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1、国美商都B座数码港经营方案,2023/2/22,目 录,一、商都商业概况 二、数码港业态规划三、经营测算 四、经营计划 五、附件1：装修、设施设备投入明细 附件2：北京电子商城市场调研,第一部分 商都商业概况,国美商都全景图片,第一部分 商都商业概况,项目位于北京西南丰台科技园区内Located in Fengtai Science Park,South West side of Beijing,South West 4Th Ring Road西南四环,国美商都GOME CAPITAL,第一部分 商都商业概况,国美商都总体概要,金座,银座,南 四 环 路,科丰桥,总部基地,B座,A座,第一部分
2、 商都商业概况,楼层及高度,A地块(PLOT A):购物中心（MALL）酒店（HOTEL）7层（楼高约42米）18层（地上8层至地上25层，楼高约57.6米）7 stories（Around 42 meters high）18 stories（Around 57.6 meters high，From story 8 to 24）,B地块(PLOT B):购物中心（MALL）写字楼（OFFICE）7层（楼高约42米）16层（地上8层至地上23层，楼高约57.6米）7 stories（Around 42 meters high）16 stories（Around 57.6 meters high，
3、From story 8 to 23）停车位（Parking):Total 3,890 cars,第一部分 商都商业概况,B座整体平面示意,第一部分 商都商业概况,B座 各层面积商业,第一部分 商都商业概况,B座 各层面积写字楼,第一部分 商都商业概况,项目工程现状（1）土建工程：A/B区：所有土建工程全部完成，竣工备案完成；公共部分精装修施工完成（包括卫生间木门及五金的安装、卫生间夹板门及五金安装、卫生洁具安 装），剩余为 A区酒店甩项及除公共部分外的一次装修未做。（2）外幕墙工程：A/B区：所有工程全部完成。（3）机电工程：1）、A区：除冷水机组尚在调试外，其它工程全部完成。2）、B区：全
4、部完成。（4）消防工程：1）、A区：联动调试完成，等待现场验收。2）、B区：联动调试完成，现场验收完成。（5）弱电工程：1）、A区：完成整体工程的80%，剩余20%主要是设备安装（设备已在现场 存放）。2）、B区：全部完成。（6）泛光照明工程：1）、A区：安装完成，调试正在进行。2）、B区：全部完成。（7）电梯工程：A/B区：直梯安装、调试完成，通过政府验收，但部分直梯不能满足使用要求，厂家正在进行检修；扶梯安装、调试完成，正在进行政府验收。（8）市政工程：A/B区：给水、雨水、污水、中水、燃气工程已全部完成。（9）过街连廊工程：全部完成。（10）其他工程：1）、A区八层办公室及物业用房装修完
5、成，并投入使用。2）、A区中庭首层铺装完成。,第一部分 商都商业概况,B座达到经营需要完善的工程项目1、公共部位二次装修2、部分机电设备3、燃气4、绿化景观、标示系统5、业态、行业特殊要求,第一部分 商都商业概况,项目手续办理情况 1）、2010年6月1日取得B区产权证；2）、2010年7月8日取得A区产权证；3）、A区消防验收，协调消防单位，计划12月15日完成现场验收。4）、B区消防验收，己完成现场验收，等得取得验收合格单。5）、人防验收，因需要等消防验收通过后才可进行，现已做好验收前的准 备工作，待消防验收通过后即可进行。项目物业交接情况 1）、B区已于2010年8月31日完成物业交接；
6、2）、A区计划于2010年11月20日前完成物业交接；,第一部分 商都商业概况,第二部分 B座数码港业态规划,第二部分 B座数码港业态规划,B座数码港整体定位,打造北京南城集数码、休闲、娱乐、饮食、商务等于一体的时尚消费地,业态规划（一层银行、电信、汽车，面积：9570.28平米，含商场入口大堂）,第二部分 B座数码港业态规划,业态规划（二层手机品牌体验店、新品发布，面积：11422.50平米，含交通面积）,第二部分 B座数码港业态规划,业态规划（三层电脑体验店，面积：11828.33平米，含交通面积）,第二部分 B座数码港业态规划,业态规划（四层，面积：11962.52平米，摄影器材，电玩体
7、验店）,3D动物系列,百家乐系列,连线机系列,轮盘机系列,模拟机系列,玛莉机系列,第二部分 B座数码港业态规划,业态规划（五层，面积：11991.80平米，书店，影音店，数码配件销售区，动漫人物销售区）,第二部分 B座数码港业态规划,业态规划（六层，面积：12023.14平米，儿童游戏，亲子乐园，溜冰场）,第二部分 B座数码港业态规划,业态规划（七层，面积：11899.80平米，餐饮，电玩城）,第二部分 B座数码港业态规划,业态规划（地下一层，面积：8873.17平米，大卖场主力店，员工餐厅）,第二部分 B座数码港业态规划,业态规划（地下二层，配套车位，面积：14251.86平米）,第二部分
8、B座数码港业态规划,业态规划（地下三层，配套车位，面积：15098.79平米）,第二部分 B座数码港业态规划,业态规划（地下四层，配套车位，面积：5277.54平米）,第二部分 B座数码港业态规划,业态规划（配套地面）1、停车场2、休闲区3、车行道、人行道4、广场、绿地5、照明、指示系统,第二部分 B座数码港业态规划,业态规划（写字楼）以数码IT企业及相关产业为主项目位置：B座8-23层（共16层）标准层可售：2225.94平米（含公摊，14个写字间）使用率：65.7%写字楼总可售：35532.03平米,第二部分 B座数码港业态规划,第三部分 经营模式和经营测算,经营模式,方案一：产权分割散售
9、条 件：产权分割 整体经营操作模式：与小业主签订买卖合同，同时签订租赁协议优 势：购买门槛低、资金回笼快、销售价格高劣 势：产权分割难、租金风险高、经营压力大方案二：整层销售条 件：整体经营操作模式：与小业主签订买卖合同，同时签订租赁协议优 势：无需重新产权分割、操作简单、租金风险低劣 势：销售价格低、需找客户难、资金回笼慢、经营压力大,第三部分 经营模式和经营测算,方案一：产权分割散售售价测算,第三部分 经营模式和经营测算,定价依据商业定价评分表,第三部分 经营模式和经营测算,定价依据写字楼定价评分表,第三部分 经营模式和经营测算,B座整体销售额测算（商业分铺销售、写字楼分房销售）,第三部分
10、 经营模式和经营测算,方案二：整层销售售价测算,第三部分 经营模式和经营测算,定价依据商业定价评分表,第三部分 经营模式和经营测算,定价依据写字楼定价评分表,第三部分 经营模式和经营测算,B座整体销售额测算（整层销售）,第三部分 经营模式和经营测算,租金测算,第三部分 经营模式和经营测算,定价依据商业租金定价评分表,第三部分 经营模式和经营测算,B座商业各楼层租金标准（前五年，预计第二个五年租金涨幅3050%）,第三部分 经营模式和经营测算,B座商业五年经营收入测算,第三部分 经营模式和经营测算,方案一投资回报率测算,第三部分 经营模式和经营测算,国美商都B座各楼层年投资回报率汇总表,第三部分
11、 经营模式和经营测算,国美商都B座五年投资回报率汇总表,第三部分 经营模式和经营测算,方案二投资回报率测算,第三部分 经营模式和经营测算,国美商都B座各楼层年投资回报率汇总表,第三部分 经营模式和经营测算,国美商都B座五年投资回报率汇总表,第三部分 经营模式和经营测算,收入、支出对比表,第三部分 经营模式和经营测算,方案选择建议：,理由：1、销售回笼资金：方案一比方案二多收入7.37亿元 2、购买门槛、销售难度：方案一远优于方案二 3、经营风险：方案一比方案二前五年多支出资金2.94亿元 结论：建议选择方案一,第三部分 经营模式和经营测算,第四部分 经营计划,项目节点计划,2010年12月 工
12、程进场（原工程缺项施工）2011年3月完工 2011年3月 工程二装进场 2011年7月完工2010年12月 招商人员招聘 2011年1月完成2011年3月 招商、推广开始2011年3月12月 商户进场装修2011年12月24日 开业,第四部分 经营计划,B座商业招商及销售团队配置及费用,（以基本工资计算）,第四部分 经营计划,B座商业经营团队配置及费用,预计人员48人，每年费用400万元（以基本工资计算）,第四部分 经营计划,营销推广分期目标及费用,单位：万元,第四部分 经营计划,招商阶段推广重点,第四部分 经营计划,招商节点计划,第四部分 经营计划,B区 经营收入损益预估（按第四年达到平均
13、租金6.30元/平方米/天估算）,第四部分 经营计划,THE END 谢 谢！,附 件,附件一 B座装修、设施设备投入明细,B座商业、写字楼原定交楼标准缺项预算,附件,国美商都工程完善功能项投资计划,附件,附近二 北京电子商城经营现状,北京电子商城区域分布,附件,中关村IT卖场位置图,附件,【片区项目状况】,中关村IT卖场现状,中关村IT卖场行业已经有20多年历史，1985年中国第一家IT卖场四海市场就诞生在中关村。目前，中关村共有13家卖场，总面积大约32万平方米，经营商户大约8000家，2008年销售额213亿元。,附件,【片区项目状况】,中关村IT卖场租金统计,附件,附件,二、北京标杆型
14、电子商城现状,楼层业态,项 目 评 价,物 业 简 介,中关村e世界,项目位置：北京市海淀区中关村大街11号占地面积为22089平方米总建筑面积158017平方米,其中地上建筑面积95063平方米；地下建筑面积59627平方米。商业标准层面积接近8700平方米。地上1-5层为商业，6层以上办公，地下四层，配有980个地下车位,占据了中关村广场内仅存的紧邻中关村大街的位置拥有中关村广场便利的商务配套，与海龙、鼎好之间形成电子商贸“金三角”；南接亚洲最大的家乐福旗舰店的绿化平台广场向南向北各临地铁10号线和4号线。,中关村e世界数码广场由北京科技园置业股份有限公司投资25亿元人民币精心打造的数码旗
15、舰广场一层为国际品牌形象馆，以国内、外知名品牌展览与销售为主导；二层为数字生活广场，以“数字+生活”为主题，定位为数字产品的时尚消费基地；三层是以DIY配件品牌展示及装机服务为主力形态的DIY发烧友天堂；四层为耗材、配件、办公外设等产品的大型配件耗材天地；五层为以office员工及消费者为服务对象的时尚美食广场，并将开设大型动漫城；六层将被打造成多功能新品发布中心，成为IT产品发布的桥头堡。,附件,楼 层 介 绍,物 业 简 介,海龙大厦1-6层为海龙电子城(电子市场)，7层为餐厅及会议场所。8-14层为敞开式写字间(14层设有国际会议厅)。15-17层为高档写字间(15层设有健身中心及美容美
16、发中心)。地上标准层面积为3708.5平方米。地下1层至地下2层为停车库，面积约为12000平方米。地下3层为人防、仓库及设备用房，其中库房约3000平方米。,海龙大厦总用地面积为8500平方米，总建筑面积为73000平方米，其中地上约55000平方米，地下约18000平方米，地上18层，地下3层。大厦外观立面典雅简洁，新颖别致，富有时代感，将高科技产品和浓郁的文化融入其中。其中电子市场面积约20000平方米，名称为海龙电子城。写字间约30000平方米，包括大开间普通写字间和高档写字间。为提高海龙大厦的整体功能，在大厦内设有银行、会议厅、餐厅、商务中心等各类服务机构和设施物业公司：香港梁振英测
17、量师行、海龙高科物业管理公司,海龙大厦位于中关村科技园区海淀园的核心区，面向中关村大街，北临北四环路。海龙大厦地理位置得天独厚，是中关村的标志性建筑，中关村西区建设的首发工程。海龙大厦功能定位于服务中关村，促进中关村科技园区的建设,海龙大厦,项 目 评 价,附件,楼 层 介 绍,项 目 评 价,物 业 简 介,中关村科贸电子城,中关村科贸中心位于北京中关村大街18号，是由中关村科技与数字物流港投资开发建成的大型综合楼盘，占踞中关村大街和北四环交界的龙头位置，有几千平米的超大户外广场和大型室内活动场地以及200平米的户外电子屏的商业中心。,是由中关村科技投资开发建成的5A智能化大型综合楼盘，占踞
18、中关村大街和北四环交界的龙头位置总建筑面积达20万平方米，是集全球超大IT卖场、科技知识产权与科技产品会展中心、科技产品交流、智能化办公、四星级酒店、酒店式公寓、运动休闲、商务会所于一体的5A级智能化大厦,地下一层为物美超市（产权归物流港），地下2-4层为配套地下停车场（科技与物流港62：38）1-5层为电子卖场5-6层为国美电器（5层50%是电子卖场，50%是7层为服装商品城（将于2008年9月份到期归还中关村科技,现正在谈对外出租）8层为餐饮娱乐配套11-23层为写字楼,附件,附件,附件三 北京商业项目调研,市场指标,业态分析,物 业 简 介,富力皇后大道,项目位置：宣武南二环陶然桥向北8
19、00米商铺类型：综合体/购物中心装修状况：毛坯开 发 商：北京富力城房地产开发有限公司开间面积：133平方米-350平方米建筑面积：65000平方米占地面积：8万平方米楼层状况：一层层高：4米，二层层高：3米85物业形态：临街商铺、珠宝饰品城、餐饮、KYV、娱乐休闲广场、健身中心、展示厅、4S店等,价格：36000元/平方米(均),物业管理：6元/平方米月,由富力地产集团在北京投资兴建，是涵盖五栋“N空间Office”精装写字楼，一条餐饮街，活力时尚国际品牌街；大型超市；三个主题商场等多种业态的大型综合性商务建筑群。,附件,市场指标,业态分析,物 业 简 介,北京国际玩具城,项目位置：丰台南三
20、环中路67号商铺类型：综合体/购物中心 装修状况：精装修开 发 商：北京军凯房地产开发有限公司开间面积：5平方米-100平方米建筑面积：28000平方米占地面积：10883平方米楼层状况：层高：4米1、4米7、5米1，1100户物业形态：玩具商品商城,价格：24000元/平米,物业管理：29元/平方米月,集玩具批发零售、仓储配送、品牌代理、产品展示推广、配套集散服务于一体的专业化玩具商品商城。,附件,市场指标,业态分析,物 业 简 介,乐秀商城,项目位置：宣武菜市口南大街商铺类型：市场类商铺装修状况：毛坯开 发 商：北京房开置业股份有限公司开间面积：10平方米-200平方米总占地面积约7204
21、平米、总建筑面积约53030平米，住宅总面积30560平米，商务办公建筑面积约13170平米，商业建筑面积约9300平米楼层状况：一层2509.37平米，层高4.8米；二层3365.92平米，层高4.5米；三层3365.51平米，层高4.5米。物业形态：住宅、商业、办公,销售：30000元/平米,物业管理：25元/平米月,以运动休闲装备为主要经营方向的市场定位。以体育品牌专卖；体育用品、器材零售批发；休闲运动服装服饰；轻型时尚类快捷餐饮的业态进行组合。,附件,市场指标,业态分析,物 业 简 介,尼奥广场,项目位置：崇文广渠门桥西500米路北商铺类型：商业街商铺装修状况：毛坯开 发 商：北京九鼎
22、房地产开发有限责任公司物业公司：北京泰康物业管理有限公司建筑面积：4500平方米开间面积：30平方米-1000平方米楼层状况：地下一层至四层，层高4米3,商业可租可售：4500平商业面积整体出售，报价4万/平米物业费6元/平米另有200平米双层复式结构(地上地下)商铺出租，报价2万/平米/月，含物业费，支付方式灵活。,项目定位高尔夫、登山、滑雪、滑翔、钓鱼等国际时尚运动高档商品的专业消费平台，打造“大型国际商务-运动主题展卖与体验中心”。,附件,附件四 北京写字楼调研,市场指标,业态分析,物 业 简 介,新华联国际,项目位置：西三环与长安街交汇处(翠微大厦北边)，翠微路与西三环之间物业类别：写
23、字楼物业级别：甲级装修状况：公共部分精装修开 发 商：北京华信鸿业房地产开发有限公司 建筑面积：150000平方米开间面积：147-280平方米楼层状况：层高：3米6，五层以上为写字楼,销售均价：3000035000元/平米物业费6.00元/平方米月,新华联国际占地面积约3万平方米，建筑面积近15万平方米，其中包括商务公寓，商业配套及地下私家车位,附件,市场指标,业态分析,物 业 简 介,金泰丽湾大厦,项目位置：丰台西二环菜户营桥西北角物业类别：写字楼物业级别：甲级装修状况：公共部分精装修开 发 商：北京金泰房地产开发有限责任公司 建筑面积：12000平方米开间面积：160-210平方米楼层状
24、况：地上14层，地下一层，层高3.3米,销售均价：16000元/平米物业费3.86元/平方米月,高档酒楼、运动健身会所、咖啡厅、员工餐厅及金泰城西街的商业配套等成就办公、休闲、娱乐、购物一体的新商务形态。,附件,市场指标,业态分析,物 业 简 介,总部基地,项目位置：丰台南四环西路188号物业类别：写字楼物业级别：甲级装修状况：毛坯开 发 商：中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司建筑面积：1300000平方米开间面积：标准层面积5000平方米楼层状况：西区层高3.4米，东区层高3.5米,销售均价：16500元/平米物业费3.98元/平方米月,总部基地成批开发1000至5000平米独体独栋
25、，独立产权独立冠名的总部楼、约40000平方米五星级酒店、约40000平方米商业配套总部小公寓和几十个200至500平方米不等的各种风味餐厅等，将吸纳约500家大型企业、约2000家中小型企业的总部入驻。,附件,市场指标,业态分析,物 业 简 介,总部国际,项目位置：丰台南四环西路188号物业类别：写字楼物业级别：甲级装修状况：毛坯开 发 商：北京天香园生物科技投资有限公司建筑面积：212880平方米开间面积：标准层面积500平方米楼层状况：层高3.4米，东区层高3.5米,销售均价：18000元/平米物业费3.98元/平方米月,总部国际雄踞科技总部新区西部，与总部基地仅一路之隔。项目总建筑面积22万平米，特别邀请总部基地项目规划设计单位“AA国际”担纲规划设计，匠心规划110余栋多功能、复合式独栋总部楼，成为“AA国际”继总部基地之后，推出的功能更为完备、理念更为前瞻的科技总部项目。,附件,
