建议各期商业功能区隔示意图,项目业主+理工大学,高层次工业园客户+区域居住业主+理工大学,一期社区服务中心兼大学消费功能,二期更高层次商务餐娱乐服务中心兼社区服务功能,日常生活+大学消费,更高层次生活需求+更高层次商务宴请需求,消费者来源,商业功能,项目商业发展战略建议发展竞争策略,立足前提：自身经营及打造良好,区域内,区域外,临近其他社区商业,李家沱商业,龙洲湾商业,先发策略,先进策略,资源策略,业态差异,客群差异,领先其他区域，先行引入品牌餐饮及大型超市，在消费者心目中先行树立地位。,利用区域市场商业发展状况较低的情况，在市场允 许条件下引入先进业态，填补市场空白。,依
19、托中百超市、保利院线及天域强盛丰富的商业资源，进行商业打造。,和区域外商业在业态上构成差异，在市场成熟条件下引入大量餐娱体验性业态，和市面上普通商业构成差异化竞争。,吸引其他商圈边缘消费者，或吸引其未注意的商务性消费者，形成客群差异。,核心问题3，一、二期商业业态具体划分建议；,商业功能划分的目标,第一是：外延功效，服务于园区单位需求。第二是：内涵功效，服务于项目自身业主；第三是：扩展功效，服务于区域范围居民；,商业业态划分-满足三大功效,第一原则：规模适中、主次分明、价格实惠；第二原则：互补性、便利性与亲和性；第三原则：长期经营、稳健发展。,商业业态划分-符合三大原则,和合家园商业在功能分区
20、规划的同时，必须考虑到阶段性发展的不同侧重需求。,商业业态划分-符合满足商业发展原则,前期将有部分商家为短线经营，抢做项目开发周期内新置业客群的家装生意临时主干道商业集中设置,中期存在一个自发性商业业态转型的过程，部分逐渐向持久性社区配套类商业靠拢，部分引导向精品生活及文化类经营方向转变主干道商业街及商业内街设置,后期则需重点满足日益发展的园区档次化商业消费需求二期商业街区集中设置。,商业功能划分的前提,结合前述三大发展阶段考虑，既要保证业态的多样化又能保证经营的稳健发展，其必须具备以下条件:,1、中高档次、品牌餐饮、休闲、保健类旗舰店；2、有一定的品牌号召力，一定程度上能够保证生活的质量；3
21、、品牌具有连锁性，购物便捷；4、具有相对成熟的系统化发展模式和选店条件；5、与相关业态的互补性强，能够很好提升整体商业形象。,商业业态划分-对商家的要求,针对餐饮类,烟道设计考虑、停车位规划考虑；,针对超市类,仓储位置、排水排污考虑；,整体类,统一招牌、统一形象、统一管理。,商业业态划分-对自身的要求,商业功能划分建议,1、商务功能：大型餐饮、保健、休闲、酒店等。2、社会功能：银行、邮政、电信、社区诊所等；3、家装需求：五金、照明、管材、涂料等4、生活配套：大型超市、便利店、药房、理发店、干洗店等；,商业业态定位,区域具体划分,商业规划整体平面分布图：,超市、精品专卖店、时尚餐饮,社会功能类业
22、态,零散生活配套类商业,临时业主进驻装修家居性商业，暂时集中规划至沿街大道商业。将逐渐被零散社区配套商业所替代。,商务性品牌餐娱、休闲类,临时家装配套店、家居类,保利院线、品牌餐饮、特色餐饮、休闲保健、品牌咖啡、KTV店等。,银行、医疗、活动中心形态，需在社区人流相对集中的广场区域考虑，利于社会功能便捷。,以居家生活配套性商业为主，满足社区内生活配套服务。,负一楼超市、一楼精品生活及文化用品专卖店，二楼规划一定品牌影响力的餐饮及咖啡休闲店。,一期集中商业一层平面规划：,商业业态精品服饰、饰品、化妆品、香包、文化用品等精致小百货类型；规划理由广场附近，人流相对集中，针对年轻时尚人群的大学生及周边
23、附近居民等，与生活超市相配套的相关生活业态。,一期集中商业二层平面规划：,商业业态外街：品牌时尚餐饮（咖啡店、时尚火锅、比萨店、铁板烧等）；内街：网吧、文体活动店等；规划理由二楼昭示性强，利于树立商业街形象，建议规划具有一定品牌号召力的时尚店入驻,建议预留烟道。,一期独立商业门面平面规划：,社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档 品为主。而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医 疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。,商业业态
24、社区中心12项必备功能,二期一楼商业平面规划：,商业业态商务性旗舰餐饮（陶然居、七十二行、德庄、越南菜、粤菜等）；规划理由紧邻花溪工业园及项目酒店及商务公寓楼下商业，建议规划具有商务接待性质的餐饮休闲类，建议预留烟道。,二期二楼商业平面规划：,保利院线,保健、休闲茶楼,KTV,商业业态外街：保利院线，内街：考虑保健休闲茶楼及KTV量贩歌城；规划理由商务餐饮相配套的休闲娱乐保健类，增强整体商业的复合性，利于业态商业的全线消费服务。,核心问题4，一、二期商业规划设计建议；,小品：商业广场建筑小品商业的设计建议,3,通过对项目商业整体市场定位及业态的划分，我们总结了以下五个方面的问题点需要解决，并制
25、定针对性解决问题的商业设计策略；,停车位：露天停车位商业的设计建议,2,商业设计建议问题点分析,风格：建筑风格商业的设计建议,1,电梯：垂直交通观光电梯商业的设计建议,4,广告：门头及广告位置商业的设计建议,5,立面风格-设计建议,时尚现代商业建筑风情,理由与一期住宅建筑形成统一风格，利于整体商业街的统一规划布局。,露天停车建议,考虑开放式风情街区、车流、人流规划，“红色区域”建议多考虑露天街区停车及广场集中停车规划。,理由开放式商业街最求消费的便捷，特别是餐饮休闲类商业对露天，商业门店停车要求较高。而本项目的车库规划基本是室内停车，主要满足住家需求，对商业停车考虑欠佳。,特色风情街建筑小品建
26、议,风情商业街区可考设置部分特色风情互动小品及休闲座椅等。,理由丰富商业内涵，利用小品形成与人的互动，能够留住人气，同时也增强了商业街的看点。,垂直交通电梯建议,设置观光垂直电梯，实现高楼层品牌商业人流进出，增强商业档次；餐饮休闲类商业考虑设置烟道，排污、进出水等。,理由观光电梯的运用，能够解决高层商业品牌商业店的进出问题，同时也减少了步行梯的设置，利于低楼层商业的充分利用，同时也提升商业街的品质。,广告门楣建议,统一规划广告门楣，统一材料、统一规格、统一风格；广场设置大型电子显示屏。,理由开放式商业街区在后期经营中，最容易产生规划混乱，所以在招商前期必须规范广告商业门楣，对后期经营管理提供前
27、提保障；广场位置设置一大型电子显示屏，增强商业气质，同时可对经营商家宣传，也可对外招租。,电子显示屏,随着区域市场的发展，需求发生了变化，我们将在后期商业规划中作适当调整，以满足市场的需要。,商业业态规划面积建议,核心问题5，如何实现首期招商火爆，并持续招商策略；,如何吸引品牌商家入驻，提升商业价值？,2,通过对项目一期商业整体市场定位及业态的划分，项目成功招商存在以下四方面的问题点需要解决，并制定针对性解决问题的商业策略；,项目商业体量不大，如何少量宣传寻找商家？,1,一期商业招商策略问题点分析,如何根据项目进度，实现商业开街的火爆？,3,如何拓宽客源，实现顺利的招商目标？,4,招商总体策略
28、四大策略,【直客招商】策略,【统一开业】策略,【政策吸引】策略,问题1：项目商业体量不大，如何少量宣传寻找商家；,问题2：如何吸引品牌商家入驻，提升商业价值；,问题3：如何根据项目进度，实现商业开街的火爆；,寻求解决之道,一期商业招商策略问题点解决推导图,【联盟招商】策略,问题4：如何拓宽客源，实现顺利的招商目标；,1、组织准备招商人员招聘招商人员培训2、资源收集大众资源收集行业资源收集渠道资源收集3、招商道具准备短信DM单,三大准备,组织工作周期10个工作日,5个工作日,5个工作日,2个工作日,3个工作日,2个工作日,招商道具准备个7个工作日,20万条,7个工作日,7个工作日5万份,项目招商
29、前期,三大组织准备总控图,组建招商队伍，其中分多团招商组及高级大客户经理组，并以有效的激励机制，促使团队的协作与作战能力；,专业招商团队（人）,高级大客户经理一对一（专属）内部人才大客户经理招聘,组织准备,对客户信息进行分层整理，根据招商客户资源，建立客户数据库；,【大众资源】整合广泛的客户资源，包括天域强盛积累的重庆客户资源及各区域金融年会资源系统资源各地商会资源，搜集其客户的联系方式；目的：对信息进行漫天洪水式传播，使项目信息形成强大的知晓面；【行业资源】针对商业经营招商公司或招商投资公司进行资源共享；目的：对目标客户进行精准打击，有效锁定目标客户范围；【渠道资源】整合政府关系渠道商会资源
30、俱乐部资源其他代理行业资源；目的：制定联合招商策略，扩大招商渠道；,客户信息数据库,根据不同的客户资源，分行业分产品及客户性质制定不同的个性化招商道具；,短信信息资料群播交互式网站,招商道具,漫天布网,精确打击,第一网：利用业界短信等传统媒介，形成一定的信息知晓度；第二网：行销团队对社区商业服务网点为主；,针对具有社区服务商业为主体的大中型超市、餐饮、娱乐等中档次的大中商家进行一对一的招商,吸引眼球广泛造势头,挖掘提升项目形象商家促进招商,组织执行,【直客招商】策略,【统一开业】策略,【政策吸引】策略,问题1：项目商业体量不大，如何少量宣传寻找商家；,问题2：如何吸引品牌商家入驻，提升商业价值
31、；,问题3：如何根据项目进度，实现商业开街的火爆；,寻求解决之道,一期商业招商策略问题点解决推导图,【联盟招商】策略,问题4：如何拓宽客源，实现顺利的招商目标；,提升形象型商家,时尚精品型商家,商务餐娱型商家,商家类型,优惠原则,优惠形式,长期合同，较长免租期,中期合同，中期免租期,短期合同，短期免租期,合同5-10年,合同3-5年,合同1-2年,政策吸引,【直客招商】策略,【统一开业】策略,【政策吸引】策略,问题1：项目商业体量不大，如何少量宣传寻找商家；,问题2：如何吸引品牌商家入驻，提升商业价值；,问题3：如何根据项目进度，实现商业开街的火爆；,寻求解决之道,一期商业招商策略问题点解决推
32、导图,【联盟招商】策略,问题4：如何拓宽客源，实现顺利的招商目标；,以住宅交房为前提，确定前期商业交铺统一时间。建议策略：根据业主入住率的情况统一进行商业业态的开放营业。,统一开业,【直客招商】策略,【统一开业】策略,【政策吸引】策略,问题1：项目商业体量不大，如何少量宣传寻找商家；,问题2：如何吸引品牌商家入驻，提升商业价值；,问题3：如何根据项目进度，实现商业开街的火爆；,寻求解决之道,一期商业招商策略问题点解决推导图,【联盟招商】策略,问题4：如何拓宽客源，实现顺利的招商目标；,行业合作：利用天域强盛的商业投资伙伴进行商业联盟招商，利用现有的资源进行政策，强化招商的客群，提高招商的效率。
33、,天域强盛客户关系合作,分阶段营销执行三战定胜利,品牌商家集中招商,统一选铺及集中开业,客户集中蓄积,强势宣传已入驻品牌商家及集中扩大品牌实力商家入驻,提升整体商业价值，增强投资客户信心。,通过全方位的宣传，发放商家客户VIP投资卡，蓄积客户,通过投资客户卡的发放，摸清投资客群情况。,确定统一选铺时间及开业时间,通过现场集中选铺的形式，促进投资热潮。,三战定胜利,正式开街,？月？日,？月？日,？月？日,品牌商家招商及宣传炒作期,一战,二战,三战,（待定时间）,（待定时间）,（待定时间）,（待定时间）,正式集中选铺,？月？日,阶段划分,投资VIP卡发放,提升项目形象商家招商期,一战：品牌商家强力
34、招商及宣传,成功招募2-3家提升项目形象的商家，提升项目整体形象；,通过对入驻实力商家的集中炒作及宣传，达到初期蓄势效果。,首先进行项目整体商业定位，确定业态布局、明确租售区域；,招商执行目的,以天域强盛全国集成商业客户网络及重庆本地集群网络进行前期宣导，实现品牌商家有效入驻。,天域强盛集成客群,网络传播通路,天域强盛特色渠道,网络传播通路,1、1+1直销（VIP式的服务）。利用自身的客户资源平台，开展1对1或1对N的电话营销、上门拜访销售，深度挖掘客户资源。2、二级市场与三级市场的联动销售。除了市内的资源外，在重庆区县也有一定的客户基础。各个区县客户资源的共享，在一定的程度上扩大资源网络，加
35、快销售进度。,天域强盛特色渠道,工商铺组传播通路,工商铺组成功代理了帝都广场、老城老街、米兰天空、民心家园等近80万平方米商业项目，拥有强大的盘源信息优势及客户资源，能够提供重庆商用物业市场（写字楼、店铺、厂房、库房及商铺等）的专业资料，并具有多元化的业务范围、成功的实践经验。,天域强盛特色渠道,推广传播通路,在报媒宣传上，开设“商业直通车”专栏；二手门店设立展示点。,天域强盛特色渠道,活动营销,媒体宣达,推广渠道思路,报媒,网络,短信,软文、商业直通车。重要招商节点投放。,新闻、文字链接。重要招商节点投放。,重要招商节点投放，事件营销。,媒体宣达,活动营销,理财讲座,产品说明会,招商启动活动
36、,期间活动,活动营销,集中对投资客群的蓄势期,二战：投资VIP卡的发放,通过投资VIP卡的发放，开始进行客群集中蓄积；,保障集中统一选铺的热销火爆态势。,通过对办理VIP卡客户分析，客群及摸清市场价格情况；,招商执行目的,传播工具,商业直通车、软文,网络,期间维系活动。,报媒传播通路,视听传播通路,现场传播通路,导视系统、物料、招商中心。,SP活动,营销渠道,天域强盛集成客户,直客式营销,天域强盛特色渠道,主动出击，一对一客户拜访,全国网络，门店优势，工商铺组。,期间持续介入,自上客户,具有昭示性的现场招商中心自上人流。,持续招商，缔造传奇,集中选铺及统一开街期,三战：集中选铺及统一开街,实现整体销售率达60%以上，招商达到80%以上，满足开街条件；,保证均衡的经济效益，确保长期的回报收入。,生活配套型商家陆续入驻，满足客户基本生活配套需求；,招商执行目的,传播工具,商业直通车、软文,网络,期间维系活动。,报媒传播通路,视听传播通路,现场传播通路,导视系统、物料、招商中心。,SP活动,营销渠道,天域强盛集成客户,天域强盛特色渠道,全国网络，门店优势，工商铺组。,期间持续介入,自上客户,具有昭示性的现场招商中心自上人流。,成功招商，火爆开街,THE END,期待更多沟通！,
