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1、瞰海1号阶段性营销推广方案,目 录,营销推广目标及任务确定现场人员及物料配置营销战略战术推广执行计划招商执行计划销售执行计划费用预算,目录,营销推广目标及任务确定,目标,顺利完成商业销售工作 快速销售回笼资金 实现物业价值最大化 减小与同层化产品竞争力 进一步提升瞰海1号的产品形象,任务,提升瞰海1号品牌形象 吸收瞰海1号客户资源 实现较高解筹率，取得理想销售业绩,营销推广目标及任务确定,现场人员及物料配置,现场人员配置：,销售经理：1名（销售现场管理、销售指导）置业顾问：4名（专职负责项目招商、销售、行销）驻场策划：2名（负责项目所有策划方案及执行）,现场物料配置：,现场人员及物料配置,D
2、M 户 型 单 页 销 控 表 区 位 图 礼 品,销售道具,主战场：临河商业，占领后，成为红色根据地,空军：区域内密集的户外广告；网络广告；杂志广告,营销是一场战争！,战旗：Follow Your Heart,海军：以实体商铺为作战航母，成为主攻基地,陆军：系列圈层式公关活动与营销团队一线作战并举,营销战略战术,推广执行计划,推广目标,注入“财富核心”的品牌内涵,建立品牌联想,打动目标客群,品牌,产品,引起公众关注,行业,体现开发商在行业中的风格与位置,展现瞰海1号对区域经济发展的积极作用,受众,老板级,高端人群,专业人士,社会大众,首选受众瞰海1号目标客群,次选受众影响目标客群,必要受众社
3、会舆论的基础,推广执行计划,推广执行计划,6.15,7.15,7.16,7.31,传播阶段,8.15,后续报道（持销期）,预热期（蓄客）,开盘爆发期,物管故事软文,区域导入,活动报道,品牌/产品报道,软文包装户外广告广播电视（告知性）,新闻通稿,开盘活动,地产类深度报道,以户外广告为主,7-8万字,3-4万字,推广执行计划,媒体组合：,新津各大中小媒体、成都商报等,招商执行计划,招商执行战略布局,一、根据地战略二、资源整合战略三、针对性战略,招商执行计划,1、根据地战略,开盘前1015日，大力开展客户吸引工作。,招商执行计划,根据地战略,战术1 风暴狂扫,目标：狂扫新津地区地缘性客户资源，重点
4、打击锁定区域方式：人员行销（渠道、活动、单位为主要行销方式，辅助以零散型基础行销）、DM、小型活动.,招商执行计划,战术2 谍海战略,目标：打入敌人内部,通过竞争项目置业顾问或者行销人员、客服获取客户名单方式：设立奖励机制重点打击对象：优雅港湾、欧俊、金控金融中心、翡翠公馆,根据地战略,根据地战略,招商执行计划,战术3 草船借箭,目标：以活动为由头，聚集区域内地缘客户，扩大客户积累方式：固定举办高性价比的活动，吸纳地缘客户,招商执行计划,2、资源整合战略,利用公司内部资源，整合开发客户在开盘前30日，分为两个阶段：1、1015日，对已有的400组左右客户进行电话筛选，对筛选后的客户提出面谈邀请
5、；2、1015日，对邀请的客户进行面谈，确定其签约购买/租赁的意向，为开盘当天“火爆”气氛打下坚实基础；,资源整合战略,招商执行计划,战术2：挖地三尺,内容：利用公司资源企业的高收入人群及区内较有影响力的客户，同时开发此类客户的圈层资源。,活动形式：定向路演，专场推介设制老带新奖励政策,资源整合战略,招商执行计划,战术3：网络围合,内容：利用集团在成都的销售网络进行异地销售，重点针对竞品项目进行推广，主要针对投资型客户,整合区内外中介资源,实行大业务员管理模式，定期进行业绩考核，优胜劣汰,建立真诚的战略合作联盟,目标：大成都范围&区内知名代理行,招商执行计划,三、针对性战略,最终实现低成本精准
6、打击，从外围提升营销力,招商执行计划,6.15,7.15,7.16,7.31,招商阶段,8.15,后续报道（持销期）,客户确认,开盘爆发期,物业返点活动,促销活动,客户导入,签约活动,品牌/产品宣传,客户筛选、意向签约,新闻通稿,开盘活动,行销,客带客活动,以累积客户为主,大客户签约为主,商业补空及销售,招商执行计划,销售执行计划,销售节奏,销售阶段2,销售阶段1,2次开盘,1次开盘,循环蓄势，在保证客户消化量的基础上，有限量供应制造稀缺，形成阶段性热销局面。,2012年销售节奏示意图,销售阶段3,3次开盘,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,蓄势期,开盘强销期,第三次强销,
7、2月,第二次强销,持续销售期,4次开盘,销售阶段4,第四次强销,销售执行计划,阶段性任务,销售执行计划,销售控制,原则：通过控制销售面积和价格两个要素来监控放盘节奏,策略一：低开高走，首批售出单位以4号楼为主，以2号楼位为辅，穿插部分其他1、3、5号楼商铺策略二：高中低单元相结合，侧重中低层单元首批推售策略三：按层推出策略四：需后续推出的保留单位主要为升值潜力较大的单位。,销售执行计划,销售执行,7.15日之前 所有来客户确定签约意向（不限量）,7月16日 开盘当天换签合同前30位享受优惠并获免6-12个月物管费,7月16日 推出部分商铺，从铺位较差的开始推出,7月17日起 业主推荐并购买，原
8、业主可享受5000元的物业消费积 分，新业主可享受购铺优惠,8月16日 开盘客户换签,销售执行计划,费用预算,合计：120万,Thank you!,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN
9、1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3m
10、dS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,
