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1、房地产开发程序与税费,关键字：房地产开发程序、税费,简介：通过总结分析国内房地产市场的开发程序以及各个阶段开发企业所应缴纳的税费总结，为进一步了解国内房地产市场发展提供一定的借鉴意义。,中国的房地产开发程序,Step 1.投资机会选择与决策分析,Step 2.前期工作,Step 3.建设阶段,Step 4.租售阶段,一、投资机会选择与决策分析,机会寻找,机会筛选,财务分析,市场分析,投资机会选择,投资决策分析,二、前期工作,选址、定点,土地二级开发,土地一级开发,可行性研究报告,项目立项,取得土地使用权,项目立项及可行性研究,确定规划 设计方案 并获得许可,申请两证,1、开发项目的立项和可行性
2、研究,签订合作意向书,确定初步开发方案,编制、申报、审批项目建议书（代可行性研究报告）,开发项目的立项和可行性研究主要税费,可行性研究费,环境影响评估咨询费,2、取得土地使用权集体土地征用和拆迁安置程序,拟定征地方案,申请建设用地,受理、审批土地,确定征地方案,发布征地公告,实施征地补偿安置,颁发建设用地批准书,拟定拆迁安置方案,提出拆迁申请,颁发房屋拆迁许可证,发布拆迁公告,召开拆迁动员会,签订拆迁补偿协议，进行安置,签订房屋拆迁责任书,土地一级开发,集体土地征用程序,拆迁安置程序,超转人员安置费,新菜地开发建设基金,地上物补偿费,集体土地征用过程中的主要税费,集体土地征用过程中的主要税费：
3、,青苗及树木补偿费,劳动力安置费,土地补偿费,耕地开垦费,拆迁安置过程中的主要税费,国有土地房屋拆迁补偿费集体土地房屋拆迁补偿费城市房屋拆迁搬家补助费拆迁标准租私房资助费提前搬家奖励费临时安置补助费（周转费）停产停业综合补助费一次性异地安置补助费危旧房改造区内的拆迁安置补偿费房屋拆迁管理费房屋拆迁服务费危改小区树木移植费园林部门所有树木补偿费,国有取得土地使用权划拨、招标、拍卖、挂牌出让等方式,招标,挂牌,土地二级开发,拍卖,划拨,招标,挂牌,土地二级开发,拍卖,划拨,国有土地使用权招标出让程序：（1）招标出让的申请；（2）招标出让的准备；（3）招标文件的编制及审批；（4）招标审批；（5）投标
4、人登记及标书的编制；（6）开标及评标；（7）确定中标人及签署出让合同。,招标,挂牌,土地二级开发,拍卖,划拨,国有土地使用权拍卖出让程序：（1）拍卖出让的申请；（2）拍卖出让的准备；（3）拍卖文件的拟定及审批；（4）拍卖审批；（5）竞买申请的提出；（6）召开拍卖会公开拍卖；（7）出让合同的签署。,招标,挂牌,土地二级开发,拍卖,划拨,国有土地使用权挂牌出让程序：（1）挂牌出让的申请；（2）挂牌出让的准备；（3）挂牌文件的拟定及审批；（4）挂牌审批；（5）挂牌竞买申请的提出；（6）挂牌竞买；（7）出让合同的签署。,招标,挂牌,土地二级开发,拍卖,划拨,国有土地使用权划拨程序：（1）国有土地使用权
5、划拨用地的申请；（2）主管机关现场勘查；（3）划拨用地申请的审查；（4）划拨用地申请的批准；（5）划拨土地使用权的转让、出租、抵押,取得土地使用权招拍挂过程中的主要税费,地价款,土地闲置费,防洪工程建设维护管理费,资金占用费,土地权属调查、地籍测绘费,地价评估费,土地二级开发过程中的主要税费：,对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用地规划许可证确定的土地面积，按每平方米20元的标准征收。对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建设用地批准书确定的土地面积，按每平方米20元的标准征收。对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地面积，按每平方米每年2元的标准征收。,防洪工程建
6、设维护管理费,地籍测绘费占50%，土地权属调查费占50%：1.党政机关、团体土地使用面积在2000平方米（含）以下，每宗地征收200元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过700元；2.企业土地使用面积在1000平方米（含）以下的，每宗地征收100元，每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4万元；3.事业单位按照以下规定征收：（1）全额预算管理事业单位用地执行党政机关、团体收费标准；（2）差额预算管理事业单位土地使用面积在5000平方米（含5000平方米）以下的，每宗地征收300元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过1万元；4.城镇居民住房用地面积在100平方米（含）以
7、下的，每宗地征收13元，每超过50平方米以内加收5元，最高不超过30元；5.农村居民生活用地面积在200平方米（含）以下的，每宗地征收5元，200平方米以上的，每宗地征收10元。,土地权属调查、地籍测绘费,地价评估费,土地使用者不能按规定时间交付地价款的，在延长付款期间内按月向出让方支付资金占用费。收取标准：每月支付未付地价款额的1至2。,资金占用费,1.征用土地闲置的，每年征收相当于同类土地年产值5倍的土地闲置费；2.出让土地闲置的，征收相当于土地出让金10%-20%的土地闲置费（具体标准各地有所差别）。,土地闲置费,3、确定规划设计方案获得规划许可,开发项目选址、定点审批阶段,申请建设 用
8、地规划许可证,规划设计条件审批,市政配套 设计,设计方案 审批,申请建设 工程规划许可证,申请选址规划意见通知书,申请规划设计条件通知书及用地红线图,委托勘察设计并作出规划设计方案完成人防、消防、环保、节水、绿化及项目规划设计方案审核,市政配套设计方案综合图会签,确定规划设计方案获得规划许可,工程勘察（测量）费,建筑市政工程设计费,工程设计费,主要税费：,根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价建设项目总投资估算额500万元及以上的工程勘察收费实行政府指导价建设项目总投资估算额500万元以下的工程勘察收费实行市场调节价,工程勘察（测量）费,根据建设项目投资额的不同情况，分别
9、实行政府指导价和市场调节价；建设项目总投资估算额500万元及以上的工程设计收费实行政府指导价；建设项目总投资估算额500万元以下的工程设计收费实行市场调节价；,工程设计费,建筑市政工程设计费,建筑市政工程按设计阶段分为：方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。建筑市政工程按复杂程度分为：级、级、级三个等级。,三、建设阶段,开工前期准备工作,工程建设招投标,开工手续的办理,工程施工及竣工验收,1、开工前期准备工作,项目开工计划的审批与备案交纳自来水厂、污水处理厂、煤气（天然气）厂、供热厂建设费、供电贴费办理“四源”接用手续设计单位出报批图、施工图编制、报送工程档案资料交纳档案保证金办理消防审核意
10、见表审批人防工程办理人防许可证领取开工审批表办理开工登记,主要税费（各地互有所差异）,城市基础设施“四源”建设费市政公用设施建设费城市基础设施建设费地下水资源费地下热水资源费绿化补偿费供电贴费竣工档案保证金防空地下室异地建设费建材发展补充基金,城市基础设施“四源”建设费,单位：元/平方米,市政公用设施建设费城近郊100元/m2远郊90-100元/m2城市基础设施建设费城近郊住宅160元/m2，非住宅200元/m2远郊收费低于近郊标准地下水资源费：住宅9元/m2竣工档案保证金：工程概算1%-3%防空地下室异地建设费：1640元/m2建材发展补充基金工程概算的2%住宅免交,2、工程建设招投标,办理
11、招标登记、招标申请招标通告编制并核准招标文件、招标工程标底标底在送审合同预算审查处确认标底送市招标办核准后，正式申请招标召开招标会勘察现场资格审批编制投标书并送达召开开标会议开标，评标、决标发送中标通知书签订工程承包合同工程承包合同报送审查备案,建设工程招投标,主要税费：建设工程招投标管理费建设工程监理招投标交易服务费建设工程设计招投标交易服务费建设工程勘察招标管理费工程标底编制管理费招标代理服务费,工程标底编制管理费,标底额小于500万元：标底额*0.2%标底额500-1000万元：标底额*0.15%标底额大于1000万元：标底额*0.1%,招标代理服务费,3、开工手续的办理,办理质量监督注
12、册登记手续开工统计登记开工前审计交纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证报装施工用水、电、路协调街道环卫部门、交通管理部门交纳绿化建设费，签订绿化协议领取建设工程开工许可证,开工手续的办理,主要税费：固定资产投资方向调节税（免征）,4、工程施工,施工场地的“三通一平”施工单位进场基础、结构工程施工与设备安装工程质量监督现场管理环境保护安全管理消防管理扰民管理,工程施工阶段主要税费,主要税费：三通一平费建筑安装工程费合同预算审查工本费质量管理监督费工程监理费超计划用水加价水费夜间施工噪声扰民补偿费占道费和交通管理费,工程监理费,总造价百分比计取，用插入法计算 建设前期阶段按工程概预算的0.10
13、.2计取 施工阶段（含保修阶段）的取费(见右表),超计划用水加价水费,超计划用水加价水费标准，按用水类别、用水季节和超计划用水幅度，分别定为现行公共供水水价或者地下水资源费的1倍至30倍,超计划加价水费征收标准,5、工程竣工验收,单项工程验收手续建设工程的预验收开发项目验收与备案人防工程验收与备案规划验收与备案领取工程质量竣工核验证书建设工程档案资料的报送移交商品住宅性能认定竣工统计登记、竣工房屋测绘和产权登记,工程竣工验收,主要税费：竣工图费,四、租售阶段,提交完成建设项目投资证明,签署预售商品房预售款监管协议,办理商品房预（销）售许可证及销售项目备案,委托中介代理机构进行销售,与购房者签订
14、买卖契约,楼宇交付入住手续,制定住宅质量保证书和住宅使用说明书,办理产权立契过户手续,前期物业管理单位招投标及经营资质审批,签署物业管理委托合同,居住小区的物业接管综合验收,主要税费营业税：销售收入5%城市维护建设税：营业税的7%教育费附加：营业税的3%印花税：建筑工程勘察合同0.05%，安装工程承包合同0.03%，销售合同0.03%，转让土地使用权0.05%，房屋出租0.1%，土地使用证、房屋所有证5元契税：成交价格的3%，个人购买普通住宅1.5%,租售阶段阶段主要税费,房地产税费种类,租售阶段主要税费,企业所得税：33%房屋所有权登记费：80元/套住房交易手续费：3元/m2居住小区物业管理
15、启动经费：建安工程费的2%住宅共用部位、共用设施设备维修基金：销售价格2%物业管理费：市物价局和市房屋土地管理局共同制定政府指导价供暖费：24元/m2,契税的定义及征税范围,契税是在土地使用权或房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。办理有关土地、房屋的权属变更登记前必须完成契税的缴纳。,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，应当依照规定缴纳契税。转移土地、房屋权属包括下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。,征税范围：,契税的减免,（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于
16、办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的享受免征契税优惠，但仅限于第一次购买公有住房；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；（6）土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。,土地增值税的定义及计税依据,土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。征税范围征税范
17、围包括国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为,土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额作为计税依据。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。扣除项目有：（1）取得土地使用权所支付的金额。（2）开发土地的成本、费用。（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。（4）与转让房地产有关的税金。（5）财政部规定的其他扣除项目。,计税依据：,土地增值税征税方式,土地增值税实行四级超额累进税率。税率具体规定为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额10
18、0%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。,土地增值税的减免,（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的；（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。（4）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。,国家
19、对以下行为减免征土地增值税：,营业税的定义及计税方式,营业税概念和特点营业税：是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。计税依据：各种应税劳务收入的营业额、转让无形资产的转让额、销售不动产的销售额（三者统称为营业额），税收收入不受成本、费用高低影响，收入比较稳定。实行比例税率，计征方法简便。,营业税税率和计税方法销售不动产的营业税率规定为5%。应纳税额计算公式：应纳税额营业额税率应纳税额以人民币计算。,城市维护建设税和教育费附加,城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。1）纳税人：凡缴纳产品税、
20、增值税、营业税的单位和个人，2）征收范围：城市、县城、建制镇、工矿区。3）税率纳税人所在地在市区的，税率为7；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1。4）计税依据以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据5）计算公式应纳税额实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额适用税率,教育费附加,教育费附加：是为发展教育事业而征收的一种专项资金。教育费附加由税务机关负责征收，其收入纳入财政预算管理，作为教育专项资金，由教育行政部门统筹安排，用于改善中小学教学设施和办学条件。（1）纳税人 缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人（缴纳农村教育事业费附加的单位除外
21、）。不包括外商投资企业、外国企业和外国人。（2）计征依据和附加率教育费附加以纳税人缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计征依据，附加率为3%，与产品税、增值税、营业税同时缴纳。（3）应纳税额的计算公式教育费附加=实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额附加率,印花税,印花税简介印花税是对经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税。它是一种兼有行为性质的凭证税，印花税具有征收范围广泛、税收负担轻、及纳税人自行完成纳税义务等特点。,（1）纳税人：中华人民共和国境内书立、领受印花税暂行条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。（2）征税对象：有五
22、类：经济合同，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。（3）计税依据：印花税根据不同征税项目，分别实行从价计征和从量计征两种征收方式。（4）税率：现行印花税采用比例税率和定额税率两种税率（5）应纳税额的计算（6）纳税环节和纳税地点：纳税环节应当在书立或领受时贴花。印花税一般实行就地纳税。（7）缴纳方法：印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票的缴纳办法。,房地产经济活动中有关印花税的缴纳,（1）房地产经济活动中印花税征税范围及纳税人。房地产经济活动中印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。（2）税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所
23、载金额万分之五贴花。应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额适用税率。（3）减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。（4）纳税地点、期限和缴纳方法。,五、各阶段税费的统计分析（从开发商角度）,资料来源：全国工商联房地产商会,全部开发环节和销售环节的总税收占总成本的比例为26.06%，其中销售环节税收占总成本的比例为23.43%。即房地产开发企业大约需要将总成本的四分之一（26.06%）、总支出的五分之一（19.06%）、销售收入的七分之一（14.21%）作为税收缴纳给政府部门,开发环节与销售环节的税收分布,备注：本报告中的各种税费均为一般情况，各地方以及各阶段由于政府的政策变动导致税费产生很大差异（如契税的变化等），以当地实际情况为准。,谢谢！,
