2011莱茵达·三亚田独镇六盘村取地调研报告 85P.ppt
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1、莱茵达三亚田独镇六盘村取地调研报告,置高顾问机构2011.10,报告目录,一、拿地背景分析,1、宏观背景分析2、三亚房地产投资状况分析3、项目所在区域分析4、项目地块分析,二、三亚房地产市场研究分析,三、拿地价格建议,1、整体市场分析2、房产业内人士访谈3、区域土地市场分析4、亚龙湾区域案例研究5、三亚房地产市场成功经验分析6、三亚房地产市场未来趋势预判,1、产品售价预测2、取地价格建议,三亚为著名的热带滨海旅游城市,得天独厚的地理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地,凭借其独有的热带滨海气候和滨海资源,三亚房地产市场近年蓬勃发展,展现出良好的发展势头。,三亚位于中国最南端,北纬18度,全年长夏
2、无冬,以热带海洋为主题的旅游资源丰富;“中国只有一个三亚”,得天独厚的地理位置和气候条件,每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游者;随着世界小姐选美等活动的召开,旅游区建设的完善,城市旅游档次和形象不断提升;2009年旅游人数达到669万人次,三亚已经成为著名的旅游度假圣地,宏观背景分析/城市状况分析,三亚整体城市经济呈稳步上升的势头,第三产业在整体产业中的比重逐步增加,随着国际旅游岛概念的提出,该比例将会继续上升。,三亚市GDP 增长迅速,近三年基本保持在11%以上的增速,高于国家基本增长水平。2009 年,全市GDP 达到174.85 亿;2009 年,三亚市人均GDP 逐渐上涨,由05 年1
3、4558 增长至36065 元,每年一直保 持两位数增长率,快速增长。2009 年,三亚第三产业的增加值为107.15 亿元,占总比61.28%,在三产中逐步上涨。一、二产业所占比重逐步减少;,宏观背景分析/城市经济分析,财富积累下度假成为时尚,三亚旅游逐渐从观光的奢侈品向休闲的生活消费品转变。,理念,度假需求,$300,Per Capita GDP,$1000,$3000,$5000,增长见识,享受视觉愉悦;感官接触表面感受,“拍照留念”的方式,旅游是一种奢侈品观光是旅游的核心,旅游是一种选购品休闲放松是主题,旅游是一种生活方式,是生活的必需,释放压力,舒缓心情,自我调节;住宿酒店,参与活动
4、,融入氛围,体验生活,享受人生,交际方式;旅游置业,生活化的度假方式,度假方式升级路径,类比国内其他旅游城市,三亚经济更依赖于旅游产业,旅游业是三亚经济的支柱产业,稳步运行。2009 年全市接待过夜游客人数669.05 万人次,同比增长10.7%;高速经济增长下三亚旅游的两个现象:1、人均停留天数上升,市场粘性增强;2、淡旺季的入住率差距缩减,旅游季节性因素弱化;以上表明,三亚正处于观光度假到休闲度假,再到生活度假的转型期,对三亚客户而言,旅游已经脱离了奢侈品的范畴,逐步向一种生活的常态演变;,宏观背景分析/城市旅游经济分析,【城市性质】国际性热带海滨风景旅游城市【城市规模】严格控制规划区内与
5、城市主导功能无关人口的增长。在不破坏环境生态的前提下,鼓励旅游人口和相关配套服务人口的增长。预计到2020年,三亚全市总人口将达到约84万人,其中城镇人口约63.5万人,中心城区人口约46万人,城市建设用地规模约68.8平方公里,市域城镇化水平达到75%左右。预测到2020年,三亚市年接待游客人数将增加到1600万人次。【主城区规划】规划延续原总规沿三亚湾带状布局的结构。但根据主城区建设用地发展需要,必须加快月川新区的建设。因此主城区将形成沿三亚湾带状布局和沿月川路发展的“丁字形”规划结构,将城市空间发展引入腹地。形成“一心、两轴、两节点、五片、多组团”的布局结构。“一心”:旅游服务中心。“两
6、轴”:沿滨海形成的旅游产业发展轴,沿迎宾大道的城市生活发展轴。“两节点”:月川行政服务节点,荔枝沟交通服务节点。“五片”:指旧城片、月川片、鹿回头片、临春片、海坡片。“多组团”:指田独、红沙、榆林、六道等相对独立地区。在原来规划的金鸡岭公园、狗岭公园、鹿回头公园的基础上,将虎豹岭纳入规划,建成森林公园。,宏观背景分析/城市规划分析01,【规划布局】旧城片:积极疏解旧城,逐步把旧城改造为适应旅游度假需求的“黄金海岸”。控制阳光 海岸周边用地,避免改造后周边地区进行大规模开发,破坏了老城区城市文脉和风格。月川片:维持原规划,将行政中心迁至月川,盘活新区土地,为旧城功能疏解提供新的发展空间。荔枝沟结
7、合火车站形成交通服务节点,规划期内应对开发进行控制,避免无序开发建设。鹿回头片:为三亚主要观光景区,要对开发项目的开发强度、体量、高度进行严格控制,避免破坏山体轮廓线。区内要增加绿化,并使之同周边的山体(鹿回头岭、狗岭、虎豹岭)结合起来,扩大鹿回头的旅游容量,改善现有的生态环境。临春片:建成山水国际村,面向世界发展高档居住区。海坡片:规划期内重点建设区。应对房地产开发进行控制,重点发展旅游度假及相关服务。通过二线地的开发弥补现状度假配套服务设施的欠缺,逐步形成功能完善、环境优美的旅游度假片区。南航部队沿三亚湾海滨用地将城市的连续性破坏,应在适当时机按城市功能予以调整。田独组团:要改善环境,通过
8、富有南国特色的植物和建筑,使之成为三亚令人印象深刻的大门和旅游节点。红沙组团:主要发展居住与度假。,宏观背景分析/城市规划分析02,宏观背景分析/城市规划分析03,宏观背景分析/城市规划分析04,宏观背景分析/城市规划分析05,海南国际旅游岛,自由贸易区提出实施,加快了三亚国际化进程,且三亚是海南国际旅游岛的试验区及国际旅游岛的排头兵;三亚的城市地位和功能定位,具有良好的知名度和美誉度,在国内市场有很强的吸引力;全球经济危机、全国楼市股市的低迷、存款利率下调、通货膨胀严重,使得三亚这种稀缺房产资源更具有保值增值性,更具有担风险能力;中国经济在相当长时间内保持8%发展,富裕阶层增多,使人们从观光
9、旅游转为休闲度假,未来社会及房地产发展趋势,为三亚提供了源源不断消费群体。,宏观背景分析/小结,报告目录,一、拿地背景分析,1、宏观背景分析2、三亚房地产投资状况分析3、项目所在区域分析4、项目地块分析,二、三亚房地产市场研究分析,三、拿地价格建议,1、整体市场分析2、房产业内人士访谈3、区域土地市场分析4、亚龙湾区域案例研究5、三亚房地产市场成功经验分析6、三亚房地产市场未来趋势预判,1、产品售价预测2、取地价格建议,房地产投资与固定资产投资同步增长,说明三亚市房地产市场趋于健康、稳定的发展态势,房地产市场的快速发展,使土地的需求大幅增长。,09 年三亚房地产投资额达到97.89 亿元,比去
10、年增加28.5%,连续三年保持较大幅度的增长;2001 至今年房地产投资始终保持高速增长,增长率多高于固定资产。,三亚02 年09 年房地产开发投资占固定资产比例走势图,三亚房地产投资状况分析/投资状况,从三亚历年施工面积来看,增长幅度较大,09年的竣工面积出现回归07年的态势。,三亚市2005 年至2009 年房地产施工面积增长较快,从05 年不到300 万平方米增长到近700 万平方米,呈现逐年增长趋势,但在08 年受金融危机的影响,施工面积有所减少,但是09 年,市场回暖的趋势下,施工面积上涨68%;2009 年三亚市商品房竣开工面积为80.03 万平方米,同比增长20.2%。纵观近几年
11、海口市房地产竣工面积走势,可以看出05-07 年商品房竣工面积变化不明显,到08 年猛烈下滑29.0%,而09 年再次回升。三亚是典型的岛外市场,在08 年金融危机下投资客大量减少,企业资金链断裂,新开工项目减少,自然竣工面积受到影响。,三亚房地产投资状况分析/施竣工面积分析,09 年,三亚楼市火爆,尤其在09 年年底市场量价齐升,待10 年1 月国际旅游岛获批,三亚市场迎来新的发展机遇,楼市进入疯狂阶段。在历经1、2 月疯狂之后开始回归理性,购房者观望情绪浓重,市场有价无市。另外三亚土地市场紧缺,未来供应项目郊区化、非海景化,产品将主打生态养生、休闲度假概念。由于整个市场属于外向型市场,故对
12、于经济大势及其宏观政策较为敏感,但就目前而言,高房价的基调已经奠定,未来的市场变化主要还是看政策的变化,国五条的出台,将会使三亚房产市场有价无市的状况继续持续。,三亚房地产投资状况分析/小结,报告目录,一、拿地背景分析,1、宏观背景分析2、三亚房地产投资状况分析3、项目所在区域分析4、项目地块分析,二、三亚房地产市场研究分析,三、拿地价格建议,1、整体市场分析2、房产业内人士访谈3、区域土地市场分析4、亚龙湾区域案例研究5、三亚房地产市场成功经验分析6、三亚房地产市场未来趋势预判,1、产品售价预测2、取地价格建议,亚龙湾:作为国家级旅游度假区,是三亚目前星级酒店的集中区域,面向市场的高端圈层,
13、亚龙湾目前一线海景资源地块基本用尽,二三线地规划有中高档别墅度假区,整体报批即将结束,以一线海景国际豪华酒店群为主体标杆;以山地别墅、高尔夫别墅、农业谷地别墅等中高档二线海景主题别墅群为支持;以蝴蝶谷、森林公园、红树林等生态景区为补充支持,构筑完善的国际化滨海度假区,未来的格局将是:,区:(107.37公顷)村民安置地为主,布置特色餐饮与旅游商品集散地区:(325.94公顷)山地高尔夫球场,大量二类度假别墅用地 区:(538.40公顷)未来亚龙湾最高档的度假别墅区区:(47.59公顷)山地别墅度假的最佳地段,项目所在区域分析分析/亚龙湾区域分析,宗地,1500米,百花谷商业街,2000米,往市
14、区,沿海酒店集群,亚龙湾高尔夫球场,项目所在区域分析/周边环境分析,周边酒店,项目所在区域分析/周边环境分析,项目概况:百花谷商业街建筑面积达35000平方米,是三亚亚龙湾度假区唯一集餐饮、购物、休闲、娱 乐于一身的热带风情商业街。业态分布:美食:特色西餐厅,东南亚主题餐厅,地道中国名菜和海南海鲜等特色中式风味美食。购物:世界品牌休闲服饰、高尔夫系列用品、丝绸、古玩、配饰、珠宝等独 具特色的商品。休闲/娱乐:特色酒吧、KTV、夜总会、机械及电子游戏设备等娱乐设施。其他配套:婚纱摄影、特产超市、汽车租赁、环岛旅游咨询、航空售票、快递、银行及外币兑换。目前百花谷开设的品牌有:餐饮:彩蝶轩、福冠海鲜
15、酒楼、老海南、三禾日本料理、晋味面馆、香柠草泰餐厅、海鲜火锅餐厅、巴西烤肉、北京烤鸭、Coffee World考菲乌咖啡馆、比萨店、木耳朵热带冰爽等;娱乐休闲:欢乐海岛嘉年华、大观园KTV、拉风酒吧、瀛洲九号桑拿休闲会馆、哈瓦那啤酒广场、Tea Tree Spa、等;购物:Callaway、Nautica、Nike Golf、卡尔丹顿、新秀丽、Ella、威格瑞士军刀箱包、椰风海韵岛服、戴安芬泳装、Zoke泳装、美裕珍珠、大东山珊瑚、吉祥斋、木真了、迷你屋童装、皇族水晶、千亿明花饰品、黎锦坊、黄花梨、苗族工艺坊、非洲工艺品等;功能配套:港龙航空、雅尚婚纱摄影、中国建设银行、环岛旅游、汽车租赁、房
16、产超市、椰乡超市等,项目所在区域分析/周边环境分析/百花谷商业街,报告目录,一、拿地背景分析,1、宏观背景分析2、三亚房地产投资状况分析3、项目所在区域分析4、项目地块分析,二、三亚房地产市场研究分析,三、拿地价格建议,1、整体市场分析2、房产业内人士访谈3、区域土地市场分析4、亚龙湾区域案例研究5、三亚房地产市场成功经验分析6、三亚房地产市场未来趋势预判,1、产品售价预测2、取地价格建议,宗地位置,项目在行政规划划分上属于田独镇东南部旅游经济区;在位置上处于亚龙湾国家旅游度假区内;,项目地块分析/项目所在位置,项目地块s=90亩,部队用地,亚龙湾高尔夫球场,亚龙湾酒店集群,三亚市区,项目地块
17、分析/项目地块环境,宗地环境现状(北向视角),宗地环境现状(北端),宗地东边道路,宗地东北视野,宗地分析:,地块优势1、未来亚龙湾区域不会再有一线海景用地,故本宗地作为离海仅1500米左右的低密度居住用地,存在一定的稀缺性;2、地块周边拥有丰富的植被和山麓景观,且部分拥有水景,景观资源丰富;3、目前区域内的其他二线住宅项目销售状况良好,售价也较高,这给本项目的销售提供了参考和想象空间;4、项目位于主要干道附近,与市中心和亚龙湾各景点的通达度较好;5、项目未来附近会有奥特莱斯,具有较好的商业配套。地块劣势1、项目地块体量较少,与大盘相比,竞争力较弱;2、与目前规划的部队用地邻近,尚不能确定其未来
18、的用途,如为非居住类项目,则对项目的居住环境会产生影响;3、项目由于体量较小,未来的社区配套优势不明显;4、随着周边项目的房价的提升,会提升本项目的地价,从而增加成本;,项目地块分析/观点,报告目录,一、拿地背景分析,1、宏观背景分析2、三亚房地产投资状况分析3、项目所在区域分析4、项目地块分析,二、三亚房地产市场研究分析,三、拿地价格建议,1、整体市场分析2、房产业内人士访谈3、区域土地市场分析4、亚龙湾区域案例研究5、三亚房地产市场成功经验分析6、三亚房地产市场未来趋势预判,1、产品售价预测2、取地价格建议,三亚房地产市场长期以岛外市场为主,随着旅游度假市场的发展和认知度的不断提高,市场规
19、模和覆盖范围不断扩大。,三亚岛外市场特征明显,岛外客户占到八成,主要以旅游、度假、养老、投资为主要消费特征;三亚市场为典型的外向型市场,岛外、新移民人为购房主体,本地人置业行为不旺盛,淡旺季区隔明显;岛外客户是购买意愿、购买实力、综合要求最高的客群,是三亚购房主力军。购房目的为旅游、度假、养老、投资;2009 年,三亚商品住宅成交客户主要来源于岛外,以东北、江浙、上海区域为主,成交占总套数81%。,三亚房地产消费群体主要分布的区域,三亚典型项目客户分布区域,三亚房产市场分析/客户分析,房地产的快速发展使得三亚一线临海资源日趋匮乏,三亚城区附近的一线海景用地开发殆尽,二线用地的度假居住价值日益提
20、升,以“优地优用,海滨一线资源公共化”为原则,采用“一线度假,二线居住”的用地布局模式。海滨一线地必须用于公共性的开发项目,包括度假酒店、度假村、娱乐设施、餐饮设施等-三亚市城市总体规划重大调整,三亚房产市场分析/开发状况,亚龙湾长约7.5km,大东海长约2公里,三亚湾长20多里,海棠湾长19公里,红塘湾长5.5公里,市区,从三亚房地产发展来看,三亚目前已经形成5湾+1区的格局,各区域之间已经形成初步的功能分区,三亚房产市场分析/市场格局,08年后,三亚商品房市场的供需平衡被打破,09年,呈现量价齐升的特点,2007年以后,三亚房产开发量大增,三亚多年的供需平衡被打破,市场存在一定竞争风险;由
21、于三亚房地产的资源属性和稀缺,我们也看到在2008年全国房地产淡市中,三亚房产抗跌性较好,成交量仍有小幅提升。;09 年,三亚房地产市场呈现量价齐升的特点,成交量与08 年相比上涨18.06%,均价也有所攀升,尤其2010 年1 月国际旅游岛大背景下,楼市进入疯狂阶段,销量猛涨,到2 月个别楼盘已经进入无房可售的局面。,三亚房产市场分析/市场特点01,三亚楼市全面开花,房价飙升,海景房与普通住宅房价拉开差距海南申请国际旅游岛消息传出后,价格飞涨,个别楼盘十几天内售价翻一番,截止09 年10 月,海景公寓均价已上升至4 万元/平方米,一线海景别墅稀缺,二线海景房别墅仅鲁能三亚湾新推出游艇别墅,开
22、盘即热销。三亚市区河景、江景、湖景房去年10 月均在13000 元/平方米左右,而市中心无景观资源的楼盘均价在8000 元/平方米左右,由此可见三亚住宅市场价格差较大;2010 年1 月,国际旅游岛上升为国家战略,三亚房价随之疯狂,09 年12 月入市的凤凰岛当时均价高达6 万元,而1 月在国际旅游岛的催生下,房价突破13 万元/平方米。其他市区内楼盘09 年仅1 万元/平方米的均价,到1 月已经飙升至2 万-3 万元/平方米。4月新政后,销量锐减,但是房价依然居高不下,疯狂楼市背后仍然存在一批坚定的购房者。,三亚房产市场分析/市场特点02,产品出现极大的两极分化:一是中端中小户型,一是高端别
23、墅,从08年10月的去化结构来看,85-100平方米左右的两房户型较受到部分购房者的青睐,占据主流市场;同时120以上的两房和150平方米的三房表现较好。这主要由于当时的售价不高,总价较低;09年市场畅销户型面积在60-80 平方米(公寓),250-400 平方米(别墅),总价90-120万元(公寓),850-1300 万元,价格空间的突破由拥有稀缺海景资源和产品品质提升构成;并且通过我司的访谈调研了解到随着目前价格的上涨,总价成为敏感因素,公寓类产品要比别墅好销,且部分项目在别墅产品中打造mini别墅产品,以降低总价。,三亚房产市场分析/市场特点03,报告目录,一、拿地背景分析,1、宏观背景
24、分析2、三亚房地产投资状况分析3、项目所在区域分析4、项目地块分析,二、三亚房地产市场研究分析,三、拿地价格建议,1、整体市场分析2、房产业内人士访谈3、区域土地市场分析4、亚龙湾区域案例研究5、三亚房地产市场成功经验分析6、三亚房地产市场未来趋势预判,1、产品售价预测2、取地价格建议,为了进一步了解三亚房地产市场的特点和前景,我司对目前部分操盘三亚项目的业内人士进行了访谈,凤凰水城销售部经理 陈经理凤凰水城销售主管 叶艳金中海蓝钻销售主管 张静,业内人士访谈,凤凰水城项目销售经理、销售主管访谈要点:1、本地市场的看法:整个海南目前整体房价在提出国际旅游岛概念后基本上都翻了一番,并且经历了09
25、年,很多项目目前都处于尾房或无房状态,不过今年的4月新政对岛内的楼市影响明显,目前即使岛外的很多城市已经出现回暖迹象,但是岛内的成交状况依然很差,但是接下去是每年的销售旺季,可能会有所改观;目前三亚的房价几乎是海口的一倍,但是认为价格仍然会有上涨空间,只要国际旅游岛概念的相关配套逐步跟上,尤其是博彩业等第三产业的兴起,必然会吸引更多的游客。2、项目销售状况:该项目从07年开始销售一期,08年开始销售二期,当时售价仅为5000元/左右,面市之初的市场形象是“三亚最低价格大盘”,目前一二期基本交付。三期在售的物业有多层、高层、洋房和别墅物业,公寓类目前售价在24000元/,别墅均价在40000元/
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