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1、如何做好保修阶段的监理及意义连云港市建设监理有限公司 于胜群建筑法、建筑工程质量管理条例明确规定：建筑工程实行质量保修制度；2000年6月建设部颁布实施的房屋建筑工程质量保修办法更加对保修的内容、期限和责任进行了明确的规定。房屋建筑工程质量保修办法中对于在保修阶段建设单位与施工单位如何做好保修阶段的工作以及相互责任都有了具体的说明，而对于监理单位在工程保修的工作及责任没有；但是建筑工程监理合同、建筑工程监理规范中（GB50319-2000）明确将工程质量保修阶段的监理工作列入施工阶段的监理内容。在实际建筑工程保修过程中往往施工各参建单位对保修期的工作没有足够重视，出现了一些本不该出现的问题，这
2、就使保修阶段监理的作用和意义更加突出。本人参与了一些工程项目监理，按合同要求进行了保修阶段的监理工作，现就自己参与一些工程项目保修期的监理工作，谈谈如何做好保修阶段的监理工作以及做好保修阶段的监理工作的意义：一、保修阶段监理工作的依据建设监理规范规定保修期监理的工作：监理单位应依据委托监理合同约定的工程质量保修期监理工作的时间范围和内容开展工作。承担质量保修期监理工作时，监理单位应安排监理人员对建设单位提出的工程质量缺陷进行检查和记录，对承包单位进行修复的工程质量进行验收合格后予以签认。监理人员应对工程质量缺陷原因进行调查分析并确定责任归属，对非承包单位原因造成的工程质量缺陷，监理人员应核实修
3、复工程的费用和签署工程款支付证书，并报建设单位。可见工程保修监理的依据是：工程建设监理委托合同、施工合同、建设工程质量管理条例、建设工程监理规范以及设计文件和工程质量验评标准。建设工程在竣工验收合格后，即进入保修阶段。实际上保修阶段的工作是建筑工程施工阶段的一个延续和组成部分，是对建筑工程施工质量的一个检验。保修期监理工作，是指所监理工程竣工验收后，按照建设单位与监理单位委托监理合同的约定，在原参加施工阶段监理工作的监理人员中保留必要人员（类似于工程建设中设计代表），承担工程质量保修期的监理，履行合同的有关约定。二、有针对性的做好施工阶段监理的工作：（一） 严格监理，控制施工质量“百年大计 质
4、量为本”，建筑工程质量控制是监理工作的核心，是监理工作的根本，建设单位委托监理的目的就是要求监理能够严格依据设计图纸、施工规范进行监理，控制施工过程中每一个分部分项工程的施工质量，确保工程符合要求。在现场监理过程中，监理工程师在施工过程中提前介入，加强预控；中间严格监督，实施事中控制；加强分项分部工程的检验验收，进行事后控制，力争不使质量缺陷进入下一道工序，杜绝重大工程质量事故的发生。在工程质量控制过程中，现场监理自身首先应做好：1、现场监理结合工程特点，制定相应监控细则；2、积极督促总包单位健全质量保证体系，在每个不同的施工阶段要求编制详细施工方案报监理组审核，真正做到组织落实，措施到位。
5、3、监理组内部做到互相沟通信息，并要求每位监理做到熟悉设计图纸，掌握规范要求，有不明确之处，及时互相切磋，做到工作无差错，从而以监理的工作质量确保工程质量。 同时在施工过程中严格监理，充分运用监理的各种经济、组织、合同、技术等手段，建立健全现场的质量管理制度：1、 原材料现场取样，砼试块、砂浆试块制作送样见证制度；2、 隐蔽项目验收、复查质量整改制度；3、 对工程的关键部位旁站、主要节点监控制度； 在现场监理过程中，积极运用监理的预控措施；对施工过程中发现影响施工质量或不安全因素的时候，及时采取措施，将可能出现的质量缺陷质量缺陷控制在萌芽状态（二） 有针对性的开展监理工作工程项目管理对大多数建
6、设单位，即使对于专业化的房地产开发公司来说，也受其自身特点的制约，在工程投入使用后由物管公司进行管理，所以在工程施工过程中对于在使用阶段容易出现的问题没有经验，无法能够及时预见及控制；而监理单位则不同，首先，监理单位作为专业的工程管理咨询机构，有一批相对稳定的工程技术管理人员，经过长期的工作磨合，容易形成一种配合默契、优势互补的整体合力。其二，经历过各类工程的保修阶段的监理以及在运行过程中出现问题的处理，积累了相当丰富的经验。所以在施工阶段现场监理应有针对性的开展监理工作：根据工程建筑工程在保修阶段及使用阶段的运行情况，经统计，主要出现的质量问题有：1.建筑工程：外墙、外门窗、屋面渗水；顶棚裂
7、缝、吊顶板脱落；墙体出现裂缝；2.安装工程：安装工程主要保证的工程的使用功能，在保修期阶段反映出来的质量问题很多：灯具安装存在问题、电源插座接触不好、开关箱漏电保护经常误动作；管道渗漏、卫生洁具损坏、水力失调等；针对以上工程保修期使用过程中主要出现的质量问题，在施工阶段监理过程中应重点对待，做为一个关键工序，对其施工的工程质量进行有效的、严格的控制，尽可能少留质量隐患，使每一分项、分部质量均达到设计要求和施工质量验收标准，同时满足用户的使用功能要求。认真各专业、各系统的调试工作，尽可能将施工中存在的问题在调试过程中全面反映，进行整改。如某医院工程，在标准病房进门处，吊顶面积为3平方米，吊顶材料
8、采用600600硅钙板吊顶，吊顶内安装有：主龙骨、副龙骨、灯具、喷淋头、风机盘管、冷水管道、空调冷热水管道、电线管、氧气管道、排水管道，送回风口、管道设备的吊架等；由于其间的维修量相当大，所以在选用吊顶材料时，考虑到选用硅钙板吊顶，每一块吊顶板都可以拆卸，方便维修。但在实际使用过程中，由于在安装过程中吊顶内的管道设备没有合理规划，形成每一块都可以拆卸，但是没有一块能够完整的拆卸；即使拆卸下来，也无法复原，对于维修带来了十分不利的影响。如果监理在施工过程中能够充分发挥自己的主观能动性，合理对于吊顶内的管线、设备进行综合布置，即使增加部分工程造价，其综合效益是明显的，能够得到建设单位的支持。实践证
9、明，施工阶段监理工作越到位，主观能动性越强，工程的质量越好，保修期的返修率和监理工作量将会大大减少。（三） 加强运行管理人员的培训在保修期内存在工程质量缺陷，主要由于以下几方面原因： 1、竣工验收时，由各方协商，在交验后再进行处理和完善的剩余工程和工程质量缺陷；2、工程在施工监理、竣工验收时未发现的工程质量缺陷；3、工程在交付使用过程中，因使用造成间接影响，在工程局部出现的功能质量缺陷和障碍； 4、工程交付使用后，因使用不当造成工程质量问题。其中因第1、2条出现的质量缺陷，责任十分容易界定，由施工单位依据合同、设计文件及规范标准继续进行完善；而由于第3、4条原因出现的质量缺陷，责任往往难易界定
10、，在处理过程中经常出现扯皮，主要反映在安装专业各系统中；为避免此类情况的出现，建议建设单位在工程施工后期，尽快确定工程运行管理人员，类似于设备合同中的培训内容，进入施工现场，与施工及监理人员一起，熟悉图纸，了解系统的基本原理，掌握现场施工的基本情况，保证：1、在使用过程中出现问题，能够正确分析，有的放矢；2、出现质量问题，及时处理，将可能出现的损失减少到最小。（四） 协助业主确定合理的保修期限建筑工程质量管理条例规定：建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。房屋建筑工程质量保修办法规定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理
11、使用年 限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装为2年；5、装修工程为2年。随着社会经济的发展，建筑工程的复杂程度越来越高，分工越来越细，系统越来越多，如综合建筑的智能化系统、医院工程的中心给氧与吸引系统、手术室等等，这些都需要现场监理协助建设单位确定工程的合理保修期限，在工程保修书中明确。需要强调的是，在现场的监理工作中，有许多业主由于竣工验收需要支付给各施工单位的工程款等各种原因，在工程在没有通过最终的竣工验收，只是由监理单位组织工程预验收的基础上就提前使用工程；使用后，工程的竣工验
12、收往往是没有人重视，验收一拖再脱，并且认为工程没有竣工验收，工程中的一切问题由施工单位负责，相应的管理人员不能到位，仍然要求施工的施工人员进行运行管理。依据合同建筑施工合同示范文本中通用条款第32.8工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，发包人不得使用。发包人强行使用时，由此发生的质量问题及其他问题，由发包人承担责任。所以在发生上述情况时，监理应及时提醒业主在使用该工程时，建筑工程已经进入工程保修阶段，开始计算保修期。三、做好保修期阶段的监理工作保修期的监理工作，主要是针对在保修期出现的工程质量问题的处理进行，不同于施工阶段监理工作的是，它主要对已成工程质量事实的处理，包括进行原因调查与分析、责
13、任划分、整改（返修）检查和验收。若涉及到非承包单位原因造成的工程质量缺陷的修复，监理人员应核实修复工程的费用签署工程款支付证书。这一阶段监理的主要工作是：（一）协助业主制定保修计划保修期开始，监理单位应依据工程的特点，派驻现场监理人员；现场监理人员应根据工程的特点，协助业主制定工程的保修计划：确定各施工单位保留熟悉整个建设过程的有关人员的名单、数量及联系方式；配置一定数量的保修用备品备件；确定保修响应的时间；质量缺陷责任认定的程序等；保修费用的支付程序等等。合理严谨的保修计划能够保证保修工作的高效开展，减少由于工程存在的质量缺陷对业主造成的影响及损失。（二）客观公正的开展监理工作在工程保修阶段
14、，监理的主要工作是质量缺陷的原因分析、维修方案的审核及维修工程的验收。1、质量缺陷的原因分析工程出现质量缺陷，监理人员首先应依据业主与施工单位签订的工程质量保修书，正确区分缺陷责任是由于承包人自身原因还是由于业主使用不当的原因，这一点对于业主及承包人都很重要；即使是由于业主使用不当造成的质量缺陷，承包人同样有义务进行维修，发生的费用由业主负责，结算可以参照工程变更的价款结算办法进行。对于缺陷责任认定不清的，应要求承包人及时进行维修，同时监理人员会同相关人员进行原因分析；最终依据责任划分确定是否产生维修费用。2、维修方案的审核在维修方案审核过程中，监理应全面考虑工程正在使用，从全局角度出发，确定
15、合理的维修方案，尽量避免由于维修工作对业主带来的影响和损失。较小的质量缺陷，可及时进行抢修。但对较大的质量缺陷和功能障碍，须要求承包单位（保修）先编制施工方案，尽量避免对工程在使用过程中，因维修带来不必要的损失和因此引发更多的纠纷。审查这类施工方案，需与建设单位密切配合，需在其与工程的现时使用者协调有关细节后，并将这些细节告之施工单位，在施工、建设单位、现时使用者之间达成一致意见后才能批准施工方案。施工方案的技术性方面的处理措施，监理应根据实际维修环境、环节，认真审查其周密性，保证维修质量和避免维修对工程造成其它的损害及污染。3、维修工作的验收维修工作一旦结束，监理人员应对其认真验收，对于条件
16、允许的缺陷，必要时采取一些试验，保证维修工作满足使用要求。若出现工程质量缺陷，施工单位没有在规定时间内进场进行维修，监理可以建议业主委托其他有资质的人员进行维修，发生的费用监理认真计量审核，做为结算的依据，若属施工单位原因造成的，则发生的维修费用从施工单位的保修金中扣除。在工程保修期将到期的前12个月，由监理人员组织业主方以及承包商共同对工程进行全面目测检查。四、做好保修阶段监理的意义：监理单位依据工程的具体特点，安排相应的监理人员承担保修期的监理工作，根据监理合同，完成监理任务，具有十分重要的意义：1、 得到业主的认可，提高自己的品牌：由于工程质量的检查验收，并不是对每一个点和每一个细部都可
17、能检查到位，所以，在工程使用初期，往往要暴露出许多的工程质量缺陷和一些工程功能障碍。但是由于建设单位、施工单位代表利益的不同，往往对于出现的质量缺陷的处理方案、责任划分存在分歧；监理做为工程建设的第三方，参与了工程全过程的施工管理，对于缺陷处理方案的确定、缺陷责任的划分起着十分重要的作用，保证工程的正常使用，减少由于缺陷造成的损失。监理单位对保修阶段的监理也要像施工阶段那样重视，想用户所想，急用户所急。搞好保修阶段监理工作，也是监理单位提高资信度，保持监理行业形象，创监理品牌的重要方面。2、 有利于监理费用的结算及支付：监理费用在监理合同中一般以建设单位提供的工程概算价格计算，要求工程结束后依
18、据实际的工程总造价进行结算；而在监理费结算过程中，由于工程已经结束，有不少的建设单位不愿意按实结算或者故意减少监理费用，如：结算过程中，将电梯的设备费用、空调主机费用等不计入工程总造价中，理由是设备的生产监理单位没有监理等，给监理单位造成了不少的损失。在保修阶段，工程结算已经审计完成；监理单位积极主动的参与工程保修阶段的监理，能够实时的掌握工程的实际造价，有利于监理费的结算。3、 监理单位做为工程建设的公正的第三方，对于保修阶段出现的缺陷争议时，监理应如实做好记录，作为今后通过法律方式解决该纠纷的原始记录之一。所以如何做好工程保修期的监理，站好工程的最后一班岗，对于监理单位有着十分重要的意义。
