商丘老行署地块市场调研及定位报告.doc

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1、商丘老行署地块市场调研及定位报告目 录1、宏观环境分析41.1、商丘市基本情况41.1.1、区位与人文：41.1.2、行政划分及产业：41.1.3、交通与产业结构：51.2、城市经济情况解读51.2.1、商丘GDP发展数据51.2.2、商丘人均GDP数据61.2.3、商丘可支配收入：71.2.4、产业结构：71.2.5、商丘市城镇化率81.2.6、城市规划：81.3、城市未来发展解读81.3.1、未来发展定位：81.3.2、城市规划：92、全国房地产行业发展分析92.1、行业政策92.1.1、土地政策92.1.2、货币政策102.1.3、税费政策112.1.4、房贷政策112.1.5、销售管理

2、政策122.1.6、其他政策122.2、市场供给与需求132.2.1、房地产开发投资132.2.2、商品房开工建设与销售142.2.3、住宅市场投资142.2.4、商品房销售价格153、商丘房地产市场分析153.1、商丘房地产市场现状153.1.1、房地产投资额153.1.2、销售面积与增幅163.1.3、各物业类型销售163.1.4、市场潜在供应173.2、商丘房地产市场分析研究193.2.1、城市发展格局及规划193.2.2、板块划分203.2.3、商丘目前主要在售项目一览203.2.4、老城区板块研究203.2.5、神火大道板块研究243.2.6、新区板块研究343.2.7、商丘知名开发

3、商383.2.8、重点个案分析423.2.9、商丘市房地产市场特点归纳473.2.10、商丘市房地产市场总结503.3、商丘房地产市场发展趋势503.3.1、市场需求预判503.3.2、市场容量预判513.3.3、市场供需预判514、板块市场分析514.1、区域住宅市场成长状况514.1.1、区域住宅市场简述514.1.2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）524.2、区域内供应产品特征544.2.1、各档次产品供应状况544.2.2、各档次产品的集合特征554.3、区域市场目标客层研究555、项目拟定位方案555.1、可类比项目市场调研555.2、地块基本概况565.2.1、地块区位

4、分析565.2.2、地块四至分析565.2.3、地块交通分析575.2.4、周边市政配套分析575.3、项目SWOT分析585.4、项目定位方案595.5、项目物业组合建议605.5.1物业选择原则605.5.2物业选择原则605.6、项目各物业体量615.6.1、写字楼615.6.2、酒店625.6.3、酒店式公寓635.6.4、住宅655.7、产品设计要求675.7.1、 建筑风格建议675.7.2、 园林风格建议681、宏观环境分析1.1、商丘市基本情况1.1.1、区位与人文商丘位于河南东部，地处黄淮平原腹地。总面积10704平方千米（市区面积91.9平方千米）。全市人口824.37万人

5、（市区人口90.6万人）。商丘是先商和商业的发祥地。早在4千年前，帝喾次妃简狄，因吃玄鸟而生阏(e)伯，故诗经 商颂云：“天命玄鸟，降而生商。” 商丘是河南省省辖市，位于河南省东部，距郑州230公里，经济发展独立。豫鲁皖三省交界处，京九铁路与陇海铁路交叉点上，交通便利，素有“豫东门户”，“中原锁钥”之称，历代为兵家、商家必争之地，地理位置优越，交通便利，具有浓厚历史底蕴的城市。1.1.2、行政划分及产业：商丘市1997年6月撤地设市，辖永城市、夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权、梁园区、睢阳区，六县二区一市。民权县：农业 （葡萄酒）永城市：全国六大无烟煤基地夏邑县：全国粮食生产百强县虞城县：食

6、品加工、钢卷尺柘城县：辣椒、金刚石微粉睢 县：商品粮基地宁陵县：棉、酥梨、白醋总体来说商丘市的下设县市主要以农业、轻工业为主的辖区组团。1.1.3、交通与产业结构铁路： 处于京九铁路与陇海铁路的十字交汇处，是全国铁路运输的枢纽高速：连霍、东港，商周、商菏、商亳高速在此形成“米”字型 国道：310国道与105国道在市中心呈“双十字”交会 商丘市是豫、鲁、苏、皖接壤地区的黄金交通枢纽，是一座交通便利的中部内陆城市商丘农产品资源丰富，盛产小麦、玉米、棉花、油料、林果、蔬菜、畜产品，是全国重要的商品粮、优质棉、板山羊、瘦肉型猪和农副产品生产基地，永城枣干、柘城三樱椒、宁陵金顶谢花酥梨等享誉全国，小麦常

7、年产量约占全省十分之一。商丘是全国著名的“泡桐之乡”，被评为全国平原绿化先进市。商丘煤电资源充裕，储量达100亿吨的永夏煤田是全国六大优质无烟煤基地之一，年开采量1500万吨，煤质优良，是冶炼特种钢、发展煤化工的理想原料。2006年又在商丘境内发现了柘城大煤田，远景资源量为12.43亿吨。商丘现有火力发电厂7个，总装机容量达到146.5万千瓦。 由农业型城市、资源型城市向工业型城市转化，城市产业结构转型，将为经济发展带来契机。1.2、城市经济情况解读1.2.1、商丘GDP发展数据(数据来源：商丘市统计公报)从2004年中央提出“中部崛起”开始后，商丘市GDP 增长幅度保持了较高的增长率实现了经

8、济的快速增长。受2008年的经济危机影响之后，近两年经济发展有所减缓，但仍旧维持在11.2%的高位运行，高于全国9%的GDP平均水平。与省内各市比较情况：(数据来源：河南省统计公报)2009年商丘市GDP居于河南省各地市中等水平，经济实力一般。但总体经济运行形势良好，继续保持平稳、较快的增长势头。1.2.2、商丘人均GDP数据(数据来源：商丘市统计公报)2008年商丘人均GDP为11227元（约1614美元），房地产处于快速发展阶段；1.2.3、商丘可支配收入(数据来源：商丘市统计公报)人均可支配收入高速增长，2008年达到11751元，但仍然低于全省平均水平（河南2008年城镇居民人均可支配

9、收入为13200元），本市区人口消费力略显有限。1.2.4、产业结构(数据来源：商丘市统计公报)第二产业比重较大，第一产业、第三产业的比重相当，白领阶层数量较少，社会体系呈“金字塔”形，穷人较多富人较少，并且贫富差距较大。1.2.5、商丘市城镇化率(数据来源：商丘市统计公报)商丘市城镇化率较低，但近几年的高速发展已经接近全省平均水平，这说明商丘近年城市化率正在加速。城镇化进程提高将有利于商丘房地产的发展。1.2.6、城市规划发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速增长期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30-50%50-90%90%以上城市特征工农业生产水平较低，工业提

10、供的就业机会有限，农业人口劳动力过剩工业基础比较深厚，影响力明显增强，工业产业快速扩大，工业接收大量农业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移按照城市发展理论，商丘的发展正处于“快速城市化进程”的发展阶段，城市化发展的不断演化，带动房地产市场的发展1.3、城市未来发展解读1.3.1、未来发展定位商丘市城市总体规划（20052020年）对商丘的定位为：国家历史文化名城、豫鲁苏皖交界地区的区域性中心城市、豫东现代工业基地、商贸物流中心和重要的交通枢

11、纽。 1.3.2、城市规划商丘市提出“十一五”期间经济社会发展的战略重点是：利用自身资源优势以及区位优势，大力发展工业水平，全面优化现有产业结构。加强招商引资力度，提高对外开放水平，进一步打造区域性物流中心，确立商丘市区域性中心城市的地位。良好的自身条件以及未来的发展战略，给商丘经济提供了增长的动力。现在商丘市建成区面积约91平方公里，市区人口92万。按商丘市城市发展规划，到2020年，商丘市建成区面积要达到138平方公里，人口150万。商丘市具体规划为“一核”、“四轴”：“一核”是指神火大道与南京路交汇处的神火商贸金融中心；“四轴”是指运河生态轴、神火人文景观轴、中州路人文景观轴、包河生态轴

12、。总结: 商丘市是豫、鲁、苏、皖接壤地区的交通枢纽，是河南与相邻省市地区商贸交易的中转物流中心； 城市经济发展较快，但人均收入偏低，消费力有限； 商丘市是一个农业型向工业型过渡的城市，社会体系呈“金字塔”形，贫富差距较大。 城市向东南方向发展，新区开发由轻工业企业带动，缺乏高规格的市政配套。 按照规划和定位，随着商丘城市发展，城市房地产发展前景良好。2、全国房地产行业发展分析2.1、行业政策2.1.1、土地政策关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，即“国19条”。通知要求：各地当年的保障性住房、棚

13、户改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。从今年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开工、竣工申报制度。开发商应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。土地出让时，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 政策解读：该通知旨在将有限的土地资源倾向于

14、保障性住房及中小户型的开发建设，并通过申报制度，提高土地的利用效率；土地出让新的付款方式提高了拿地的门槛，旨在避免开发商盲目争夺“地王”，并逐渐淘汰实力不济的小开发商。 3月22日，国土部召开国土资源系统视频电话会议，再次强调要加强房地产供应和监管。首次提出要制定保障性住房供地计划，用地计划公布前不得出让住房用地，并且还将在部分城市开展试点，坚持和完善土地招拍挂制度。政策解读：将保障性住房的建设提升到新的高度，期望通过此途径平抑房价过快上涨；同时提出了土地出让制度的新尝试，避免土地财政推高房价。但这两项措施在短期内对市场的影响较小。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知改革土地出让制度4月19

15、日出台的“国十条”规定：各地要及时制定并公布以住房为主的供地计划，并切实落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。依法加快处置闲置用地，收回的闲置土地优先用于普通住宅建设。探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式，抑制住宅地价非理性上涨。政策解读：该通知将3月22日的国土部会议精神上升到法律文件的高度，通过居住用地的增加，加大商品房市场供应量；并通过探索新的土地让方式，抑制地价的非理性上涨。2.1.2、货币政策存款准备金利率上调2010年1月18日和2月25日，央行连续两次上调了存款准备金率，且已达到16.5，距历史最高的17.5仅一个百分点之遥。政策解读：存款准备

16、金率的上调主要为应对通胀的压力，防范金融风险，对于房地产的影响在于,控制了银行贷款数量, 增加开发商贷款压力。七折利率优惠取消四大国有银行率先将首套房的优惠利率由7折升至8.5折，国内各商业银行纷纷跟进，自此拉响了房地产信贷政策紧缩的号角。政策解读：七折优惠利率的取消，可看成是房地产信贷政策紧缩的信号，但7折利率的优惠对象主要是以自住为主的刚性需求者，利率的调高将在一定程度上影响真实的市场需求，但力度较小。2.1.3、税费政策二手房营业税优惠取消2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，个人购买不足五年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税。政策解读：市场事实表明

17、，二手房营业税优惠取消并未能抑制交易量和价格的攀升，但随着新的调控措施出台，该政策的效力将得到发挥，在一定程度上扼制投机行为。关于首次购买普通住房有关契税政策的通知3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。政策解读：此通知明确了首次购买普通住房有关契税优惠政策的对象，避免二套房等投资性购买者打政策擦边球。 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知房产保有税4月19日，国务院出台新的“国十条”，其中要求加快研

18、究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，做好土地增值税征收管理工作，对定价高、涨幅快的项目进行重点清算和稽查。政策解读：新的税收政策旨在调节个人合理住房消费，尽快政策尚未出台，但多方预测，将延伸至房产的持有环节，即简化版的物业税房产保有税 。该税种一旦出台，将进一步打击房地产投资投机行为。而近期重庆已经出台“特别房产消费税”抑制豪宅的需求量，该税种一旦全面推行，将对豪宅市场的投资行为产生较大的影响。2.1.4、房贷政策二套房贷款新政4月15日，国务院出台关于遏制高房价，二套房首付不低于50%，利率执行基准利率的1.1倍的政策。政策解读：二套房贷新政市政府调控楼市的重拳出击，旨在

19、扼制投资投机行为，平抑房价。对投资比例日渐攀升的楼市而言，该政策一针见血，投资客的退场将恢复正常的市场供求关系。对商丘市场而言，影响同样巨大，未来项目的定位方向应更多的指向刚性需求。三套房贷及非本地人购房房贷政策4月17日国务院再度出拳，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。政策解读：该政策是对4.15政策的补充，通过金融手段，进一步压制投资投机需求。按照户籍统计，商丘城市外区域购房客户相对较少，但是也具有一定的影响。2.1.5、销售管理政策关于进一步加强房地产市场监

20、管完善商品住房预售制度有关问题的通知 4月19日，住建部发布通知：今后未取得预售许可的项目，开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处等。政策解读：该通知将房地产市场调控延伸至交易的各个环节，但总体来看，该措施由于应对方式诸多，难以对市场销售行为产生真正的影响。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知按备案价格销售对取得预售许可或办理现房销售备案的项目，

21、要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按申报价格对外销售。对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房企，要曝光和处罚，问题严重的要取消经营资格，追究违法违规人员的责任。各省（区、市）政府要对本地区房企经营行为进行一次检查，及时纠正和处理违法违规行为，检查处理结果2010年6月底之前报国务院。政策解读：该通知能在一定程度上避免捂盘惜售的行为，但具体的实施难度较大，并不能对市场产生实质性影响。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知限购令严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方政府可采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。政策解读：限购令主要针对部分房价过快上涨的城市，给予了地方政府充分的权利

22、；但对商丘而言，该政策实施的可能性较小。2.1.6、其他政策关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知政府问责制稳定房价和房保工作实行由省级政府负总责、城市政府抓落实的工作责任制。住建部加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进房保工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。政策解读：明确了政府问责制，能在一定程度上避免地方政府利益与开发商利益的相互纠葛，敦促地方政府执行中央调控政策的力度；但中央政府与地方政府的博弈行为仍将存在。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知统计改革各地及时公布住建计划和住地供应计划。住建部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要发布能反映不同区位、不同类型

23、房价变动的信息。政策解读：个人住房信息系统的建设，将为二套房的认定及房产保有环节的认定提供更好的依据。通过统计改革，将增强信息的透明度，提供更科学的舆论引导。总结： 此轮调控力度空前，精确制导，直指投资投机性需求； 土地供应的增加、保障性用房及普通住宅建设的要求将增加市场的有效供给量； 土地出让制度的改革尝试，将一定程度上遏制地价的疯狂上涨； 二套房贷新政、三套停贷、多套限购、异地停贷等政策将矛头直指投资投机性需求，市场泡沫有望挤出； 销售管理政策及房产保有税、二手房交易税费等政策将房地产交易的各个环节全面覆盖，进一步打击投资投机行为； 问责制明确了地市政府的职责，加大了其执行政策的力度。房地

24、产市场未来会面临新的调整，市场风险加大2.2、市场供给与需求2.2.1、房地产开发投资（数据来源：国家统计网）2003 年2009 年，总体上全国房地产开发投资保持持续增长。2003 年2007 年房地产开发投资增幅基本保持在20%左右，2008年受宏观调控影响，房地产开发投资增幅开始有所回落，房地产投资过热势头得到了初步遏制。2.2.2、商品房开工建设与销售（数据来源：国家统计网）随着国民经济的持续增长、城市化进程的不断持续，20052009 年全国商品住宅销售面积和销售金额呈现稳步增长的局面。20052009 年，销售面积超过竣工面积，显示市场需求旺盛，而供应略显不足。2.2.3、住宅市场

25、投资（数据来源：国家统计网）2003 年以来，全国房地产开发投资中住宅一直保持较高的比例。住宅作为民众日常生活的必需品，始终居于房地产开发投资的主导地位。2.2.4、商品房销售价格（数据来源：国家统计网）2003 年2009年，全国商品房销售价格持续上涨，进入2004 年房价涨幅进入加速阶段，2005 年增幅达到16.72%。但进入2008 年，房地产市场经过政策调控，经历了一轮低谷。全国商品房销售均价为3,919 元/平方米，同比大幅下跌13.96%。但2009年则呈现出井喷式的增长！总结： 全国商品房开工建设与销售面积同步增长 目前房地产住宅产品为主导，比例略有提升 全国商品房销售价格持续

26、上涨，但受宏观政策影响较大3、商丘房地产市场分析3.1、商丘房地产市场现状3.1.1、房地产投资额（数据来源：商丘市统计公报）2005年以来商丘市房地产投资高涨，投资额保持在年增长40%左右以上，上升趋势明显。在2008年全国房地产市场处于下行阶段，商丘市依旧保持着高速增长。3.1.2、销售面积与增幅（数据来源：商丘市统计公报）商丘市在2005年之前房地产市场相对比较低迷，在进入2006年以后，商品房销售有了突飞猛进的增长，其中2006和2007年增幅达到了100%以上，尤其是进入2009年以后，随着全国房地产市场的复苏和发展，再加上07年以前的存量项目已经进入了现房销售阶段，因此商丘市的消化

27、量实现了井喷式的爆发，达到了333.2万平方米。3.1.3、各物业类型销售（数据来源：商丘市统计公报）目前商丘房地产市场的主流需求产品为住宅，销售面积占比到了93%，鉴于城市产业结构以及经济发展，市场上办公物业推出数量以及需求基本为零。基本上办公需求在一些商住楼进行解决。3.1.4、市场潜在供应编号面积（亩）面积(m2)土地用途容积率建筑密度备注商挂200718号 （归德路东侧，张巡路两侧 ）148.7299143.39 商业住宅1.62.5 25%28% 9070政策商挂2008-32号 （宋城路南侧，华夏路西侧）46.46 30973.14 商业住宅1.8 28% 9070政策商挂2008

28、61号 （北站路95号 ）5.75 194773.88 商服用地 2.0 35% -商挂2007-58号 （神火大道西侧 ）21.32 14214.73 居住用地 1.0 2.3 25% 9070政策单套住房建筑面积144平方米 商挂2007-57号 （小曹楼村民组西侧 ）19.079 12719.29 商业住宅1.7 28% 9070政策单套住房建筑面积144平方米商挂200863号 （睢阳区文化办事处 ）59.53 39687.51 居住用地1.5 1.0 28% 9070政策单套住房建筑面积144平方米商挂2008-38号（世纪路南侧 ） 19.79 13197.39 居住用地2.0 1

29、.0 25% 9070政策单套住房建筑面积144平方商挂200868号 （睢阳区文化办事处 ）61.26 40841.46 居住用地1.61.0 28% 9070政策单套住房建筑面积144平方米商挂2007-36号（长江路北侧，中州路西侧 ） 15.03 10018.64 居住用地2.0 25% 9070政策商挂200904号 (经济开发区，东至富强路 )19.52 13013.17居住用地 1.71.0 28% 9070政策商挂2008-20号（宇航路南侧 ） 5.63 3754.95商服用地 2.0 35% -商挂2007-4（1）号 （昆仑路西侧，八一路北侧 ）190.22 126817

30、.18 居住用地 2.0 25% 9070政策商挂2007-21号（货场东路16号 ） 1.65 1101.31居住用地 1.5 2025% -商挂2007-22号（货场东路47号 ） 9.98 6650.94 商业住宅 1.5 35% -商挂2009-12号（人民检察院，北至药监局 ） 70.6847118.22居住用地 2.5 25% 9070政策商挂2008-33号（文化路北侧）15.4 10271.54 居住用地 1.71.0 28% 9070政策单套住房建筑面积144平方米商挂2007-6号 （归德路东侧 ） 104.97 69982.28 商业住宅 1.82.5 20%30% 90

31、70政策商挂20073号 (商永路北侧 )53.46 35639.47 商业金融 1.5 25% 控制高度120米 合计868.45亩（数据来源：商丘市统计公报）自2009年至今，商丘市共出让土地868.45亩，按照其规划容积率计算，约有157万的潜在供应，这些出让区域集中在商丘新区以及神火大道两侧区域，未来这些片区的竞争将会更加激烈，而商丘的老城区以及道北区域土地供应量较小，这些区域内的竞争较小。目前供应土地多以9070政策和单套面积小于144的政策限制，未来市场的大户型供应较少。3.2、商丘房地产市场分析研究3.2.1、城市发展格局及规划 道北片区：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专

32、业市场 核心商业区：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态 城市新区：住宅集中开发区域，城市面貌较好 经济开发区：轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套不足 古城区：古城保护区，低端步行街，旅游产业导向 总体来说商丘市的城市发展方向：“南扩东移”3.2.2、板块划分为更好对商丘市场发展趋势进行分析，我们将城市分为老城区板块（民主路以北）、神火大道板块（神火大道两侧）、商丘新区共三个区域来深入分析研究。3.2.3、商丘目前主要在售项目一览3.2.4、老城区板块研究3.2.4.1、老城区房地产市场区域描述本报告中房地产意义上的老城区市场指商丘市金桥路以西区域，包括道北、火车站、民主路以北等区域。

33、受到商丘市城市整体南移的格局发展，民主路以北的老城区，目前在售的项目相对较少。且商丘市核心商圈位于该区域内，因此项目的商业部分所占比例较大。 3.2.4.2、老城房地产项目分布图 3.2.4.3、老城区个案调研项目名称华商世贸项目位置神火大道与凯四街交叉口联系电话2278666发 展 商济南军区商丘房地产管理处建 筑 商中国建筑七局开工日期2007交房日期10年6月开盘日期08年7月占地面积43亩总建面积22万车 位 数约500个项目主题新华商体验之都建筑风格现代档 次高档付款方式一次性或者首付30%层 数一栋23层，一栋26层主力卖点位于城市最繁华地段，地理位置优越，优质教育资源丰富底商销售

34、描述5层裙楼商业，共计5万，尚未开售，价格未定住宅售价最 低2600元/均 价2800元/主力户型户 型面积区间套数比例公寓405570%二房8110%三房13214620%购房客户群分析投资客户，为子女上学购房项目名称华联国贸中心项目位置民主路与凯旋路交汇处联系电话03702258888发 展 商商丘华联置业有限公司建 筑 商泰宏建设有限公司开工日期2009交房日期2011开盘日期2010占地面积55亩总建面积15万车 位 数-项目主题商丘最佳投资楼盘建筑风格现代档 次中高档付款方式一次性或者首付30%层 数4栋/30层主力卖点位于城市核心商圈内，招商沃尔玛以及大商，具有很好的投资潜质底商销

35、售描述项目开盘当天共推出197套商铺，当天出售137套，开发商停止出售 ，价格1-3万元/平方米住宅售价最 低2600元/均 价2800元/主力户型户 型面积区间套数比例公寓406250%一房一厅65-7530%两房809020%购房客户群分析主要是本地投资客户，看好地段的商业价值项目名称0370国际城项目位置昆仑路与新兴路交叉口联系电话2277777发 展 商商丘中大环球置业有限公司建 筑 商开工日期08年9月交房日期2009.10开盘日期2009.5占地面积250亩总建面积30万车 位 数项目主题商丘首创纯欧风情景生活城建筑风格欧式建筑风格档 次中档付款方式首付30%层 数46栋多层住宅、

36、4栋小高层住宅（本期5栋多层，1.7万）主力卖点园林景观，临近政府底商销售描述社区沿街商业，价格7000元/平方米住宅售价最 低均 价1900元/主力户型户 型面积区间套数比例二房889660%三房11014040%购房客户群分析工薪阶层、周边居民为主3.2.4.4、老城区项目规模序号项目名称占地（亩）总建面（万）1华商世贸43222华联国贸中心551530370国际城25030老城区受土地供应量限制，在售项目较少且较为分散。在售几个项目中，规模基本上都在40-60亩，围绕着核心商圈分布的项目多以商业加公寓为主，主打投资概念3.2.4.5、老城区项目户型配比序号项目名称户型配比公寓面积配比一房

37、一厅面积配比两房面积配比三房面积配比四房以上配比1华商世贸405570%00%8110%13214620%00%2华联国贸中心406250%65-7530%809020%00%00%30370国际城00%00%889660%11014040%00%从户型上看，目前区域内户型供给以公寓和两房的中小户型为主，三房的投放量相对较少。从户型面积上看，公寓的主力面积区间为40-60，两房的主力面积在80-95。三房约在110-145。3.2.4.6、老城区项目客户以及价格老城区在售项目价格商丘老城区在售项目单价水平差异较大，主要是受其地段影响，越靠近核心商圈的价格越高。0370国际城项目由于地段较远，以

38、及周边的居住环境较差，单价在1900元/左右，一般项目单价在28003000元/之间。老城区在售客户群体置业动机：主要以投资客及工薪阶层首次置业客户； 客户构成：商丘市区范围内投资客户以及首次置业的道北居民。 3.2.4.7、商丘老城区房地产概况总结 在售项目多以中小户型为主的投资性产品 老城区在售项目较少，且靠近核心商圈的项目商业物业比例较高 老城区受土地供应量限制，预计后期市场潜在供应量较小3.2.5、神火大道板块研究3.2.5.1、神火大道板块房地产市场区域描述本报告中房地产意义上的神火大道板块主要是以民主路以南，延神火大道两侧的区域。神火大道板块是近年来商丘市房地产市场发展的热点区域，

39、现阶段竞争较为激烈，该区域内项目的档次以及价格相对较高，已成为目前商丘的中高档居住板块。 3.2.5.2、神火大道板块项目分布图 3.2.5.3、神火大道板块个案调研项目名称宏伟蓝郡项目位置商丘凯旋路与香君路交汇处联系电话0370-3778666开工日期交房日期2009.6开盘日期2009.2占地面积118亩总建面积10万车 位 数容 积 率1.27绿化率30%实 用 率建筑密度项目主题首席别墅级新院落主义花园洋房建筑风格现代档 次中高付款方式一次性/首付30%物业公司不详物业管理费0.6元/平米/月层 数29栋多层2栋小高层1栋高层建筑主力卖点区位 规模 品质底商销售（面积划分、销售价格）；

40、临街底商共2层，面积划分240/个左右住宅售价最 高2900最 低2200均 价2700主力户型情况户 型面积区间套数比例公寓40-5015%二房二厅9615%三房二厅126-14557%四房二厅170平米8%复式1965%项目名称东方锦江国际花园项目位置商丘市神火大道与株洲路交汇处联系电话2552222发 展 商商丘市德成置业有限公司建 筑 商商丘国基建筑安装开工日期不详交房日期2009.11开盘日期2008.8占地面积16亩总建面积6万车 位 数约200个项目主题神火大道生态式国际豪宅建筑风格新古典主义档 次中高档付款方式首付30%层 数南塔23层，北塔26层主力卖点地理位置优越，交通便利

41、，位于城市繁华区底商销售描述裙楼为3层商业，总面积1.2万，40140，销价60008000元/住宅售价最 低均 价3000元/主力户型户 型面积区间套数比例二房10612831%三房14115653%四房18816%综合点评周边生活及教育配套齐全，生活便利。项目名称帝和水上公园项目位置神火大道西、运河畔联系电话2588888发 展 商商丘帝和置业有限公司建 筑 商弘基建筑开工日期不详交房日期2010年2月开盘日期08年10月占地面积1130亩总建面积90万车 位 数项目主题纯水岸公园豪宅建筑风格现代档 次高端付款方式一次性或者首付30%层 数8栋11层小高主力卖点景观、规模底商销售描述沿河两

42、层商铺住宅售价最 低均 价3100元/主力户型户 型面积区间套数比例一房36-4823.19%两房96-12010.2%三房105-14557.33%四房1659.28%购房客户群分析35岁以上的三口之家，改善型购房。综合点评市中心最大规模的项目，临运河，售楼部很有特色项目名称未来国际商务公寓项目位置神火大道与珠江路交汇处南联系电话0370-2039555发 展 商河南商丘未来置业有限公司建 筑 商开工日期交房日期2010年5月开盘日期08年10月占地面积15亩总建面积2万平方米车 位 数项目主题精装小户豪宅建筑风格现代档 次中等付款方式一次性或者首付30%层 数1栋19层高层、1栋16层小高、1栋12层小高主力卖点精装修、投资价值底商销售描述临神火大道两层底商住宅售价最 低均 价2700 元主力户型户 型面积区间套数比例一房38-5274.5%两房