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1、四、工程建设与管理,（一）房地产的品质要求（二）房地产质量控制（三）建设阶段管理,（一）房地产的品质要求,1、房地产声环境；2、住宅天然采光环境要求；3、室内热环境。,1、房地产声环境,（1）住宅声环境标准人们对住宅内外声环境通常有两方面的要求：1）环境安静，不受噪音声干扰；2）生活隐私、自由，即家庭内部的谈话或活动不被邻居听到，也不会给邻居造成噪音干扰。我国制定的城市区域环境噪声标准：,2、住宅噪声控制,提高城市住宅声环境质量，需要采取行政和技术综合的措施对干扰住宅的噪声加以控制。（1）住宅噪声控制的一般原则；（2）临街住宅区防外部噪声的措施；（3）住宅建筑平面的防噪声布置；（4）住宅隔音构
2、件的选择；（5）住宅设备噪音的控制。,（1）住宅噪声控制的一般原则,1）在总体规划中，应按噪声状况进行合理分区，将噪声区用适当的区域带隔离，尽量使住宅区远离噪声源及交通干道，从宏观上控制环境噪声干扰；2）住宅小区建设前，对住宅声环境进行预测评价，从而确定相应的防噪、防声措施，并将此作为住宅建设项目可行性研究与项目报批的一项内容。小区建成后，对小区的住宅声环境进行质量验收，以保证质量。3）在住宅小区规划中，把对噪声不敏感的建筑物，如商业设施、生活服务行业等，用作为住宅建筑的“声屏障”布置在小区临近交通道路的周边。4）住宅区中的学校操场、健身娱乐场地、商场、停车场等的位置选择，应以避免对住宅产生噪
3、声干扰为佳。5）住宅平面设计中，要按防噪声要求进行平面布局，将要求安静的房间布置于较安静一侧，吵闹房间、设备间集中布置。（动静分离）6）降低住宅内部噪声，选用低噪声设备，对电梯、设备间进行隔声、减震处理。7）选择满足隔声要求的分户墙、楼板、户门和外窗。（缝隙空洞密封处理、烟囱、排气道及水道处理）8）住宅区建设时，尽可能做到各项配套工程同时并举一次性完成，避免居民入住后再施工造成施工噪声干扰。,（2）临街住宅区防外部噪声的措施,住宅区户外的噪声源主要是交通噪声。1）对住宅的建筑群进行合理的规划布局。（如：将次要的较不怕吵的房间-厨房、厕所、储藏室、楼梯和电梯间等临街面布置，或将临街一面设置为带隔
4、声窗和吸声棚的走廊通道，也可以临街布置商店等非居住性公共建筑，构成声屏障。）2）在高速公路、铁路经过住宅区的地段，还可以采用专门设计的防声屏障来降低交通噪声对住宅的干扰。（使用屏障的效果通常在5dB-20dB范围内；适当改进窗户的隔声效果，国外用厚度为）3）绿化降噪效果并不显著，一般很厚的林带，每100米只有10dB左右的降噪量，但绿化对环境的静化有一定的心理效果。,（3）住宅建筑平面的防噪声布置,住宅建筑平面的防噪原则：1）把产生噪声的区域安排在一起，将厨房、厕所集中布置，并要求上下对正；2）把产生噪声区域与要求安静的地方隔开，中间布置一些不怕噪声干扰的房间，楼梯间、电梯间及垃圾道不要与卧室
5、相邻布置，将要求安静的房间布置在背向或远离噪声源的位置。（背面一侧可将噪声衰减15-20dB）,（4）住宅隔音构件的选择,住宅平面布局确定后，应根据住宅的档次和位置，确定住宅构件隔声性能等级，选择合适的分户墙、楼板、户门以及外窗的构造形式，使之达到相应的隔音效果。一般情况下，住宅外墙的隔声能力远高于外窗，因此，外窗的隔声性能决定住宅围护结构对室外环境噪声的衰减量。而分户墙、楼板和户门的隔声性能决定住宅楼内邻里之间声音的保密与干扰程度。,（5）住宅设备噪音的控制,住宅卫生设备以及高层住宅中的电梯和水泵对居室的噪声干扰也是一个突出的问题，必须在设计中引起注意并作必要的降噪处理。1）卫生设备噪声处理
6、：在平面布置时将厕所、浴室及厨房集中布置在离卧室较远的位置，使管道尽量远离居室和卧室；改善管道的隔音性能；便器、浴缸下设置防震垫层；控制给水压力；管道穿墙及楼板处作隔振处理；管道与墙壁连接的金属件采用弹性连接件；改进给水器、便器、水龙头及管道配置方法，如采用低噪音器具等。2）电梯噪声处理：在电梯基座下加隔振器进行减震处理；用厨房、卫生间等将电梯和安静的房间分开，另外电梯间的墙体本身要有一定的隔声能力。3）水泵噪声处理：机房作必要的吸声、隔声处理；机组作隔振处理，电机或整机作局部隔声罩；进出口配置必要的软接管，管道支架作弹性支撑连接；出水管设置消声装置以减弱水流压力脉冲噪声，避免局部流速加大发生
7、气蚀现象。,2、住宅天然采光环境要求,天然光的生理卫生价值极高，对人的心理状态也产生强烈的影响。一般认为，客厅和厨房的最低采光系数要达到1%左右，窗地面积比应大于1/7。在住宅设计和建设中，应按以下要求来实现住宅的天然采光：1）卧室、起居室（厅）等居住房间以及厨房均应直接采光；2）要有良好采光窗朝向，最好南北朝向，东南和西南次之，东西朝向再次之，最次为东北和西北朝向；3）要满足建筑采光设计标准对窗地面积比和采光最低系数值的要求；4）满足城市居住区规划设计规范中关于住宅建筑日照标准的规定；5）所有住宅建筑中的居住房间均应进行采光设计计算，应在设计说明书中加以说明，作为住宅光环境品质审查的依据；6
8、）住宅建筑竣工验收前，均应进行实际采光效果的工程检测，作为工程验收的依据。,3、室内热环境,（1）室内气候影响因素（2）室内气候的热舒适要求（3）建筑围护结构的热工设计和建筑节能,（1）室内气候影响因素,室内气候是指由室内空气温度、湿度、气流及壁面热辐射等因素综合组成的一种室内热环境。在住宅建筑内，人体及生活设备散发为数不多的热量和水分，室内气候主要取决于室外热湿作用。室外热湿作用对室内气候的影响的程度主要取决于围护结构材料的热物理性质及构造方法。另外，房屋的朝向、间距、环境绿化以及单体建筑的平面形式，都对室内气候有不同程度的影响。,（2）室内气候的热舒适要求,热舒适是指人对环境的冷热程度感觉
9、满意，不因冷或热感到不舒适。舒适的热环境即使保护人体健康的重要条件，也是人们得以正常生活、工作的重要条件。室内气候大致可分为舒适、可以忍受和不能忍受三种情况。显然，只有采用充分空调设备的房间，才能实现舒适的室内气候。对于大多数建筑来说，按照舒适要求规划室内气候标准，不仅经济上不允许，对人体健康也是不利的。因为人们长期处于稳定的室内气候条件下，会降低人体对气候变化的适应能力。因此，除一部分房间要按舒适标准规定室内气候外，更多的房间应以保证人体健康不受损害为准。,（3）建筑围护结构的热工设计和建筑节能,1）建筑围护结构的保温设计墙体的保温；门窗的保温；屋顶的保温；地面的保温；2）建筑围护结构的隔热
10、设计实体材料层和带有封闭空气层的隔热屋顶；通风屋顶；阁楼屋顶；蓄水屋顶；铺土（或无土）种植屋顶。,（二）房地产质量控制,房屋质量的好坏，直接关系到经济发展和广大人民的切身利益。作为房地产开发经营者，不仅要牢固树立“质量第一”的观念，而且还应以战略眼光探索和研究技术质量管理策略和措施，把提高房产质量作为己任。1、设计阶段的质量管理 2、施工阶段质量管理 3、房屋交付后的质量管理,1、设计阶段的质量管理,房屋产品质量管理，首先要从设计抓起。设计质量包括规划和施工图设计质量。1.规划设计质量。房地产开发经营涉及面广，协作单位多，市政园林、邮电通讯、供水、供电、供气等部门都要涉及到，要协调好关系，保证
11、规划质量。2.施工图设计质量。房屋产品质量的第一步是从设计开始的，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计。要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理开间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生等面积，让人使用方便，居住舒适；二要做到建筑造型和风格有艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值。,2、施工阶段质量管理,“进来，送出去”的形式学习先进技术和先进经验，也可以在施工现场扎实地普及基本知识施工过程中的技术质量管理，是提高房产质量的
12、中心环节和重点，包括辅助施工和直接施工两个方面。辅助施工的技术质量管理，包括对施工队伍的选择，施工材料、配件和设备的采办，动力供应和后勤服务等方面，直接关系着施工质量和房产质量。为了提高房产质量，一定要择优选用现场管理好、技术质量管理好、技术素质高、资质等级高的建筑企业开发施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，完全达到有关规范、标准的要求，并必须有出厂合格证。在进入工地前，进行严格检验。,2、施工阶段质量管理,直接施工的技术质量管理，是确保提高房产质量的核心，在其管理过程中，应把握好三点：要强化施工队伍的质量意识。通过思想教育，达到从企业领导到全体职工，都
13、树立起“百年大计、质量第一”的观念，形成“人人讲质量，个个为质量”的良好风气。要强化施工队伍的技术培训。强化施工队伍的技术培训，方法多种多样，既可以采取“请，强化技能提高。强化施工现场的技术质量管理。具体说来，就是严格把好“四关”：一是材料关。对施工单位使用的建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构件，要严格把关检验，不合格的不准使用。二是抽验关。现场工程技术人员要督促施工单位按规定制作混凝土及砂浆试块，如期进行试压，作出试压报告记录，并实行随时抽检制。三是施工关。现场工程技术人员和质量监督员，要现场监督施工人员严格按照施工设计图纸、方案施工，不得有一丝一毫的含糊。如果发现施工单位在施工
14、中不按照设计图纸、方案施工，应立即采取果断措施，作出返工处理。四是记录关。现场施工管理人员，每天都要认真负责填好“施工日记”，使施工质量的每个环节都达到设计要求，切实保证房产质量的提高。施工完成后，要组织好竣工验收，要组织专家，按照国家建筑安装工程质量检验评定标准严格进行验收，对不合格的工程，决不交付使用。,施工阶段质量管理方法横道图(甘特图表),在甘特图中，横轴方向表示时间，纵轴方向并列机器设备名称、操作人员和编号等。图表内以线条、数字、文字代号等来表示计划(实际)所需时间，计划(实际)产量，计划(实际)开工或完工时间等。,带有分项目的甘特图,3、带有分项目和分项目网络的甘特图,横道图又叫甘
15、特图(Gantt chart)，它是以图示的方式通过活动列表和时间刻度形象地表示出任何特定项目的活动顺序与持续时间。它是在第一次世界大战时期发明的，以亨利L甘特先生的名字命名，他制定了一个完整地用条形图表进度的标志系统。由于甘特图形象简单，在简单、短期的项目中，甘特图都得到了最广泛的运用。亨利劳伦斯甘特是泰勒创立和推广科学管理制度的亲密的合作者，也是科学管理运动的先驱者之一。甘特非常重视工业中人的因素，因此他也是人际关系理论的先驱者之一。其对科学管理理论的重要贡献：1提出了任务和奖金制度。2强调对工人进行教育的重要性，重视人的因素在科学管理中的作用。其在科学管理运动先驱中最早注意到人的因素；“
16、工业的习惯”3制定了甘特图生产计划进度图（是当时管理思想的一次革命）个人甘特图和时间表是两种不同的任务表达方式，个人甘特图使用户可以直观地知道有哪些任务在什么时间段要做，而时间表则提供更精确的时间段数据。此外，用户还可以在时间表中直接更新任务进程。,甘特图的优点：图形化概要，通用技术，易于理解；中小型项目一般不超过30项活动；有专业软件支持，无须担心复杂计算和分析。甘特图的局限：甘特图事实上仅仅部分地反映了项目管理的三重约束（时间、成本和范围），因为它主要关注进程管理（时间）；软件的不足。尽管能够通过项目管理软件描绘出项目活动的内在关系，但是如果关系过多，纷繁芜杂的线图必将增加甘特图的阅读难度
17、；,3、房屋交付后的质量管理,房屋交付后，其质量管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。常年开展服务工作，帮助住户解决困难，及时进行维修，使住户满意。二是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房产开发的质量。,（三）建设阶段管理,1、建设工程进度控制2、建筑工程项目成本管理和成本控制3、建筑工程合同管理4、建设
18、项目安全管理,1、建设工程进度控制,（1）进度控制的概念（2）影响进度的因素分析（3）进度控制的措施（4）建设工程实施阶段进度控制的主要任务（5）建设工程进度控制计划体系（6）建设工程进度计划表示方法,（1）进度控制的概念,对工程项目建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系根据进度总目标及资源优化配置的原则编制计划并付诸实施，然后在进度计划的实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差情况进行分析，采取补救措施或调整、修改原计划后再付诸实施，如此循环，直到建设工程竣工验收交付使用。最终目的：确保建设项目按预定的时间动用或提前交付使用，建设工程进度控制的总目标是建设工期。
19、特点：进度控制是动态的，进度控制人员必须掌握动态控制原理，在计划执行过程中不断检查，并将实际状况与计划安排进行对比，在分析偏差及其产生原因的基础上，通过采取措施，使之能正常实施。如果采取措施后不能维持原计划，则需要对原进度计划进行调整或修正，再按新的进度计划实施。,（2）影响进度的因素分析,人为因素是最大的干扰因素。常见的影响因素如下：1）业主因素；2）勘察设计因素；3）施工技术因素；4）自然环境因素；5）组织管理因素；6）社会环境因素；7）材料、设备因素；8）资金因素等。,（3）进度控制的措施,1）组织措施2）技术措施3）经济措施4）合同措施,1）组织措施,建立进度控制目标体系，明确建设工程
20、现场监理组织机构中进度控制人员及其职责分工；建立工程进度报告制度及进度信息沟通网络；建立进度计划审核制度和进度计划实施中的检查分析制度；建立进度协调会议制度，包括协调会议举行的时间、地点，协调会议的参加人员等；建立图纸审查、工程变更和设计变更管理制度。,2）技术措施,审查承包商提交的进度计划，使承包商能在合理的状态下施工；编制进度控制工作细则，指导监理人员实施进度控制；采用网络计划技术及其他科学适用的计划方法，结合电子计算机的应用，对建设工程进度实施动态控制。,3）经济措施,及时办理工程预付款及工程进度款支付手续；对应急赶工给予优厚的赶工费用；对工期提前给予奖励；对工程延误收取误期损失赔偿金；
21、加强索赔管理，公正地处理索赔。,4）合同措施,推行承发包模式，对建设工程实行分段设计、分段发包和分段施工；加强合同管理，协调合同工期与进度计划之间的关系，保证合同中进度目标的实现；严格控制合同变更，对各方提出的工程变更和设计变更，监理工程师应严格审查后 再补入合同文件之中。加强风险管理，在合同中应充分考虑风险因素及其对进度的影响，以及相应的处理方法。,（4）建设工程实施阶段进度控制的主要任务,1）设计准备阶段进度控制的任务：收集有关工期的信息，进行工期目标和进度控制决策；编制工程项目建设总进度计划；编制设计准备阶段详细工作计划；进行环境及施工现场条件的调查和分析。2）设计阶段进度控制的任务：编
22、制设计阶段工作计划；编制详细的出图计划。3）施工阶段进度控制的任务：编制施工总进度计划；编制单位工程施工进度计划；编制工程年、季、月实施计划。为了有效地控制建设工程进度，监工要在设计准备阶段向建设单位提供有关工期的信息，协助建设单位确定工期总目标，并进行环境及施工现场条件的调查和分析。在设计阶段和施工阶段，监理工程师不仅要审查设计单位和施工单位提交的进度计划，更要编制监理进度计划，以确保进度控制目标的实现。,（5）建设工程进度控制计划体系,1）建设单位的计划系统；2）监理单位的计划系统；3）设计单位的计划系统；4）施工单位的计划系统。,1）建设单位的计划系统,建设单位编制(也可委托监理单位编制
23、)的进度计划包括：工程项目前期工作计划（工程项目可行性研究、项目评估及初步设计的工作进度安排。该计划需要在预测的基础上编制）；工程项目建设总进度计划（初步设计被批准后，在编报工程项目年度计划之前，根据初步设计，对工程项目全过程的统一部署。工程项目建设总进度计划是编报工程建设年度计划的依据，其主要内容包括文字和表格两部分。表格部分包括：(1)工程项目一览表：将初步设计中确定的建设内容，按照单位工程归类并编号，明确其建设内容和投资额。(2)工程项目总进度计划：是根据初步设计中确定的建设工期和工艺流程，具体安排单位工程的开工日期和竣工日期。(3)投资计划年度分配表：是根据工程项目总进度计划，安排各个
24、年度的投资。(4)工程项目进度平衡表：用来明确各种设计文件交付日期、主要设备交货日期、施工单位进场日期、水电及道路接通日期等。）；工程项目年度计划（依据工程项目建设总进度计划和批准的设计文件进行编制的。工程项目年度计划主要包括文字和表格两部分内容。表格部分包括：(1)年度计划项目表：将确定年度施工项目的投资额和年末形象进度，并阐明建设条件的落实情况。(2)年度竣工投产交付使用计划表：将阐明各单位工程的建筑面积、投资额、新增固定资产、新增生产能力等建筑总规模及本年计划完成情况，并阐明其竣工日期。(3)年度建设资金平衡表：本年度用。(4)年度设备平衡表：本年度用。）。,2）监理单位的计划系统,监理
25、总进度计划：在对建设工程实施全过程监理的情况下，监理总进度计划是依据工程项目可行性研究报告、工程项目前期工作计划和工程项目建设总进度计划编制的，其目的是对建设工程进度控制总目标进行规划，明确建设工程前期准备、设计、施工、动用前准备及项目动用等各个阶段的进度安排。监理总进度分解计划：1按工程进展阶段分解：包括：设计准备阶段进度计划；设计阶段进度计划；施工阶段进度计划；动用前准备阶段进度计划。2按时间分解：包括：年度进度计划；季度进度计划；月度进度计划。,3）设计单位的计划系统,设计总进度计划阶段性设计进度计划设计作业进度计划。,4）施工单位的计划系统,1施工准备工作计划：施工准备工作的主要任务是
26、为建设工程的施工创造必要的技术和物资条件，统筹安排施工力量和施工现场；2施工总进度计划：是根据施工部署中施工方案和工程项目的开展程序，对全工地所有单位工程做出时间上的安排；3单位工程施工进度计划：对单位工程中的各施工过程做出时间和空间上的安排。并以此为依据，确定施工作业所必需的劳动力、施工机具和材料供应计划。因此，合理安排单位工程施工进度，是保证在规定工期内完成符合质量要求的工程任务的重要前提。同时，为编制各种资源需要量计划和施工准备工作计划提供依据；4分部分项工程进度计划：分部分项工程进度计划是针对工程量较大或施工技术比较复杂的分部分项工程，在依据工程具体情况所制定的施工方案基础上，对其各施
27、工过程所做出的时间安排。,（6）建设工程进度计划表示方法,横道图：用横道图表示的建设工程进度计划，包括两个基本部分，即左侧的工作名称及工作的持续时间等基本数据部分和右侧的横道线部分。该计划明确地表示出各项工作的划分、工作的开始时间和完成时间、工作的持续时间、工作之间的相互搭接关系，以及整个工程项目的开工时间、完工时间和总工期。利用横道图表示工程进度计划，存在下列缺点：1)不能明确地反映出各项工作之间错综复杂的相互关系，因而在计划执行过程中，当某些工作的进度由于某种原因提前或拖延时，不便于分析其对其他工作及总工期的影响程度，不利于建设工程进度的动态控制。2)不能明确地反映出影响工期的关键工作和关
28、键线路，也就无法反映出整个工程项目的关键所在，因而不便于进度控制人员抓住主要矛盾。3)不能反映出工作所具有的机动时间，看不到计划的潜力所在，无法进行最合理的组织和指挥。4)不能反映工程费用与工期之间的关系，因而不便于缩短工期和降低工程成本。在横道计划的执行过程中，对其进行调整也是十分繁琐和费时的。,2、建筑工程项目成本管理和成本控制,工程项目成本管理是根据企业的总体目标和工程项目的具体要求，在工程项目实施过程中，对项目成本进行有效的组织、实施、控制、跟踪、分析和考核等的管理活动，以强化经营管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平，降低工程成本，是实现目标利润、创造良好经济效益的过程。建筑施工企
29、业在工程建设中实行施工项目成本管理是企业生存和发展的基础和核心。在施工阶段搞好成本控制，达到增收节支的目的是项目经营活动中更为重要的环节。我国一些施工企业在工程项目成本管理方面存在着制度不完善、管理水平低等诸多问题，造成成本支出较大而效益低下的不良运作局面。加强工程项目成本管理与控制是施工企业积蓄财力、增强企业竞争力的必然选择。,2、建筑工程项目成本管理和成本控制,(1)工程项目成本管理与控制中存在的主要问题；(2)工程项目成本管理与控制的原则；(3)项目成本管理与控制的有效途径。,(1)工程项目成本管理与控制中存在的主要问题,）没有形成一套完善的责、权、利相结合的成本管理体制；）忽视工程项目
30、“质量成本”的管理和控制；）忽视工程项目“工期成本”的管理和控制；）项目管理人员经济观念不强；,）没有形成一套完善的责、权、利相结合的成本管理体制,任何管理活动，都应建立责、权、利相结合的管理体制才能取得成效，成本管理也不例外。成本管理体系中项目经理享有至高无上的权力，在成本管理及项目效益方面对施工企业局（处）长（总经理或董事长）负责，其它业务部门主管以及各部门管理人员都应有相应的责任、权力及利益分配相配套的管理体制加以约束和激励。现行的施工项目成本管理体制，没有很好地将责、权、利三者结合起来。有些项目经理部简单地将项目成本管理的责任归于成本管理主管，没有形成完善的成本管理体系。,）忽视工程项
31、目“质量成本”的管理和控制,“质量成本”是指为保证和提高工程质量而发生的一切必要费用，以及因未达到质量标准而蒙受的经济损失。“质量成本”分为内部故障成本（如返工、停工等引起的费用）、外部故障成本（如保修、索赔等引起的费用）、质量预防费用和质量检验费用等类。保证质量会引起成本的变化，但不能因此把质量与成本对立起来。如果只强调工程质量，而对工程成本关心不够，造成工程质量虽然有了较大提高，但增加了提高工程质量所付出的质量成本，使经济效益不理想，企业资本积累不足；项目经理部却存在片面追求经济效益，而忽视质量，虽然就单项工程而言，利润指数可能很高，但是因质量上不去，可能会增加因未达到质量标准而付出的额外
32、质量成本，既增加了成本支出，又对企业信誉造成很坏的影响。,）忽视工程项目“工期成本”的管理和控制,“工期成本”是指为实现工期目标或合同工期而采取相应措施所发生的一切费用。工期目标是工程项目管理三大主要目标之一，施工企业能否实现合同工期是取得信誉的重要条件。工程项目都有其特定的工期要求，保证工期往往会引起成本的变化。我国施工企业对工期成本的重视也不够，特别是项目经理部虽然对工期有明确的要求，但对工期与成本的关系很少进行深入研究，有时会盲目地赶工期要进度，造成工程成本的额外增加。,）项目管理人员经济观念不强,目前，我国的施工项目经理部普遍存在一种现象，即在项目内部，搞技术的只负责技术和质量，搞工程
33、的只负责施工生产和工程进度，搞材料的只负责材料的采购及进场点验工作。这样表面上看来职责清晰，分工明确，但项目的成本管理是靠大家来管理、去控制的，项目效益是靠大家来创造的。如果搞技术的为了保证工程质量，选用可行却不经济的方案施工，必然会保证了质量但增大了成本；如果搞材料的只从产品质量角度出发，采购高强优质高价材料，即使是材料使用没有一点浪费，成本还是降不下来。（项目内部协调、沟通不够）,(2)工程项目成本管理与控制的原则,施工项目成本控制原则是企业成本管理的基础和核心。施工项目部在对项目施工过程进行成本控制时，必须遵循以下的基本原则：）项目成本最低化原则（与质量关系）；）项目全面成本控制原则（全
34、企业、全员和全过程）；）项目动态控制原则（中期控制）；）项目目标管理原则（计划、实施、检查、处理循环。即循环）；）责、权、利相结合的原则（奖惩分配明确，使降低成本与职工切身利益直接挂钩）。,(3)项目成本管理与控制的有效途径,）建立规范的、统一的、标准的责权利相结合的成本管理模式责权利相结合的成本管理模式，应在民主集中制的原则和规范化、统一化、标准化的原则指导下得以建立；）从质量成本管理上要效益；）从工期成本控制上要效益；）树立全员经济意识；）完善成本管理办法；要根据工程项目自身的特点，制定有针对性的项目成本管理办法，如项目质量成本管理办法、工期成本管理办法、项目招投标管理办法、合同评审管理办
35、法、材料使用控制办法等。这些管理办法应是责任到人的、切实可行的、具有较强操作性的办法。使项目的成本控制有法可依，有章可循，有据可查。）完善合同文本，避免法律损失。,3、建筑工程合同管理,(1)建筑工程合同策划；(2)建筑工程合同风险管理；(3)工程索赔。,(1)建筑工程合同策划,1）建筑工程合同策划概述2）业主的建筑工程合同策划3）承包商的合同策划,1）建筑工程合同策划概述,合同策划及要考虑的问题 在建筑工程项目的初始阶段必须进行相关合同的策划，策划的目标是通过合同保证工程项目总目标的实现，必须反映建筑工程项目战略和企业战略，反映企业的经营指导方针和根本利益。合同策划需考虑的主要问题有：项目应
36、分解成几个独立合同及每个合同的工程范围；采用何种委托方式和承包方式；合同的种类、形式和条件；合同重要条款的确定；合同签订和实施时重大问题的决策；各个合同的内容、组织、技术、时间上的协调。,1）建筑工程合同策划概述,合同策划的意义 合同的策划决定着项目的组织结构及管理体制，决定合同各方面责任、权力和工作的划分，所以对整个项目管理产生根本性的影响。业主通过合同委托项目任务，并通过合同实现对项目的目标控制。合同是实施工程项目的手段，通过策划确定各方面的重大关系，无论对业主还是对承包商，完善的合同策划可以保证合同圆满地履行，克服关系的不协调，减少矛盾和争议，顺利地实现工程项目总目标。,1）建筑工程合同
37、策划概述,合同策划的依据 业主方面：业主的资信、资金供应能力、管理水平和具有的管理力量，业主的目标以及目标的确定性，期望对工程管理的介入深度，业主对工程师和承包商的信任程度，业主的管理风格，业主对工程的质量和工期要求等。承包商方面：承包商的能力、资信、企业规模、管理风格和水平、在本项目中的目标与动机、目前经营状况、过去同类工程经验、企业经营战略、长期动机、承受和抗御风险的能力等。工程方面：工程的类型、规模、特点，技术复杂程度、工程技术设计准确程度、工程质量要求和工程范围的确定性、计划程度，招标时间和工期的限制，项目的盈利性，工程风险程度，工程资源(如资金、材料、设备等)供应及限制条件等。环境方
38、面：工程所处的法律环境，建筑市场竞争激烈程度，物价的稳定性，地质、气候、自然、现场条件的确定性，资源供应的保证程度，获得额外资源的可能性。,1）建筑工程合同策划概述,合同策划的程序 研究企业战略和项目战略，确定企业及项目对合同的要求。确定合同的总体原则和目标。分层次、分对象对合同的一些重大问题进行研究，列出各种可能的选择，按照上述策划的依据，综合分析各种选择的利弊得失。对合同的各个重大问题作出决策和安排，提出履行合同的措施。在合同策划中有时要采用各种预测、决策方法，风险分析方法，技术经济分析方法。在开始准备每一个合同招标和准备签订每一份合同时都应对合同策划再作一次评价。,2）业主的建筑工程合同
39、策划,分散平行承包，即业主将设计、设备供应、土建、电器安装、机械安装、装饰等工程施工分别委托给不同的承包商。各承包商分别与业主签订合同，各承包商之间没有合同关系。其特点是：业主有大量的管理工作，有许多次招标，需作比较精细的计划及控制，因此项目前期需要比较充裕的时间。业主负责各承包商之间的协调工作，对各承包商由于互相干扰所造成的问题承担责任。由于不确性因素的影响及协调难度大，因而这种承包方式的合同争执较多，工期长、索赔多。该承包方式要求业主管理和控制较细，业主必须具备较强的项目管理能力。对于大型工程项目，该承包方式使业主面对众多承包商，管理跨度大，协调困难，易造成混乱和失控，且业主管理费用增加，
40、导致总投资增加和工期延长。采用这种承包方式，业主可以分阶段进行招标，可以通过协调和项目管理加强对工程的干预。同时承包商之间存在着一定的制衡。采用这种承包方式，项目的计划和设计必须周全、准确、细致。这样各承包商的工程范围容易确定，责任界限比较清楚。,2）业主的建筑工程合同策划,全包(又称统包，一揽子承包，设计一建造及交钥匙工程)合同，即由一个承包商承包建筑工程项目的全部工作，并向业主承担全部工程责任，包括设计、供应、各专业工程的施工，甚至包括项目的前期筹划、方案选择、可行性研究和项目建设后的运营管理。该承包方式的特点是：减少业主面对的承包商数量和事务性管理工作。业主提出工程总体要求，进行宏观控制
41、、验收成果，通常不干涉承包商的工作，因而合同纠纷和索赔较少。方便协调和控制，减少大量的重复性的管理工作，信息沟通方便、快捷、准确。有利于施工现场管理，减少中间环节，从而可减少费用和缩短工期。业主的责任体系完备，避免各种干扰，对业主和承包商都有利，工程整体效益高。业主必须选择资信度高、实力强，适宜全方位工作的承包商，他不仅需具备各专业工程的施工力量，而且尚需很强的设计、管理、供应，乃至项目策划和融资能力。采用上述二者之间的中间形式，即将工程委托给几个承包商，如设计、施工、供应等承包商。,3）承包商的合同策划,承包商的合同策划服从于承包商的基本目标和企业经营战略。投标的选择 承包商必须就投标方向做
42、出战略决策，其决策取决于市场情况，主要有：承包市场状况及竞争的形势。该工程竞争者的数量以及竞争对手状况，以确定自己投标的竞争力和中标的可能性。工程及业主状况。包括工程的技术难度，施工所需的工艺、技术和设备，对施工工期的要求及工程的影响程度；业主对承包方式、合同种类、招标方式、合同的主要条款等的规定和要求；业主的资信情况，是否不守信用、不付款的历史，业主建设资金的准备情况和企业经营状况。承包商自身状况。包括公司的优势和劣势、技术水平、施工力量、资金状况、同类工程的经验、现有工程数量等。承包商投标方向的确定要最大限度地发挥自身的优势，符合其经营战略，不要企图承包超过自己施工技术水平、管理能力和财务
43、能力的工程及没有竞争力的工程。,3）承包商的合同策划,合同风险的评价 通常若工程存在下述问题，则工程风险大：工程规模大，工期长，而业主要求采用固定总价合同形式。业主仅给出初步设计文件让承包商做标，图纸不详细、不完备，工程量不准确、范围不清楚，或合同中的工程变更赔偿条款对承包商很不科，但业主要求采用固定总价合同。业主将做标期压缩得很短，承包商没有时间详细分析招标文件，而且招标文件为外文，采用承包商不熟悉的合同条件。工程环境不确定性因素多，且业主要求采用固定价格合同。,3）承包商的合同策划,合同执行战略合同执行战略是承包商按企业和工程具体情况确定的执行合同的基本方针。企业必须考虑该工程在企业同期许
44、多工程中的地位、重要性，确定优先等级。对重要的有重大影响的工程，如对企业信誉有重大影响的创牌子工程，大型、特大型工程，对企业准备发展业务的地区的工程，必须全力保证，在人力、物力、财力上优先考虑。承包商必须以积极合作的态度热情圆满地履行合同。在工程中，特别在遇到重大问题时积极与业主合作，以赢得业主的信赖，赢得信誉。例如在中东，有些合同在签订后，或在执行中遇到不可抗力(如战争、动乱)，按规定可以撕毁合同，但有些承包商理解业主的困难，暂停施工，同时采取措施，保护现场，降低业主损失。待干扰事件结束后，继续履行合同。这样不仅保住了合同，取得了利润，而且赢得了信誉。对明显导致亏损的工程，特别是企业难以承受
45、的亏损，或业主资信不好，难以继续合作，有时不惜以撕毁合同来解决问题。有时承包商主动地中止合同，比继续执行一份合同的损失要小。特别当承包商已跌入“陷阱”中，合同不利，而且风险已经发生时。在工程施工中，由于非承包商责任引起承包商费用增加和工期拖延，承包商提出合理的索赔要求，但业主不予解决。承包商在合同执行中可以通过控制进度，通过直接或间接地表达履约热情和积极性，向业主施加压力和影响以求得合理的解决。,(2)建筑工程合同风险管理,建设工程合同常见的风险分析 建设工程合同风险的防范,建设工程合同常见的风险分析,1、建设工程合同文本合法性风险2、招投标的风险3、承包方资质风险4、建设工程合同签订承包方与
46、具体施工单位不符的风险5、建设工程合同计价类型风险6、工程款支付的风险7、发包方派驻施工场地工程师授权不明的风险8、建设工程合同对工期约定不明及影响工期的合同约定风险,商事合同，遵循平等自愿诚信的民商法基本原则,建设工程合同是否需要招投标及招投标程序是否符合相关程序性规定，是该建设工程合同前置性条件,承包人未取得建筑施工企业资质或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与承包人签订的建设工程合同无效,具有相关资质的承包方与发包方签署建设工程合同，但履行该建设工程合同的施工方却没有合同要求的相应资质，或者施工技术人员没有相应的从业资格,建设工程价款结算暂行办法第八条就建设工程价款类型做
47、出详尽规定，具体包括：固定总价；固定单价及可调价格的规定。不同建设工程应选择不同的价款类型，并做出相应的限制性条款。,工程款支付包括工程预付款支付、工程进度款支付、工程竣工款支付、索赔价款支付及合同以外零星项目工程款支付。,发包方可能在建设工程合同中约定，发包方派驻施工场地履行合同的代表（工程师）代表发包方履行相应的职权。,工期是建设工程合同较为重要的部分，建设工程合同中约定不明必然给发包方带来巨大风险。,建设工程合同风险的防范,1、规范建设工程合同行为2、对承包方予以详尽的尽职调查3、建设工程合同的专业设计4、工程担保和工程保险条款或附件的设计,(3)工程索赔,索赔的概念加强索赔管理，预防索
48、赔事件的发生工程反索赔,索赔的概念,索赔是在工程承包合同履行过程中，根据法律、合同规定及惯例，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务而遭受损失时，向另一方当事人提出给予赔偿或补偿要求的行为。索赔具有三个基本特征：其一，索赔是双向的，不仅承包人可以向发包人索赔，发包人同样也可以向承包人索赔。其次，只有实际发生了经济损失或权利损害，一方才能向对方索赔。再次，索赔是一种未经对方确认的单方行为，其对对方尚未形成约束力，这种索赔要求能否得到最终实现，必须要通过确认（如双方协商、调解、仲裁或诉讼）后才能定夺。,目前在我国工程施工承包合同履行过程中，普遍存在的现象是承包人进行的施工索赔；发包人和监理工程
49、师针对由于承包商履约中的违约责任进行的反索赔及针对承包人的索赔进行分析、评审和修正的反索赔。,索赔事件的起因,1、业主违约；2、不利的自然条件与人为障碍引起的索赔；3、设计变更引起的索赔；4、工期延期的费用索赔；5、加速施工引起的索赔；6、业主不正当地终止工程引起的索赔；7、风险引起的索赔（合同、经济、不可抗力）。,加强索赔管理，预防索赔事件的发生,建设工程项目的前期准备工作 1、勘测阶段2、设计阶段3、招标阶段 工程施工前的准备工作1、按合同条款的规定使施工现场具备施工条件 2、及时组织设计交底和图纸会审3、审查施工单位报送的施工方案或施工组织设计 施工过程管理的关键环节 1、严格控制工程变
50、更 2、按时支付工程款 3、不干扰承包商的施工进度4、加强现场文件、资料的收集和管理工作,工程反索赔,对承包商履约中的违约责任进行索赔 工期延误索赔质量不满足合同要求索赔 承包商不履行的保险费用索赔 对超额利润的索赔 对指定分包商的付款索赔业主合理终止合同或承包商不正当地放弃工程的索赔 对承包商提出的索赔要求进行评审、反驳与修正 此项索赔是否具有合同依据、索赔理由是否充分、程序是否恰当 在索赔事件初发时承包商是否采取了控制措施认真核定索赔工期、款额，肯定其合理的索赔要求，反驳、修正其不合理的要求，使之更加合理、准确,4、建设项目安全管理,学习目标：1、了解安全管理的基本原则，安全技术措施计划和
