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1、汇达广场项目市场调查报告暨营销合作计划,客户：辽宁汇达投资有限公司撰写：杭州圣宝房产代理有限公司2011年7月7日,第一部分 营口宏观情况第二部分 营口房地产市场分析第三部分 本项目的市场分析,一、城市基本情况,营口宏观情况,第一部分,1、自然地理,营口市距离辽宁省省会沈阳市179公里；南同“北方明珠”大连市接壤，距离220公里；东北与中国“钢都”鞍山市相依；东与中国最大的边境城市丹东市毗邻；北与辽河油田属地盘锦市隔河相望，中国七大水系之一的大辽河从里注入渤海，区域位置十分优越。营口是辽宁省管辖的地级市，是全国重点沿海开放城市。营口市地势自东南向西北倾斜，东西宽50.7公里，南北长111.8公
2、里，市域总面积5365平方公里，占辽宁省总面积的4.88%，海岸线长96公里，近海难涂16万多亩。,2、行政区划,截至2005年12月31日营口市辖四区（站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区）两市（大石桥市、盖州市）41个建制镇（其中老边区4个、大石桥市15个、盖州市22个）14个乡（盖州市）27个街道办事站（站前区7个、西市区7个、老边区2个、鲅鱼圈区4个、盖州市2个、大石桥市5个）14个国有农场929个行政村。,3、交通情况,营口天然具备着良好的地理位置，是环渤海经济带上的重要港口城市之一，是东北最重要的航运枢纽和物流中心。营口市中国北方离内陆最近的港口城市，营口一市三港（营口老港、鲅鱼圈港、
3、仙人岛港），已经与50多个国家和地区的140多个港口通航，年吞吐量突破2500万吨，成为东北第二大港、中国第十大港。营口陆路交通亦是四通八达，东北铁路、电气化高速铁路、公路、高速公路构成的交通网络纵贯营口境内。长大铁路、沈大高速公路、哈大公路（202国道）、庄林公路（305国道）纵贯南北；大营铁路、营大公路、盖岫公路连接东西，交通十分方便。营口港（包括鲅鱼圈港区和老港区）为全国19个主枢纽港之一。市域内有两条跨市输油管道通向营口港（鲅鱼圈区），有一条跨省输油管道经过境内。营口立交桥成为东北最大的交互式公路立交桥。营大公路、辽河大街、盼盼路、渤海大街、金牛山大街宽敞明亮。营口是中国首批投资硬环境
4、建设40优城市之一。,4、人口结构,营口全市共有26个民族市域总人口2229139人其中站前区260071人西市区159904人老边区123418人鲅鱼圈区103525人大石桥市705285人盖州市876936人城市化水平为38.58%2010年营口城镇人口有148.32万人城镇化率为61.8%。,第六次人口普查结果显示，营口全市人口中，居住在城镇的人口1429494人，占58.86%；居住在乡村的人口为999040人，占41.14%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加318265人，乡村人口减少186271人，城镇人口比重上升10.48个百分点，高于全省平均上升7.2个百分点的
5、幅度。,营口市第六次人口普查结果,2010年末，全市总人口达到235.5万人，其中，非农业人口111.5万人。人口自然增长率2.37。年末全市城镇登记失业人员2.5万人，城镇登记失业率4.5%，比上年下降0.4个百分点。全年城镇居民人均可支配收入18055元，比上年增长13.9%，扣除价格因素，实际增长10.7%。农村居民人均纯收入8863元，比上年增长15.3%，扣除价格因素，实际增长10.9%（用全省平均农村居民消费价格指数扣除）。,人均收入增长一览表,全年新增实名制就业8.9万人，比上年增长0.5%。全市城镇登记失业人员2.1万人，城镇登记失业率为3.4%，低于全省0.3个百分点。201
6、0年末城镇职工基本养老保险参保人数44.7万人，比上年末增长5.3%。城镇职工基本医疗保险参保人数59.9万人，比上年末增长2.0%；城镇居民基本医疗保险参保人数42.1万人，比上年末增长2.0%。失业保险参保人数21.9万人，比上年末增长1.1%。工伤保险参保人数28.3万人，比上年末增长5.8%。生育保险参保人数19.4万人，比上年末增长9.0%。为8.3万名城镇困难居民发放了最低生活保障金。全市共投入扶贫款物980万元。,2010年末营口市参保情况,二、宏观经济环境,营口是中国最早兴办近代工业的城市之一，是中国轻纺工业基地。全市拥有40多个行业，3000多家企业，主要产品700多种，省优
7、、部优产品达300多种，轻工、纺织、机械、冶金、家电、电子、建材、乐器、绢纺、石化、印染、医药等门类齐全，成为营口经济发展的支柱产业，百家企业获得国际ISO9000质量体系认证。针织、棉纺、锦纶、66#长丝生产居全国首位，营口名牌产品，驰名中外。2010年全年实现生产总值1002.4亿元，按可比价格计算，比上年增长17.8%。分产业看，第一产业增加值77.2亿元，增长6.0%；第二产业增加值554.8亿元，增长18.5%；第三产业增加值370.4亿元，增长19.0%。三次产业增加值占生产总值的比重为7.7:55.3:37.0。人均生产总值42604元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。,“
8、十一五”营口市生产总值及其增长速度,“十一五”营口市粮食产量及其增长速度,工业和建筑业行业，全年全部工业增加值497.8亿元，按可比价格计算，比上年增长18.0%。规模以上工业增加值按可比价格计算，比上年增长22.3%。轻工业增长速度为20.0%，重工业增长速度为22.9%，轻工业占全市规模以上工业增加值的比重比上年提高0.8个百分点。从经济类型看，国有企业增加值比上年增长18.9%，集体企业增加值增长29.9%，股份制企业增加值增长23.9%，股份合作企业增加值增长38.3%，外商及港澳台商投资企业增加值增长19.3%。,六大产业集群实现工业增加值同比增长22.2%。装备制造产业增加值比上年
9、增长33.9%，占规模以上工业增加值的比重达到17.2%。其中，通用设备制造业增加值增长38.6%，专用设备制造业增加值增长37.8%，交通运输设备制造业增加值增长46.0%，通信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值增长35.5%，金属制品业增加值增长22.9%，仪器、仪表及文化、办公用机械制造业增加值增长44.6%。冶金产业增加值比上年增长16.3%，占规模以上工业增加值的比重为14.4%。石化产业增加值比上年增长13.2%，占规模以上工业增加值的比重为10.4%。镁质材料产业集群增加值比上年增长20.5%，占规模以上工业增加值的比重为21.8%；纺织服装产业集群增加值比上年增长21.6%
10、，占规模以上工业增加值的比重为7.7%；新型建材产业集群增加值比上年增长26.5%，占规模以上工业增加值的比重为6.8%。食品饮料及烟草业增加值比上年增长15%，占规模以上工业增加值的比重为6.7%；电力、煤气和水的生产供应业增加值比上年增长27.4%，占规模以上工业增加值的比重为2.7%。,2010年营口市规模以上工业产业构成,固定资产投资方面，全社会固定资产投资完成982.9亿元，同比增长36.3%。其中，城镇投资完成880.8亿元，占投资总量的89.6%，增长31.6%。在城镇投资中，建设项目完成投资701.7亿元，房地产开发完成投资179.1亿元，分别增长26.3%和57.8%。新增固
11、定资产507.0亿元，比上年增长8.4%。,2010年营口市规模以上工业产业构成,第一产业投资1.2亿元（不含农户个人，下同），比上年下降25.0%；第二产业投资442.4亿元，增长15.4%；第三产业投资485.8亿元，增长53.8%。投资三次产业构成为0.147.652.3。制造业投资增长16.3%，批发和零售业投资增长71.8%，房地产业投资增长66.7%，科学研究、技术服务和地质勘查业投资增长8.7倍，水利、环境和公共设施管理业投资增长19.1%，居民服务和其他服务业投资增长28.8%，卫生、社会保障和社会福利业投资增长8.4%，文化体育、娱乐业投资增长67.5%。全年房地产开发投资1
12、79.1亿元，比上年增长57.8%。其中，住宅投资136.6亿元，增长42.0%；商业营业用房投资21.0亿元，增长94.1%。房屋施工面积1131.1万平方米，比上年增长72.3%；房屋竣工面积529.6万平方米，增长26.2%。商品房销售持续活跃，商品房销售面积532.6万平方米，比上年增长48.9%，其中，现房销售面积121.3万平方米，增长17.1%；商品房销售额184.3亿元，增长81.4%，其中，现房销售额38.2亿元，增长35.5%。,全市施工计划总投资亿元以上建设项目由上年的227个增加到385个，完成投资623.5亿元，比上年增长39.0%；1000万元以上建设项目由上年的1
13、082个增加到1337个，完成投资924.0亿元，比上年增长35.4%。,“十一五”固定资产投资及其增长速度,“十一五”社会消费品零售总额及其增长速度,“十一五”营口市进出口总额,“十一五”营口市城乡居民储蓄存款余额及增长速度,三、城市规划及建设,总体规划将原总体规划提出的主城区和老边城区合二为一，扩大老城区，发展由原总体规划提出的鲅鱼圈城区（含熊岳镇区、芦屯镇区和红旗镇区）构成的新城区，实施统一规划。营口市城市规划区范围：包括站前区、西市区、老边区和鲅鱼圈区等4个区，以及因城市建设和发展需要实施规划控制的区域，即盖州市的沙岗子、九垄地、归洲等3个建制镇，总面积约1130平方公里。,城市性质：
14、以工业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市。城市规模：到2010年，城市人口规模将达到100万人，城市实际居住人口134万；到2020年，城市人口规模将达到134万，城市实际居住人口212万。市域城镇体系规划：遵循均衡布局、主次有别的原则，由老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区，构成“大三角”的城市形态，最终将营口市发展成为具有多核结构的组合型特大城市。城市发展战略规划：实施“南进”、“东拓”，近期重点发展“一带五区”。南进：老城区的“南进”，是将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间的部分用地作为制造业新区；新城区的“南进”，是将熊岳河以南的部分用地作为仙人岛能源化工区；东拓：从营口高新技术
15、产业开发区，经北部城区至大石桥新区，连接海花工业区、冶金工业区和大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带；,一带五区：即发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。这将城市发展所涉及的区域有机地组成一个统一的整体，逐步形成分散组团式城市发展格局，将市域范围内最核心的经济能量整合为一体，进行优势互补，最大限度地发挥城市的规模经济效益。而汇达广场项目正好处于城市发展规划的沿海产业基地（沿海新城）的中心区域，盘踞新城行政、商业、文化、居住中心。南面紧紧依靠营口新市委行政中心、基地行政管理中心，而北面距离老城区仅
16、仅1公里，举步即可到达，距离奥体中心400米、文化艺术中心500米。周边的生活教育和休闲娱乐设施一一具备，地段牢不可撼，汇达广场的发展潜力和受投资商的欢迎是不言自明，繁华是早已被决定下了的，只等时间来验证。,一、营口房地产市场基本情况,营口房地产市场分析,第二部分,1、开发规模保持增长。2010年全市房地产开发投资179亿元，同比增长57.8%。房屋施工面积883万平方米，同比增长6.5%。,2、房屋新开工量与竣工量情况。2010年全市房屋新开工面积1212万平方米，同比增长70.4%。房屋竣工面积530万平方米，同比增长26.2%。,3、商品房销售持续放量走高。2010年全市商品房销售面积5
17、32万平方米，同比增长48.9%。全市商品房销售额实现184亿元，同比增长81.4%。全市商品房平均价格3460元/平方米，同比增长22%。,4、二手房交易呈价增量跌趋势。2010年全市二手房成交面积112.19万平方米，同比下降43%。全市二手房房交额实现25.2亿元，同比下降24%。全市二手房平均价格为2246元/平方米，同比增长34%。,二、2010年及2011年营口市房地产市场运行特点,（一）房地产开发投资增速稳健，各项建设指标持续趋好,2010年112月全市房地产开发投资总额达到179亿元，其中市区投资总额为50亿元，同比分别增长57.8%和172.5%，呈现明显增长态势。全年房屋施
18、工面积已经将近2000万平方米，新开工面积突破1000万平方米。而2011年上半年的开发投资和施工面积又一次上了一个新的台阶，特别是在沿海产业基地（沿海新城），处处的建设工地让投资者看到了欣欣向荣的市场状况。其主要原因为：营口市房地产市场发展良好，购房需求持续稳定；沿海经济带建设和城市化步伐的加快，各区域更加重视房地产业对经济发展的拉动作用，城市经济快速提升；除了当地的开发商之外，国内一些知名开发企业，例如恒大、保利、佳兆业等，不断来营口进行投资，投资热情旺盛，促进了区域房地产发展。,（二）商品住房供应及销售均增幅明显，住房消费热点已经从首次置业的自住购房转移为改善型自住购房,在商品房供应方面
19、，2010年112月全市批准商品房预售面积481.37万平方米，其中市区134.34万平方米，较去年分别同期增长45.12%、172%。112月全市商品房销售面积532万平方米，其中市区202万平方米，同期分别增长48.9%、106.4%，全地区中老边区增长最为明显，销售面积45.36万平方米，增长幅度为178%。据备案登记数据显示，2010年1-12月份市区商品住宅备案6410套，从登记套型状况来看，套型面积90120平方米的商品住宅是营口市消费的高峰段，占销售总量的39%。套型90平米以上的住宅占销售总量的64%，这说明目前营口市商品住房消费的热点为改善型住宅。,2010年112月营口市区
20、商品住宅备案登记户型结构表,以上虽然是去年的数据，但是随着人们生活水平和自身的需求，这种趋势将在今年仍然有所持续。,（三）商品住房价格稳中有升,2010年112月，全市商品房销售均价为3460元/平方米，市区商品住房销售价格为3553元/平方米，较去年同期分别增长22%、18.9%。今年虽然有严厉的宏观调控政策和不断的调息加息消息，但是仍然不见房价降低，而是有小幅度的上扬。其主要原因有四：一是购房需求基本以自住及改善性需求为主，投资与投机需求相对较少，购房环境较好，消费者购房相对理性；二是商品住房供应量得到一定程度的释放，基本可以满足不同购房阶段与层次的需求；三是随着辽宁沿海经济带发展规划及沈
21、阳经济区两个国家战略的实施，营口市作为其中一个重要城市，交通等基础设施配套不断完善，较好地提升区域房地产价值；四是当前投资渠道依然较窄且通胀预期较强，部分消费者选择房产作为投资及避险工具。,（四）二手房市场成交量下降,2010年112月全市二手房成交112.19万平方米，其中市区成交24.53万平方米，较去年分别同期下降24%、59%。分析交易量下降原因：一是国家税费优惠政策的截止。从2010年1月1日，营口市二手房个人普通住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，而契约的全额补贴也全面终止，此举增加了二手房交易成本，影响了市场的流通性。二是市场房源少。由于大量购房者为赶政策末班车已经在去年年底
22、前集中置业，透支了相当一部分购房需求，不少房源被提前消耗。另一方面，一些二手房房主因预测房价上涨，则多数将出售转为出租，造成目前市场适销房源少。,2010年112月营口市市区二手住宅户型结构,从以上数据看来，中小户型依然是最受欢迎的户型。各面积段中，60平方米以下住宅占总成交量的34%；6090平方米住宅占总成交量的44%；90120平方米的面积段占总成交量的14%；120平方米以上房源占了总成交量的8%。从以上统计数据来看，90平方米以下的中小户型房源占总成交量的78%，仍居二手房消费主流。,（五）房屋租赁市场活跃,由于预期房价上涨及国家税费调整等原因，二手房房主多数将出售转为出租。随着营口
23、市招商引资的步伐加快，沿海城市优势地位的凸显，大量外来企业、外来务工人员及毕业生流的到来以及营口市拆迁进程的实施，房屋租赁需求量逐渐增加，每月租金也普遍上涨100元至500元不等。据了解，目前营口市的二手房租赁市场出现低端、中端和高端三级阶梯状。低端市场月租金在1000元以下，中端在10002000元，高档租赁市场的月租金在2000元以上。地段优越、交通便利、配套齐全、小区环境不错的小户型房子目前呈现供不应求的“烫手”现象。,（六）外来人员来营置业有增无减,虽然2010年国家房地产调控新政加紧出台，异地购房门槛提高，但外地人员来营购房置业并未受到抑制。去年营口市市区商品房备案7107套，其中市
24、区（站前区、西市区）购房比例为70%；县区（大石桥、盖州、开发区、老边区）购买比例为17%；本省以内购买比例为6.8%，本省以外购买比例为6.2%，同比上升2个百分点。从来营口购房者来看，可分为三种情况：一是在营口工作、做生意或者投资的外地人；二是在外地工作的营口人为父母、子女等亲属购房；三是外地人看好营口居住环境为养老和度假购房，以及看好营口房地产投资潜力而投资购房。,三、2011年营口市房地产展望分析,（一）2011年营口房地产市场展望,为了充分翔实地掌握房地产市场实际情况，按照站前、西市、老边、产业基地等四个区域为统计口径，逐个开发商、逐个项目统计落实，就09年及10年结转的存量面积及1
25、1年的新开工面积进行了统计，这些不包括11年出让土地并开工的项目，大致取得了2011年营口房地产市场整体的待去化量，从而考量营口房地产市场的总体形势。,营口市主城区房地产项目情况表,1、2011年营口主城区房地产市场情况,营口市主城区2011年施工面积与2010年销售面积对比表,（一）2011年营口房地产市场展望,根据以上的统计数据大致可以看出2011年营口主城区总体的房地产态势：从区域角度看，站前区、西市区可以称之为老城区，老边区（特别是营口东新城）、产业基地可以称之为新城区，从房地产市场的角度可以纳入到营口主城区的范围内进行考量和分析。从2011年的推向市场的开发量角度，主城区各个区域均呈
26、现大幅度增长态势，但是各个区域增长不均衡，新城区的新开发量增长明显高于老城区，因此新城区的市场压力要明显高于新城区。从2010年的销售数据来看，无论哪个区域，市场供给远远大于市场需求，当然市场不能只做简单的加减法，但是供给与需求的巨大缺口是非常明显的。,2、2011年营口主城区房地产市场需求分析2010年营口市区（站前区、西市区）商品房备案共7107套，下表为购房者的分布区域。,上表虽然是2010年市区的数据，但是对于2011年营口主城区的市场是一个非常重要的参考依据（市区与主城区的市场越来越趋于整体化，属于整体市场的版块之分），对于这四块市场，哪些是具有开发潜力的。市区市场部分是一个相对稳定
27、的市场，不可能在短期内有大的增长性需求；县区市场是一个较大潜力的市场，取决于城市化进程的速度及营口的城市向心力，在这方面已经具备一定的条件，相信2011年会有较大的增长，但是制约这块市场的问题是支付能力问题，这部分客层对于价格的敏感度较高。省内和省外市场更加是一个潜力巨大的市场，虽然目前处在一个比较低的比例，但是已经呈现明显的上升势头，并且这种势头是在自发、自然成长的情况下，如果对这部分市场进行精心的策划和推广，相信会取得明显的收效，当然一个城市的推介是一个巨大的工程，效果的实现和扩大需要一个过程，但是这个趋势已经是箭在弦上。,（二）政策分析,营口的房地产市场面临巨大的市场压力的同时，2011
28、年伊始，就迎来了更加严厉的宏观调控。“国八条”除了以往的信贷杠杆、保障房、问责之外，一个关键词就是“限购”。大的宏观背景看，2011年是本届政府交班前的最后一年，在通胀的压力下，保持宏观经济稳定和社会稳定是压倒一切的。那么就房地产市场而言，在通胀压力下，只能通过抑制需求，也就是“限购”来保持房价的稳定。,“国八条”会对营口的房地产市场带来哪些负面的影响呢？营口不属于文件中所列举的城市范畴。客观上，营口的房价也刚刚走上上升通道，与购房者得支付能力相匹配，没有泡沫。换句话说，营口不在房价过快上升的城市范围之内，但是它又不可能不受到调控的影响。首先是统一的一刀切的金融杠杆政策，购房者的首付和利息支付
29、都随之增加，在宏观紧缩调控的环境下，购房者得积极性不可能不受到压抑；再就是政策对购房者心理上的影响，可能导致购房者在看不清市场走势的情况下采取持币观望的态度，那么这个市场就像是得了流感一样受到传染，从而引起市场形势发生变化，这一点更为严重。,一件事情总有正反两方面，“国八条”会给营口房地产市场带来不小的机会。对于一线城市及热点城市的“限购”更加主要的是针对外地购房者，这可能会使以前从营口流出的一部分人回流，选择回营口安家就业。这部分人大多数属于高素质人才，但是这部分的市场份额比较有限。还有就是大量的投资客层，一些选择在北京等一线城市投资的人群在遭遇“限购”后，会不会把资金转移到营口这样有发展潜
30、力的、不受“限购”限制的三线城市呢。理论上，是很有这种可能性的，并且一旦成为现实，这部分的市场份额会很大。但是要赢得这些投资，需要政府引导多方合作才能促成。,四、营口部分项目情况,一、关于汇达广场项目,本项目的市场分析,第三部分,一、关于汇达广场项目,虽然营口的商业已经发展很久了，但是营口的商业模式还仅仅停留在继商店、百货商场后的第三代产品，存在诸多问题。该状况与营口人们的生活水平和生活需求相比，已经脱节。2010年以来，红星美凯龙、居然之家等家居连锁企业以及沃尔玛、家乐福、乐购、新玛特等大型品牌超市入驻营口，为营口的商业模式和商业的发展带来了新的机遇。而汇达广场就是在这样的情况下横空出世，必
31、然吸引了大量的眼球和关注。汇达广场占地面积210000平方米，建筑面积为530000平方米，是温州资本在营口30亿元的巨大投资而建。该广场力求打造一站式家居购物专业的市场，立足辽宁、辐射东北，甚至是整个北方，集会展销售、仓储物流、信息商务、生活配套于一体的一站式家居、灯饰集散地。,汇达广场包含4个板块和8个主题。4个板块分别为商业区、商务区、公寓区、商业街区；8大主题分别为汇达灯饰广场、汇达家居广场、汇达家电广场、汇达建材广场、汇达购物广场、汇达美食广场、汇达时尚广场、汇达休闲广场，成为营口首个国际化的多功能复合型的城市综合体。,二、项目优劣分析,项目优劣分析,优势：（1）该项目属于政府支持的
32、工程；（2）汇达广场位于营口新城的行政、商业、文化、居住中心。（3）项目的专业性和大体量决定了其后期对整个东北的影响力，发展潜力巨大，成为城市商圈中心；（4）项目周边大量的在建建筑会给项目前期带来很大的影响；（5）项目濒临海边，周围环境优美，吸引大量的人流和客流。劣势：（1）项目在沿海新城，周围的生活配套和设施不完善；（2）该项目所在地目前的区域商业氛围不足。,三、周边可参考项目情况,三、周边可参考项目情况,1、营口义乌小商品城 物业地址：营口市鲅鱼圈区青龙山大街与闽江路交界处开发商：营口营城房地产开发有限公司项目概况：第一期已经在2010年7月1日开的盘，1000多个铺子售罄。现在是第二期工
33、程，仍然是1000多个铺位，13万平方米体量的超大市场集群；出售的是纯套内面积，一个铺子在1020方，总价在20万30万。项目价格为一层是18800，二层是15800，三层是13800。,2、万隆广场物业地址：鲅鱼圈昆仑大街中段26号开发商：中冶置业（营口）万隆广场有限公司项目概况：A座不出售，只做出租使用。现在出售的是B座的地下一层和地上五层。地下一层，价钱在2.4万，计划是当做特色餐饮业态；地上五层，均价在1.3万左右。每个铺在30100平方，40年产权。,3、营口居然之家物业地址：老边渤海大街东段路南，庄林路东500米 开发商：华联（营口）房地产有限公司 项目概况：居然之家带租约的产权商
34、铺，只租不售的，为营口地区投资者开创了全新的投资模式。项目均价为1.5万，合同20年。对购买者，开发商进行一定的返祖回报，第1年5年为每年7%租金的回报；第610年为每年9%的租金回报；第1120年为每年12%的租金回报。,4、沿海天地物业地址：沿海产业基地城市主干道博文路与营盖路交汇处 开发商：高迪（营口）房地产开发有限公司 项目概况：该项目属于一次性付款，不可以按揭贷款。商铺面积在30300平方之间。现在价格未定。出售之后，开发商不负责市场的管理。,5、凯宾国际物业地址：鲅鱼圈辽东湾大街与长江路交汇处 开发商：营口中世房地产开发有限公司 项目概况：该项目属于酒店公寓，由于是政府重点支持和照
35、顾的项目，所以公寓产权为70年。周围生活圈和商业圈都很成熟，是鲅鱼圈最早有人居住的地方，该市场前景不错。该项目6月25日开盘，开盘当日卖掉100多套。户型面积在2873平方，其中40多平方的居多。单价在50006000之间，一套大概就是在20万左右。,6、国宝壹号 物业地址：西市渤海大街与清华路交汇 开发商：营口智达房地产开发有限公司项目概况：该项目位于渤海大街城市核心地段，占地面积为65240平方米，总建筑面积约26万平方米，绿化率为45%，容积率为3.31，最大楼间距达到200多米。项目总户数1317户，一梯两户，高层共8栋，小高层2栋。项目周边生活、教育和商业配套齐全。项目均价为5000
36、元/平方米。,7、天赐家园 物业地址：鲅鱼圈闽江路与桃花潭路之间 开发商：营口天赐房地产开发有限公司项目概况：目前卖的是第一期产品，属于多层；后会有第二期的高层住宅。本项目的商铺已经售完，剩下的是住宅，价格在48005200元/平方米。对于付款方面，当地户口人买房子首付为3成；非本地户口首套房子为5成，第二套为6成。,综上分析可以得到，营口市的人们对市场认可度是比较高的，并且市场的发展潜力很大，对市场现在所存的项目价格都可以接受。对于商业店铺和临街商铺来说，单价在1.3万2万的价格都可以被认可，所以在进行市场调查之后，我司初步把汇达广场的价格定在均价为1.5万左右。营口市及东北地区客户与投资者
37、对现在市场的价格和市场发展前景都是具备很强的信心，只是当地对项目的销售方式有所保守和被动，所以去化速度很慢，不能很快回笼资金。只要可以对本市场进行正确的理财观念进行引导，推行恰当的销售模式，都可以提高去化速度，尽快回笼资金。,四、营销合作计划,销售时机的选择销售价格的制定目标客群的来源具体的销售模式开盘销售的方案,销售时机的选择,一,外部因素：1、针对住宅市场，国家宏观调控措施依旧严厉。2、受CPI高涨，通货澎涨再次上演，民众急需寻找保值渠道。3、营口房地产销售的黄金周期为8、9、10三个月，进入秋冬季通常为停工期。4、营口当地新商业地产项目，特别是与本案具有直接竞争力的项目暂无上市。内部因素
38、：1、为保障销售渠道畅通，各方人员到位，外场区域建立，我司的组建团队需要一个月的时间。2、客户蓄水需一个月时间。3、如果满足以上两点，我方可在开盘当日销售项目体量的60%-80%。4、售楼部的装饰即将完毕，以及工程进度的加快，给客户有了一个立体化了解项目的基点。综上所述，从售楼部可正式开启，销售团队的组建，发放VIP卡，接受客户预约，进行开盘前的蓄水。结合当地销售旺季的时间点，年内的销售时间非常紧迫，为不耽误销售进度，望贵方速做决策。,销售价格的制定,二,针对本项目圣宝房产建议采取以下的定价原则及方法：第一步：统计分析统计分析营口房产市场价格走向，结合本项目的建安成本以及同期竞争楼盘房源数量和
39、其它因素的数据来初步估算本案的基本价格。第二步：价格实验初步价格出台后，做出针对性较强的市场调查问卷，探知消费市场的接受程度。第三步：询问判断在“蓄水期”内试开盘，反咨询到场客户群体，探知这类人群的心理理想价位；再结合传统的定价方式，浮动调整不同营销阶段的具体价格。在进行市场调查之后，我们发现营口市的人们对市场认可度是比较高的，并且本市场的发展潜力很大，人们对市场现在所存的项目价格都可以接受和理解。对于商业店铺和临街商铺来说，单价在1.3万2万的价格都可以被认可，所以我司初步把汇达广场的价格定在均价为8000元左右。,定价策略,商铺返租建议通常商业市场的培育期为3年时间，回报率为5-7%左右，
40、根据项目现状，返租年限不宜过长，建议返租期为3年，返租回报率直接影响到开发商后期的招商压力，因此参照目前项目制定的售价，确定项目回报率为：按照第一年6%、第二年8%、第三年10%，共24%的回报率进行返租。,目标客群的来源,三,根据市调数据显示，结合我司的操盘经验。本项目的目标客户群分布呈以下情况：营口本地客群可消化项目总量的30%。除营口地区外辽宁省内可去化项目30%。东三省地区客群占25%。长三角地区投资客群占15%。用长三角投资热点地区的先进投资理念，带动项目本地及周边的消费热潮，最大限度的挖掘市场潜力。本地客群消费潜力巨大，但缺乏有效的引导。我司可组织长三角地区炒房团在本地的客群中掀起
41、消费的热潮。,本项目的目标客群分布,具体的销售模式,四,如今是信息时代，信息的传播速度与准确度决定着销售的成功与否。可以这样认为，如果不采取快捷、有效的销售手段，以巨大的信息沟通量对全部潜在客户，反复诉求、反复刺激、反复引导投资者的购买力，在最短的时间内使项目在市场上形成一定的声势，则在塑造项目形象、制造投资热点和销售高潮上起不到明显的作用。因此，我司将根据项目的工程进度和销售进度，集中火力在销售之前不断的加大对有效客户的信息沟通量，做好每一个营销环节的工作，为项目创造“路人皆知”的强势品牌，为开发方“创造项目销售史上的一个奇迹”。,流程：广告推广+电话营销+网络营销+直销+VIP客户,（一）
42、我方的总包模式,告知,媒体广告,电话销售,直销,客户,反复诉示反复刺激反复引导,“一对一”的沟通交流,深度了解项目,吸纳,转介绍,通过广告推广打响项目整体营销战略的第一战，广告推广的传播优势无疑是快捷的，但在我方看来这种单纯营销策略已经不能满足竞争日益激烈的房产销售现状。因为广告推广无法将项目的详细情况全部展现在客户面前，并且广告的覆盖范围也是有限的，这两大缺陷必将无法唤醒客户的购买欲望，也无法挖掘出大量优质的潜在的客户。针对这些弊病我司创建了“项目互联网展示平台”的销售方法。在网络上通过3D技术模拟项目沙盘，使客户对项目的情况一目了然，促使客户心动到现场签约。另外，我方结合电话直销的模式，以
43、巨大的信息沟通量对全部潜在客户，反复诉求、反复刺激、反复引导投资者的购买力，在最短的时间内使项目在市场上形成一定的声势，塑造项目形象。经过上述环节，所产生的大量成交客户，我司利用“VIP会员的方式”成功的把这一群体吸纳为我方的VIP客户资源，这些资源给我司在销售楼盘以及接洽业务方面带来巨大的推动力。具体操作方法为：凡购买我司所销售楼盘以及转推介我司所销售楼盘者均可申请成为我公司VIP会员，我司VIP会员享受在我司购买房产的优惠；如其转介绍的客户成功购买我司房产，则其享有一定的返利。根据以往操盘经验来看，这种营销模式极大调动了客户的购买力，并使该客户群体积极的响应我司的相关VIP优惠政策，积极的
44、投入挖掘身边客户资源的行动中，为快速、稳健的消化楼盘起到了极大的促进作用。,1广告推广模式利用各种媒体的特性和覆盖率，对项目进行推广和宣传。一般来说，使用比较广泛的媒体有传统的三大媒体和新兴的网络媒体，以及户外媒体，结合市场现状，选择合适的媒体，对项目的形象和优势进行塑造和宣传。根据人们在一天或者一周时间内对四大媒体（报纸、广播、电视、网络）的接触和选择规律与习惯，在不同的时间和地点选择相应的媒体；对于户外媒体的选择，则选择在高速路口和有密集人流的地点，比如公交站牌、公共设施、免费的杂志报纸赠阅等。我司建议，时间选择在项目开盘和强销期，在这个时期进行大规模和强劲的宣传和推广；在清盘期，可以有针
45、对性地进行宣传，更加具有目标性。,（二）具体销售方式,2电话直销模式 我司总部现拥有300人的电话营销团队，和50家左右规模在2050人不等的外围经销商团队。若按每人每天100个电话呼出量计算，本案每天意味着将有35000左右人知道本项目信息，再按照概率来筛选出意向客户，最大程度的保证意向客户群的数量，为本案营造强有力的后盾。具体操作：（1）我司科学有效的高新奖励制度，激励员工每天保质保量地完成与本案有关的各项工作。根据考虑，一天35000次的点对点的信息发布，预约客户到场50100组次/天，持续三天便将成为当地主流媒体的关注焦点；（2）我司高效科学的职前培训，保证了我司电话直销员较强的个人素
46、质修养及业务能力，对于意向客户的把握及后期跟踪，从另一个侧面保证了预约到场客户的数量和质量；（3）我司经过近年的经营，公司内部团队的磨合已经成熟。对于外场输送的客户案场具备及时处理的能力，力求做到客到单到。这从另外一个层面保证到场客户的成交数量；,（4）案场销售能力强。案场人员都经我司严格挑选选拔，从业经验至少在25年以上，在对客户的把握上，能及时解决客户心里所想的问题，公司严格的考核制度，也能保证到场客户的成交比例；（5）对于第一次到场而未能成交的客户，我司会有专员继续与客户保持关系，尽力解决客户的问题，力尽降低到场客户的流失率；（6）针对在此类渠道销售过程中反馈的问题及不足之处，我司市场销
47、售部会对本案做出相应的营销策略变动，一切销售为首要，保证本案的去化速度。,3温州商会我公司常年与各大商会保持紧密联系与友好合作，例如温州商会等。这些商会的存在和相互的联系，为本公司的销售渠道提供了很好的平台，多次的成功合作也使彼此之间的联系越来越紧密。4 定向团购模式在我司近年来的长期实践与积累中，公司拥有了广泛的全国各地客户资源信息，信息覆盖企业、政府、富裕群体及内部员工直、旁系亲属，且建立了强大的客户信息资源库，并以产品类型、个人资产状况等信息科学的方法予以分类管理，为本案提供了一定数量的客户群保障。具体操作：针对现客户资源，我司会有大客户专员针对性的进行“点对点、一对一”的项目亮点价值的
48、推荐销售；针对上述的有意向的客户，我司会统一组织专门的看房及成交活动。此可配合一定的营销手段及营销活动；针对在此类客户销售过程中反馈的问题及不足之处，我司市场销售部会对本案做出相应的营销策略变动，一切销售为首要，保证本案的去化速度。,5网络团购模式我司在近年的发展中，在网络产品销售、推广、造势上已具有了一定的经验且积累了一定数量的权威合作平台。通过本渠道，可提高本案消息的散播范围，并且提供另外一部分的客户群保障。具体操作:(1)根据我的经验，我们会在我们合作的一些权威网络媒体上发布本案信息，以此提高本案的认知度，且积累一点量的客户群；(2)在网络媒体上，我司设专员对客户的疑虑进行在线解答，针对
49、其意向客户做到有的放矢；(3)针对此渠道的准意向的客户，我司会统一组织专门的看房及成交活动。此可配合一定的营销手段及营销活动；(4)同时针对在此类渠道销售过程中反馈的问题及不足之处，我司市场销售部会对本案做出相应的营销策略变动，一切销售为首要，保证本案的去化速度。,6分销模式我司在近年的发展中，在网络产品销售、推广、造势上已具有了一定的经验且积累了一定数量的权威合作平台。通过本渠道，可提高本案消息的散播范围，并且提供另外一部分的客户群保障。具体操作:(1)根据我的经验，我们会在我们合作的一些权威网络媒体上发布本案信息，以此提高本案的认知度，且积累一点量的客户群；(2)在网络媒体上，我司设专员对
50、客户的疑虑进行在线解答，针对其意向客户做到有的放矢；(3)针对此渠道的准意向的客户，我司会统一组织专门的看房及成交活动。此可配合一定的营销手段及营销活动；(4)同时针对在此类渠道销售过程中反馈的问题及不足之处，我司市场销售部会对本案做出相应的营销策略变动，一切销售为首要，保证本案的去化速度。,7多点开花我司除了在杭州总部以外，还在江浙、山东、江苏等地设有一定数量的办事点。为了保证本案到达“人人皆知”的程度，公司会有针对性的对营口及周边进行“扫街”，力求现有客户的基础上，也把潜在客户一网打尽，最大程度的保证本案的去化速度。,具体操作：（1）我司会根据上述几点的销售模式的不足之出，对于可能市场区域
