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1、大连万达集团,大连万达集团创立于1988年，2000年做商业地产；迅速成长为中国民营企业的龙头企业，形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业；企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元；计划到2012年，企业资产超过1500亿元，年销售额1000亿元，年纳税80亿元，成为世界级的企业集团。万达集团已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店；第一代产品是只有一幢楼的单店模式，第二代产品是由一群楼组成的店铺集群，而第三代产品则是由商业广场、酒店商务区和高级公寓等功能板块构成的大型城市综合体。唐山万达广场加入了住宅元素，为三代半
2、产品。,1，利用良好的政治背景，最低价拿地成本很低；2，国内唯一商业地产巨头vs政府的城市招商模式-（最核心地+倒套指标+一路护航+优惠政策）；3，品牌效应+订单生产+捆绑预招商=无穷商机愿景,中国特色“万达”模式,点评：商业项目三大法宝：前期定位、项目招商、运营管理。有了以上三点核心力，谁来操盘和怎么操盘都显得不再重要；,4，利用强大的资本后盾强势营销；5，首期住宅和底商的快速销售冲抵成本；6、商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；7，最后的公寓则通过最高价格成功销售获利；,点评：先期的销售型物业更多的用以冲抵拿地和建设成本，后期的现金流更多的用以商业和酒店的装修成本。最后体现
3、在效益上，账面利润为零。合理避税最佳典范。,8、自持的万千百货和洲际酒店作为资产长期经营获利；9、内置步行街通过全部出租统一经营长期租赁获利；,点评：长期沉淀的持续回报+成熟综合体的物业资产倍增是主要增值模式。资本的价值提升 通过基金（retis）、证券等资本通道乘数变现。另一个功能是附加值，带动整个周边土地和建筑价值大幅提高。（新天地二期）,案例：宁波万达广场,48克拉mini公馆,宁波万达索菲特酒店,150亩高级公寓,集中商业区,宁波万达广场项目位于鄞州中心区核心位置.项目总占地面积21公顷，总建筑面积为52万平方米左右。国际商业广场26.86万平方米、高级公寓14.5万平方米、5星级酒店
4、及5A级写字楼11万平方米。,宁波万达广场,宁波万达广场是目前浙江规模最大的商业地产项目。主力店共有12个，其中世界500强企业有4家，6家境外跨国连锁店；非零售业态比重较大，娱乐的比重约是40%；室内两层步行街，中心挑空，约600米长，而临河商业则杜绝零售，只作餐饮。沃尔玛、百安居、特力屋、吉盛伟邦、大歌星KTV、神采飞扬、万达影城、喜百度、石浦大酒店,万达广场48克拉”是一幢总高159米，总层数为48层的超高层精装MINI公馆，主力面积50平方米左右的精装MINI公馆。现代的金属+玻璃材料，构筑经典三段式：顶部丰富，中段处理大气，而底部却细腻感性，满足人尺度构件转换。项目配备了10部高速电
5、梯、600平方米的挑空大堂。首度运用无梁厚板结构。全面支持家居和多维信息数字化及物业管理数字化。,宁波万达索菲特其超5星级最纯粹的法式风格。鄞州区的标志.它的旁边，是宁波市第二大商业万达广场。15分钟开车到宁波栎社机场和市中心。290间豪华客房，6间餐厅和酒吧。,宁波万达广场,项目背景：鄞州区相当于北京的五环，那时候宁波就一个天一广场商业核心区。现状：政府新区北边，300亩啊全是草，草比人高。政府要求：300亩，只能做并赶快做商业(新区发展+政府赚钱模式)。协议拿地附带条件:确定商家进并报政府通过，少一家罚2000万。雅戈尔de地：本地资本大鳄，缺少商业地产经验。但政府拿他没辙。万达来了：整体
6、规划中全是中高档住宅，且只存在少量的商业配套，边上还有贵族学校和诺丁汉大学，鄞州是宁波发展的方向。万达决定做！,宁波万达广场,万达如何招商？新区集中商业，先有鸡先有蛋？还是鸡飞蛋打？关于预招商：跨国公司比较严格规范，需要信息的及时披露1、先“忽悠”商家认可概念，形成战略合作意愿。（讲鄞州的发展规划，浙江城乡差别不大是最大原因）2、从“客大欺店”到“店大欺客”，在“逼迫下”做出进驻保证。3、结果是前期做足，后期难度越小。成果是8家承诺入驻。,万达如何谈判？政府要求快做，赶紧做，我要卖地，我要解决劳动力!1、主动规划响应和坚持原则。（结果是150亩公寓，150亩商业，卖6000-7000。）2、主
7、力店的免租。（2年成熟后主力店抢着进，免租2年？改变了沃尔玛的拓展模式，县城建沃尔玛。）,地价？政府要主力店解决劳动力，迅速带动新区繁荣，卖地赚钱1200。,万达的盈利：赚土地的钱,赚公寓的现金,赚商业开发的长期现金流.成功案例五赢模式：政府、开发商、产权者、经营者、消费者不成功案例沈阳、长春,万达广场：1，最早抢占二线明星城市核心区制高点；2，良好的政治背景和强大的资本后盾；2，国内商业地产巨头+银行信用资源+订单捆绑式营销+主动的规划响应；3，集约化/规模化/经验论/可复制性；4，强大的营销模式、沉淀物业经营能力和连锁经营能力。,万达广场vs大连友谊综合体,大连友谊：1，相同老城核心地段的
8、综合体，面临未来较大的商业供应冲击；2，相对较弱的政府话语权和反制力，相对被动的规划响应；2，富丽华酒店+大连友谊百货（强项）；3，品牌影响力和资本实力一般；,总结：大连友谊综合体在政府支持层面缺少万达这样的气势，商业未来的招商和经营在唐山不具明显优势，商务类面临未来较大的供量冲击。华岩路西侧的自然分区开发是项目的最大优势。最快速安全的依托住宅+底商回笼资金，为后期滚动开发商业商务打下时间和资本铺垫。,2023/2/22,唐山万达广场,本报告是严格保密的,世纪卓成研究作品,一、项 目 基 本 信 息二、综 合 体 产 品 分 析 三、综 合 体 营 销 推 广四、传 说 中 的 万 达 模 式
9、 五、世 纪 卓 成 的 理 解,提 纲,一、项目基本信息,概况简介,项目定位,内外配套,规划分区,产品类型,项目概况,发 展 商：唐山万达投资置业有限公司建筑设计：深圳清华苑工程施工：中建二局景观设计：深圳致道物业管理：万达物业全案推广：北京深蓝广告,项目概况：占地面积：21.27万平米建筑面积：104.8万平米容积率：4.17 绿化率：35%一期交房时间：2011年1月10日首期开盘日期：2009年7月18日,项目简介,近期开盘活动：唐山万达广场7月17日D区住宅封顶，封顶仪式盛大举行。最新优惠活动：2、4、6号楼全新发售，万达缤纷会会员卡正式发售，封顶仪式活动当日购卡，持卡可尊享5万抵8
10、万及额外享受0.5%购房特惠。,项目地处唐山核心地带，位于路南区新华道南侧，抗震纪念碑广场东侧。增盛路国防道文化路新华道拥合,交通快速便利，周边配套齐全。项目总占地341亩，商住混合用地。万达集团作品，项目总投资80亿元，地上总建筑面积104万平方米，计划建成集高档百货、超五星级酒店、高档公寓、高档写字楼、高档影剧院、高档住宅于一体的城市综合体（HOPSCA)。河北省具有领先水平、规模最大、投资最大、档次最高、环境最优的标志性商业商务中心区。该项目涉及住宅和非住宅2006户/住宅1694户/非住宅单位312户涉及居民7000余人/消费者近六万余人/总建筑面积18.37万平方米项目已完成立项和地
11、灾评、地安评、环评，办理了四证预售许可证：（唐）房预售证第537号/第576号/第640号2009年3月26日正式开工建设。售楼处:文化路大钊公园对面(2009年6月27号开放)售楼热线：0315-3736666 均价8800元/平方米 开工时间:2009-3-26 结构：34层、32层高层/框架剪力墙土地使用年限：50/70年住宅物业费:1.88元,调整为公寓,项目定位,整体定位：百万平米城市综合体 CBD国际生活新中心项目主题语：”一座万达广场,一个城市中心”核心卖点：明星城市核心百万平方都市综合体;国内第一商业地产巨头精品作品；极高区域认知度/完善的交通和自身配套超大规模购物体验+核心商
12、务CBD；城市核心中央华宅+顶级优质生活资源；分享城市综合体爆发式价值成长；,城市核心/一线品牌实力打造/大规模城市综合体,外部配套,外部配套设施公园：抗震纪念碑广场、大钊公园、凤凰山公园、南湖生态园；商场：唐山百货大楼、三利国际购物、华联商厦；医院：中医医院、工人医院、妇幼保健院；学校：唐山十中、唐山八中、开滦一中、西山路小学、凤凰山小学；银行：交通银行、中国银行、建设银行、工商银行；酒店：唐山大酒店、唐山饭店、锦江贵宾楼酒店、新华大酒店；娱乐场所：新华电影院、西山口俱乐部、唐山南湖国际高尔夫俱乐部等。,内部配套,内部配套设施(HOPSCA)H：万达洲际酒店，商务会客最佳；O：中高端写字楼，
13、办在万达，住在万达P:西东分区1.7+1.9万集中绿地氧吧；S:21万一站式购物中心，体验式不夜 城不想回家；C:书城也是俱乐部/大玩家/万达院线/KTV；A:有公寓的地方，白领出没；两个S:内置步行街，社区邻里中心；全方位高配置地下停车；一个“资源共生、聚合增值”的HOPSCA通过各种功能综合互补、互动，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。整个万达广场内部本身就是一个完整的配套体系，代表了一种全新的生活方式，一种特有的城市精神“融汇、交流、影响”,功能分区,回迁住宅+商铺+办公+小学幼儿园,回迁住宅回迁商铺,商品住宅/底商/内置步行街,
14、五星级酒店,回迁商场+公寓+住宅,住宅商业会所,商业广场（集中商业+写字楼+步行街）,规划用地面积：21.27万平方米；总建筑面积：104.80万平方米；容积率面积：88.6万平方米；地下16.2万集中商业：21万平方米五星级酒店4.7万平方米；写字楼14万平方米；住宅38万平方米、底商3.5万平方米回迁23.6万平方米。,A地块：商业广场。由一个五层集中商业（8.7万）+局部三层商业内置步行街（6.3万）+2幢23层中高端写字楼和2幢25层高级公寓（14万）+沃尔玛（很可能是家乐福）1.6万平方+其他 地下面积4.4万组成组成。功能布局由西向东为：万千百货3.5万、书店（新华书城1-3层，1
15、.4万）、综合楼、娱乐楼（影城2层、大玩家、ktv)。集中商业明年7月3日开业，写字楼未定，内置步行街明年1月统一招租。B地块：万达洲际酒店（4.7万）+会所（售楼处）+3幢住宅组成。酒店样板间即将完成，明年7月开业。C地块：5层集中商业3.4万（华联返迁）+1幢公寓+1幢住宅组成。DF地块：住宅+底商+内置步行街组成。EG地块：返迁住宅+底商+办公（路南区政府）+小学+幼儿园组成。,B,A,D,F,C,E,G,总体规划,二期底商会所+住宅+底商【共计3栋33层高层区间114-190平方二层商铺7月24日售】,一期【共计9栋，33层高层。粉色2幢为团购楼，起价7900均价8500。7.18开盘
16、三天8个亿。区间88-230平方】,一期底商【共计3.5万方。去年9.25销售，均价4万，1-7万。目前只剩二期20套】,二期【共计3栋，33层高层，粉色5幢为团购】,未销售物业【写字楼+公寓+住宅，黑色表示】,万达八大户型（1）,一、二期产品优势：带有空中花园功能区齐全动线较短较多赠送面积玄关设计明卫设计9面采光通透性较好低于144设计,万达八大户型（2）,一、二期产品优势：带有空中花园功能区齐全动线较短较多赠送面积玄关设计明卫设计9面采光通透性较好低于144设计,万达八大户型（3）,一、二期产品优势：带有空中花园功能区齐全动线较短较多赠送面积玄关设计明卫设计9面采光通透性较好低于144设计
17、缺点：较多浪费面积玄关形成走廊形成枪靶型，风水有忌讳卫生间门正对入口,万达八大户型（4）,一、二期产品优势：户型方正小面积设计6面采光明卫设计缺点：无玄关设计厨房无阳台通风不好,万达八大户型（5）,优势：带有空中花园功能区齐全动线较短较多赠送面积玄关设计明卫设计11面采光通透性较好低于144设计缺点：较多浪费面积玄关形成走廊形成枪靶型，风水有忌讳卫生间门正对入口,万达八大户型（6）,一、二期产品，优势：户型方正小面积设计6面采光明卫设计赠送大阳台缺点：通风不好,万达八大户型（7）,一梯两户优势：明卫设计功能区分布好9面采光通风较好缺点：浪费空间大次卫与次卧动线过长外形不方正客厅面积较小,万达八
18、大户型（8）,优势：豪华产品无敌风景户型功能成熟总量控制有效拉升面积区间有效提升项目档次主卧有书房，衣帽间设计超大观景阳台双主卧设计大平米无太多浪费面积,一期住宅+底商产品类型,一期：住宅2009年7月18日开盘，三天销售8个亿。已经售罄。底商9月25日开盘，目前加上二期只剩20套。一期产品分析：面积区间：88-230平方高层均价8500元主力户型：4/617000平方集中绿地西首2幢为团购，起价7900元明年1月10日交房,二期住宅+底商产品类型,二期：先开最北向3幢，2、4、6号楼全新发售，万达缤纷会会员卡正式发售，封顶仪式活动当日购卡，持卡可尊享5万抵8万及额外享受0.5%购房特惠。面积
19、区间：88-230平方高层均价8900元主力户型：3/619000平方集中绿地5幢蓝色为二期团购1幢红色为一期团购,7月24日销售底商,内置步行街产品类型,内置步行街面积区间：23-278平方米，主力110平方米 价格区间：1-7万，均价4万。南北向215米，东西向350米，交汇处2800平方广场，街道尺寸20米。东西向新华副道为主要车流入口，南北向文化东路为车行道。,文化东路,新华副道,2800广场,二、综合体产品分析,居住产品配比,一期主力户型为130平米的三居高层，占到面积总量的42%；加上139平米共占比例为60%；另外88平米的小户型也占到近30%;总价集中在110万和75万两个档位
20、，面积配比分明并涉及团购，明确客户定位为中减端收入人群。,一期产品配比,居住产品配比,二期主力户型仍为130平米的三居高层，占到面积总量的44%；加上139平米共占比例为63%，主力不变，总价集中在120万这个档位；明显变化的是小户型减少，豪华户型增加。靠一期中低端价格热盘，二期随着配套的成熟和商业愿景附加值来提升标杆产品数量，战略意图明显，客户定位向中高端发展。,二期产品配比,居住产品配比,一、二期底商面积区间23-278平米，主力面积110平米。一、二层买一送一价格区间1-7万/平米不等，均价4万/平米。目前只剩二期20套商铺。B区底商7月24日销售，面积区间40-120平米，均价3万/平
21、米。,底商面积配比,居住产品特色,产品特色：地标建筑：抗震纪念碑旁，傲崌唐山城市中心。周边配套：成熟社区，多重社区配套。城景结合：坐拥周边3大公园（北：凤凰山、西：大钊、南：大南湖）品种多样：既有88的家人生活住宅，也有230以上四世同堂的奢华住宅。赠送面积：无论大小户型都会有较多赠送面积的地方（空中花园、阳台）空中花园：130以上都有空中花园设计，极大丰富了“家”的真正含义 设计细节：多为明卫设计，北方刚刚对明卫的重视。万达通过建筑设计几乎都达到了效果。充分利用空中花园、阳台的同时，有效借助了小区围合和园林景观，强调了欣赏美景、安静优意之感。,集中商业功能分区,地下一层:1.6万平方沃尔玛（
22、很可能家乐福）和地下停车(2500车位)组成,集中商业功能分区,一层:室内步行街+新华书城+万千百货组成,室内步行街,新华书城,集中商业之万千百货,万千百货成立于2007年5月8日，万达集团旗下四大支柱产业之一，是万达集团“订单式商业地产”的核心组成部分；万千百货已形成“同步进入，同步开发，快速扩张，快速升级，以规模带动效益”的整体发展战略，成为中国百货行业最具活力的新生力量。,1.4万新华书城、万千百货、家乐福超市、万达影院将在2011年4月30日试营业。,2009年底，万千百货26天内连续开出青岛、重庆、南京、西安民乐园、洛阳5家商场，创造了连锁百货第一发展速度的历史，单店保持60%的销售
23、增长速度；2010年，无锡、沈阳、长春、广州、福州、合肥、武汉、天津、济南等16家店陆续精彩绽放，其中广州、福州、合肥、济南将建起万千百货首批精品店。此后，万千百货将以每年10到20家店的速度发展，计划到2012年，形成65家店的百货商场连锁网络，营业面积达200万平方米，年销售额过150亿，真正实现全国连锁经营的中国最大的百货公司之一。,集中商业功能分区,二层:室内步行街+新华书城+万千百货+时尚运动商城组成,时尚运动商城,集中商业功能分区,三层:室内步行街+新华书城+万千百货+电玩+KTV组成,电玩娱乐天地,量贩KTV,集中商业功能分区,四层:万千百货+健身天地+国际影城组成,健身天地,国
24、际影城,集中商业功能分区,五层:万千百货+国际影城组成,五层以上:写字楼起层,集中商业12大业态,吃/喝/玩/乐/购五大最流行时尚生活元素一站式体验式唐山国际都会不夜城,写字楼+公寓,产品指标：2幢中高端写字楼+2幢高端公寓组合；总面积14万平方；西侧两幢23层，东侧两幢25层；楼高99.9米；开盘时间未定，后期需密切跟踪,产品特色：四层百米公建集群形成极佳商务展示；大型集中商业开业形成的影响力；居中核心筒结构，最合理设计。,万达洲际酒店,唐山万达洲际酒店项目位于唐山城市核心区万达广场，25层+4层裙楼，建筑面积约4.8万平方米，客房298套。酒店样板间即将完成。开业时间：2011年7月。,返
25、迁物业,产品特色：围合式设计，南向居住质量更好一些。高层裙楼整个骑在底商上，极大破坏底商空间。返迁的小学幼儿园满足要求。路南区政府有意入驻回迁办公楼。返迁是中国城市改造中不可忽略的问题。,去年7月8日动工，原长青楼区域的1690余户居民将在今年年底前回迁唐山万达广场。,三、综合体营销推广,营销推广,营销主题：“每一个万达广场，都是城市中心”“一座万达广场,一个城市中心”客户定位：主要为唐山中高端商务和居住人群。样板间 高层多种样板间+酒店样板间。销售道具沙盘、小区域图、道旗、宣传册、户型图、电子传媒等 通路组合报广、电视广告、网站等,2009万达营销大事记,2008年8月19日唐山南湖签约拿地
26、，启动城市都心；2008年11月18日旧城动迁短短2个月创造业界奇迹；2009年3月26日奠基百万平米浩大工程同期开工；2009年5月1日广场亮相万人寄语祝福唐山未来；2009年5月28日冠名车展 车房双璧璧惊艳唐山；2009年6月26日激情亮灯 点燃市民热切期盼；2009年7月4日商机爆棚 3个小时800VIP卡即告售罄；2009年7月18日开盘狂销 开创唐山楼市新纪录；2009年8月22日中国（唐山）宏观经济走势万达论坛；2009年9月5日举行的商铺产品推介会；2009年9月25日一二期商铺狂销；2009年11月10 日万达缤纷会会员现场招募2009年12月26日“2010唐山万达广场新年
27、联欢庆典”,红色部分为万达广场项目本体营销活动；蓝色部分为万达广场营销策划活动；强势营销。从广场利用、车展、论坛、会员、联欢会拉近了万达广场和唐山百姓的距离。可以看出2009年5-7月的强营销期。,2010万达营销大事记,2010年2月27日-2月28日 华宅样板间元宵佳节倾情开放2010年3月15日唐山万达广场工地对外开放2010年3月19-20日，万达集团进驻唐山一周年广场展示2010年3月20日成立唐山万达春蕾爱心基金。2010年4月3-4日，唐山万达广场风筝文化体验日2010年4月24日-25日，万达广场大玩家超酷电玩体验日2010年“五一”小长假“2010唐山第二届春季房展会”201
28、0年5月4日，亲情传递e+1活动捐款100万元2010年6月19日2010中国（唐山）后调控时期商业地产发展高峰论坛2010年6月25日上午，二期住宅签约。2010年7月17日上午，唐山万达D区住宅封顶仪式2010年7月24-25日 万达读书日和皮影文化体验日,红色部分为万达广场项目本体营销活动；蓝色部分为万达广场营销策划活动；强势营销。今年的营销着重在于慈善事业。还有很多关于未来集中商业业态体验的活动可以看出2010年3-5月的强营销期。值得借鉴：万达的营销和实际工程进展最大程度照顾到了返迁户和商家的心理。而且努力做出承诺和保持信息对称。,四、传说中的万达模式,HOPSCA最早诞生在法国拉德
29、方斯的70年代；HOPSCA是各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体；HOPSCA具备完整的街区特点，是城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；HOPSCA通过各种功能互补的价值关系，适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整；特点为：高可达性/高密度集约性/功能复合性/联系完整性/社会效应/升值潜力,城市综合体（HOPSCA):,订单地产：,订单操作模式：1、共同选址确认答复。2、技术对接。初步设计后修改完善方案深化。3、平均租金。把全国城市划分为三等，每一等租金多少钱事先明确。重点 进行业态的组合利于快速的发展。4、先租后建。当面积、租金确
30、认后，先签租约，交一部分保证金。保证 建设面积都是收租面积，保证所有投资都是有效投资。,主力店预招商工作定义为“订单式生产”万达独创的订单商业地产开发模式：预先与世界强企业签订联合发展协议，得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。（沃尔玛、家乐福、百安居、欧倍德等）,五、世纪卓成的理解,万达广场将给唐山带来什么？,1 万达广场将为唐山带来巨大的增值价值：HOPSCA特有的城市精神“融汇、交流、影响”。一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式。,2 万达广场代表了一种全新的生活方式：HOPSCA六大业态集合了商务资源、办公资源、商业资源、景 观资源、休闲资源、居住资源；各个业态既相对独立又相互影响
31、互补；让人们办公、购物、娱 乐、休闲就在家门口，享受繁华、便捷的都市生活。,万达广场通过各物业功能强强联合，创造了新的盈利模式，并具有一定的复制性：1、利用未来综合体的愿景，首期靠住宅的快速销售来回笼资金;2、沿街底商步行街高价格成功销售适当获利；（以上两部分充作拿地 成本和建设成本）3、商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；4、内置步行街通过全部出租统一经营长期租赁获利；5、自持的万千百货和洲际酒店作为资产长期经营获利；6、最后的公寓则通过最高价格成功销售获利。,盈利模式：不断扩张和复制的万达,城市的空间承诺，只能寄托于少数人、少数物的杰出存在。,The End.THANKS!下面是交流时间,
