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1、大连巨威房地产土城子村项目总体定位及物业发展建议报告,1,2008年11月6日,第一部分：大连房地产市场分析,2,大连市地处欧亚大陆东岸，中国辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻，位于东北亚经济圈和环渤海经济圈的交汇处，背靠东北地区和内蒙古东部广阔的腹地，隔海与日本、韩国等国毗邻，在我国东北及俄罗斯远东地区与日韩及东南亚地区之间资源与资金、技术的对流中起到了枢纽作用。1899 年9月大连港开工兴建，大连正式建市。1984年被国家批准为计划单列市。1985年被批准为计划单列市，1994年5月，国务院批准大连市为副 省级城市。综合概况，全
2、市总面积 12574平方公里，海岸线长 1906公 里；人口600万。,3,大连市城市简介,一、大连市城市总体规划,大连市现辖 3 个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)、1 个县(长海县)和 6 个区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区）。另外，还有 4 个国家级对外开放先导区(开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区。,城镇结构,较早前规划,远期，东北亚重要的国际航运中心，环渤海生态圈经济最优，人居最佳的现代文化名城，东北地区的国际性滨海城市，综合性中心城市。近期，东北地区航运中心和门户，电子信息产业和软件基地，石化基地，北方造船基地和先进装备制造业基地，文
3、化、信息、金融、服务中心城市、宜居城市和生态城市，辽宁省双中心城市之一。（1.）全国行政管辖区域统一构建以都市组团为核心，生态郊区为基底，空间要素分工协作一体化发展的组团型单一城市，实现全域城市一体化。（2.）现状大连市区、县级市区划分成为“有机专业分工，紧密协作融合，高度通达一体”的8个都市城市，分别为中心市区组团、新市区组团、旅顺口组团、瓦房店组团、普兰店组团、庄河组团、长兴岛组团和长海皮杨组团。（3.）组团间通过市域快速交通网络，以中心城区为中心，分别形成0.5小时、1小时和1.5小时的交通圈，并随城市中心向新市区方向迁移，逐步形成以中心城区和新市区为中心的1小时的城市通勤圈。,城市发展
4、目标,较早前规划,城市发展目标,按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。主城区由 中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。把甘井子区的农村部分和旅 顺口区纳入主城区，与老市 区融为一体。新市区由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双 D港”、大窑湾港区组成。主城区与新 市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。,较早前规划,城镇规划,主城区功能定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区。旅顺口区纳入主城区，其功能定位是旅游
5、名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学城。新市区功能定位为技术先进的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地和主要口岸。三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型的工业加工区、现代农业产业区和特色旅游区。大连“西拓北进”战略的实施，促使甘井子区、旅顺口区、先导区、金州区迎来快速发展的机遇，土地放量大增，房地产投资额大幅攀升，楼盘遍地开花。原有成熟的居住区、因规划而带来新的城市居住区、规划交通动线沿线区域、具有自然资源优势的区域，纷纷成为房地产开发的热点区域。,较早前规划,城镇规划,大连城市发展结合大连市目前的地理位置、发展趋势和环渤海区域地区经济建设，可以预见到大连作为东北地区老工业基地与
6、沿海地区重要港口的地位将会随着中国经济飞速增长而提高。同时现在大连市自身的城市发展 规划也恰适应迎合这一经济发展 趋势，并依据城市本身的资源优 势进行规划建设，合理的将城市 的产业布局进行定位。在将来的 一段时间内，大连市的房地产产 业将迎来新一波的开发热潮。,较早前规划,趋势总结,加快实施城市规划修编，按照“全城谋划、城乡统筹、沿海牵动、两翼推进”的思路，依托黄、渤海沿线的产业园区，继续推进产业的全域布局，加快功能性重大基础设施建设，形成以城市带动农村、以沿海带动全域、以工业化带动城市化的“V”字形发展新格局。,最新规划细则,“V”字形发展新格局,“V”字形发展：主要指未来大连城市的发展沿东
7、部的长大铁路、沈大高速公路和西部的大丹高速公路两条发展轴线呈“V”字形展开。大连市未来将打造以一个中心（大连城市）、二条轴线（长大铁路、沈大高速公路和大丹高速公路）、三个节点（瓦房店、普兰店、庄河）为基本构架，形成中心城市、次中心城市、重点镇和建制镇四级呈“V”形放射状组合布局的城镇体系网络。,最新规划细则,“V”字形发展新格局,严格实施滨海岸线规划，推进城市向海滨发展，让城市靠近岸线，逐步打造“一湾两岸”。一湾两岸：“一湾”是指大连市域内黄、渤海沿岸所有海湾的统称，“两岸”是指黄海和渤海沿岸。“一湾两岸”要求我们在城市总体和局部规划中都要注重对相应岸线和海湾的保护。,最新规划细则,一湾两岸,
8、完成旅顺南路供水工程，开工建设大伙房水库输水入连工程，加快三道沟净水厂改扩建、金州青山水厂二期、登沙河水厂建设和城市供水、供气管网改造。大伙房水库输水入连工程：是利用辽宁省大伙房水库输水工程的富余供水能力，从鞍山加压泵站引水，向大连市输水的一项大型输水工程，为辽宁省大伙房水库输水的三期工程。该工程以碧流河水库为界分南北两部分，线路总长221.78公里。,最新规划细则,大伙房水库输水入连工程,最新规划细则,总体规划信息,a.中山区中山是未来城市改造的重点区域之一，总体上划分为北部、中部、南部三个区域（即北部中央商务区、中部生态居住区和南部旅游观光区）。1、北部中央商务区包括青泥洼桥、人民路、桂林
9、、海军广场四个街道和昆明街道部分辖区的范围，是中山区企业聚集、商业发达、公共服务、商务活动集中的区域，也是东北亚重要国际航运中心的核心区。以中山路东段、中山广场、人民路为轴心，逐步向东港区延伸形成中央商务中心区，具体包括天津街至青泥洼桥的市级商业中心区、中山广场周边金融服务区、人民路两侧商务办公区、东港区附近的港航服务区等主要功能区。,最新规划细则,各区规 划信息,2、中部生态居住区包括昆明（部分）、葵英、桃源、老虎滩四个街道辖区的范围，主要由解放路、中南路（含虎滩新区）两个绿色居住带组成。重点建设最适合人居的生态居住区和新型社区，还青山绿地于民，增大生态型公园、特色广场面积和市民文化体育活动
10、的空间，发展以岭前生活商圈为核心的社区商服网点。,最新规划细则,各区规 划信息,3、南部旅游风景区由一个南部旅游带（以滨海路为轴）、三个自然生态保护带（棒棰岛自然风景保护带、虎滩景区自然环境保护带、秀月峰生态环境保护带）和附近海域的东褡裢岛、圆岛、三山岛组成。东南部海岸重点发展海上旅游观光项目。海岛资源开发以东褡裢岛、圆岛、三山岛为中心，根据东北亚重要国际航运中心建设和我区中央商务区发展的需要，在现有海底养殖业的基础上,探索未来建设海岛商务旅游功能区，发展海岛特色旅游项目，完善滨海旅游风景区的合理布局，加强自然生态景区的环境保护。按照北部中央商务区、中部生态居住区、南部旅游观光区整体发展布局，
11、抓住一个中心（具有港航服务业特色中央商务中心区建设）、三大改造（东港区、解放路、天津街改造）、四项配套（城市基础设施配套、文化产业配套、社会保障配套、旅游项目配套）。5年内，力争引进和有效推进200个以上重点经济建设项目、50个以上重要的社会事业项目。重点实施三大改造,最新规划细则,各区规 划信息,积极参与东港区改造。要站在建设东北亚国际航运中心的大背景下谋划发展，促进东港区商务功能的延伸，大力发展与中央商务中心区和邮轮经济相配套项目，为招商引资注入强劲动力。努力形成产业集群，体现规模效应，带动港航服务业的发展。具体操作上，要加大与市有关部门和大连港集团等企业的沟通和协调的力度，积极促进市级大
12、项目落户，主动做好服务保障工作。全面推进解放路改造。按照建设青泥洼商业中心、文化教育休闲中心、岭前次商业中心和旅游休闲中心四个功能区域的要求，充分发挥解放路历史形成的区位和资源优势，合理定位、统筹规划沿街地块的设施功能，利用好有限的空间，注重促进经济发展与服务群众相结合，还青山绿地于民，高水平改造解放路。下大力抓好天津街后续改造工程，重塑百年老街繁荣景象。全力推进上海路B3地块立体停车场和老街项目，完善整体功能。重新引进老字号商铺，盘活老牌商业企业，增强人们认同感，提升人气，恢复商气。,最新规划细则,各区规 划信息,注重抓好“四项配套”按照建设大连市现代化中心城区和具有港航服务业特色中央商务中
13、心区目标，注重推进城市基础设施配套、文化产业配套、社会保障配套、旅游产业配套等重点项目建设从扩大北部中央商务区内涵空间着眼，全面启动和盘活多年沉淀的大厦项目。从提升中部生态居住区环境质量和满足群众生活需求出发，搞好社会事业和社会保障重点项目建设。从完善南部旅游观光区功能入手，突出推进渔人码头等重点旅游项目建设。,最新规划细则,各区规 划信息,b.西岗区2008年，西岗区将重点建设韩日软件信息服务大厦、润德大厦、长江杰座等一批高档次的商务大厦，对现有的特色楼宇进一步开发利用，完善内部的配套服务设施，为总部企业提供优质服务，做强做大做精一批特色商务楼宇，重点建设座特色大厦。在香炉礁物流园上，要完成
14、全区拆迁收尾工作，全力做好园区供热、供水、供电、排污、道路等基础设施配套工程建设，确保法国迪卡侬大连店上半年开业，瑞典宜家大连商场年底前开业。在站北商贸区的建设上，加快推进双兴商品城改扩建，完成凯旋商城二期招商和俄罗斯风情街工艺品市场的改造。在旅游度假项目上，做好黄金海岸国际度假中心项目，推进大连中德数字娱乐产业基地项目建设，完成大连古文化商品城项目和南部旅游咨询服务中心建设，使南部付家庄旅游休闲度假区更加完善。,最新规划细则,各区规 划信息,c.沙河口区治理西安路的交通拥堵和停车难题，待地铁出台具体方案，最终能实行人流全部在地下通道行走的状态，如果此方案行不通，那么马上在西安路两侧规划一个区
15、域，建设大型立体停车场。,最新规划细则,各区规 划信息,d.甘井子区全力推进两点建设，加快大连湾临海装备制造业聚集区和大东沟服务外包基地建设，使之成为大连市和甘区强势特色产业集群化发展的核心区。”大连湾临海装备制造业聚集区要按照世界级先进装备制造业示范区的发展定位，重点引进一批自主创新能力较强、有利于促进产业集聚和产业链形成的龙头项目，全力推进一重核电、米勒万家顿（二期）、船舶重工海洋工程等重点产业项目建设，全方位支持中远、林德等企业设立总部，发展总部经济。大东沟服务外包基地以构建国际高端服务外包基地为目标，大力引进国内外知名软件服务外包提供商、承接商，积极吸引高素质的软件开发专业人才，重点发
16、展信息技术外包、业务流程外包业务，推动以服务外包为重点的外向型服务业加快发展。,最新规划细则,各区规 划信息,甘区今年加大西郊国家森林公园基础设施和生态环境建设力度，中华路商业区加快星级酒店、餐饮城等项目建设，规划启动金融商务区，努力打造大连市北部商业中心。继续推进河口软件园、智业广场等重点项目，增强旅顺南路软件产业带的承载和集聚能力。推进营城子、辛寨子、北海等工业园区的产业升级，有计划地淘汰和转移一批传统冶金、仓储等落后产业，建设生态型工业园区。全力推进一批功能性重要基础设施项目建设。争取市政府将煤气主管线延伸至营城子、大连湾等地区。解决前牧村、刘家村等吃水问题。年内要建成区公共行政中心和图
17、书档案馆的主体；打通交通瓶颈，实现内部路网与外围快速路的全面对接；继续完善明珠公园和主次干道的绿化，完成启动区路灯、煤气和上下水工程建设。加快改善投资环境，拓宽毛大线，建设振兴路-振连路连接线，实施污水收集处理设施等基础设施工程；把新火车站所辐射的周边区域规划为该区现代服务业集中发展区。,最新规划细则,各区规 划信息,e.金州区金州要走新型工业化道路，在推行城市化进程上，要以船用柴油机厂为龙头，发展三十里堡临港工业区，以东北特钢为龙头，打造登沙河精品钢材深加工工业区，完善装备制造配套基地。以大连水泥厂为龙头，推进七顶山新型建材制造基地。以阿尔卑斯、阿尔派和华克排气系统为龙头，把金州建成汽车电子
18、和汽车零部件基地。在发展现代服务业上，要加快发展莱茵海岸和世茂嘉年华的建设。2008年要再建20万平方米经济适用房，建设23.8万平方米的限价房，解决3000户低保家庭的廉租补助。,最新规划细则,各区规 划信息,f.旅顺口区旅顺全面开放已和驻地部队协商完毕，现在已上报国家相关部门，有望今年上半年前实现全面开放。随着旅顺南路软件产业带和龙头分园的不断推进，旅顺已确定了发展高新技术产业的思路。旅顺大学城已于去年正式使用，中科院高新技术产业转化基地的建设都给这种思路发展提供了支持。现在旅顺的在建的大项目很多，仅中远造船项目引进就计划投资亿；北车集团机车项目和研发基地也将在旅顺落户；双岛湾石化基地前期
19、环评等工作已完成，只等国家发改委最后批准。旅顺口区在区内长江路、黄河路改造完毕后，今年将对九三路、五一路进行大规模改造。,最新规划细则,各区规 划信息,g.长海县大连飞长海的航线已经通过中国民航总局批准，待东北民航管理局行业验收后，今年春节前即可正式通航，构筑海空立体交通网络，方便了游客和商务、公务人员进岛。长海将以发展海洋渔业、渔业加工、旅游业三大产业为主攻方向，加大优良新品种引进、培育、试养和推广力度，引进现代养殖技术，发挥獐子岛龙头作用，利用其品牌市场发展渔业经济；工业要加快推进皮口渔业加工区建设，完成场地回填和基础设施建设任务，引导岛内加工企业进行技术改造，促进节能减排和提高产品附加值
20、。探索开发广鹿深水岸线资源，积极融入大连“两区一带”建设规划布局之中；旅游业大力发展海岛休闲度假游和生态观光游，加快推进特色旅游项目建设，进一步提升长海旅游对外形象，把每个海岛打造得各有特色，要打造“中国海钓第一岛”，打造“中国北方夏威夷”。,最新规划细则,各区规 划信息,h.普兰店市美国固特异轮胎、韩国全进重工专用汽车等一批大项目建设。加快工业园区建设，通过政策引导和推行市场化运作，继续加快推进园区基础设施建设，打造产业发展载体和平台。重点搞好海湾、太平、皮杨三大工业园区，让三大工业园区发展各有定位。围绕打造绿色普兰店，搞好城乡规划与建设，完成新一轮城市总体规划修编，推进撤市建区工作。规划建
21、设城区6.6公里外环路和1座公铁立交桥。启动轻轨三号线和哈大铁路客运专线普兰店站建设。启动城八线一级公路改扩建二期工程，推进滨海路建设，完成丹大高速大刘家出口工程建设，继续推进农村公路建设。改造大修熊城线等县级以上公路和李店路、铁西路、老店街东段。实施皮口海港路工程，完成皮口港千吨级码头工程，实施平岛码头建设，启动皮口万吨级码头前期准备工作。启动普兰店热电厂搬迁改造工程，完成普兰店市净水厂二期扩建工程，搞好太平、皮口污水处理项目建设。,最新规划细则,各区规 划信息,i.瓦房店市依托轴承产业优势，瓦房店将做大“轴承之都”城市品牌，突出瓦轴产业龙头作用，推动轴承行业结构调整、资产重组和资源整合，着
22、力发展汽车、石油机械等主机配套产品；筹建轴承工业博物馆，大力发展规模以上工业，使企业达到家。鼓励企业与科研院所建立研发、生产联合体，建设产学研相结合的技术创新体系。,最新规划细则,各区规 划信息,j.庄河市努力将庄河建成黄海北岸重要的交通枢纽和区域经济中心，以庄河城区为核心，以推进石城深水港和庄河电厂二期工程建设为重点，以临港工业区、黑岛循环经济园区、石城石化和船舶制造园区、青堆工业园区、北部生态温泉旅游区、南部海岛旅游区为依托，以港口贸易和物流基地、实木家具产业基地、食品加工出口基地、机械加工制造基地、海珍品养殖基地、绿色有机果菜生产基地为支撑，构筑“一城、两点、六区、六大基地”框架。全力推
23、进事关全局的港口、能源、交通、环保、城市重大项目建设。加快石城深水港项目前期工作。全力支持庄河电厂二期工程的申报、审批。做好征地、动迁工作，开工建设东北东部边境铁路岫庄线和前庄线。加快滨海路庄河段工程建设。按期推进庄河中心渔港建设。确保庄河污水处理厂年内完工。启动建设垃圾处理厂。,最新规划细则,各区规 划信息,二、大连市房地产市场综述,近年大连GDP快速增长，城市宏观经济发展势头良好，形成房地产市场高速发展的动力和基础。,大连历年GDP及增长率,大连GDP近五年保持了约14%的增长速度；2007年大连GDP达到3131亿元，增长速度高于2007全国平均水平（11.4%）2.6个百分点。按照GD
24、P增长与房地产发展的一般关系，伴随经济的强劲发展，大连房地产市场处于高速发展阶段。,宏观经济分析,32,大连市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过12%，而且增速不断加快。2007年人均GDP达到49623元（折合7067美元），人均GDP增长速度为14%。按照人均GDP与房地产发展关系，大连市房地产市场处于平稳发展期，以改善需求为主。,大连市人均GDP及增长率,宏观经济分析,随着国家针对房地产市场出台的一系列宏观调控措施逐步落实，2007年大连市房地产开发投资始终保持相对低速平缓的增长态势。截止到2007年11月末：全市房地产施工面积2488.5万平方米，增长27.7%；竣工面积15
25、2.8万平方米，下降46.7%；1-10月全市累计销售面积595.3万平方米，增长36.7%；空置面积172.6万平方米，下降23.7%。（数据来源：大连市统计局官方网站）,33,大连房地产市场综述,房地产开发投资缓速增长，增幅平稳回升 前10个月，全市房地产开发累计完成投资287.8亿元，增长16.4%，低于全社会固定资产投资增速14.1个百分点，低于全省房地产开发投资平均增速18.5个百分点。占全社会固定资产投资比重为19.8%，同比降低2.4个百分点。商品房结构进一步调整，住宅建设力度继续加大住宅建设各项主要指标增幅均高于房地产开发总体增幅，占总体比重全面上升；经济适用房建设力度加大、速
26、度加快，中小户型投资比例高于全国平均水平。房地产开发区域布局变化明显，市内四区以外的区市县（以下简称区市县）开发比重继续加大区市县开发投资高速增长，对全市房地产投资增长贡献率超过90%；区市县房地产开发主要指标占全市比重全面提高；先导区、北三市、南三区房地产投资同步快速增长。商品房需求旺盛，销售面积大幅增长，空置面积下降市场高压政策的控制以及市场“拐点论”的影响，使市场持币观望气氛较为浓厚。,大连房地产市场综述,2007年大连房地产开发市场呈现的基本特点：,35,2007年大连土地供应量,36,2007年大连土地成交量,37,2008年大连土地挂牌情况（截止2008.4.4）3月大连市挂牌土地
27、共10宗，总占地面为594915平方米，总建筑面积1186601平方米，环比上涨16.17%。城四区没有土地挂牌上市，但金州则迎来一次土地集中放量，对照2月份旅顺、开发区的土地挂牌，新城区又一次成为大连土地供应市场的主力。最终，3月大连土地成交5宗，成交面积858534.3平方米，旅顺3宗土地成交带动了三月成交面积的大幅上涨，但土地成交并未出现回暖迹象。（据4月3日大连晚报）,2007年住宅施工竣工面积,截至到2007年年末，大连市各区域总项目个数为179个，其中市内四区为96个，约占总体的53.6%；新城区项目总数为83个，约占总体的46.4%；另外，从项目销售周期来看，在售项目共计118个
28、，占项目总数的65.9%；形象展示项目达61个，占项目总数的34.1%。,39,2007年大连市商品房供应情况,截至2007年12月末，全市商品房成交情况按月累计数量如下：,商品房成交量及成交价格,2007年是房地产市场的政策高压年，大连楼市却能在逆市中稳步发展，虽然成交量有所萎缩，但房价却未见有大的起落。,究其原因，市场虽有部分投机因素存在，却未见大量的囤房炒房，刚性需求十分旺盛。但因宏观调控依然在发挥作用，潜在购买力被压抑，大量消费者持币待购。随着08奥运年的到来，适龄青年结婚用房将达到一个高点，与此相应的是对住房的巨大刚性需求，这将在很大程度上支撑起大连楼市，房地产市场从而迎来巨大的商机
29、。,41,旅顺口区位于辽东半岛最南端,东临黄海、西濒渤海，南与山东半岛隔海相望，北依大连，距大连市区45公里。现有旅顺南、中、北路三条线路直通大连市区，车程大约30分钟左右，交通十分便利。,地理位置,旅顺口区现有6个街道，7个镇，包括得胜街道、登峰街道、光荣街道、市场街道、水师营街道、龙王塘街道、龙头镇、北海镇、长城镇、江西镇、三涧堡镇、双岛湾镇、镇山镇。1个经济开发区，共71个村委员会和24个社区委员会，区政府设在水师营街道郭水西路1号。,42,旅顺口区房地产市场分析,截至2006年底，旅顺口区共有居民81159户，比上半年增加932户，户籍人口207619人，增加了303人。旅顺口区人口占
30、大连市人口的4%。旅顺口区将由老城区（上沟、下沟和太阳沟区域）、新城区（旅顺开发区）、郭水路组成。规划旅顺城区居住用地14平方公里，人口50万人，人均居住用地28平方米。老城区用地4.5平方公里，居住人口15万人；新城区用地5.5平方公里，居住人口20万人；郭水路居住片区分为两部分，一部分毗邻大学城、高新技术研发机构配套服务而建设的；另一部分紧靠搬迁的旅顺口区政府。郭水路组团居住用地为4平方公里，居住人口15万人。,人口数量,43,按照建设“大大连”规划纲要以及区“十一五”计划的要求，把旅顺口区建设成“全国生态环境居住区”，是全区一项重要的任务。依托旅顺得天独厚的自然环境优势，按照生态化人居标
31、准，加大全区的绿化、美化和净化力度，提高城市建设管理水平，增添全区的现代气息，建设独具风格的生活居住区。未来的建设要把环境当作旅顺的第一资源，把生态树立为旅顺的第一品牌，时刻把环境建设和生态保护放在全区建设和发展的优先地位，产业发展、空间布局、资源开发、基础设施建设等方面都必须建立在环境优先的基础上，实现经济、社会、人和自然的高度和谐。,旅顺口发展规划,44,旅顺南路软件产业带,软件园二期位于大连市区东南部，东起河口湾区域，西至旅顺黄泥川隧道，旅顺南路南北两侧可建设地带内，由于地形原因分隔为相对独立的四个组团、六个地块，自动向西分布为河口湾组团（地块A），山谷组团地块B、黄泥川组团（地块C、D
32、）、南海头组团（地块E、F）规划用地面积总计7090000平方米,软件产业已成为国家、大连市重点扶持项目，大量的资金、先进的科学技术的陆续涌入，必将带动旅顺口区经济的发展。软件产业规划为未来整个大连市的支柱产业，持续的政策扶持及资金投入将促进旅顺口区的产业结构升级，带动区域城市化进程，促进房地产行业的发展。大量高科技人才的涌入，改变旅顺口区域的人口结构，大连市及异地外来人口在旅顺口区置业，进一步拉动房地产的需求。,45,旅顺口发展规划,塔河湾区域旅顺大学城建设,随着大连市的城市建设步伐的加快，大连外国语学院、大连医科大学、大连交通大学等七所高等院校将由市区迁往旅顺大学城，继大连医科大学顺利搬迁
33、后，各大高校也先后入驻大学城，届时将有10万左右的常住人口迁往旅顺口区，人口的增加，将大大带动这一地区的经济文化发展，进一步拉动房屋的需求。,各大院校的迁入产业，必将引进大量的配套，促进区域经济、人口结构以及。房地产的发展。高校的迁入，形成浓厚的教育文化氛围，使区域的文化氛围有所提升，提升区域的价值。大学城的迁入汇聚了大量的人流，大量中、高档的消费群体拉动经济的发展，并产生强劲的房地产置业投资需求。,46,旅顺口发展规划,旅游、休闲区规划,完善城市滨海绿带建设，构筑城市生态围廊 大海是大连特色的源头，是大连城市生态系统和景观体系的绿色生命线，规划沿渤海、黄海岸线形成水系生态轴线，环绕城市半岛，
34、形成“山、海、城、湾”等多种地形地貌为一体的生态围廊。高标准、高起点建设花园城区 规划通过城市绿地系统和城市景观系统的整合、塑造和强化，建立有深厚文化底蕴、有鲜明形象特征的城市。以公园、广场、街旁绿地、道路绿化、森林公园构成点、线、面相结合的城市绿化网络，高标准、高起点建设具有滨海特色的城市绿化，形成独具特色的“青山、碧海、蓝天、名城”的景观格局。,旅顺口区旅游、休闲区规划重点是：建设森林公园，形成城市组团绿色隔离屏障 通过森林公园来分隔中心区、旅顺口区、金州区、金港区城市组团，森林公园既是组团隔离，又是镶嵌在城市中的“绿心”和“城市中的森林”，是城市环境和生态环境对流的通道。,47,旅顺口发
35、展规划,临港产业园区规划,今冈船务、日本今治造船集团、大显集团、大重集团、新船重工、大宇船舶设备制造等国际企业纷纷入驻，中远集团也已决定投资49亿元建设中国规模最大的船舶总装厂。临港产业园区的建设，将引进大量的人才及先进的管理技术，必将带动旅顺口区经济的飞速发展。,48,旅顺口发展规划,单位：元,旅顺口土地供应情况,旅顺2007年挂牌及成交宗地,49,续上表,50,旅顺口土地供应情况,从上表可以看出随着时间的增加，大连市商品房的销售量增加明显，03年以后突破400万平方米，05年更是突破了500万平方米。销售额更是与年巨增，05年较上年增长23%。2006年实现商品房销售面积(不含预售，下同)
36、609万平方米，增长24.5%2007年上半年完成商品房销售面积131万平方米，销售面积较少，成交金额较大，说明市场目前房价较高，商品房销售面积在减少。,旅顺口商品房销售,51,从上表可以看出，旅顺整个房地产销售市场在2003年前销售量保持在11万平方米左右，到2004年后整个市场有了一个较大的提升，2006年后整个旅顺市场成为大连市一个销售的热点，商品房销售面积有了大幅度的提升，同比上年增长了249。,52,旅顺口商品房销售,从上表可以看出，商品房住宅销售面积占商品房销售的95，销售总金额达到了17.885亿元，说明旅顺市场无论是投资需求还是居住，受购房者接受程度较高,53,旅顺口商品房销售
37、,从上表可以看出，旅顺各区域房价的变化规律，截止到2007年10月，各区域的平均单价在4000元/平方米以上，而主城区部分楼盘如精装修酒店式公寓HIGH空间产品推出，将房价提升到10500元/平方米左右，主城区优越的地理位置、完善的配套，整体均价较高，并且各家大开发商按现在大连房地产市场的发展对旅顺市场的拉动，预计2008年旅顺整体市场将有一个更大的提升，平均单价很有可能突破4500元/平方米。,54,旅顺口商品房销售,旅顺口区被纳入大连市的主城区，与中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区融为一体，统一规划、建设、管理，增添了旅顺口区的现代气息，把旅顺口区建设成为独具风格的生活居住区。旅顺南路软件
38、产业带的规划与建设，吸引了大量高科技人才涌入，改变旅顺口区的人口结构，大连市内及外来人口在旅顺置业，进一步拉动了房地产市场的需求。大学城的迁入，将有10万常住人口入住旅顺口区，带动旅顺经济文化的发展。旅顺口区交通路网的规划建设，使旅顺口区的人流、物流、资金流往来不断增加，吸引外地人来连置业，使旅顺房地产市场的需求量不断增加。旅顺休闲、旅游区的规划，把旅顺口区塑造成独具特色的“青山、碧海、蓝天、名城的景观格局”。吸引大量的异地人群来旅顺投资、置业，带动旅顺房地产市场的发展。旅顺临港产业园区的规划建设，引进大量人才及先进的科学管理技术，带动旅顺经济的发展，进一步拉动房地产市场的需求。,55,小 结
39、,56,开发区未来城市功能定位（十一五规划）：建设成为环境优美、功能先进、适宜创业居住的国际性新城区和大连市的副中心；东北亚重要国际航运中心的核心区；我国重要的先进装备制造业和高新技术产业基地开发区凭借优良的投资环境吸引了众多外资和500强企业，产业集聚不断增强，同时聚集更多高知人群，国际化氛围日趋浓厚开发区功能将日趋完善，不仅是产业基地，也将成为适合人们居住、休闲、娱乐的综合性区域，其对周边的辐射力和影响力将不断增强与主城区典雅优美风貌不同，新市区将体现现代风格主城区的功能定位为大连市的行政文化中心、中央商务区、现代产业区、旅游名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学园区。,开发区定位为具备
40、综合功能的国际性大连的核心区之一，城市形象突出与主城区不同的代表国际化、先进生产力的现代城市风格,高尚居住区,开发区城市功能定位,开发区房地产市场分析,57,中连加快中心工业区、光电子产业区、IT工业区的基础设施建设，实现与湾里现有工业的连通。东拓形成连接金石滩旅游度假区和大李家工业区的环形通道。西兴淘汰落后企业，产业结构升级。南扩启动CBD中心商务区建设。北进建设得胜工业园区。,开发区实施“中连-东拓-西兴-南扩-北进”的空间战略，实现“一城带七区”的发展格局,中心工业区：微电子制造基地光电子产业区：半导体器件、通讯等产业IT工业区：电子、通信等大孤山临港工业区：临港产业项目得胜城北工业区：
41、机械加工制造业项目金石滩度假区：旅游产业项目小窑湾中心区：中央商务区,开发区规划布局,58,开发区建区20年以来,完成规模以上工业总产值3593亿元,出口创汇254亿元,实现税收252.6亿元,累计实现国内生产总值2015亿元,年均增长43.9%,占全市的比重由最初的0.45%增长到18.4%,年均增长52.3%,占全市的比重由最初的0.18%上升到33.8%,年均增长42.3%,占全市的比重由最初的3.6%上升到43.5%,年均增长51.2%,占全省的1/4,开发区经济分析,开发区经济增长迅猛，成为大连市经济发展的重要增长点，带动整体房地产业更快的发展。,59,2001-2005年开发区的G
42、DP年平均增幅高于大连市年平均增长幅度高出7.2个百分点，说明开发区经济发展速度迅猛。,大连开发区历年GDP与增长率,大连及开发区历年人均GDP值,开发区产业结构比,开发区占全市GDP比重,在开发区中，大连开发区的产业结构比例比较平衡，第三产业比例逐步增大，城市功能逐步完善，不再单纯的成为一个产业园区。,开发区经济分析,在33个国家级经济技术开发区中，大连的综合经济实力仅次于天津、广州、昆山、青岛，位于第五。大连开发区在全市GDP中所占的比重超过20%，在城市中起到越来越重要的作用。,大连开发区人均GDP远远高于全市平均水平。,60,开发区大量的发展机会使得区域正在向旅游、贸易、金融、轻工业的
43、经济模式发展，使其变为人流、物流、资金、信息的中心，新生的公司、企业将不断扩大，住宅、商用等房地产需求将进一步加大，房地地产的投资也将随之加大。,开发区房地产投资情况,大量外地购房者的进驻选择在开发区购买住房的消费者三分之一为开发区当地居民，三分之一为大连市内居民，其它的则是外地购房者和投资者。他们购买的主要用途是居住，一部分为不动产长线投资，在自住的人群中有一部分为二次置业。开发区凭借其宽阔的海岸资源，20分钟到达的快捷交通，完全满足了外地购房者的需求，未来外地购房者也将成为开发区住宅的抢购者。开发区购房人口构成：市内及周边地区的消费群体。东北三省、内蒙古东部等地区的外地购房者。看好滨海大道
44、商业前景的商业投资者。大连开发区事业单位及企业的中高层技术人员和管理人员海外归国人士。,61,开发区购房人口构成,62,开发区作为新城区，未来有大量集中供地，供给量巨大,开发区是大连的新城区，新城区主要包括四大区（金石滩旅游度假区、大窑港、保税区、高新技术园区），开发区共16平方公里建设用地，已完成9平方公里。据统计，目前开发区已批待建、未建、在售、未售项目约35个，总建筑面积约1100万平米。按5至8年内入市计算，平均每年有140至200万平米的供应量，相比目前100万的年消化能力，供需缺口巨大,单位：平方公里,开发区未来土地供应情况,63,开发区经济发展态势良好,GDP、房地产投资及职工人
45、均工资均得到大幅提升;随着外来人口的增加及产业发展的要求，房地产市场刚性逐年放大，开发区房地产市场潜力巨大.开发区明显呈现第二产业为主第三产业为辅的产业结构,第二产业用地与房地产开发用地出现矛盾,政府通过旧城改造,新城扩张方式积累房地产开发用地.现开发区管委会主要通过开发区入口填海工程及老城区的改造来储备土地,成本较高,未来土地市场供应紧张问题不可能根本改变。跨海大桥、海底隧道的修建大大缩短开发区与大连市的直线距离,势必将促进开发区房地产市场进一步发展.英特尔等国际知名企业的入驻有效拉动产业群体的商品房需求与上下游产业群体的需求,并聚集大连市及外埠购房者对区域的关注(眼球效应),为区域价值提升
46、进行有效铺垫。,小 结,金州区是大连最大的行政区，位于规划中的大连新市区的中心位置。南与甘井子区、开发区、金石滩毗邻，北与普兰店市相连，地理位置优越。,64,金州区战略位置,金州区房地产市场分析,大连市“十一五”规划的重点区域。将建设成为大连市的新兴工业区、东北亚国际航运中心的物流基地、高水平的国家级生态区和农业现代化先行区，是拉动大连经济快速发展的重要增长点。,65,金州区战略位置,同比上涨101%,同比上涨73.5%,66,金州区商品房供应情况,67,金州区商品房销售情况,68,金州区商品房销售价格,2007年月份，金州区挂牌出让住宅建设用地总建筑面积达130万m2，其中住宅面积约100万
47、m2。大部分地块位于金州区比较发达的中心城区及邻近位置，以沈大高速公路为枝干，聚集在金州区的西南部。金州土地的加大放量，以及国家对土地的宏观调控，将加剧金州的同质化竞争。,69,金州区近期土地情况,70,金州区各板块主要项目,71,金州区各板块主要项目,72,金州区各板块主要项目,73,金州区各板块主要项目,74,金州区各板块主要项目,金州区各板块主要项目,近几年，金州区房地产市场发展态势良好，一方面得益于“十一五”城市规划发展前景和经济的快速发展，另一方面，也得益于大连市内高房价水平，迫使一部分消费者向金州分流。市场整体销售状况良好，市场供需两旺，项目大部分进入尾盘销售阶段。同时，随着金州房
48、地产的发展，市场的同质化竞争日益突显！,77,小结,四区土地挂牌出让状况,土地供应量,从市内四区的土地挂牌分布来看，甘井子区的供应占比相对较大，约占市内四区总挂牌量的65%；其次为沙河口区，挂牌总量约占四区总和的20%；中山西岗作为城市中心区，可供应量相对稀缺，挂牌两分别仅占总量9%和6%。,78,市内四区房地产市场分析,甘井子区由于挂牌面积显赫，土地成交面积也位居四区之首，总建筑面积为298.71万平方米，总成交金额为707134万元；沙河口区次之，总成交面积为117.25万平方米，成交总金额为457642万元；西岗区总成交建筑面积为37.68万平方米，成交总金额为111938万元；中山区成
49、交量最少，仅为3.45万平方米，成交金额为11710万元。,79,土地成交量,商品房价格的不断上扬，房地产市场前景被看好，地价也随之不断攀升。从平均楼面价来看，四区总体平均达2818.72元/平方米，同比上升了约61.69%。其中：沙河口区由于地理位置的优越性及个别 地块竞争激烈的带动下，平均楼面价独占鳌头，达到3903.24元/平方米；中山区的中心优势也得以体现，平均楼面价位居第二，约为3394.2元/平方米；西岗区受供应量的影响，楼面价仅高于四区平均值100余元；甘井子区成交平均楼面价为2367.25元。尽管在房价一路上扬的现阶段，地价已不是房价的 主要决定因素，但成本的加大势必对房价有一
50、定的影响。,四区平均楼面价对比,80,楼面价格,2007年总竣工面积为2625674.7平方米，四区基本处于均衡状态。其中：甘井子区竣工924286.8平方米，约占总竣工量的35%；中山区竣工数量为765080.3平方米，约总量的29%；沙河口区竣工数量约占总竣工量的22%左右，竣工面积达568292.9平方米；西岗区由于供应量稀缺，竣工面积仅占总量的14%，约为368014.7平方米。,2007年市内四区月份竣工面积图,81,商品房竣工面积,2007年大连市商品房成交量,从2007年市内四区商品房成交量价图可以看出，成交均价的一路上扬。2月份受供应量的萎缩影响，成交均价有所下滑，3-4月份的
