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1、2,第一篇：宏观市场状况,3,4,1.1潍坊概述,地理位置,山东半岛位于环渤海经济圈内，蓝色经济带内是中国经济新增长极,潍坊-半岛的中心,环渤海经济占据中国国土的12%和人口的 20%。,5,1.1潍坊概述,地理位置,潍坊市位于山东半岛西部，地跨北纬3532至3726，东经11810至12001。南：依泰沂山脉北：濒渤海莱州湾东：与青岛、烟台两市相接西：与东营、淄博两市为邻,济南都市经济圈,半岛蓝色经济圈,潍坊扼山东内陆腹地通往山东半岛地区的咽喉,气候特征,冬冷夏热，四季分明，年平均气温12.3。适合旅游业的发展,6,1.1潍坊概述,道路交通,公路：交通体系发达，在济南青岛交流的中心轴线上,距
2、离青岛约130公里，车程约1小时20分钟，距离济南183公里，车程约2小时20分钟，距离北京410公里距离淄博约100公里，车程约50分钟，距离烟台约216公里，车程约2小时30分钟距离东营约90公里，车程约1小时,7,1.1潍坊概述,道路交通,铁路：胶济铁路途径潍坊，连接潍坊到沿海和内陆的路上重要交通运输济青动车组，使得济南到青岛只需2小时，且在潍坊是半岛地区中心站,8,1.1潍坊概述,道路交通,航空：项目距离潍坊飞机场直线距离约10公里潍坊直航城市有上海、北京、广州、海口，是全国四大航空邮件处理中心之一。,项目,9,1.1潍坊概述,风土人情,国际风筝会：每年4月初在潍坊市举行国际风筝会，潍
3、坊是世界风筝之都。潍坊是中国唯一一个国际性联合组织总部（国际风联）所在地的地级市.国际风筝联合会将国际风筝联合会的总部设在潍坊。,扑灰年画,民间艺术“三绝”:扑灰年画、剪纸和聂家庄泥塑,全国著名的民间木版年画产地，杨家埠木版年画创于明代，与天津杨柳青、苏州桃花坞并称中国三大木版年画画市,10,1.1潍坊概述,综述,潍坊是全国明星城市，全国文化搭台经济唱戏的倡导者，国企改革的先锋。潍坊工业经济发展迅速,现已形成机械装备、海洋化工、纺织服装、造纸包装、食品加工、电子信息等优势产业,有45种主导产品生产规模居全省同行业第一,32种产品居全国同行业前列；潍坊有山东省最多的省级信息产业园；国家级潍坊高新
4、区是中国最具创新活力、最具和谐魅力的5个高新区之一潍坊是山东第一机动车城市，第一汽车城市，第一私家车城市潍坊是世界风筝之都，每年4月，举办国际风筝会、蔬菜博览会、鲁台（潍坊）经贸洽谈会潍坊是一个历史悠久的城市，有6000年的历史文化；潍坊自古以来人文荟萃,英杰辈出。“三皇五帝”中的舜、齐国政治家晏婴、东汉经学大师郑玄、北魏农学家贾思勰等都出自潍坊潍坊名胜古迹、人文景观众多,潍坊风筝、杨家埠木版年画等中外驰名,拥有十笏园、范公亭、山旺化石、恐龙化石、沂山国家森林公园、青云山、青云湖等旅游景点，是中国优秀旅游城市潍坊有全世界最大的鸭嘴龙新属种化石，埋藏种属繁多，门类齐全潍坊是全国最大的蓝宝石产区，
5、是中国最大的珠宝生产地和贸易地.总储量亿克拉潍坊地下卤水静储量58亿立方米,居全国首位潍坊是环渤海地区最具发展潜力的地区和城市，是全世界发展最快的10个城市之一潍坊肉蛋奶产量全省第一，畜产品国内销售量和禽肉出口量全省第一潍坊交通便利，铁路、高速、港口、航空发达潍坊地多人广，全区15859平方公里，面积人口密度544人/平方公里,11,第一篇：宏观分析,潍坊整体经济实力位居山东前列，但是人均GDP和可支配收入水平排名靠后从2010年山东省17地市经济总量的对比情况来看，潍坊以2974.94亿元排在第四位，经济发展态势良好，为房地产行业的发展打下了基础。从2010年17地市城镇居民人均可支配收入指
6、标来看，潍坊排名第8位，而从人均GDP来看，潍坊排名第11位，城市整体收入水平不高。,2010年山东省7城市经济总量对比,1.2潍坊概述,经济发展,潍坊区县市经济实力排名前5名分别是寿光、诸城、青州、高密、昌邑，由此可以看出下属县市经济实力强劲。以寿光和高密为例，寿光市中国蔬菜基地，高密是全国农村经济综合实力百强县之一，经济的发展使城市化进程加快。因此，他们整体收入水平相对较高，他们是城市化进程受益者，他们大部分结合自身情况，大部分人开始选择在城市购房，而受寒亭区辐射影响较大的是开元街道、寒亭街道、高里镇和朱里镇所囊括的300多个村。,寿光是中国的蔬菜之乡，连续九届跨入全国 农村经济综合实力百
7、强 县（市）行列，2005年 列第41位。,2008年高密市纳入全国经济实力百强县（市）之列，高密市先后荣获“中国家纺 名城”、“山东省纺织服装 产业基地”等荣誉称号。,潍坊下属县市经济实力强劲，但市区对下属县市的辐射与吸引力有限，但是随着城市化进程的推进，下面乡镇普通百姓进城购房的比例在逐渐增加，对于商业来说也是极大的促进。,1.2潍坊概述,经济发展,截至2010年，潍坊市全年共完成农林牧渔业总产值654.8亿元，按可比价格增长4.3%粮食产量稳中有增。全市粮食播种面积达到1199.3万亩，增长1.7%；粮食总产量522.6万吨，增长0.3%林业生态建设取得明显成效。全市共完成造林43.87
8、万亩。百处林场、北部沿海林网、荒山造林、村镇绿化等重点生态工程进展迅速。全市森林面积达536.34万亩，林木覆盖率达到35.2%畜牧业生产稳定发展。肉类总产量123.1万吨，禽蛋产量26.2万吨，奶类产量27.8万吨渔业经济持续发展。全市渔业总产值达到34.5亿元，按可比价增长2.1%；水产品总产量45.8万吨，增长9.0%农业机械化水平进一步提高新农村建设步伐加快。农房建设改造年度任务全面完成，建成新房13.83万户，改造危旧房2.1万户,2010年潍坊市第一产业增加值330.5亿元，增长4.3%；拉动GDP增长0.4个百分点。城镇化发展步伐不断加快。全年完成村镇建设投资120亿元，其中基础
9、设施投资45亿元，小城镇发展实力进一步增强,2010年农村居民生活持续改善。农民人均纯收入8871.6元，增长15.3%，农民人均生活消费支出5981.7元，增长14.2%2010年全市共完成村镇建设投资120亿元。财政投资、信贷以及金融政策对三农的支撑，使得农民的消费心理得到极大保障,农副产品集中产区,依靠得天独厚的农业资源与湿地优势，潍坊成为山东半岛的重要农副产品集中产区之一，使得村镇居民的经济消费能力取得极大性改善，因此对商业的需求进一步升级。,1.2潍坊概述,产业发展,潍柴动力股份有限公司资产总额362亿元，职工万余人，是中国最大的汽车零部件企业集团。在2010年中国企业500强评选中
10、潍柴控股集团以355亿元收入入围，列第73位,海王集团是一家致力于医药制造、商业流通和零售连锁的医药类大型综合性集团公司，现已形成医药工业制造、医药零售连锁、医药商业流通三大支柱产业体系，是国内健康产业领域具有广泛影响的知名品牌,潍坊大型企业：潍柴集团、海化集团、海王集团、恒联纸业集团、新郎集团、晨鸣集团、仙霞集团、耶利亚集团、巨力集团、诸城外贸、联盟化工集团、得利斯集团、福田、亚星、华光集团、泸河集团、寿光巨能控股、巨龙化纤集团、潍坊钢铁集团、潍坊医药集团,全市规模以上工业企业达到5258家比上年增加434家完成增加值1958.27亿元增长15.4%,潍柴动力股份有限公司 通用、专用设备制造
11、业622家 晨鸣纸业集团有限公司造纸及纸制品业155家 帛方纺织有限公司 纺织业企业761家,寒亭区登记注册的大中型企业共有700余家，其中旺旺集团、百老汇家世界、香港美林、润华汽车等一批投资过亿元的项目先后落户寒亭。,大型企业集团的繁荣必然带动全市相关产业链上的中小企业的发展，大中小企业的发展对于写字楼、商务、休闲的需求增大，要求进一步升级。,1.2潍坊概述,产业发展,到2010年底，潍坊市形成了统一、信息资源共享的物流信息网络，以及各具特色的物流基地、物流中心和配送中心未来方向重点打造胶济线物流带、滨海临港物流带，壮大诸城、安丘、临朐物流园区。重点建设鲁东物流中心、滨海交通物流园、北海医药
12、食品物流园、高密晟绮物流产业园、寿光农产品物流园、昌乐半岛物流园、诸城粮食物流园、安丘青龙山工业仓储物流园、山东晟鑫冷链物流园等重大物流项目,潍坊市三大物流基地的服务功能,物流业的发展为贸易业的发展带来巨大的提升力。2010年贸易业地区生产总值在第三产业中的贡献率达到了39%贸易业的销售额在金融危机后逐年上升，2010年批发与零售贸易业零售额1038.43亿元，出现了大批具有潜在需求能力的商人，成为主力购房者之一寒亭区正逐步发展成为省内外知名的加工制造、优质农产品供应、大型物流配送和特色旅游休闲中心。,依靠优越的地理位置，潍坊成为山东半岛重要的物流商贸地，产生了大批具备一定经济实力的商人消费群
13、体。,1.2潍坊概述,产业发展,潍坊历年产业结构比对,2003年2010年潍坊市国内生产总值中第二产业的贡献率达到了5058%，比以往更有所提高。近年来，潍坊市第二产业中工业占据主导地位，2010年工业生产总值达到1720.3亿元，占第二产业总额的90%以上。在第三产业中，批发和零售业较为发达，2010年生产总值达到了1038.43亿元。,潍坊市以第二产业为主，工业制造是城市的支柱行业，在第三产业中商贸业发达，同样对商业是一种促进。,1.2潍坊概述,产业发展,18,1.2潍坊概述,人口情况,2000年潍坊城市化率已经超过50%，房地产市场即将进入高速发展时期，商业发展同样迎来一个快速发展期。,
14、潍坊50%,城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到50（中后期）左右时，城市化进程将呈现20年左右的高速发展阶段，该阶段房地产高速发展，当城市化水平达到70以后，城市化进程将进入平稳发展期。,19,1.2经济环境,经济综述,综合上述各项经济指标，潍坊进入工业化中级阶段潍坊具备兴建大型购物中心的经济基础和条件,20,21,1.3城市发展规划,城市定位及性质,城市定位：潍坊为山东省“一体两翼”发展战略中的重要城市，现代制造业基地，文化教育产业基地；具有国际影响的世界风筝文化传播交流中心，半岛地区重要的商贸物流中心，联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。,准确的城市定位助推潍坊经济腾飞,22,1.3
15、城市发展规划,发展方向,中心城区发展方向为“东扩西延，南控北展”。,中心城区,东扩,项目,南控,西延,北展,综合城市发展规划，项目的建设符合城市总体规划的发展要求。,“中心城”总体布局：“一心、一环、一轴、一廊”的结构模式：,潍坊中心城总体布局呈“一心、一环、一轴、一廊”的结构模式，本项目处于核心区，具备打造成城市综合体的条件。,发展规划,1.3城市发展规划,项目所在的奎文区和潍城区交汇处，区位功能明显，是集休闲、购物、办公、商务一体的最佳去处。,项目位置,功能分区,1.3城市发展规划,25,26,1.4城区情况,项目,本案,27,1.4城区情况,项目,28,第二篇：房地产市场研究结论,29,
16、宏观房地产市场情况,近几年来，潍坊市房地产投资呈波动高位增长态势，且增长幅度波动很大：2004年，发展平稳增长；2005年，集体井喷；2006年，理性回归，趋于平稳增长；2007年，再次投资增长高峰；2008年，大幅度震荡，进入调整期。2009年，新一轮高峰期2010年，进入调整期,经过近几年的波浪式增长，2011年进入新一轮调整期，潍坊房地产市场整合速度加快；其中，住宅的投资比重有所下降，商业有所提高。,区域房地产市场正处于成长阶段，具备发展潜力,城市房地产市场生命周期模型,城市的房地产市场信息生命周期一般会经历：出现、成长、成熟、衰退。潍坊目前正处于城市化进程中，向大城市的成熟阶段发展。考
17、虑到房地产市场发展与城市化进程的滞后性，其房地产市场相应的处于成长期。,潍坊房地产市场发展阶段,宏观房地产市场情况,4,1.白浪河、中百、泰华商圈：潍坊市级商务中心。2.新华路佳乐家、沃尔玛、利群商圈：区级商业中心。3.凤凰大街物流园、潍州路金宝汽车商圈：以汽车、物流为重点规划方向。4.潍县中路宜家园、华都、怡和第一城、红星美凯龙商圈：以大型的家居建材市场为主。5.西二环商圈：鲁东物流园、豪德、名嘉；大物流概念，未来将有多个商业项目。,1,东外环,2,新华路商圈,3,凤凰街区,白浪河商圈,通亭街片区,商圈情况,商业市场,西二环商圈,5,商业市场,现有的潍坊商业，以百货行业为主导，商业品质急需提
18、升，休闲、娱乐、特色餐饮、写字楼等几大业态缺乏，使业态不够丰富，竞争同质化现象严重,潍坊尚没有标志性的综合体业态,商业市场,主要商业类型,商业市场,主要竞品分析阳光100城市广场,主要竞品分析阳光100,世纪泰华广场于2001年11月18日开业，建筑面积3.7万平方米，是集购物、观光、休闲、餐饮、文化、娱乐于一体的综合性购物中心。,商业市场,主要竞品分析世纪泰华,B一层业态布局,B一层品牌,一层布局,一层品牌,二层布局,二层品牌,三层布局,三楼品牌,四楼布局,四楼品牌,五楼布局,5楼品牌,六楼布局,泰华新天地为商业部分，是整个建筑的五层裙楼，包括室内步行街、福乐多超市、中兴步行街、京广书城、泰
19、华运动休闲汇、渔人码头电玩城、泰华环球电影城、天街食尚等，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、健身、人文为一体的多功能、多业态、全客层、一站式体验购物新航母。共5层，经营面积6.5万平方米，由世纪泰华集团耗资2.5亿元精心打造而成，于2007年元月10日开业。泰华新天地定位为“年轻、时尚消费中心”，吸引年轻、时尚群体，牵手娱乐、休闲一族，品类布局年轻化、时尚化、个性化，满足城市年轻一族的需求，成为潍坊最具特色、独一无二的时尚城、节日城、欢乐城、不夜城。泰华新天地荟萃260多个国际国内知名服装品牌以及多家主力店！这里有山东省面积最大、规格最高、名品最多的运动休闲服饰专卖运动汇；有3000平方米的电子娱乐
20、中心娱人码头，有票房一直保持山东省票房第二、设有8个影厅的电影院泰华环球影城，以及各种展厅、主题餐厅等，是为顾客提供集购物、餐饮、休闲和娱乐于一体的现代化服务设施。创造客流新高峰，营业实现新突破周末平均日客流超过8万人；最高峰日客流超21万人。项目共计约2000 个店铺，入驻国际品牌达25%以上；首次进山东省品牌128个，首次入驻泰华城品牌138个。,商业市场,主要竞品分析泰华新天地,新天地一楼布局,新天地二楼布局,新天地三楼布局,新天地四楼布局,新天地品牌,新天地品牌,新天地品牌,商业市场,主要竞品分析世纪环球中心,商业市场,主要竞品分析中天下潍坊国际,商业市场,主要竞品分析丹桂里天街,商业
21、市场,主要竞品分析潍美国际中心,63,写字楼市场,从分布看，现有写字楼项目主要分布在市中心范围，东风街、胜利街两侧，未来项目也主要分布在这两条街两侧。从供应看，目前潍坊写字楼市场处于蓬勃发展阶段，现有供应量超过400,000平米，但其中商住楼占66%。且为早期的新增供应，未来总体供应量稳定，产品类型由商住向纯写字楼转化。,潍坊写字楼市场蓬勃发展阶段，未来供应保持稳定增长。从分布看，在城区核心地带、主干道两侧，写字楼具有较大发展空间。对于本案来说，打造一个潍坊市标志性写字楼将会提升项目的知名度和利益值。,市场供应,市场需求,未来发展,潍坊写字楼市场存量适中，新增供应平稳，市场处于良性环境中。产品
22、硬件标准较低，呈写字楼与商住楼并存的局面。服务管理水平较差，国际化水平不够。产业发展对写字楼发展拉动明显，产业聚集区未来供应可能较大。,城市第三产业高速增长，将拉动楼宇经济的发展。经过未来多年的发展，开发区产业不断的升级，将有可能拉动写字楼的需求。潍坊市政府多次强调，潍坊将全力推进城乡一体化和第三产业发展等方面创新思路，意味着服务类行业增多，写字楼市场潜在需求增大。,写字楼将迎来一个快速发展阶段。产品标准提高，与一二线城市接轨。服务水平不断提高。写字楼的投资收益将得到有限的提升。,写字楼市场,写字楼市场小结,金融街,东盛广场,天马国际商务大厦,城区入驻大量高新技术企业，具有写字楼需求空间项目本
23、身入驻商家，存在写字楼需求空间,写字楼市场需求空间上升,世纪环球中心,白 浪 河,胜利街,东风街,健康街,新华路,潍州路,北海路,泰华商圈,胜利西街商圈,新华路商圈,火车站商圈,5000-6000,3000-3500,3500-4500,3500-4500,3000-4000,3000-4000,5000-6000,3000-4500,3000-3500,3500-4500,潍坊城区住宅展产品价格分布趋势明显，总体上价格区间在50006000元之间，以沿白浪河的几大商圈和东风街、胜利街、健康街三大主干道为核心，朝郊区辐射；潍城区的平均价格达4500元，尤其以沿东风街、健康街、区政府所在区的楼盘
24、价格最为突出；城市西南片和项目所在的住宅项目目前分布较少；,居住市场,价格分布,项目周边居住配套设施齐全，整体市场价格从四周向中心城区递增,居住市场,市场价格水平,潍坊的商品房均价明显低于青岛、济南等开发较早较快的城市，居住产品的价格受居民收入水平、城市发展速度、居民消费心理以及居住产品本身的档次等条件的限制，价格至今稳定在4800元/平方米左右水平。从潍坊中心城区新商品房销售均价2004年到2010年的增长来看，增长幅度总体较平稳。,潍坊居住市场价格上涨空间大，市场稳健,除去位于高新区的五星级酒店金茂大酒店外，其他6家优质酒店均分布在潍坊市相对繁华的主要干道东风西街及东风东街两侧及风筝博物馆
25、和辐射整个山东省的大型娱乐场所富华游乐场周边区域。,4,东风东街,东风西街,泛海大酒店4星级，149间,鸢飞大酒店4星级，368间,3,潍坊大酒店4星级，268间,7,5,1,金茂大酒店5星级，223间,风筝博物馆,商业核心区,富华大酒店5星级，233间,富华游乐场,东方大酒店4星级，184间,国际金融大酒店4星级，221间,6,2,酒店市场,市场分布,项目周边酒店配套设施基本满足市场需求，随着中心城区的进一步发展，需求势必进一步提升,68,酒店市场,入住率,根据调查得出：旺季入住率均在80%以上；五星级富华大酒店，年均入住率65%以上；四星级酒店中鸢飞大酒店年入住率70%左右；风筝节、鲁台会等历年的大型会议活动，持续带动高星级酒店的会议客源需求。,潍坊酒店保持高入住率,69,消费者调研结论,发放问卷方式对消费者调研,消费者期待潍坊大型一站式、标志性综合中心的落成A station type,landmark Shopping Mall,潍坊本地300份,潍坊下辖区域200份,外地300份,
