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1、海口市住宅物业服务收费管理调研报告近年来，随着海口城市化进程的快速发展，物业服务收费管理的矛盾不断，物业服务企业和业主之间的矛盾尤为突出，如何认清物业服务收费管理存在的问题，分析矛盾背后的原因，寻找解决矛盾的长效机制，成为目前十分重要而紧迫的任务。我查阅了许多文献资料后，对我市的物业服务收费现状进行了以下分析并对如何改进现状提出了一些建议。 一、我市物业服务收费市场价格机制的确立 物业服务收费既关系整个行业发展，也关系到群众切身利益。物业服务从80年代中期开始出现经历了20多年的发展历程，服务收费管理随着物业服务产业的发展，国家法律法规和政策调整，从收费管理的思路、原则到管理模式经过几次较大的
2、变化。 一、物业服务起步阶段，物业收费实行以政府定价管理为主。由于物业服务收费与群众生活密切相关，为了规范加强物业服务收费管理、规范收费行为、维护消费者和经营者利益，物业服务收费纳入政府价格管理。在价格管理形式上，对物业服务收费实行政府定价，物业服务收费按照收支平衡的原则逐个核定收费标准。 二、物业服务发展阶段，物业收费实行政府管理和市场调节相结合。90年代后期，随着城市化进程加快，居民住宅小区建设规模扩大，高档住宅小区数量日益增多，物业服务社会化和专业化水平明显提高。1999年海南省人大颁布海南省住宅区物业管理条例，以地方立法的形式对物业管理服务行为进行了规范，在收费上明确了政府管理和推进物
3、业服务收费市场化相结合的导向，1999年海南省物价局也出台了海南省物业管理服务收费规定（琼价营1999404号），对物业服务收费实行重大改革，实行市场调节价和政府指导价相结合的管理模式，放开大部分物业服务收费。已成立业主委员会的，其物业管理服务收费标准由业主委员会与物业公司在依法签订委托管理合同的前提下，参照各类政府指导价约定或由双方协商议定；对尚未成立业主委员会的物业服务收费实行政府指导价。 三、物业服务转轨阶段，物业服务收费实行政府调控下主要由市场形成价格为主的模式。随着物业服务产业化进程加快，为推动物业服务的竞争和市场化，2003年5月国务院颁发物业管理条例（国务院令第379号），从20
4、03年9月1日起施行。2003年11月国家发展改革委、建设部出台了物业服务收费管理办法，2006年海南省发展与改革厅、海南省建设厅也相应出台海南省物业服务收费管理办法（琼发改收费20061052号）规定；这些规定明确了物业服务和收费的市场化导向，物业服务收费根据不同物业的类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，除普通住宅区服务收费实行政府指导价外，高档住宅区、写字楼、别墅和其他商业物业的服务收费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。2010年7月31海南省第四届人大常委会第十六次会议通过海南经济特区物业管理条例，原海南省住宅区物业管
5、理条例同时废止。为进一步规范物业服务收费管理和物业管理行业的收费行为，海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅2011年4月重新修订了海南省物业服务收费管理办法(琼价费管2011154号)，办法规定：物业服务收费根据不同的物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，其他物业的物业服务收费实行市场调节价。同时还制定了海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法(琼价费管2011156号)，对我省范围内实行政府指导价管理的普通住宅物业公共部位和共用设施设备使用的水、电费用分摊有了具体的规定，对一些共用水电费用不得向业主或使用人分摊的，也做了具体的规定。二、我
6、市物业服务收费管理现状及问题（一）基本概况1、海口市物业服务收费备案情况截止2012年5月30日，在我市备案的物业小区共有357家，其中，2008年以前备案的物业小区147家，2008年备案的物业小区39家，2009年备案的物业小区38家，2010年备案的物业小区48家，2011年备案的物业小区60家，2012年备案的物业小区25家。2、海口市物业小区服务收费等级情况从备案的物业小区看：一级收费的有3家，占0.84%；二级的有14家，占3.92%；三级的有142家，占39.78%；四级的有198家，占55.46%。具体如下：1、2008年以前备案的物业小区（147家）：四级的90家，三级的57
7、家。2、2008年备案的物业小区（39家）：四级的22家，三级的13家,二级的4家。3、2009年备案的物业小区（38家）：四级的25家，三级的10家,一级的2家。4、2010年备案的物业小区（48家）：四级的32家，三级的14家,二级的2家。5、2011年备案的物业小区（55家）：四级的20家，三级的27家,二级的7家，一级的1家。6、2012年备案的物业小区（25家）：四级的10家，三级的14家,二级的1家。（二）存在的主要问题随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问
8、题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面：1、物业服务费现行的物业服务收费标准是与物业企业提供的服务等级相挂钩的，按照海南省普通住宅物业服务分等收费标准（琼价费管2011155号）规定，即以小区的绿化面积、智能化配备、人员配备、配套设施等指标为标准划分等级收费。但在实际备案中，海口有相当一部分物业小区文体娱乐、服务设施未能达到等级要求，所以收费标准只能降级收费，造成物业公司经营困难。2、多数小区水电没有抄表到户我市98%以上的小区，由于历史的原因，小区基础条件不配套，当初兴建之时建设标准低、规模小、基础设施不配套，在道路、绿化、用电、污水排放、垃圾处理、路灯照明、
9、安全防范、消防设施、车辆停放等方面，普遍存在设施不到位、不完善等问题，特别是水电没有安表到户，物业管理基本上只是进行维持型管理。3、停车场收费如何分配的问题物权法出台后，物业小区停车场收费如分配的问题，一直没有具体的规定，小区业主意见较大。现在的情况是：物业管理公司收了车辆停放服务费全部归物业公司所有。4、业主委员会未发挥作用我市中心城区大部分小区都没有成立业主委员会，少数虽然成立了，但都没有形成和发挥业主与物业企业之间桥梁与纽带的作用，服务质量的监管没有真正开展起来，对物业服务与公共财务的收支疏于监管。业主委员会的建设不规范，导致其作用发挥不够，没有实现真正意义上的自治管理，业主和物业服务企
10、业之间的矛盾和问题因缺少沟通而难以解决，为小区物业管理和发展带来隐患。三、我市物业收费管理现状分析1、物业服务收费标准未调整我市普通住宅物业服务分等收费标准2011年重新制定过，但收费标准未作调整。收费总体标准不高，物业服务企业经营面临较大压力。据调查，现行物业服务收费指导价标准是从1999年执行至今，但近年来CPI上涨较快，物业企业员工工资、社保等管理成本增加较大，小区停车场、清洁、照明、监控、巡逻等运营成本增大，企业承受的经营成本也加大，现行的收费标准不能适应需要。如果仅靠物业服务费根本入不敷出，为了维持经营，只能通过降低服务标准、裁减人员、压缩人工成本和收取停车费、公共配套设施租金等途径
11、来弥补。2、物业服务行业经营利润低 由于市场化程度较低，企业的经营规模小、专业化程度低、管理成本高，难于形成规模效益，难以优胜劣汰，物业管理行业经营业绩普遍较差，行业利润低，甚至出现亏损经营，部分物业企业依靠房地产开发商补贴维持经营，从而对物业服务质量、信誉和行业发展产生一定影响。市物价部门抽查20家物业企业，从填报的海口市2011年度物业企业统计调查表来看，20家物业服务企业盈利能力较低，有9家企业出现亏损， 11家企业营利，其中有8家年利润在1.5万元左右，处于亏损边缘。有1家年利润有14万元，但其管理的小区总建筑面积达22万平方米。从抽查市管20个物业小区调查情况看，管理的物业小区建筑面
12、积达114万平方米，而物业管理企业只有8家，从业人员达434人，平均每个物业管理企业管14.3万平方米，每个物业管理人员平均管2628平方米。3、供水、供电未实行抄表到户近年来，物业纠纷大多数是涉及到水、电费分摊问题，市物价部门价格举报投诉20-30%都是水电费矛盾纠纷，由于海口90%的物业小区未抄表到户，水、电分摊问题成为矛盾焦点。据水务部门统计，海口市现有住宅小区2760个，海口市水务集团下属三家供水公司实行抄表到户的客户约10万余户，全市约有45万户居民尚未实施抄表到户，有些小区水损耗大，公摊给业主也大，导致物业企业和供水企业之间矛盾加大。4、大多数小区没有成立业主委员会目前海口市实行物
13、业服务的住宅小区357家，成立业主委员会的仅有10家。多数住宅区没有成立业主委员会，业主既没有与物业管理企业签订物业服务合同，也没有制定业主公约和议事规则，已签约的则形同虚设。一些业主代表缺乏责任感，难以代表业主利益，这些问题的存在一方面造成了多数物业服务企业只能一对一跟业主进行协商，签订服务和收费合同，影响效率，增加收费难度和纠纷；另一方面增加业主维权的难度。 5、停车场停车收费问题近年来，随着海口市居民生活水平的不断提高，汽车保有量越来越多，停车收费问题也成为投诉的焦点，我市小区业主购买车位增多，业主自主车位的车辆管理与车辆停放收费标准问题日益突出，但是省物价部门还没有出台自主车位的收费政
14、策，所以群众投诉越来越多。四、完善物业服务收费管理的政策建议 随着物业管理法规的不断完善，物业服务行为逐步规范，物业服务正逐步成为人们购房时考虑的重要因素。如何通过进一步完善政策，促进物业管理行业的健康发展，是价格部门的一项重要工作。根据本人调查的以上现状、存在的问题及分析的具体情况，提出如下措施和建议： （一）努力推进物业服务市场化 物业服务是经济社会发展的产物，要切实转变观念，加大法规政策宣传和解释，增强业主和物业企业的观念，培育市场主体自我管理、自主经营和权利义务意识，增强市场观念，充分认识物业服务行业的服务性、有偿性，物业服务费用应当由当事人主要依据服务的内容及质量协商约定，做到自我管
15、理、自我约束、自主经营、自我发展、平等协商、等价有偿，质价相符，实现物业服务的良性运行和可持续发展。 （二）坚持科学合理确定物业服务收费 物业服务收费与物业服务质量紧密相连，要进一步完善物业服务收费政策，坚持市场化方向，遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，合理制定收费标准。一是收费与成本相结合。成本是制定价格的基础，作为经营服务行业，物业服务收费必须考虑补偿成本，在成本基础上合理盈利，才能实现物业服务经营的良性运行。 二是收费与经济发展水平、居民收入水平相结合。物业服务和收费不能脱离本地的客观实际，尤其是不能脱离具体住宅小区居民的收入水平，片面搞高服务设施投入、高质量服务和高收费水平
16、，必须结合小区业主的收入水平合理确定收费标准。（三）完善收费政策，理顺物业收费存在问题 针对物业服务存在的突出问题，采取措施，完善物业服务收费政策，理顺收费存在问题，促进物业服务行业的发展。一要调整物业服务政府指导价收费标准。在考虑居民承受能力的情况下，适当调整物业服务收费政府指导价。要在进行充分成本监审、测算社会平均成本的基础上，以社会平均成本为依据，充分考虑当前和今后一个时期的情况，通过必要的程序重新制定公布物业服务政府指导价标准。理顺物业小区停车场收费政策，通过价格杠杆调节和缓解小区停车难的突出问题。 二要理顺物业服务相关收费。根据国家和省的有关政策规定，研究建立业主（或装修企业）装修保
17、证金（押金）、垃圾余泥清运、缴费和办理装修工人出入证制度，促进小区管理。完善对尚未成立业主委员会的收费约定具体操作规定，理顺小区供电、供水价格，积极推进我市供水、供电抄表到户工作。 三要改革物业服务收费管理方式。对物业服务收费实行动态管理，对物业服务收费标准建立定期调整和公布制度。定期调整和公布物业服务政府指导价标准，该提高的要提高，该降低的要降低，及时解决和理顺收费中存在问题。 （四）完善收费管理制度，规范收费行为 物业服务企业要建立健全规范物业服务收费各项管理制度，加强对物业服务收费管理和监督，强化收费约束机制。 一是要建立健全物业服务收费收支财务管理制度。实行物业公共服务费用包干制，物业
18、服务企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建帐，定期公布财务状况，接受群众监督。二是要完善物业服务收费和代收费公示制度，各物业服务小区必须按照规定实行收费公示制度，收费公示不仅要公示物业服务收费、停车场收费和收支情况，而且要公示各种代收费和涉及小区住户电价、水价等相关价格，提高收费透明度，规范收费行为。参考文献：1、海南省物价局海南省物业管理服务收费规定（琼价营1999404号），19992、国务院物业管理条例（国务院令第379号），20033、国家发展改革委、建设部出台了物业服务收费管理办法，20034、海南省人大海南经济特区物业管理条例，20105、海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅海南省物业服务收费管理办法(琼价费管2011154号)，20116、海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法(琼价费管2011156号)，2011
