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1、北 京 新 思 益 地 产 机 构 B E I J I N G Xin Si YI C O，L T D,集思广益 诚信创新,沧州竞品大盘项目营销市场调研报告北京新思益地产机构2011.2,市场调研说明市场调研目的：针对沧州市区在售大盘增多且多为代理公司操作的现状，新政调控下大盘面临项目加快销售回款的需要，本次调研重点分析项目案场及营销推广，对相关项目营销操作手法进行初步梳理。市场调研内容：沧州市重点大盘营销推广重点调研对象：新华区区域竞争项目及运河区重点大盘项目市场调研时间：2011年2月20日2月21日调研负责单位：北京新思益房地产经纪有限公司,市场总体分析,重点大盘及区域竞品项目分析,本项
2、目营销策略性建议,沧州城市解读,政策解读引导下三年大变样,“一主两辅多颗星”,以城区改造为主，以沧州新区和黄骅新城建设为辅，周边县城如同星星般交相辉映，是沧州市三年大变样整体规划的美好蓝图。,城市承载能力提升,城市绿化面积提高,全面推进城市基础设施建设，路网、电力管网、供热管网、供水管网、排水管网、燃气管网及消防栓等城市重要基础工程系统。,近两年来，沧州市新增和改建绿化面积164万平方米，人均公园绿地面积由去年的4.88平方米增至5.47平方米。,运河景观带建设,南北贯穿的京杭大运河，将建设成“城市生态走廊和市民生活娱乐休闲空间”。未来的运河区域从北至南依次为郊野公园、居住和产业区、休闲居住区
3、、商业文化服务区和主题公园生态居住区。,城市解读,沧州市域总面积1.4万平方公里，下辖两个区，四个县级市和五个省级开发区，2010年市统计局公开数据：沧州市区人口68万；东临渤海，水产资源丰富，拥有129.7公里的海岸线和年吞吐量超过8000万吨的黄骅港。,城市解读,沧州位于河北省东南部，东临渤海，西连石家庄，南接山东，北通天津和北京，处于北京三小时交通圈内；随着京沪高铁、沧京高速通车，将真正融入京津一小时经济圈。京沪高铁于2011年运行，到北京只需50分钟，到天津只需30分钟。沧州市距北京240公里，距天津120公里，距石家庄221公里。地处京津冀城镇群及河北省“一线两厢”的南厢地区，发展潜
4、力巨大。沧州市外向型经济发展迅速，已与世界上100多个国家和地区建立了经贸关系，150多种工业产品打入国际市场。,中国特大跨世纪工程黄骅港，距日本九州港900海里，距韩国仁川港480海里，是一个多功能、现代化、综合性的国际港口。工程全部建成运营后，将成为集煤炭、原油、成品油、杂货、化工、客运、集装箱为一体的北方综合性枢纽大港。沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。京杭大运河南北贯穿市区，北接天津、北京，南通杭州、苏州；京沪铁路、朔黄铁路和京沪高速公路、石黄高速公路在沧州交汇。京九铁路、朔黄铁路在肃宁县交汇。多条高速公路
5、、铁路贯穿市区，加上黄骅港建设，沧州成为重要交通枢纽城市之一。,城市发展战略,沧州主城区以“一轴、两心、三带、四片”划分城市结构和城市功能。一轴：东西向发展主轴；两心：两个市级公共中心；三带：迎宾大道、运河、东部生态绿化带三条南北向的生态景观带；四片：由三条景观带将城市划分为西部新区、运河西区、运河东区和经济技术开发区四个城市片区。,1、沧州是河北省经济和农业的主要命脉，是国家重点化工城之一。2、辖有华北、大港国家两大石油企业，石油资源丰富；是全国四大产盐基地之一，拥有129.7公里海岸线，海洋捕捞、海水养殖已具规模。3、各种丰富的资源和港口经济的发展吸引了大量的外来人口，推动了房产消费的不断
6、发展。4、地理环境有较大优势，东临渤海，北靠京津，与国内山东半岛和辽东半岛、国外日本九州港和韩国仁川港隔海相望。5、市区道路宽平，交通顺畅，居民有方言，性格爽直，总人口较多。6、气候干燥、雨水少，城市东部污染严重些。,沧州市房地产市场概况,沧州房产关键词1.供应量大，主流大盘众多；2.主要道路仍有大量待拆迁改造的平房和老楼，潜在供应充足；3.市区西部楼盘在数量、价格、品质上高于东部；4.城市经济高速发展，人们购买力在不断增加；5.园林式设计在一些大盘中得到体现，逐渐成为项目新卖点；6.产品以高层、小高层为主，外立面以现代简约为主，少量欧式建筑、中式风格；7.城市道路较宽，出行方便，产品的地域差
7、距开始缩减；8.高中低档产品并存，可以满足不同需求；9.楼市调控政策下，观望者增加。,沧州市房地产市场呈现供需两旺居民购房欲望日益高涨，从需求类型分析，以自住和改善住房需求为主，这说明市场信心和市民的消费欲望正在逐步增强；价格持续上涨房价整体呈上涨趋势，市中心住宅5000元/，周边区域4500元/，开发区3500元/。区域供应量不均衡市区居民对生活品质的高要求，乡镇人口的城市化需求，外来人口的不断增加带来的住房需求，导致住房需求量与日俱增，由此带动市里住宅供应量的增加，其中运河区供应量最大，其次是新华区、开发区，全市在售和预售项目高达20多个，总体来看，市区西部楼盘不仅从数量上、价格上均高于东
8、部；三年大变样将带来更大的供应量 推行“三年大变样、推进城镇化”，随着拆迁改造工作的不断推进，房屋供应量将不断增加，项目之间将更激烈的竞争；各开发商在竞争中共存，产品逐步多样化，人性化 开发商都开始考虑人们的生活质量，产品由单纯的营房式建筑逐步发展为注重园林设计、科技含量、整体风格、产品创新、后期物业管理等房子的衍生概念，从而使住宅产品更加人性化，形成差异化竞争，园林式设计更贴近人们的意愿，更受到购买人群的欢迎；整体市场高中低档产品并存，特征明显，形成以高层、小高层为主，多层为辅，夹杂少量别墅的城市建筑形式；贷款购房日益增多高档楼盘一次性付款比例较高，中低档楼盘消费者贷款购房比例逐步提升。由此
9、看出，受房价上涨因素的影响，一则沧州市普通居民的购买力在不断下降；二则消费观念逐步转化。,沧州部分在售项目,总 结 随着供应量放大，目前沧州市房地产市场进入新一轮的产品竞争层面，和前几年单个项目拉动不同的是，本阶段竞争是多个项目共同托动板块的过程，也是消费群体细分的过程。在售楼盘利用自身地段、配套、产品、服务等多方面的综合优势抢夺客户，房地产市场呈现极度繁荣的景象，人们的购买期望和成交率也呈现逐步上升的趋势。,重点大盘及区域竞品项目分析,运河区项目（迎宾大道以东，清池大道以西）,运河区是环渤海经济区内重要的交通枢纽，是沧州市的经济、政治、文化中心和主要学府区。沧州市委、市人大、市政府、市政协、
10、军分区及80%的市直机关，大化集团、发电厂、东塑集团等大中型企业，华北商厦、渤海大厦、沧州商城、顺城商厦等90的流通商贸中心，花园宾馆、洋帆大酒店、天然居饭店、金豪大饭店等餐饮服务实体，河北工专、河北医科大学沧州分校等大中专院校，沧州报社、电台、电视台、人民公园、烈士陵园等重点教育文化通讯设施均座落在辖区内。,宏宇城,3000平米会所，40%绿化园林，写字楼、商业街等配套打造舒适度、高品质的地标性社区。销售状态：正在预售，按交款比例优惠：首付3成优惠30元/平米，首付5成优惠50元/平米，全款优惠100元/平米。目前主要推售临近经四路的C区，2年半后交房。,万泰丽景,万泰丽景定位本地少有的欧式
11、巴洛克建筑，尖顶设计很有特色，销售宣称有“星河湾”的影子。但由于建筑楼层过高，绿化率偏低，密度过大而影响整体品质。,运河区板块分析运河区属于沧州市政规划的城市发展方向，是沧州市政治经济和文化中心。此地区商业分布比较密集，包括华北商厦、渤海大厦、沧州商城、顺城商厦等90%的流通商贸中心。此地区楼盘开发量比较大，上市销售的楼盘多，价格比其他区域高。90-130平米左右的户型为畅销户型，超过150平米的户型销售缓慢。销售态势很好，住改善型客户为主。楼盘以高层、小高层为主，价格在3500-6000元/平方米。运河区板块属于长期看好型板块。,新华区项目（清池大道以东，长芦大道以西）,新华区位于市区东半部
12、，地处南北交通要冲，京沪铁路、朔黄铁路境内十字交叉，104、307国道通贯四极，火车站、汽车站均座落于辖区内，东连沧盐、沧黄，西接沧石、沧保公路，形成四通八达的交通网络。全区总面积88.5平方公里，人口22万人，辖5个街道办事处和一个乡。全区以化工、精铸、建材为龙头工业经济，辖区内座落着沧州炼油厂、沧州市化工实业集团、原化工部十三化建公司、沧州化肥厂等省部级化工龙头企业。,御宇 国际城,东方世纪城,东领伯爵华兴太阳城,众和凤凰城,百合世嘉,百合世嘉营销表现及建议：1.户外（同济路与千童大街东北口），户外（长芦大道至开发区三角带东北角）；2.卖点：“建给多数人的房子”符合项目定位，也可调整为更有
13、亲情的“多数人的幸福家、理想家”；3.案名：二期可以调整，如“凯德 锦绣东城”，或提炼更具吸引力卖点推广语，如“家在、情在百合世嘉”；,百合世嘉营销表现及建议：4.销控：部分楼配备一部电梯，影响高层销售，可通过提高低层价格以促销高层；5.行销：该区域客户主要是工薪阶层、生意人、县乡进城的，可以根据前期客户来源有针对性进行下县下乡或定点巡展。,新华区板块分析新华区属于沧州市的老城区，人员比较密集，购买能力比较强。主要以第一次置业为主。北部为工业区范围，以化工行业为多，没有很大的建筑空间；以向南部发展为宜。区域内有铁路客运站及铁路沿线，交通、贸易很便利。作为中心城区，新华区的城市可建设用地非常有限
14、。产品开发品质近年来大大提高，但后续乏力，市场亟待高品质楼盘接力。产品规划涵盖多层、小高层和高层，其中大部分以高层、小高层为主，土地利用率进一步加大。,开发区（长芦大道以东）,沧州经济开发区创建于1992年7月，坐落于沧州市区的东南部，是经河北省人民政府批准成立的省级开发区。总面积23平方公里，规划面积6平方公里，是沧州市重点发展的新型工业区。开发区，东距黄骅港90公里，石（石家庄）港（黄骅港）公路穿区而过，京（北京）沪（上海）铁路傍区而行。由此出发，到达首都北京仅需二小时车程，到达天津机场和黄骅大港，也均只需一小时车程，交通运输十分便利。现阶段该板块的开发项目较少，项目销售价格相对较低，存在
15、很高的开发和可塑空间。,逸城浅水湾名悦公馆,开发区板块分析,此区域经济发展迅速，企业众多，发展态势良好，逐步打造沧州市医药行业基地、生物技术产业基地、信息产业基地、机械制造行业基地、轻工行业基地、商贸服务及物流产业基地等六大基地。此区域楼盘相应较少，需求与供应比例不平衡。产品开发品质需要提高。产品规划涵盖多层、小高层和高层。其中大部分以多层为主，小高层和高层为辅。从客源分布来看，主要还是来自于开发区板块的区域客户，外区域购房比重并不高。从购买动机来看，近几年开发区有许多对居住环境有很高要求的人群，购买新房客户比较多。人们对开发区这几年的发展评价很高，环境不错，此区域房价有很高的升值空间。,市场
16、概况分析结论,总结1、总体上可以看出沧州市经济发展态势很好，地产项目较多，现在处于供需两旺的时候，整体销售情况良好。2、沧州各地块项目有其独特的特点，运河区：发展迅速，项目多，价格高；新华区：经济中心，配套齐全，设施完备；开发区：环境好，潜力大，暂时价格较低。3、项目户型以90-130平米的两室两厅、三室两厅的户型销售情况良好，深受沧州客户的欢迎。4、产品价格运河区在5000元/平方米、新华区在4000元/平方米、开发区在3500元/平方米的价格较为适中。5、在小区配套上，绿化程度、小区商业配套、物业服务水准为人们购买产品的首推考虑的外部配套条件；在地块选择上，小区周边的商业、教育配套与交通状
17、况应占较重地位。6、大牌开发商的连锁效应表现明显，在客户中产生的影响较大。,当地市场营销方面有几个明显特点：1.项目专业代理程度高，接近北京等一线城市，主要代理公司来自北京、石家庄、天津；2.销售人员一般留客时间短，缺乏沟通语言或意识，或由于当地性格爽快原因；3.推广以户外、围挡、高炮等为主，便于告知，诉求方法不多；4.产品品质及营销服务逐渐注重细节化、人性化，但仍有待提高；5.销售仍以坐销为主，缺少行销、下乡推广等手法。,由于时间安排紧凑，本次市调只是针对相应楼盘进行初步营销调查，其中难免不足，愿意共同探讨。我们将继续深入市调并完善以下部分：大盘营销手法对比分析（待续）本项目营销策略性建议（待续）,专业专一 实战实效,北京新思益机构将尽最大努力提供专业一流服务；与贵公司一起，携手把项目做好、做精、做出品牌!电 话：（010）51398916 13910029231 地 址：北京市朝阳区建国路98号B-12B01 邮 箱：QQ:411240087,北京新思益机构整合资源 愉悦服务 Empowered by Profession,
