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1、世界产业 国际城市大鼎长沙青竹湖外包服务产业基地项目建议书,2010.11,目录,前言一、项目理解二、项目定位三、分区产品四、项目运营,前言,借势上海世博 长沙服务外包广邀全球客商,“国家服务外包基地城市”长沙，利用上海世博会的有利时机，向全球客商发出热情的邀请。7月22日，长沙服务外包推介会在上海举行。会上，来自12个国家和地区的115家服务外包发包、投资企业与长沙市的服务外包重点企业开展项目对接和洽谈。,借助上海综合优势平台 长沙将突破离岸外包瓶颈,借助上海综合优势平台，长沙将突破离岸外包瓶颈，大力发展数据处理外包、软件外包、文化创意外包、金融外包、呼叫外包、物流外包、IT教育与培训等基础
2、较好的七大产业，加速拓展欧美和日韩市场，力争到2015年全市服务外包业务总量超过500亿元。,长沙主要的外包企业集中在青竹湖和开发区,长沙市的服务外包企业主要集中在长沙高新区和长沙青竹湖生态科技园。长沙高新区是“中国服务外包基地城市示范区”，依托中部地区唯一的国家软件产业基地长沙软件园，已聚集了一批从事软件服务外包、信息服务等各种类型的企业1200多家。长沙青竹湖生态科技园2年前才开始发展服务外包产业，入园服务外包企业虽只有4家，但年产值达1.5亿元。其中的青苹果数据中心现已成为我国最大规模的数字化中心。,三大产业成为长沙承接服务外包的靓丽名片,湖南每年安排5000万元专项支持加工贸易和服务外
3、包发展。目前，服务外包企业已增至700余家，拥有7个省级服务外包人才培训基地。以青苹果数据中心为核心的文化产业外包，以湖南山猫卡通、宏梦卡通、三辰卡通集团有限公司等为核心的动漫产业外包和以鹰皇商务科技为核心的呼叫中心外包，已成为我省承接服务外包的一张靓丽名片。,长沙服务外包行业协会在青竹湖服务外包示范区成立,长沙服务外包行业协会是由在长沙从事信息技术外包（ITO）、业务流程外包（BPO）和知识流程外包（KPO）的企业、科研机构以及从事服务外包人才培训的大专院校、培训机构及服务外包领域其它的服务机构等自愿联合成立、经长沙市商务局同意、长沙市民政局核准登记的非营利性社会团体法人。随着国际国内服务外
4、包行业的飞速发展，作为长沙市服务外包行业的服务单位，协会致力于为长沙本土服务外包企业提供咨询和服务。抓住国际产业转移的历史机遇，整合长沙服务外包企业的资源以及发挥长沙人才资源的优势，大力推动长沙本土服务外包产业的发展。,一、项目理解,1、不是单纯的旅游项目,长沙市旅游项目竞争激烈。2020年，长沙市5A级旅游区将达到3个（岳麓山风景名胜区、刘少奇纪念馆、马王堆汉文化旅游区）；4A级旅游区达到12个（铜官窑文化园、湖南第一师范、石燕湖生态旅游区、沩山宗教文化旅游区、灰汤温泉度假旅游区、洗心禅佛教文化旅游区、黑麋峰生态旅游区、黄兴镇乡村旅游区、杨开慧故里红色文化旅游区、善化历史文化旅游区、湖湘文化
5、园、千龙湖生态旅游区）。,我们如何突破？,站在世界产业演变的角度站在长沙发展演变的角度站在区域产业提升的高度,2、不是居住地产项目,目前，在本规划区内做地产项目审批困难。面临政策的限制会加大。本项目作为青竹湖重要的组成部分，必须要服务于区域的规划。,3、也不是商业地产项目,根据对长沙城市产业发展的现状和绿维对本项目的理解，本项目定位为：国际服务外包产业基地。致力于打造一个各类外包服务商务办公为核心，以公共信息服务中心为交流平台，以办公管理、商业管理、信息管理为配套辅助功能的现代化国际服务外包产业园区，提供多样化、人性化的办公空间。,案例：小城Ben-tonville,沃尔玛，总部设在美国南部阿
6、肯色州(人均收入全美倒数第三的州)小城Ben-tonville，只有3.3万人口。,案例：奥马哈城,投资之神巴菲特，一辈子待在中西部的内布拉斯加州的首府奥马哈城，从这个离东西海岸都同样远的内陆城市指挥他遍及全球的庞大投资帝国。,案例：辛辛那提,宝洁公司，总部位于俄亥俄州的小城镇辛辛那提。,案例：Red-mond,微软公司总部位于西雅图以东16公里的小城市Red-mond，人口5万。,案例：山景市,Google公司总部所在的山景市，人口7万。,案例：小镇Armonk,IBM，总部设在纽约州小镇Armonk。,案例：Blagnac的小镇,空中客车，总部设在法国图鲁兹旁边的一个叫Blagnac的小镇
7、。,案例：Es-poo,诺基亚，总部设在芬兰赫尔辛基往西的一个叫Es-poo的小地方，湖光山色，煞是迷人。,4、项目可行性研究背景,（1）国家扶持服务外包产业发展的背景2010年国家计划投入8亿元扶持服务外包企业发展。国家非常重视服务外包，出台了发展服务外包的具体政策，包括税收、培训等方面，国务院已经认定了一批示范城市。长沙被认定为中国服务外包基地城市，湖南省紧紧抓住长沙被认定为“中国服务外包基地城市”这一契机，出台了湖南省人民政府关于加快发展服务外包产业的意见(湘政发(2008)19号)等一系列的政策，全力把长沙市建设成为湖南省承接服务外包的中心集聚区。政策包括着力推动服务外包公共平台建设；
8、扶持服务外包龙头企业发展壮大，并培育一批中小企业；做好专业招商，创造更多机会吸引更多的国际知名软件和服务外包企业落户湖南；加强相关人才培训，为服务外包业发展提供人才支撑等等。,（2）沿海地区发展与产业转移,近年来东部地区由于土地、资源、劳动力价格的不断提高，致使企业经营成本一路飚升，产业优势已急剧减弱，甚至濒临丧失。该地区原来依靠低素质人力资源、发展低加工度、低附加值劳动密集型产业的生存空间越来越小，比较利益越来越低。面对世界范围的高新技术的发展和发达国家的产业结构调整，我国东部地区也加快产业结构的调整与升级，大量劳动密集型、资源型产业正在向中西部地区迅速转移。据有关专家分析，到2010年，仅
9、广东、上海、浙江、福建四省市需要转出的产业产值将达到14000亿元左右。,（3）长沙市宏观经济形势,继2008年，长沙国民生产总值突破3000亿之后，2009年再次大幅攀升高达3744.76亿元，同比增长24.8%。2010年一季度，全市GDP为880.37亿元，同比09年增长30.81%。,2010年上半年长沙人均可支配收入和消费性支出依然保持增长。2010年1-5月长沙人均可支配收入9912元，同比增长8.67%；2月增幅最大，为12.72%。人均消费性支出为6553元，同比增长14.48%，其中1月增幅达32.82%。,长沙商品交易市场依然保持较好增长态势，消费品零售总额持续走高，09年
10、下半年至10年上半年，月均增长额同比保持在20%以上。2010年1-5月，长沙社会消费品零售总额为713.8亿元，同比09年增长22.77%；其中1月最高，为167.66亿元，4月最低，为122.93亿元。,2009年下半年，长沙全社会固定资产投资额保持着高速增长态势，平均月增长率保持在30%以上。2010年1-5月，全社会固定资产投资额为1019.11亿元，同比增长33.8%。除2月份为负增长以外，其余各月均保持30%左右的增长率。,宏观经济形势小结,2010年上半年全国经济形势向好，长沙各项经济指标亦呈现快速增长，良好的经济形势将持续支撑长沙房地产市场快速发展。,（4）人才科技优势,近年来
11、，长沙市委、市政府通过大力实施人才战略，对科技强市的决策进行谋篇布局。在这一战略思想的指导下，长沙惜才如金，全国近70所“985工程大学”“211工程大学”与长沙市签订人才发展战略协议，中科院、清华大学、浙江大学、上海交大、香港应用科技研究院等10多家高校与科研院所在长沙成立了技术转移中心。,（5）长沙市场研究服务外包产业实现了高速发展,目前，长沙服务外包企业达到700多家，10家企业通过CMMI国际认证。今年上半年，服务外包业务总量完成115亿元，同比增长30%，从业人员达到8万多人，产业领域已涵盖信息通信、现代物流、动漫创意、金融保险等方面，在岸外包则以承接长三角、珠三角地区业务为主，离岸
12、外包主要面向欧美、日本和东南亚国家。长沙服务外包产业总量已跃居全国省会城市前列，已为提高长沙城市外向度、促进地方经济发展起到了巨大的积极作用。预计到2013年，全市从业人员将突破10万大关。,（6）目前长沙市产业园区整体市场规模,到2009年，长沙获批成为中国服务外包示范城市,服务外包产业实现总产值170多亿元，业务主要覆盖信息通信、现代物流、动漫创意、金融保险等领域。今年我市服务外包产业产值有望突破200亿元，为社会创造出逾10万个就业岗位。,（7）项目所处区域解析,长株潭经济一体化是湖南省政府为了进一步整合促进长株潭（长沙、株洲和湘潭）城市群的经济发展与城市发展所提出的宏观规划。目标是通过
13、包括资源、市场在内的经济要素的一体化促进三市集群经济的规模，提高以长沙为核心的长株潭城市群的核心竞争力和综合实力，以及区域辐射力，并进而促进长沙、株洲和湘潭地区社会生活的融合。,武广高铁及未来杭长客运专线的建成,长沙以及长株潭地区成为环渤海经济区，成渝经济区，长三角经济区，珠三角经济区的高速铁路中心。长沙就有希望取代武汉成为中国350KM/H高速铁路的中心，承接四个大型经济区的产业转移任务。,项目区位,项目地处长沙市交通圈三环和四环之间，距离绕城高速仅3公里，距离开福区政府仅7公里，距离汽车北站7公里，项目所处区域交通便捷，密集的环城公路，北二环、北三环、东二环遍布其间，周边的芙蓉北路、青竹湖
14、路、望星路和望中路均为宽阔的景观大道。可满足便捷通达的交通需求。,5、五重维度看项目,（1）立足产业革命看项目契机（2）立足中国城市圈看项目潜力（3）立足山青水秀看资源禀赋（4）立足产业外包看项目竞争格局（5）立足“FOB”看项目愿景,（1）立足产业革命看项目契机,农业社会：人们在家中劳作。工业时代：人们在城市中集中办公。信息时代：人们实现“FOB”，工作向家中转移。,（2）立足中国城市圈看项目潜力,中国目前有五大城市圈：长三角城市圈、珠三角城市圈、京津塘城市圈、长株潭城市圈、成渝城市圈。,长株潭城市圈是最有可能实现“FOB”模式，大力发展服务外包产业的城市圈！,（3）立足山青水秀看资源禀赋,
15、长株潭城市圈山青水秀，资源条件优越。对于实现“FOB”模式，实现家庭花园式办公，办公区和生活区合一的最佳区域。,（4）立足产业外包看项目竞争格局,目前国家确定了21个城市作为“服务外包产业的示范城市”，但是无论从资源禀赋还是从技术人力资源以及产业基础来看，长沙都将成为服务外包产业的重要一极。,（5）立足“FOB”看项目愿景,对于青竹湖片区的构想以“FOB”模式的生活社区和办公社区合一，在此构建更高能级、功能更为完善的国际服务外包产业基地，有效的整合已有资源，并将整个片区放到更大的范围内来考虑其发展愿景。,二、项目定位,1、世界发展格局FOB模式,FOB（Family Office Busine
16、ss）是一种家庭花园式办公的模式。是社区式工作&生活区。越来越流行。,国际经验显示建设世界一流园区具备五大常见要素,充足的人才资源和合理的技能分布适应产业发展的高等教育和职业教育体系,主导,在某个产业里或产业细分内先行者、创新者和主导者具有明显的和难以复制的竞争优势,规模,产业形成规模，在全球产业链中举足轻重企业形成规模，聚集了全球领先企业的大规模总部或分支机构,人才,强大高效的政府政策环境资金充沛的创业融资环境保护创新的法律法规环境宜居住和兼容的人文环境,环境,全球,参与全球产业分工具有全球知名度具有全球化视野的管理人员,世界一流产业区域都通过结合几个要素形成独特的竞争优势,美国硅谷,具体优
17、势,产业规模和聚集度：硅谷是近代大部分高科技企业的发祥地，所有高科技龙头企业在硅谷都有重要的业务中心和研发中心人才供给：鼓励创业，利用人才科研的优势实现产业效益化；法律对员工流动的限制比其他州宽松，增强生产要素的共用性产业环境：融资方式的不断创新和成熟，推动建立起完善的融资平台；强化产业汇聚效应，增强产业内部的关联互动，形成良好生态系统,美国Fairfax郡,明确的差异化定位：发挥地理优势以及与政府的渊源，通过承接国防采购与科研来发展区域经济政府支撑和高效的体制：成立专门的经济发展委员会；邀请知名企业领袖成立发展顾问团；成立专门的“中小企业推进办公室”，提供一系列咨询服务,爱尔兰香农,明确的差
18、异化定位：专注于对欧美国家的高端软件出口人才供给：人才产学研相结合的创新体制下培养出的高质量人才，包括大学合力创办科技园区，向软件相关人才提供实习培训机会等政府支撑和高效的体制：设立多种机构为不同企业提供周全服务；提供各种资助计划，帮助企业做大做强,捷克布拉格,明确的差异化定位：西欧的办公室，东欧BPO中心人才供给：通过开设多语言课程和组织对外交流促进了人才多国语言能力的培养政府支撑和高效的体制：专业的投资服务部门提供积极明确的政策指导,印度海德拉巴,人才供给：四大抓手培养高素质人才设立针对培训机构的激励提高培训质量根据企业需要调整课程高等院校注重实训设立专业能力测试政府支撑和高效的体制：邦（
19、省）政府总理在重要论坛（例如世界经济论坛）亲自拜访各个龙头企业的CEO；立法豁免很多束缚产业发展的法律法规（例如劳动条例）,2、本项目定位,总体定位：国际服务外包产业园区,目标定位,形象定位,方案一：国际化、信息化、集约化、人文化的社区式工作&生活区方案二：智造世界，激享生活,市场定位,功能定位,产品定位,数据处理外包园软件外包园文化创意外包园金融外包园呼叫外包园物流外包园IT教育与培训园,三、分区产品,1、空间结构,空间结构：一心四区,一心,四区,2、功能分区,服务外包产业基地区外来专家住宿区酒店接待服务中心休闲疗养区水上休闲区,服务外包产业基地区,外来专家公寓区,水上休闲区,休闲疗养区,酒
20、店接待服务中心,3、重点产品服务外包产业基地区,服务外包产业基地区,数据处理园,软件外包园,文化创意园,金融外包园,呼叫外包园,物流外包园,教育与培训园,数据处理园,软件外包园,文化创意园,金融外包园,呼叫外包园,物流外包园,教育与培训园,3、重点产品外来专家住宿区,外来专家住宿区,北京专家公寓,广东专家公寓,上海专家公寓,湖南专家公寓,外国专家公寓,北京专家公寓,广东专家公寓,外国专家公寓,湖南专家公寓,上海专家公寓,3、重点产品酒店接待服务区,酒店接待服务区,青竹湖国际酒店,国际企业商务会所,山地别墅酒店,国际会议中心,外包服务产业服务中心,青竹湖国际酒店,国际会议中心,外包服务产业服务中
21、心,山地别墅酒店,国际企业商务会所,3、重点产品休闲疗养区,休闲疗养区,生命调试中心,健康食疗馆,风情商业街,风情酒吧街,四季健康运动Mall,青年山地运动体验馆,儿童撒野公园,生命调适中心,健康食疗馆,风情商业街,风情酒吧街,四季健康运动Mall,既包括网球场、篮球场等室外活动，也有瑜珈、保龄等室内运动。使游客在任何季节来都可以有适合的运动项目参与。,儿童撒野公园,78,利用山前台地地形和良好的植被条件，开发包括丛林探险、儿童攀岩、花样滑草、野战游戏等活动，迎合孩子的好奇心理，同时使小孩在游玩过程中锻炼体能，坚强意志。,王志纲工作室,79,青年山地运动体验馆,以户外运动为主,以山水、绿色、健
22、康为主题的大型时尚运动公园。,王志纲工作室,80,3、重点产品水上休闲区,水上休闲区,渔人码头,水上画舫,垂钓平台,渔人码头,水上画舫,垂钓平台,四、项目运营,（一）总体盈利模式,任何的项目战略都是与项目所在城市的发展战略、企业战略息息相关的。我们必须跳出常规房地产盈利模式的局限，通过模式和路径设计来开创属于旅控的新天地。因此本案的盈利模式将包括三大方面：靠模式盈利、靠开发盈利、靠经营盈利。（一）靠模式盈利处理好资源、资产、资金、资本四者之间的转化关系。从土地增值和资产增值方面考虑它的长期获利的模式。1 依托资本获取资源作为国有企业，省投可以充分发挥国有控股公司的资本实力，获取关键性的开发资源
23、，为项目的开发作出建设性的贡献。2 获取资源打造资产在取得开发条件后，通过进行的精心的策划产品，形成旅游产品体系、地产产品体系、文化旅游产品体系等三大产品体系。成为省投的自有资产，供经营和出售。3 出售资产换取资金形成的资产对个人和企业出售，不仅地产产品可以出售，形成的商业物业、高尔夫球场的经营权都可以对外出售，获得持续和稳定的现金流，获取发展壮大的资金。4 集聚资金壮大资本获取资金后，旅控在开发活动中壮大了资本，完成了一个周期循环，进入了下一阶段的来发。旅控在总的总体指导思想下，通过模式、开发和经营三方面的操作，将可以实现资源、资产、资金、资本的循环发展。,资源、资产、资金、资本发展模型,（一）总体盈利模式,（二）靠开发盈利1、前期公共配套配套提高地产价值通过配套提升土地价值和地产价值，直接带动旅游地产的增值，为项目地产增值创造条件。2、中后期公园绿地配套提高房产价值通过外包服务产业的发展，滚动发展，带动第二居所住宅、养老住宅、商业街商铺的开发销售，获得更大盈利。,（三）靠经营盈利一个项目的开发，不可避免地会遇到边开发、边销售边经营的问题，经营不善对于后续开发的价值将有致命影响。通过对经营度假酒店、高尔夫、产权式度假公寓、营地公园等的经营，获得盈利；经营可以有多种手段。省投应将经营项目打包，独占利润最高的商业物业。把风险较大的物业分包出去，省投从中统筹调度管理。,
