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1、百安居地产运营机构堂 项目产品策略提案,陵县谷神集团项目,我们认为：在竞争激烈的2011年只有跳出市场的桎梏去思考房地产的运作才是突破平庸、赢取竞争的解决之道这个时代的游戏规则：不创新，则没落创新不仅指功能、环境等楼盘基本面的创新更特指产品思维及观念的创新！我们期望我们的工作能给本案的品牌建设和销售带来全新的感触。从而找到项目的核心,形成一条主线，推动项目与地产品牌的可持续发展。,引 言,谷神集团,认知谷神,谷神精神,Contents,走进谷神集团,百安居地产简介,陵县综合概况简述,项目自身情况审视,社区商业最优化设计建议,如何处理底商与上层住宅的关系,社区商业最佳经营模式,谷神集团,谷神生物
2、科技集团有限公司组建于1999年，是一家以大豆深加工为主导产业的多元化省级企业集团。集团占地100多万平方米，员工1500人，资产总额21亿元。为国家高新技术企业、农业产业化山东省重点龙头企业、山东省粮油行业三十佳企业、山东省农业银行AAA级信用企业、山东省计量保证确认合格单位、德州市百佳诚信企业。2005年7月先后通过了非转基因身份保持（IP）认证、ISO9001：2000质量管理体系认证、SGS.IP认证、犹太认证、HACCP等国际认证。主导产品豆粕、低变性脱脂豆粕、脱脂脱腥大豆粉、大豆色拉油、大豆磷脂、大豆分离蛋白、大豆低聚糖、大豆膳食纤维、大豆组织蛋白、大豆浓缩蛋白、饲料、皮棉、棉布“
3、为山东省名牌产品”。“谷神”商标为“山东省著名商标”。,认知谷神,谷神集团是一家以大豆蛋白产品及大豆保健食品生产研发为核心产业的国际供应商，下辖谷神植物油脂有限公司、谷神工业园南北两区、综合组织四大主要园区；其中谷神植物油脂有限公司拥有日处理500吨大豆低变性豆粕、日产100吨大豆色拉油生产线；谷神工业园区拥有25000吨/年大豆分离蛋白、10000吨/年大豆组织蛋白、20000吨/年大豆浓缩蛋白、4200吨/年大豆低聚糖、17200吨/年大豆膳食纤维、时产20吨饲料生产线各一条。在中国，谷神集团以世界先进的技术构建超强大的加工基地，产品主要销往俄罗斯、澳大利亚、英国、荷兰、印尼和南非等三十几
4、个国家和地区。在全世界30多个国家和地区的代理商，快速畅通的传递谷神集团的产品与服务。,饲料级浓缩蛋白,大豆分离蛋白生产车间,企业理念：诚实守信、滚动扩张、创新发展。发展战略：改造传统产业、发展高新技术产业。,谷神精神,在了解谷神企业的同时，我们也了解了谷神人的精神：,公司简介,服务理念,项目展示,Contents,百安居地产简介,认知谷神,陵县综合概况简述,核心问题界定,社区商业最优化设计建议,如何处理底商与上层住宅的关系,社区商业最佳经营模式,公司简介,卓尔不群百安居 山东百安居置业咨询有限公司，是房地产全程策划领域的专业机构,注册资金201万元。公司始创于2002年，前身是济南百安居置业
5、咨询有限公司。在群雄并起的市场环境中，百安居公司始终坚持“为项目增值，让客户满意”的服务宗旨和“一把钥匙开一把锁”的操盘原则，凭借过硬的专业水平、无缝式的合作模式，得到客户的一致认可。经风沐雨，不断前进。时至今日，百安居公司成功操作项目数十个，业务遍布济南、潍坊、聊城、泰安、济宁等地；同时也拥有了一支理论与实战并重、能打敢拼的精英团队。而今的百安居公司，已经由一株幼苗成长为枝繁叶茂的参天大树。,服务理念,一、服务宗旨项目增值，客户称赞二、服务内容 针对个案的整个操作过程，百安居公司可提供以下四阶段的全程策划及销售代理服务。(一)项目前期产品策划 百安居主张：开发商要倾力打造好的产品。好产品是畅
6、销的基础，没有好的产品，无论策划者经验多么丰富，创意多么高明，也难以使产品畅销起来，而科学严谨的市场调查和产品策划又是生产好产品的基础。(二)营销策划 百安居主张：营销策划要追求境界。营销策划是房产销售的灵魂。房地产营销策划的理想境界，是让买家认同项目所营造的生活，并产生强烈的归属感。这样的完美效果，需要巧妙的构思，更需要专业的执行。百安居公司富有经验的专业人员与客户共同工作，从每一个细节为项目提升价值。,(三)广告策划 百安居主张：广告策划要追求实效。广告策划是房产销售的一只翅膀。百安居公司深谙房地产广告策划的关键，熟悉媒介运作特点，常常能用有限的投入产生轰动性效果，为项目制造势能，同时，百
7、安居透彻理解各地区购房者的愿望，往往创意出打动人心的广告作品，为项目销售产生巨大推动作用。(四)销售管理 百安居主张：销售管理要追求细节。如果把营销策划比作房产销售的灵魂，把广告策划比作房产销售的一只翅膀,那么，销售管理则是房产销售的另一只翅膀。有了灵魂和翅膀，房产销售才能飞向成功的彼岸。百安居公司驻场销售主管均有丰富的实践经验和良好的职业素养。追求细节的完美，是我们案场管理的显著特色。通过严格实行规范化管理，和细致入微的言传身教，全面提升销售团队的战斗力。,服务理念,项目展示,项目位置：济南市高新区奥体中心对面物业性质：城市综合体开 发 商：鲁商置业有限公司鲁商国奥城由山东省鲁商置业（集团）
8、有限公司投资建设，位于济南市奥体片区核心区域奥体文博片区，该项目总占地10.06公顷，总建筑面积35万，是一座集办公、住宿、购物、休闲、娱乐于一体的多功能综合建筑体，被列为济南市东部新城重点项目。,项目位置：济南花园路101号 物业性质：商业、住宅、写字楼综合体 开 发 商：山东海蔚置业有限公司 海蔚广场规划总用地72.18亩，总建筑面积约200000平米，由室内休闲商业步行街、百货店、住宅、小户型公寓、写字楼五种业态组成。项目周边以商贸、教育为主，远离工业污染，紧靠山东大学、洪楼广场、大润发商场及洪楼教堂，随着城市建设的逐步发展，该区位已成为新的城市亮点。,项目展示,项目位置：聊城市昌润路中
9、段东昌湖畔 物业性质：高档住宅 开 发 商：山东省南郊集团聊城三庆置业有限公司 城市主人项目规划占地约320亩，总建筑面积达24万平方米，是由小高层、多层、花园洋房和别墅组成的大型高档社区。项目东侧紧邻东昌湖和湖滨公园，自然环境优美，周边景点众多，堪称“江北水城第一居”。,项目位置：济阳县经三路南段12号 物业性质：普通住宅 开 发 商：三庆置业有限公司 项目位于济阳县城老城区，总建筑面积约4万，项目周边交通便利，配套齐全。项目依托周边众多学校，以“学区生活、人文社区”为形象主导，得到了广大消费者的认可，结合立体化推广模式，取得了良好的销售业绩。,项目展示,项目位置：费县建设路与蒙山路交汇处
10、物业性质：精品住宅 开 发 商：三庆置业有限公司 项目位于费县城区东部，总建筑面积约23万，是费县最大的住宅社区。项目周边交通便利，升值前景巨大。小区主大门凯旋门更成为当地标志性的建筑。,项目位置：高密市开发区月潭路与花园路交汇处 物业性质：高档住宅 开 发 商：山东黄金金斯顿中远房地产有限公司 黄金花园位于高密市开发区新政务中心核心地段，总规划占地面积50667平米，建筑面积100000平米。项目地理位置优越，东依胶河、南靠开发区管委大楼、北临利群四星级商务酒店，是高密市未来的经济、政治、文化中心。社区整体外观豪华高档，户型设计大方现代，智能化配套先进，是当地极具影响力的高档住宅项目。,项目
11、展示,项目位置：济宁市古槐路与常青路交汇处，市中区公安分局西临物业性质：高档住宅开 发 商：济宁永泰房地产开发有限公司项目规划用地4.4公顷，总建筑面积近70000平方米，建筑密度14.60%，绿地率50.50%，共由12栋楼组成，其中4栋多层、4栋小高层、4栋高层。项目以“高尚精致人文社区”为形象定位主题，致力打造儒家文化发源地的“典范人文社区”。,项目位置：济宁市运河路22号物业性质：商业、住宅、写字楼综合体开 发 商：山东省济宁市广巨置业有限公司项目位于济宁市城区核心绝版地段，是美丽的古运河岸边，集商业、办公、住宅为一体的济宁市最大的综合型地产项目。被确定为济宁市运河风景带形象工程，该项
12、目沿古运河绵延一公里，紧邻济宁市华联商厦、人民公园、中心文化广场，总建筑面积达155000万平米，其古朴秀丽的苏式建筑风格与古运河的神秘、旖旎相得益彰。,项目展示,项目位置：济阳县政务中心北50米正安路两侧物业性质：高档住宅、商业街区等开 发 商：山东腾骐置业发展有限公司定位为济北首席尊崇社区的腾骐骏安项目，位于济阳县开发区政务中心北临。总建筑面积170000平米，2007年开发建设，分两期开发。社区内有风情园林、会所、幼儿园等配套设施，多层、小高层、高层、商业街区等建筑形态丰富。,项目位置：东营市西城西五区西行1300米路北 物业性质：别墅、普通住宅 开 发 商：淄博宝龙房地产开发有限公司
13、本案位于东营西城，北临风景秀丽的870亩哨头水库，南邻东营市交通主干道北二路，占地220亩，总建筑面积120000，项目以870亩哨头水库为依托，定位为西城首席水景别墅社区。是目前东营市西城最大的集联排、双拼、叠拼、水景多层住宅为一体的别墅项目。,项目展示,项目位置：济南市董家镇西杨村物业性质：精品住宅四季华城项目总建筑面积80000平方米，位居东部产业带中心，交通方便，升值前景巨大。社区楼体外观靓丽，户型经济实用，生活配套齐全，是功能型住宅中的佼佼者。,项目位置：济南市历下区化纤厂路6号 物业性质：住宅 开 发 商：济南安路房地产开发有限公司 该项目为济南市精品住宅项目，总建筑面积46000
14、平米，为济南置业者提供了一个温馨的港湾。项目自2004年5月份开盘以来，在周边竞争项目众多，且项目规模及周边环境等劣势并存的情况下，通过精心策划推广和实效的案场销售管理，到2005年6月份为止，在短短一年左右的时间内销售一空。,经济状况,发展规划,土地状况,Contents,走进谷神,项目自身情况审视,社区商业最优化设计建议,如何处理底商与上层住宅的关系,社区商业最佳经营模式,旅游资源,百安居地产简介,陵县综合概况简述,工业状况,人口状况,地理位置,陵县地处鲁西北平原，是德州市的近郊县，位于首都北京、港城天津、省会济南之间，素有“京津门户，九达天衢（q）”之称。,近两年，全县完成修路里程总计
15、1071 公里，其中国道 34.8 公里（104 国道），省道 104.1 公里，县乡路 42.5 公里，村村通 889.6 公里。,地理位置,陵县辖9镇3乡1个经济开发区，989 个行政村，总人口 55 万，其中农业人口 47 万，总面积 1213 平方公里，100 万亩耕地。,人口状况,陵县工业基础雄厚，已形成化工、纺织、轻工、食品、农副产品加工五大行业近千家企业，产品达580多种，有50种产品走出国门，58种产品被评为省优、部优。,工业状况,唐城墙唐代平原郡古城，即现今的陵县城。当时郡城有内、中、外三道城墙，为公元 753 年颜真卿任太守时为抵御“安史之乱”所建。,汉墓群位于神头镇，现存
16、 38 座，大者直径 40 米，高 5 6 米，俗称“七十二疑冢”，经考古挖掘为汉墓，是省级重点文物保护单位,东方朔画赞碑现立于陵县文博苑颜碑亭内，为唐代平原郡太守颜真卿书，俗称“颜子碑”，集真、隶、篆书为一体，字体端庄雄健、气势开张，具有很高的艺术价值，为国家一级文物。,旅游资源,2008年实现生产总值96.81亿元，按可比价格计算，比上年增长16.6%。其中，第一产业增加值17.29亿元，增长17.2%;第二产业增加值50.56 亿元，增长13.1%;第三产业增加值28.96亿元，增长22.8%。三产比例为19.2:51.4:29.3。2009年，全县实现国民生产总值（GDP）为135亿元
17、，增长13.6%2010年，全区完成国内生产总值104.3亿元，规模以上工业销售收入159亿元，地方财政收入12.04亿元。今年前4个月，完成国内生产总值39.6亿元，同比增长17.2；规模以上工业销售产值16336亿元，增长339.17%。,经济状况,陵县县委、县政府按照德州市委、市政府做出的德州市区和陵县城区对接连体的总体规划要求，坚持科学发展观，立足在更高层次上抢抓机遇，在更高起点上加快发展，走“经济园区化，园区产业化，产业集群化”的路子，积极打造经济起飞新平台，努力抢得发展先机。聘请同济大学教授精心设计，先后投入2亿资金，全力打造经济开发区，并确立了“以区兴县，超常发展”的工作主题。,
18、目前入区企业149家，固定资产总量达到89亿元，其中资产过亿的“大、高、外”企业30家，18万平方米的万人高级中学和35万平方米的世纪家园等项目坐落其中。以经济开发区为核心的陵县龙型经济框架已经形成。,发展规划,20102011陵县土地供应,从2010年至今，陵县居住用地供应量为283853.3348，商业用地供应量为76706.6705，按照最高容积率计算，总建面积预计将会达到106.0798万平方米。,数据来源：中国土地市场网,土地情况,陵县土地成交情况,陵县市场现有项目地块所占面积为306777平方米，按上表所示容积率计算，市场现有和未来的预计供应量大约为447203.1平方米，其中，1
19、号地块为世纪家园星河湾项目地块，2号地块为和谐庄项目地块。由以上信息可以看出，陵县现今在售项目均为2010以前所出让地块，随着地产新政的降温，陵县房地产市场将会在2011年迎来一个较大的跨越式发展。,数据来源：中国土地市场网,土地情况,项目概况,项目重要问题点解析,核心问题界定-底商规划,Contents,走进谷神,百安居地产简介,陵县综合概况简述,项目自身情况审视,社区商业最优化设计建议,如何处理底商与上层住宅的关系,社区商业最佳经营模式,项目概况,本案位于陵县开发区小菜园村，迎宾街以东，财源路以北。总占地45.8亩。项目容积率在1.8左右总建筑面积约55000平米 住宅约：42000平米
20、商业约：13000平米如以以上指标执行，项目建成后将有住宅约400-450套左右，以每户平均3.5人计算，社区全部入住后将会有1200-1400人左右。,项目要点解析,通过简单的了解本案自身特点及周边的环境，我们总结出了以下几个要点：,项目区位发展潜力较大，但目前市场环境较弱,1,根据陵县的整体规划，城市的发展方向是以西南方向的新城区为主，尤其是在本案的西南侧，政府将会斥巨资打造陵县唯一的大型人工湖景观带，此景观带周边将不可避免的成为陵县的高端住宅聚集区。而本案正位于新城与老城的交接的工业园区，将成为新城发展的重要起步区，其发展潜力是毋庸置疑的，但由于目前新城发展速度较慢，且周边以工业园为主，
21、市政配套以及房地产市场环境相对比较薄弱，所以短时间内还无法与城区内的优势地段进行强势竞争。,配置较大比重社区底商的弊与利！,2,作为社区配套型商业，为了满足正常的消费与使用需求，一般与住宅的正常比例应为3%-5%，而本案的商业所占比重为22%（房源在100-120套左右）已经远远超出了正常的商住配比，此种情况必然会对住宅部分的居住环境及销售带来一定不利的影响。如果从单纯销售角度来看的话，由于目前陵县市场的底商售价远远高于住宅售价，所以如果本案的底商产品能保证销售势头良好的话，将成为项目一个很大的利润增长点。如何才能均衡利弊？这就要求在项目前期的规划设计方面更加的合理细致。,项目要点解析,项目地
22、块形状特殊，整体形象较难打造,3,本案地块形状为长条状，南北490米左右，东西60-70米左右，整体规划为南北向一字型布局，空间相对比较局促，住宅景观规划基本以楼前绿地为主，由于项目紧邻新区主干道，所以每栋住宅楼西单元一二层均设计为双层住宅底商，这就直接导致了本案无法打造高端住宅的项目形象，我们只能通过底商的合理规划与设计来提升项目价值，并尽量将商业与住宅的优势进行互补，以保证项目的成功运营。如果规划设计不合理的话，就会像本案对面的项目一样成为低端项目的代表：,项目要点解析,产品设计，项目成功销售的重要因素,4,房地产项目开发，最终目的无非是将所有房源成功销售，并使利润最大化。事实上，项目操作
23、并没有这么简单，如果产品设计不合理，就算是再好的市场也无法成功销售。尤其是住宅底商，如果底商设计不合理、实用性欠缺的话，不但无法成为项目的利益增长点，还会严重影响住宅的正常销售。所以，产品的合理化设计是我们应该重点关注的问题。,项目要点解析,通过对以上项目要点的分析我们可以看出，针对本案而言，核心问题就是：,核心问题界定底商规划,底商的合理化设计是影响项目成功的最重要因素,作为具有社区配套及社区商业街双重性质的住宅底商，它的产品设计涉及到了项目整体规划的方方面面，例如，立面效果是否和住宅相统一？开间、进深、层高、柱距等室内布局是否合理？出入口、停车位的设计是否影响住宅业主？底商的设计能否降低商
24、业经营对住户带来的各种污染？等等。后面，我司将根据底商的各种问题提出相应的合理化建议！,社区商业的内涵,社区商业最优化规划建设,Contents,走进谷神,百安居地产简介,陵县综合概况简述,项目自身情况审视,社区商业最优化设计建议,如何处理底商与上层住宅的关系,社区商业最佳经营模式,社区商业的内涵,随着城郊房地产市场的不断发展，社区商业已经成为项目开发不可或缺的硬件配套设施，并迅速被利用为住宅销售的重型武器，而且社区商业所带来的经济利润也是房地产开发看重的直接因素之一。如何合理规划建设社区商业配套？如何合理地进行社区商业业态组合规划？如何利用社区商业配套促进项目整体销售？这些问题都是在运营前期
25、需要慎重考虑的因素。本方案就这些关键问题进行分析和解构，与后期项目报告会形成一整套系统的解决方略，供开发商共享。,核心概述,1、社区商业的概念 社区商业是指区别于城市区域中心商业、SHOPPING MALL、大型购物中心、主题商业步行街等，以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。社区商业具有相当强的地域性，是以项目所在的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。,社区商业的内涵,广义上，社区商业是满足拥有多个居住小区的大型生活居住区内的居民消费，主要表现形态为“邻里中心”，而狭义上的社区商业是满足单个居住小区内的
26、居民消费，虽然一些小区的社区商业由于规模较大也辐射周边住宅小区，可该商业物业的初始土地使用权为该小区开发商所有，因此，这类社区商业仍然属于狭义上的社区商业。,本方案主要探讨适合本案目前现状的狭义上的社区商业。,2、本案社区商业的功能分类 从不同的角度考虑出发，社区商业有着不同的功能。从服务对象来分，社区商业可以分为服务小区内部居民的内向服务型与服务小区内部及周边居民的外向型两种；从开发商开发目的来分，社区商业可以分为以促进楼盘销售的道具型与以长久经营来获利的持续功能型两种。,社区商业的内涵,A/按照服务对象分类,B/按照开发目的分类,社区商业的内涵,根据本案的地域及产品特性，并参考以上划分标准
27、，本案是介于四种分类特性相结合的一类产品，具有一定的特殊性！,社区商业最优化规划建设,正如上文所述，社区商业配套已经成为了当前新兴住宅小区难以或缺的一部分。社区商业项目能否为整个住宅项目开发起到锦上添花的作用，其规模、其商业特色以及开发思路都有着至关重要的地位。,1、社区商业配套的最优化执行开发思路(1)市场研究 社区商业市场研究是社区商业各项定位的基础，对社区商业市场需求的准确把握，关系到商业经营的持续生命力，影响到社区商业项目运作的成败。值得注意的是，社区商业项目与普通居住物业的市场研究不同，社区商业项目市场研究中最重要的是对消费市场的研究，不但要对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进
28、行了细致的分析和评估，更要充分考虑所在住宅项目的拟购买者的置业特征，以此作为社区商业开发规模定位和经营定位的依据，另外，在社区商业运作时，应对消费者市场进行培育和管理，或考虑将其与销售推广紧密结合，使其形成优势互补，相互促进，如此才能够使社区商业的布局和商业设置按小区建筑、分布形态、消费水平进行组合，与居住环境相适应，既体现便捷性和亲和力，适应消费需求，又能体现出社区本身的特色。这直接关系到社区商业开发量的准确性以及成功经营的持续性。,社区商业最优化规划建设,(2)项目定位 恰当的定位是社区商业成功的基础，直接关系到社区商业后期经营的生存之道。与住宅开发不同的是，商业物业的价格远远高于住宅，而
29、相对地商业物业开发的风险也远高于住宅。因为对于住宅，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，但对于没有市场前景的社区商业物业，价格或者租金一降再降必然成为开发商和投资者的心头大患。所以，社区商业的定位必须非常准确。,社区商业最优化规划建设,(3)规划设计 总量规划 在开发社区商业时，开发量和承载量的比例是一个难以把握的问题。假设社区商业的经营不能够实现投资价值的增值或者利润尚不能抵租，那么这样的社区商业在投资者看来是不具备投资价值的。因此从这个角度看，社区商业开发的成败不在于商业设施有多气派，种类有多全，而在于这些商业设施到底能够承载多大的消费量。社区商业经营面积的总量，应和该社区住宅总量、公
30、共服务设施数量和居住人口的规模相适应，并充分考虑到周边商业环境对其产生的影响。一般经验的做法是，3-5 万人的社区配置的商业营业面积不低于2.5 万平方米即可。,社区商业最优化规划建设,建筑规划 传统的社区商业常常令社区居民喜忧参半，喜的是社区商业确实为其日常生活带来诸多的便利，忧的是毫无正规规划的一些社区商业给人们日常生活制造了众多的环境卫生以及噪音等污染。兼顾方便与宁静成为了社区商业建筑规划的根本出发点和重要目标。鉴于此，社区商业在同时满足社区内和社区周边地区居民的情况下，采用围合式的建筑规划布局，形成社区商业对于小区居民来说是相对独立或者相对封闭的一个购物空间，同时限制外部车辆进入社区内
31、部停放，从而避免社区商业给小区居民带来的环境影响。,社区商业最优化规划建设,主题营造 随着社区商业在住宅社区越来越普遍，社区商业尤其是外向性社区商业的竞争也越来越激烈。一些个性鲜明、有特色的社区商业中心或社区商业街正倍受众多投资者及购房者的青睐。因此，本案应该把社区商业作为树立或者提升品牌的宣传工具，规划营造独具个性特色的风格。,景观规划 社区商业大多都提供购物、休闲、娱乐等多种功能，成为社区居民日常生活的重要组成部分，因此，社区商业中心或商业街的景观规划亦必不可少，好的景观规划不仅可以改善社区居民的购物环境，还能彰显社区商业中心或者商业街的个性差异，提升社区商业中心或商业街所在小区的品质或品
32、牌。社区商业的景观规划设计应该与社区商业建筑风格融为一体，相得益彰。,社区商业最优化规划建设,商铺面积规划 为达到合理解决社区商业开发量与承载量的比例问题，社区商业商铺面积的规划是一个重要方面。社区商业商铺面积的规划设计要充分考虑市场对商铺面积的要求，便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积，为业主提供更多选择。因此，在以中小商铺为主的同时，针对大投资商的大面积商铺的需要，规划配置一定量的大面积商铺。根据我司长期的销售经验，面积在20-40 平方米左右的单层小商铺最受市场欢迎，并且社区商业商铺投资者一致认为中小商铺面积不要超过100 平方米，商铺最好不要超过两层，两层以上的利用率低
33、，客户基本没有购买意向。对于大型商铺，开发商一般采用先招商然后定制性地规划建设的经营方式，如引进中小型百货超市，其商铺规划面积在一千平米左右比较合适。,社区商业最优化规划建设,车位规划 车位规划首先要考虑的是按照小区社区商业的开发量或者承载量来确定相应个数，其次是根据社区商业物业的整体规划布局来确定车位的合理位置。车位规划对外向型社区商业更为重要。,(4)业态组合规划社区商业业态组合规划分为必备性业态和指导性业态。必备性业态是指满足居民日常基本生活需求的消费，主要包括便利店、菜场、大众化餐饮店、药店、理发店、洗衣店、书报亭和维修回收点等。指导性业态是指满足居民多样化、个性化生活的消费，主要包括
34、品牌专卖店、酒吧、中西餐厅、花店、面包房、美容美发厅、健身房等。,社区商业最优化规划建设,社区商业业态组合得好，可以实现社区居民、投资者、经营者、开发者多方的共赢。,社区商业最优化规划建设,业态配置规划具体操作的建议 业态规划并不是大型经营类集中式商业才需要的，作为以销售为主的社区底商为了更好的达到销售目标，更应该针对目标客户的特点进行相应的业态划分，并针对各种业态对商铺进行合理化设计，以便于更好的促进商铺销售。不同类型社区的商业规模和结构存在较大的差异性，但是，所有能够规划建设社区商业中心或者社区商业街的住宅小区，其社区商业业态配置规划具备一定的规律性。商业网点规划 社区商业主要配置便利店、
35、专业店、餐饮网点、生活服务等服务网点；适当设置文化娱乐网点和专卖店；像本案的情况不需要配备较大型的超市或集中商业。综合酒店 营业面积500平方米以上，可餐饮住宿结合；社区连锁便利店 营业面积一般在100平方米左右；其它网点 餐饮店（含早餐经营网点）、便民药店、美容美发店、洗染店、修理店、再生资源回收站点等各类小型商业服务设施，以及金融、邮政等配套网点。,社区商业最优化规划建设,经营结构规划 各社区商业的经营结构，一般按照购物40%、餐饮30%和其他服务30%的面积比例进行设置。,社区商业最优化规划建设,（5）建筑设计 社区商业的“软”环境和“硬”环境是投资者投资决策前必不可少的考察内容。所谓“
36、软”环境是指社区商业的业态规划设置；而所谓“硬”环境主要指社区商业的设计，社区商业设计的合理与否，也会影响到投资者的经营运作。“硬”环境包括了社区商业建筑外立面风格设计以及店铺内部的相关技术指标的设计。建筑外立面设计 建筑外立面设计是社区商业中心或商业街主题风格营造的主要实现者。目前的房地产市场上，欧式及现代简约风格是社区商业街比较流行的主题。,社区商业最优化规划建设,社区商业最优化规划建设,店铺内部设计 店铺的内部设计主要是指层高、间隔、楼梯、预留排水管位、光纤电缆接口等的确定。如果是单层商铺层高最好在5 米左右，以有利于业主或使用者在其中另隔一层，作为仓库或休息场所使用，如果是双层商铺则首
37、层层高不最好低于3.5米；底商应采用框架结构，这样内部间隔墙尽可能少地采用承重墙，以方便购买者买多套打通使用的灵活性和主动性；单间开间在3.6-8.4米之间，进深12米左右，这样单层面积40-100，单套不超过200，不但面积合理，而且使用灵活；两层或以上的店铺要预留室内楼梯，以实现层与层之间的灵活贯通；预留好排水管位和光纤电缆接口，以方便需要设置卫生间和需要网络服务的使用者等等。,社区商业最优化规划建设,2、规划建设社区商业配套的相关建议 当前，社区商业虽然日渐火爆，但也存在不少亟待改善的问题。撇开政府、市场机制、投资者、经营者不说，对于社区商业项目的开发商，在开发和经营社区商业地产时应吸取
38、社区商业以往的经验和教训，以适应经济社会发展的形势和居民需求变化的趋势。,(1)注重市场调查，全面掌握情况 商业物业的开发和住宅的开发有相同之处，但也有较大的差异性。衡量商业物业的成败，它的标准除了物业的销售快慢和盈利的大小外，更主要是看依托该物业的商业经营成效如何。因此在开发前应进行充分市场调查，了解总体情况，明确定位。(2)定性、定位、定量 这项工作一般应该在取得土地以前，作为对土地的开发、使用价值的预测。定性、定位、定量主要是根据规划局给出的土地使用指标，研究确定配置何种类型的商业和引入那些类型的经营商，商业业态和业种设置量的大致配比，目标顾客与商业的设置档次等，为建筑物的形态、布局、结
39、构的设计、建设、配套提供依据。,社区商业最优化规划建设,(3)开发和商业经营同步 社区商业开发中传统的过时的做法是先开发建设后招商经营，这种开发方式不仅带来巨大的盈利风险，也造成过众多法律问题。目前，成功的社区商业配套开发经验是在规划和设计时，吸取专业策划者和商业经营商的建议，对商业业态的设置布局做好总体安排，一些大型的商业业态要提前选定经营者。(4)建筑形态要符合商业业态组合的要求 现代社区商业与传统社区商业除了在管理和运作方面有较大的差别外，对商业建筑形体、配套设施、停车场等都有自身的不同要求，设计和建设时应充分考虑使用的需求。如建筑物的外墙应明快简捷，并充分考虑设置广告等可利用价值。(5
40、)与现代居住环境相适应，体现便捷性和亲和力 社区商业的布局和商业设置应按小区建筑，分布形态、消费水平等进行组合，力争达到与居住环境相适应，体现人性、融洽、便捷。,社区商业最优化规划建设,(6)因地制宜，体现特色 住宅开发市场化后，社区的差异化逐步明显，社区商业的开发经营和业态设置要根据本社区的情况因地制宜，既要适应消费需求，又能体现出本社区的特色。(7)权衡长期收益和短期收益的关系 社区商业物业与居住物业不同，它可通过使用产生价值，获得收益。而且社区商业物业所承载的商业运作得越成熟，它所产生的价值就越高，收益越大，但社区商业的成熟有一个时间过程，也需要多种因素的促成。但是，目前，仍然有许多开发
41、商将社区商业物业和居住物业用相同的方式同时进行销售，给社区商业的整体运作和形象提升带来难度。,社区商业最优化规划建设,底商与上层住宅关系分析,如何解决底商与住宅关系,其他事项,Contents,走进谷神,百安居地产简介,陵县综合概况简述,项目自身情况审视,社区商业最优化设计建议,如何处理底商与上层住宅的关系,社区商业最佳经营模式,底商与上层住宅关系分析,1、不利因素：上层住宅的户型影响商场通透性、铺位分割（小高层住宅的底层柱梁问题）；上层住宅公共设施部分影响底商的使用面积（小高层、高层住宅）；上层住宅影响底商的业态选择；底商影响上层住宅业主生活空间；底商影响上层住宅业主私密性；底商噪音干扰；底
42、商影响上层的产权年限（商业配套不影响）；底商空调排放热气对上层住宅影响；,底商与上层住宅关系分析,2、相互促进因素：大量的消费支撑可以有效地促进客户的购买意向；上层住宅业主的数量有助底商的盈利、有稳定的客群；上层住宅业主可以提升底商的知名度和美誉度；底商可以方便上层的日常消费行为；底商的销售可以使开发商降低部分过高的楼价；,如何解决底商与住宅关系,1、上层住宅的户型影响商场通透、铺位划分 开发商在项目规划时，对于底商应该有一定的弹性，要方便投资者进行改造。要最小化上层户型方面对底商的影响，最好的解决办法是楼盘采用框架结构，这样可以避免框减等结构的过多的承重墙对商场的影响，但是框架结构，也会因为
43、承重柱过多对商场的划分、使用面积造成影响，这需要开发商在最大限度将底商的柱距放大，目前一般可以做到8米左右的柱距，虽然这样使得上层的户型变的宽大，但我们可以通过合理的产品搭配解决这些问题：在规划当中将多层和小高层进行合理配比，大面积多层搭配局部小高层，多层下层商业采用框架结构，上层住宅采用砖混结构，这样就不会有承重柱对商业产生影响的问题了，小高层部分整体采用框架结构，可适当的调整柱距。,如何解决底商与住宅关系,2、上层住宅公共设施部分影响商场的使用面积 不论是框架还是其它的建筑结构，其上层住宅业主使用的公共设施：小高层上层商品房的底层的大堂、电梯井、消防通道、上下水等设施必定会占据底商的使用面
44、积，一般来说，为了提升项目的档次，拉升住宅销售价格，为上层住宅设计的底层大堂空间较为宽阔，这样降低了底商的实际使用面积，而且是一般还是底商的黄金位置的面积。但是如果为了增加底商面积而缩小上层住宅的出入大堂，那么项目住宅的销售工作就会不顺畅。为了尽可能的最到两全其美，最佳的解决办法是集合项目的设计、施工、策划部门反复探讨、论证，以求得到较为妥善的结果。3、上层住宅影响底商的业态选择 底商定位相关的法规、办法，对于底商的业态多数有明文规定，住宅楼底层限制发展的有餐饮店、KTV等有油烟、噪音污染的业态，以及影响楼盘上层、社区居民隐私、生活空间的业态。如果实际情况需要底商有餐饮等业态，那么开发商要做到
45、餐饮的油烟出口另行设计，在距离楼盘15米左右建立，且不可以影响到上层、社区的居民。对于噪音较大的业态，需要设置隔音设施，并且通过消防等部门的认可。,4、上层影响底商的消费群体人身安全；底商影响上层的个人生活空间的私密性、噪音干扰 在风力等因素影响下，住宅阳台上一只花盆向下自由落体，那么出入底商的人群就有可能受到人身伤害。而楼下的车水马龙，废气噪音则会影响到楼上住户。这种情况，建议开发商在设计时把上层住宅的整体向后退35米，与底商外檐保持一定的距离，并在底商顶设置女儿墙等遮挡类造型，那么高楼坠物就无法对底商的消费者造成人参伤害。同时在商业的二层楼顶设计楼顶花园，不但通过植物过滤废气及其他污染，三
46、层住户还拥有了私家景观，增加了住宅卖点。,如何解决底商与住宅关系,5、底商影响上层的产权年限，商业配套不影响 一般来说，住宅是七十年产权，而加入底商后，土地成为综合用地，产权随之成为50年，消费者会以七十年产权的金额购买五十年的产权吗？在这里我们不讨论如何告诉消费者土地使用权与房屋所有权的年限是不一样的，而是研究如何避免不必要的负面因素。最好的解决方法是向当地土地部门提交两份申请，一份是底商的商业用地申请；一份是上层住宅的用地申请，在同一块地上进行分别处理。6、底商空调排放热气等对上层的影响 底商作为商场必定会安装诸如空调等设施，这必然会影响上层业主的利益，所以需要注意。但是可以采用类似餐饮另
47、设排烟道一样，热气出口和楼盘保持一定距离，那么底商和上层住宅业主就会相安无事。,如何解决底商与住宅关系,其他事项,1、在项目规划初期，开发商就需要确定本楼盘是以上层住宅为主还是底商为主，在保证某部分的最大利益同时，尽量减少另一部分损失。2、规划底商时，最好是选择生命力较旺盛的业态作为参考，然后根据具体要求对底商户型进行弹性调整，同时适度调整上层住宅的户型空间以达到双方最大的和谐。3、底商的最大优势是“背靠大树好乘凉”，小区人口有着相当强的购买力，这就为底商经营提供了充足的客户资源。为了更好的让上层业主成为底商的忠诚消费群体，开发商可协助底商经营者给业主免费办理会员卡、打折卡等。4、底商不同于项
48、目的商业配套，它应该独立计算公摊，不能将其使用的过道、停车场、上下水、货梯等内容计入上层住户的公摊；同理，也不可以将上层住宅公共设施在底商中占用的面积计入底商的公摊。5、目前有车消费一族十分庞大，他们购物时会考虑前往消费场所或商场的停车设施和到达路径。所以在底商建筑规划期就需要考虑划分出最大的停车空间，并在最大程度减少对上层住宅业主车流的影响。6、一般底商经营者的租金承受能力无法同专业商场比较，在开发商制定底商销售价格、出租价格时，需要谨慎而行，必要时可以考虑在物业管理等方面予以一定的优惠，以达到放水养鱼的目的。,社区商业的盈利模式,社区商业的招商策略,社区商业的管理服务,Contents,社
49、区商业最优化设计建议,如何处理底商与上层住宅的关系,社区商业最佳经营模式,走进谷神,百安居地产简介,陵县综合概况简述,项目自身情况审视,如何实现社区商业配套经营利润的最大化解析社区商业配套的最佳经营模式,社区商业的盈利模式,在如火如荼的社区商业开发热潮中，如何才能挖掘最大的利润点？前期的合理的选址、规划设计和准确的业态组合规划，是社区商业配套经营利润最大化的基础，在此基础上还要结合楼盘自身的规模、开发商的实力及市场环境等因素选择恰当的经营模式，有的放矢。根据目前的市场情况，我司为本案确定了以下两种的经营模式：一是纯售、二是售租结合由于本案商业全部为住宅底商，而且是项目的销售利润增长点，所以并不
50、适合全部整体招商租赁，所以可将局部进行招商运营，以租代售。,社区商业的盈利模式,要点一：租售方式的选择（1）先住后销 这是住宅底商常用的运营方式，先将住宅部分出售，业主入住后，就有大量的人流，而人流就是商铺价值的保证。而且入住后的业主就是底商的主要消费群，会使投资者感受到商铺的投资潜力，因此十分利于招商。,（2）纯出售 指无论入住与否或者建筑上部的销售情况，单纯销售底商的销售形式。,社区商业的盈利模式,（3）以租验售 这是一种比较稳妥的销售方式，即首先对商铺进行详细的规划与包装，然后出租部分铺面，以此检验市场反映，等到市场价格趋稳后再进行销售。,社区商业的盈利模式,社区商业的盈利模式,要点二：
