《豪斯_商墅专题研究报告_55P_2012年1月_商业、居住、办公.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《豪斯_商墅专题研究报告_55P_2012年1月_商业、居住、办公.ppt（55页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、1,本报告知识产权归豪斯房屋（中国）机构所有，严格保密，严禁其他组织及个人未经同意擅自使用。,豪斯（中国）地产机构厦门豪斯房屋2012.01,商墅专题报告,LEGEND厦门豪斯完美营销,If the performance of 20th century architecture is technological capability.Then the 21st century will be the creativity of the highest value.Building the future will be like create an art their the performa
2、nce of 20th century architecture is technological capability.Then the 21st century will be the creativity of the highest value.,什么是商墅？本专题告诉您！,背景剖析,商墅？=商业+别墅？,商墅=商业+别墅,4,背景剖析,商业产权和居住产权的限制无法实现住宅的多元化使用.,5,限制一,限制二,如何才能两全其美？市场什么样的产品打破两种限制？,背景剖析,商墅的出现，将商业、居住、办公多功能融合，真正实现产品的创新性.,如果,实现,商墅,6,唯有,商墅释义,商墅将成为未来商
3、业地产的潮流产品.,商墅：商业产权下的功能和空间多元化组合。,商业,居住,创意空间,商墅,7,If the performance of 20th century architecture is technological capability.Then the 21st century will be the creativity of the highest value.Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technologi
4、cal capability.Then the 21st century will be the creativity of the highest value.,商墅产品规划,商墅一般规划为三至五层，一至二层做商业性质使用，三至五层做居家别墅性质使用.,9,三层四层五层为别墅,一层二层为商业,商业与别墅组合,分层规划，达到动静分离效果；多功能使用，是商业也是别墅；,商墅产品规划,空间组合灵活，随意变换，满足多元化需求.,10,建筑模型示意图,商业规划类别举例：一层商铺，二层办公室；一层、二层均为办公室。,别墅规划类别举例：用于居家：三层客厅、厨房，四层、五层为卧室；用于投资：从三层到五层可以
5、隔出多间单身公寓。,If the performance of 20th century architecture is technological capability.Then the 21st century will be the creativity of the highest value.Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability.Then the 21st century
6、will be the creativity of the highest value.,12,永建商墅,BOVO商墅,汇领商墅,项目整体规划,永建顶尚是厦门永建房地产有限公司继城立方、雍景湾之后，又一“创意小户型”力作.,占地面积:19618平方米 建筑面积:81756平方米 开工时间:2010-02-20竣工时间:2012-04-20项目位置：厦门市金尚路与枋湖南路交界处，湖里新区政府对面；开发商:永建房地产开发有限公司物业管理公司:裕景物业建筑单位:厦门中联建设工程有限公司代理商:世联地产景观设计单位:贝尔高林（夏威夷）景观设计建筑设计单位:科宝博洛尼工程进度:落架中，部分楼栋落架过半。
7、(2011-12-22)产权年限:50年户 数:总户数764户 当期户数200户项目规划：由四栋高层住宅、四栋联排及地下商业组成，主要产品为20多平米挑高3.6米功能齐全精装修小户SOHO公寓、联排别墅，并搭配部分商业。,13,项目产品规划,项目规划产品主要有三类：SOHO、摩天轮小两房、商墅.,1#为开发商自持综合楼，用作经营餐饮、休闲娱乐商业；12层；,2#、3#、4#为SOHO,在最顶层是两房摩天轮户型；SOHO600多套；摩天轮20几套；11层；,5#、6#、7#、8#为商墅,共110套；5层；,14,一层,二层,三层,四层,五层,商墅产品规划,SOHO目前只剩一套为销售，摩天轮正在销
8、售当中即将推出的商墅是本项目的特色产品.,计算产权面积110，实际享用面积约180；每层面积约40平米；每层挑高3.6米；赠送地面停车位；,建筑模型示意图,15,一层商业,二层办公室,三层客厅、餐厅,四层次卧、儿童房,五层主卧、露台,商墅产品规划-一层,每套商墅赠送地面停车位.,一层,二层,三层,四层,五层,地面停车位。,16,一层可以当做商铺，用于出租，也可自主经营.,一楼的店面：进深约10米，面宽约4米，挑高3.6米；,商墅产品规划-一层,备注：各层空间可根据实际情况灵活变动。,17,一层,二层,三层,四层,五层,二层规划有会客厅，办公区，灵活多变.,二楼的办公室。,会客厅,商墅产品规划-
9、二层,备注：各层空间可根据实际情况灵活变动。,18,一层,二层,三层,四层,五层,三层规划厨房、餐厅、客厅，上班，回家如此近距离.,三楼客厅。,三楼厨房。,三楼餐厅。,商墅产品规划-三层,19,一层,二层,三层,四层,五层,备注：各层空间可根据实际情况灵活变动。,四层规划次卧、儿童房，紧凑精致.,四楼次卧。,四楼公用洗手间。,四楼儿童房。,商墅产品规划-四层,20,一层,二层,三层,四层,五层,备注：各层空间可根据实际情况灵活变动。,五层规划主卧、空中露台，尽享受私密空间.,五楼主卧。,五楼露台。,商墅产品规划-五层,21,一层,二层,三层,四层,五层,商墅营销推广,分两期开盘，时间间隔一年整
10、.,22,商墅营销推广,SOHO广告在字体设计和颜色表达奇特.,23,SOHO工地现场围墙广告,SOHO网络广告,SOHO网络广告,商墅营销推广,SOHO摩天轮的广告呈现的是魔幻感觉，让客户更多想象空间.,24,SOHO摩天轮网络广告,SOHO摩天轮网络广告,商墅营销推广,商墅在工地广告、网络推广、户外广告方面，均已出其不意的形式出现，引发客户好奇心.,工地现场围墙广告,网络推广广告,25,户外广告,商墅产品优劣势剖析,永建商墅的优劣势并存。商墅以其稀缺性和独特性抢占市场眼球.,厦门岛内地少人多，导致商业类租金逐步提高，在此情况下购买商业地产，获得较高的回报率。,投资回报,商墅产品优点分析,1
11、,业主可根据实际情况，规划商铺、公寓、办公室等，灵活多变空间，随意变换。,多功能性,目前全国房地产市场该产品开发量少，而在厦门仅此项目，稀缺性、独特性，成为市场上亮点产品。,产品稀缺,26,商墅产品优劣势剖析,永建商墅的优劣势并存。但其私密性较差，规划缺陷存在，后续的经营管理尚未成熟.,各楼层之间干扰性存在，私密较差；,私密性差,商墅产品缺点分析,2,每层挑高三米六，楼梯斜度较大，上下楼梯人性化设计不明显。,规划不合理,独栋商墅出售，产权不统一，是商业最大的弊端，商业氛围受影响，后续可能存在经营管理难的问题。,管理不成熟,27,28,永建商墅,BOVO商墅,汇领商墅,BOVO商墅-区位,BOV
12、O商墅项目是低碳理念和低碳经济的标志性案例.,BOVO商墅位于江苏昆山花桥国际商务城商务综合区，毗邻上海安亭新镇，离上海市中心20公里。,BOVO商墅,区位定位：花桥打造成为“国际、科技、生态、人文、宜居”的现代化低碳商务城；区位优势：叠加“上海的区位优势、江苏的政策优势、昆山的成本优势”,29,BOVO商墅-规划,项目规划为商务办公区、独立办公区和配套设施服务区三大分区.,项目规模：占地250余亩，总建筑面积达28万平方米；共68栋，每栋3层；主力户型：200-300，总价300-600万元；投资商：香港大光集团；开发商：昆山大鸿运房地产开发公司；建筑设计单位：德国FTA设计公司；景观设计单
13、位：香港CKC设计；项目分区：总体规划为3大区域，即商务办公区、独立办公区和配套设施服务区；项目配比：15万平方米的商务办公楼宇群、8万平方米的低密度总部办公区域、2万平方米的SOHO办公区域及3万平方米的商务配套区域。商务配套主要包括：多功能会议室，咖啡吧，健身房，瑜伽馆，台球室，洗衣房，便利店,项目规划图,商 务 办 公,SOHO办公,SOHO办公,低密度总部办公区,30,BOVO商墅-特色,BOVO商墅主张依靠设备和技术的创新应用，打造适合多重商务选择的生态办公基地.,产品形象定位：低碳节能、地铁沿线、独立花园、30%赠送面积”的产品形象。创新之处：由上海交通大学作为BOVO商墅的技术支
14、持，打造了低碳节能六大系统：自然导风系统；新型水循环系统；风光互补发电系统；地源热泵系统；建筑被动节能系统；Think House新型智能化系统。,举例自然导风系统：BOVO 商别墅在进行项目规划与理筑没计时，加强建筑自然通风效果。通过自然风的有效引导，避免了社区的热岛效应，更有利于建筑表面的散温。在景观方面，BOVO 商墅通过徽气候的营造，创造人工的正、负低压区，并利用大面积水景与植物降低温度，并提高了空气质量。,风有效引导图,31,BOVO商墅-户型,A户型一层.,1F:居家。,用作办公区,1F:办公区。,32,BOVO商墅-户型,A户型二层.,2F:居家。,用作办公区,2F:办公区。,3
15、3,BOVO商墅-户型,A户型三层.,3F:居家。,用作办公区,3F:办公区。,34,BOVO商墅-户型,B户型一层.,1F:居家。,用作办公区,1F:办公区。,35,BOVO商墅-户型,B户型二层.,1F:居家。,用作办公区,1F:办公区。,36,BOVO商墅-户型,B户型三层.,1F:居家。,用作办公区,1F:办公区。,37,BOVO商墅-户型,BOVO商墅凭借超大赠送面积、灵动空间，获得客户青睐.,38,超大面积，真正享受家与业的双重资产；充分利用户型优越性，高达30%以上的赠送面积；融入“定制产品”概念，自由分割的套内组合面积，可根据不同需求进行“DIY”自助式设计，可1变2,2变4,
16、。,户型小结,39,永建商墅,BOVO商墅,汇领商墅,汇领商墅-区位,处于三大主题乐园的中心点，均不超过3分钟车程，其中距离迪士尼乐园最近，仅1公里.,地址：位于浦东区六灶镇鹿达路38号,汇领商墅,区域定位：上海金融中心和航运中心；项目定位：公司注册花园式办公顶级私人别墅概念；,40,汇领商墅-规划,汇领商墅是集办公、住宅、餐饮等一体的综合性项目.,项目规模：占地6.67万，总建筑面积达3.4万；共68栋别墅办公楼，每栋3层；一栋综合楼（配套项目）；主力户型：436-460，一层高度3米，2层高度3.2米，三层高度3.4米；投资商：上海汇琴实业有限公司开发商：上海金怡房地产开发有限公司2009
17、.9开盘价格：9000-9800元/；目前二手房均价：15000元/,综合楼,别墅办公楼,41,汇领商墅-特色,项目属商业产权，每栋房子均可以注册公司，每栋建筑均可独立冠名.,综合楼未来将会规划成为酒店。,项目属商业产权，产权年限为50年，业主可以买来自己居住，也可以注册公司办公，所有煤电费用均按照民用标准收取。,42,汇领商墅-户型,A户型,A型：436.77平 1F：180.75平 2F:148.00平，3F：108.02平顶楼花园108.02平。,43,汇领商墅-户型,B户型,B型：444.03平 1F：162.18平 2F:154.12平，3F：127.73平 顶楼花园127.73平,
18、44,汇领商墅-户型,C户型,C型：459.08平 1F：167.82平 2F:169.25平，3F：122.01平顶楼花园122.01平,45,汇领商墅-户型,D户型,D型：331.41平 1F：126.23平 2F:121.83平，3F：83.37平顶楼花园108.02平,46,汇领商墅-户型,E户型,E型：380.55平 1F：143.65平 2F:139.57平，3F：97.33平顶楼花园97.33平,47,汇领商墅-户型,户型大，功能多，空间灵动多变，是商业也是别墅.,48,均配有停车位；拥有屋顶花园以及独立私家花园，享受超大赠送面积；户型灵活多变，可根据实际要求变换空间。,户型小结
19、,案例总结,案例表明，规划商墅产品，需要考虑项目区位环境，且需要呈现创新独特性，才能得到市场的认可.,案例共同点,结合区域发展规划，与区域定位相匹配；,产品规划独特，吸引顾客眼球，占领市场；,商墅规划为三层，面积较大，呈现别墅气势；,整体规划以商墅为主要产品，附有商业配套，带动商墅的商业氛围；,49,案例总结,BOVO商墅、汇领商墅借鉴之处主要表现为三个部分：整体规划、产品规划、功能设定.,商墅属于项目的主力产品，并规划相关商业配套，形成较好的商业氛围。,商业、办公、居家休闲随意组合，满足客户对多元功能空间的需求。,整体规划,功能设定,商墅一般设置三层，每层面积在3-3.6米之间，每套商墅面积
20、在200-400平米之间，在气派别墅中展现商业价值。,产品规划,借鉴之处,50,If the performance of 20th century architecture is technological capability.Then the 21st century will be the creativity of the highest value.Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological cap
21、ability.Then the 21st century will be the creativity of the highest value.,商墅价值剖析,商墅的价值点主要体现在：功能丰富性、市场稀缺性、空间创意性、品牌塑造性、市场抗跌性.,1、功能丰富性：集商业、办公、休闲多种功能于一体。2、市场稀缺性：商业地产主要表现为商铺、写字楼、购物中心等，集合商业和别墅的性质产品是现有产品的升级版，市场稀缺。3、空间创意性：建筑形状各异，建筑外立面新兴材质，内部空间灵动变换。4、品牌塑造性：对开发商而言，创新产品不仅促进销售，获取更多利润，更重要的是对开发商的品牌塑造起到很关键作用。5、市场抗跌性：在住宅市场限购、限贷的政策下，商业地产不受限制，有效抵御通货膨胀。,52,商墅价值点,商墅价值剖析,商墅，将成为未来商业地产的主流产品.,53,商墅，将成为未来商业地产的主流产品。,什么是商墅？您懂了吗？,本报告中所有文字及内容归厦门市豪斯房屋代理有限公司所有未经允许不得转载、发布违者将追究相关法律责任,厦门 豪斯专业专注 完美营销,55,
