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1、建设工程价款优先受偿权问题初探 “A房地产开发公司向B信用社贷款1500万元启动某地块上的商品房开发项目，抵押物为该地块使用权（性质为国有出让用地，用途为综合用地，评估价值为4000万元）。贷款一次性到位后，由于资金不足，项目建设期间A公司一面高息向社会融资一面拖欠承建单位C工程队进度款。主体完工后交付使用前，A公司已无力偿还欠款。C工程队向法院起诉A公司追讨工程款，B信用社闻讯后起诉A公司，以该项目土地使用权已抵押为由要求优先受偿。法院以建筑工程承包款优先于抵押权受偿为由对B信用社诉求不予支持。试分析法院判决是否正确？理由为何？B信用社在整个贷款过程中有何失误？” 从阅卷的情况来看，70%的
2、应试者认为信用社有抵押在先，法院判决不正确。其实，这大多数同志都犯了实践中常见的“唯抵押论”和“迷信抵押万能”等错误。就我国法学实践中，对抵押权与建设工程价款优先受偿权已作了明确司法解释。 一、担保法与合同法在建设工程价款优先受偿权问题上的冲突 在工程建设中，建设单位为筹措资金向银行申请贷款并将拟建的建设工程（主要是商品房）作为抵押担保。根据中华人民共和国担保法第53条之规定：“债务履行期届满抵押人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部份归抵押人所有，不足部分
3、由债务人清偿。”这就是说，如果建设单位在应该偿还贷款期限届满而没有清偿贷款本息的话，银行就可以将建成的工程项目（商品房）折价、拍卖或变卖，然后将所得收入占有。但是根据中华人民共和国合同法286条之规定：“发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖价款优先受偿。”这意味着如果建设单位不及时支付工程款，则施工单位可以将建成的建设项目折价、拍卖并将所得占有。这样就出现了一个问题，在上述两个条件都存在的情况下，银行和施
4、工单位都可以将建成的工程项目拍卖并将所得款项占有。那么到底优先将这笔款项支付给谁呢？ 二、建设工程价款优先受偿权问题的司法解释 针对上述问题，2002年6月11日，最高人民法院审判委员会第1225次会议通过了最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，作出了如下司法解释： （一）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照中华人民共和国合同法第286条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其它债权。 （二）消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 （三）建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、
5、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。待添加的隐藏文字内容3 （四）建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日建设工程合同约定的竣工之日起计算。 三、建设工程价款优先受偿权在信贷实践中的运用 笔者认为在建工程（商品房）抵押贷款中的风险点及防范措施主要有以下两方面： 1、抵押权不能对抗工程欠款。房地产项目启动时开发商通常采取土地使用权抵押的方式从银行取得贷款，即使在建设过程中视情形将在建工程一并纳入抵押，同样也不能对抗承包人（建筑商）因发包人（开发商）工程欠款的债权主张。建议严格执行银监三个办法一个指引中有关“实贷实付”“受托支付”之规定，确保贷款资金用途
6、真实、去向明确并按进度履约付款，在贷后管理过程中全程监控开发商资金动向尤其关注工程款项的给付情况，必要的时候可以采取在贷款合同中注明承包商定期向银行提供书面签证和保证等承诺，如有异常及时发出预警并着手干预，采取包括但不限于停止继续发放贷款、提前收回贷款和诉讼在内等手段，与承包商共同构筑防范项目风险的防线。 2、抵押权不得对抗善意第三人。当消费者交付全部或大部分购房款项后，抵押权和承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人（即善意第三人）。现行模式下，只要消费者和开发商签订了商品房购销合同（书面签约和网上签约相结合）并基本上或大体上履行了付款义务，那么债权方（包括银行和承包商）既不能
7、撤销其合同也不能将该套住房折价、拍卖或变卖受偿。银信部门作为债权方宜在项目贷款前将房地产开发项目土地使用权及通过规划、报建等环节后取得的国有出让土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证（即常称的“五证”）资质一并纳入贷款抵押简而言之就是不光抵押土地而且抵押“楼花”。开盘后，购房者一旦与开发商达成购买房产协议，开发商则必然偿还该处物业贷款份额，不然无法网签电子合同。如此一来，既能防控开发商一房多卖、逃避监管转移资金用途又能防止债权方与善意第三人的权益冲突，实现了资金有序回笼，有效规避了贷款风险。 上述案例中，B信用社还有诸如贷前调查不实（对A公司资信能力了解不够、资金需求量匡算不准）、贷款资金支付程序失范（未以“委托支付、实贷实付”的原则按贷款用途按工程进度支付相应款项予对手方）、贷后管理不到位（对高息社会融资、拖欠工程款情形未掌握，未采取包括停止发放贷款、提前收回贷款等在内的各种防范手段）、未将在建工程及时纳入抵押等失职之处值得我们从业人员高度重视相关风险并在工作中予以防范和化解。
