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1、那曲地区百货大楼建设项目 可 行 性 分 析 报 告 那曲地区综合市场二0一0年三月目 录一、项目概况二、企业基本情况三、项目需求分析及必要性四、项目建设的主要内容和目标.五、项目投资估算及资金来源. 六、工程建设计划进度 七、项目经济效益和社会效益分析.第一章 项目概况项目名称：那曲地区百货大楼建设项目建设性质：新建建设地点：那曲地区综合市场（一区）项目法人：那曲地区综合市场一、项目区概况1.项目地点那曲地处西藏自治区北部，北与新疆维吾尔自治区、青海省毗邻（距青海格尔木市848公里），南与拉萨市（328公里）、林芝、日喀则地区相连，东靠昌都地区（707公里），西接阿里地区（距狮泉河831公里
2、）。全地区总人口大约42万，辖11个县（区），地委、行署所在地那曲镇，常住人口8万，流动人口22万。本项目区位于那曲镇拉萨路综合市场院内。2.经济社会那曲是西藏的北大门，东连昌都、西接阿里、北上青海、南下拉萨，是西藏与内地大通道联接的重要枢纽，是藏中经济区的北部重要门户和窗口。青藏铁路、青藏公路干线都经过这里，特殊的地理区位优势为那曲经济社会发展带来了前所未有的机遇，使那曲成为藏北最为重要的政治、经济、文化和经贸流通中心，是西藏对外开放、展示形象的重要窗口。改革开放以来,在党中央、国务院的亲切关怀下，在自治区党委、政府的坚强领导下，在兄弟省市的对口支援下，那曲地委、行署带领全地区各族人民始终坚
3、持新时期西藏工作指导方针，抢抓机遇，深化改革，扩大开放，经济社会保持了跨越式发展的强劲势头，同时现代物流业发展扎实起步。2009年，地区生产总值预计完成47.51亿元，同比增长12.61%。其中：第一产业9.3亿元，增长6.53%；第二产业11.65亿元，增长14.1%；第三产业26.56亿元，增长14.24%。地方财政收入1.79亿元，增长30.6%；税收收入完成1.96亿元，同比增长33%；社会消费品零售总额8.86亿元，增长7%。3.本行业及关联产业发展现状近几年来，随着西藏经济的快速发展，藏北中心那曲地区社会经济发展步入了跨越式发展的快车道，特别是第三产业的迅猛发展，百姓生活水平日益提
4、高，消费市场需求旺盛。从那曲地区内部市场来看，各类商品物资需求总量逐年增长，这可以从2009年社会消费品零售总额指标得出这一结论。具体到商贸市场交易，百货、服装等各种生活用品都是那曲交易市场贸易的主要商品，量大、品种多，缺乏市场规范管理，除了市场贸易基本功能外，还没有发挥好真正意义上的市场供需作用，城镇居民消费的积极性还没有被有效调动起来。因此，本项目建设的一个重大目标就在老百姓生活的城镇消费。二、项目建设的有利条件1.在经营规模方面：2009年市场交易量达到2000余万元，交易辐射聂荣、安多等周边各县（区），经营稳定、商户稳定。2.在管理服务方面：市场严格按照现代企业制度要求规范管理，现下设
5、综合部、财务部、保安部、卫生部、行政办5个部门，功能齐全，实行24小时保安巡逻。3.在体制方面：建设了主体多元、产权明晰、责权明确、机制灵活、运作高效的现代企业制度。4.在政策环境方面：地委、行署高度重视和支持商贸市场的建设发展，百货大楼的建设有利于推进城镇商业产业化的发展，必将受到地区相关部门的重视和支持，惠及老百姓生活和城镇消费。 5.本项目规划设计、立项、场地清理等各项前期工作已经完成。三、项目建设规模百货大楼为全框架现浇结构，一层中厅为综合类购物广场，二楼、三楼、四楼为精品商铺。停车场与百货楼为统一整体。本项目占地面积1722m2，建筑面积6880 m2。四、工程计划进度本项目工程技术
6、设计已委托西藏自治区建筑勘察设计院完成并经地区发改委立项，计划2011年4月份开工， 10月底基本竣工。五、投资估算及资金来源根据工程设计规划，本项目总投资1080.84万元，其中：申请国家投资750万元，企业自筹330.84万元。六、项目效益本项目建成后，年营业收入259.20万元，年上缴税金12.96万元，年均利润总额116.64万元，可提供就业、创业岗位200余个。七、编制依据1.那曲地区“十二五”发展规划重点建设项目。2.西藏自治区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要中提出：“加强基础设施建设提高综合发展能力，扶持乡镇企业和农牧业产业化龙头企业扩大规模，带动农牧民增收。积极开展多种经营
7、，培育市场营销主体”。3.国民经济和社会发展“十一五”规划纲要在丰富消费性服务业中提出：“提升商贸服务业，鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售等商贸服务；适应居民消费结构升级趋势，继续发展主要面向消费者的服务业，满足多样化的服务需求”。4.地区经济工作会议中明确指出：“狠抓投资消费，注重合力拉动，促进经济又好又快发展；在扩大投资的同时，要积极培育市场主体，提升消费对经济的拉动作用；完善城乡商品流通体系，降低商品流通成本，活跃城乡消费市场；积极开拓新的消费空间，提高消费层次，扩大消费规模”。5.目前，那曲还没有一个上档次、上规模的大型购物场所，本项目配合那曲城镇规划建设，是社会经济
8、发展的需要，对促进经济发展以及增加城镇劳动力创业、就业都将发挥积极作用。八、综合评价本项目建成后，将有效引导和转化那曲地区潜在的物流需求，提高商户的创业环境，增加就业岗位，有利于行业自律与良性竞争，有效扩大商贸服务的市场需求。通过建立良好的市场秩序，形成对商贸服务企业活动的规范化与积极引导，并满足老百姓以及城镇消费的现实需要。此外，本项目建设的特殊意义还在于08年意外火灾后的灾区重建。这次意外火灾造成那曲地区综合市场110户经商户蒙受损失，地委、行署、国资委高度重视，要求本项目作为那曲镇商业中心重点工程尽快完工后妥善安排受灾户，避免重大社会影响事件的发生。本企业在市场经营方面有着20余年的专业
9、管理经验，同时也是那曲地区经营效益最好，人流、物流量最大的市场，因此无后顾之忧。总言之，本项目的实施不仅能更好的满足城镇消费需求，增加创业、就业岗位，稳定社会，同时还必将促进第三产业和“三农”经济的发展。第二章 企业基本情况项目承建单位为西藏那曲地区综合市场，1989年成立，注册资金629万元人民币，企业地址为那曲地区那曲镇辽宁北路3号。拥有经营面积1.3万平方米。自企业成立以来一直是那曲地区最大的商业流通点，也是地区级农牧业产业化龙头企业之一。从综合市场企业发展的角度来讲，我们在多年的经营和管理农贸市场当中，始终坚持把满足老百姓的生活需要放在第一位，尤其是本企业新一届管理班子上任后，通过20
10、07年扎扎实实的努力工作，打下了进一步发展壮大的最重要基础。综合市场将通过一系列内部改革、改制、组建控股子公司等强有力的经营和管理措施稳步实施“多元化发展 专业化管理”企业战略。此次，百货大楼建设项目建设是那曲地区综合市场扩大经营、加快发展的重要一步，对本企业、对社会、对百姓都将是一件大好事。截止2009年12月31日，企业资产总额为1463万元，经营容量500余户。2009年企业年收入333万元，上交税金18万元，除去火灾补偿款因素，年利润40余万元。本企业严格按照现代化企业制度要求规范运营，各项制度健全、责任到位、管理严格、服务周到。市场交易公平、竞争有序、秩序安全稳定、卫生状况良好，为广
11、大客户提供了良好的经营环境和交易场所。第三章 项目需求分析及必要性一、项目需求分析（一）市场需求分析1、区域市场需求百货交易市场作为一种零售业态，其发展都有固有的生存基础，有其特定的市场细分层。他与当地的人口、社会发展情况、人均收入以及消费习惯都有着密切联系。从那曲地区内部市场来看，各类商品物资需求总量逐年增长，这可以从2009社会消费品零售总额指标得出这一结论。具体到商贸市场交易，各类生活用品都是那曲交易市场贸易的主要商品，量大、品种多，只不过是比较分散，缺乏市场规范管理，除了贸易基本功能外，还没有发挥好真正意义上的市场供需作用，城镇居民消费的积极性还没有被有效调动起来。而目前本地区还没有一
12、个上档次、上规模的购物场所。2、那曲地区以及地区外经济活动引发的市场需求随着那曲地区经济发展水平的不断提高，与自治区内各地（市）及区外省（市）间的经济交往愈发频繁，那曲地区对周边区域经济辐射作用也在不断增强，经济交流与经济发展所引发的市场需求越来越强烈，商业贸易更加频繁。本项目建设将面临巨大的竞争压力和发展机遇。（二）营销策略、方案、模式将百货楼打造成上档次的购物商场（构建那曲城镇建设规划商业中心主体场所和建筑），一层中厅为综合类购物广场，二楼、三楼、四楼为精品商铺。优先安排受灾商户入驻，逐步引进百姓喜爱、市场需求量大、有竞争力的商品，突出“便民性”，努力构建“一站式”消费服务的新形象、新特点
13、。（三）市场风险分析1.项目市场风险分析火灾前作为综合市场重要的经营区，经营稳定，商户稳定。发生火灾后，受灾商户110户迫切要求尽快修建，为此，从政策层面、商户层面、社会层面、消费层面都没有任何问题，关键是及时建设并投入营业。2.防范和降低风险的对策根据本项目的特点，应当关注经营商品的价格信息和政策导向，尽可能引入多品种、多业态经营。同时重视服务质量以及市场竞争信息，及时把握市场动态。二、项目建设的必要性1.项目提成过程那曲地区综合市场从事物流商贸经营服务已有20年之久，是那曲地区经营效益较好、经营较为稳定的国有企业，目前年均经营收入在300万元左右。从2007年以来，新一届管理班子大力深化企
14、业改革，开始实施“多元化发展 专业化管理”企业战略，推动企业扎实立稳本地市场，重点开拓物流服务业、商业贸易、三产服务及资本经营等几大经营板块，稳步推进综合市场企业步上良性的发展轨道，本项目建设也是本企业扩大经营的重要一步。本项目建设已经纳入那曲镇城镇规划。按照规划蓝图，本项目为那曲镇商业广场中心主体建筑之一，要求从建筑整体到经营服务都要突出中心特点。2008年初意外火灾事件发生后，那曲地委、行署、国资委高度重视，明确要求尽快建、建设好，以稳定火灾受损商户和那曲社会局势。2.目前市场状况目前，那曲还没有一个上档次、上规模的大型购物场所，包括综合市场在内，几家小型市场经营状态基本相同，均处在物流商
15、贸服务最低端，仅仅满足老百姓日常生活用品最基本的需求，对那曲经济发展贡献甚微，对那曲地区物流业发展十分不利，同时也带来了迅速发展的巨大商业空间。本项目配合那曲城镇规划建设，是社会经济发展的需要，对促进经济发展以及增加城镇劳动力创业、就业都将发挥积极作用3.项目建设的必要性百货市场与城镇居民日常生活密切相关。当前，在“保增长、保民生、保稳定”的新形势下，大力推动布局合理、设施完善、经营规范的百货市场建设，对于降低流通成本、方便和促进居民消费，稳定就业，促进社会和谐稳定发展有重要作用。生活资料市场的稳定，直接影响到社会的稳定，百货大楼建成后，将更好的发挥主渠道作用，通过方便快捷的交易方式，保障供应
16、，促进市场繁荣。本项目的建设，将有效引导和转化那曲地区潜在的消费需求，提高地区服务供给能力水平，通过建立良好的市场秩序，形成对服务行业活动的规范化与积极引导，并满足老百姓以及城镇消费的现实需要。本项目的建设也是本企业良性发展的战略性决策。本项目为地区城市规划和产业规划项目，符合政策要求、市场需求、企业发展需要、那曲社会稳定及经济发展需要，因此，本项目的建设具有十分明显的战略意义。第四章 项目建设的主要内容和目标一、项目规划从综合市场20年来的经营情况以及经营结构布局，一区的商业位置和结构布局是综合市场内唯一一个有望打造成中高档购物广场的建筑。此次建设工程拟将百货楼打造成上档次的购物商场（构建那
17、曲城镇建设规划商业中心主体场所和建筑），全面提升综合市场的产品结构和档次，拉动消费水平，增加企业收益。二、工程设计本项目工程技术设计已经委托西藏自治区建筑勘察设计院完成并经地区发改委立项。三、建设内容及规模本项目占地面积1722m2，建筑面积6880 m2。百货大楼为全框架现浇结构，共4层，一层中厅为综合类购物广场，二楼、三楼、四楼为精品商铺。四、环境影响评价本项目的建设将严格按照环评要求进行。建成后不安排生活居住，因此没有任何性质的环境影响或者环境污染。但我们在日常管理工作当中依然做到严格规范，实施业主负责制，奖惩结合。第五章 项目总投资及资金来源 一、投资估算依据1.国家计委和建设部联合颁
18、发建设项目经济评价与参数（第二版）。2.土建工程费用按西藏自治区经济计划委员会、城乡建设环境保护厅、财政厅2001年编制的西藏自治区建筑工程预算定额、西藏自治区建筑工程费用定额。二、投资估算根据工程设计规划，本项目建设占地面积1722m2，建筑面积6880m2，每平方米造价1250元，主体工程（全框架现浇结构）需求资金860.00万元；装修工程面积6880m2（含消防、监控系统工程等）每平方米造价321元，需求资金220.84万元。本项目总投资1080.84万元。三、资金来源本项目建设总资金需求1080.84万元，其中：申请国家投资750万元，占总资金的69%；企业自筹330.84万元，占总资
19、金的31%。四、资金的使用和管理项目建设管理由那曲地区综合市场承担。同时实施了严格的审批、立项、设计、施工管理，地区国资委将加强对项目的监督。建设资金的管理严格贯彻执行工程项目建设资金管理的有关规定，严格实行资金专帐专项管理、专户储存，专款专用，统一管理，统一使用。第六章 项目实施进度本项目工程技术设计已经委托西藏自治区建筑勘察设计院完成并经地区发改委立项，计划2011年04月份开工， 10月底基本竣工第七章 经济效益分析和社会效益分析一、经济效益 按火灾前百货楼经营布局规划结构不变，一楼二楼经营容量110户，安排火灾受损商户经营，三楼至四楼经营总容量90户，其中考虑市场变化因素，按180户入
20、驻经营，火灾前房租标准平均每户1200元/月计算：1200元/月180户12个月=259.20万元/年。再按综合市场2009年经营成本和费用不变价计算，占总收入的55%，扣减后本项目年收益在116.64（259.2045%）万元。二、社会效益评价1.有利于维护那曲社会的稳定团结。零八年的意外火灾造成100多户商户蒙受损失，地委、行署、国资委高度重视善后处理工作。本项目尽快建设将是稳定这些受灾商户的关键，与整个地区的社会安定团结息息相关。2.本项目作为发展那曲服务业的具体服务点建设，深受老百姓的欢迎，必将促进第三产业和“三农”经济的发展。3.百货市场是劳动密集型行业，那曲地区百货大楼项目的建设，对本地社会城镇劳动力创业、就业、稳定那曲社会局势以及稳定老百姓生活用品市场供应，都将发挥重大作用。
