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1、武汉市物流园建设可行性分析报告第一章 项目建设的必要性和可行性1.1 项目由来现代物流的发展是经济发展到一定阶段的产物，特别是后工业化社会对通过资源、劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖掘后，对流通环节利益的获得既有动力，也是现实的途径。从现代物流发展的规律分析，其发展的推动因素主要来自于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养需要、物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作等几个方面。在经济发达国家和部分经济发展水平较高的发展中国家和地区，企业除注重技术、产品、市场和客户开发能力的培植外，更为注重维持稳定而有效的供应链、使产品的服务更贴近用户、建立即时供应系统、实现零库存等物流战略的建立
2、。当前，物流业已成为世界现代流通领域的重要组成部分，也是加快城市经济循环，提高流通效益的重要环节。1.2 项目建设的必要性(1)项目建设是引导和转化某市潜在物流需求的需要物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然某市及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在
3、推行各自的技术标准。管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。随着武汉市整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高某市在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。本项目建成后将有力地加强现有铁、公、水、航的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。 (2)项目建设是支持有效的物流市场机制建立的需要物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学
4、，物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托。代理与被代理的关系。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。建立集中服务运作的物流园区，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率
5、提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。 (3)项目建设是促进区域经济发展的需要物流业发展程度已成为衡量一个国家、地区综合国力和现代化程度的重要标志，发展物流业是推进城市工业化、城市化、市场化和国际化进程，进而提升综合实力和国际竞争力的重要举措。物流业是不断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重要动力，加快发展物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推动比较优势转化为竞争优势；有助于改善发展环境，满足社会多样化的服务需求；有助于实现集约式发展，提高经济竞争能力和人民生活质量。项目
6、的建设，对提高城市经济运行效率及城市在经济区域的地位和作用具有积极的意义，可促进常宁市现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为经济的可持续发展提供新的产业成长支持，为武汉提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。1.3 项目建设的可行性1.3.1项目建设的优势分析(1)政府有关部门大力推动物流发展在国家层面上，2004年国家发改委等九部委出台关于促进我国现代物流发展的意见。根据意见的要求，由国家发改委牵头，商务部等13个政府部门和中国物流与采购联合会、中国交通运输协会，组成了“全国现代物流工作部际联席会议”。此举标志着我国推动物流发展的综合协调机制在中央政府层面开始形成。
7、同时还出台了取消国际货代企业经营资格审批、扩大设立保税物流基地、降低车辆通行费收费标准、启用新版联运发票、放宽国内航空货运市场准入门槛、允许跨国采购集团以独资形式开展出口业务等举措。2004年7月中华人民共和国道路运输条例开始实施，全国各地全面开展了联合“治超”工作。这一系列文件的出台和工作的开展，大大促进了我国现代物流业的发展。武汉市市政府对物流业发展的支持更加务实具体。武汉市人民政府关于促进我市现代物流业发展的意见 武政200547号，提出了把武汉市建成全国物流区域中心城市、一级物流节点城市。（2）物流市场需求迅速增长武汉市2009年经济总量达4560.62亿元，第一、第二、第三产业分别占
8、3.2%、47.0%、49.8%，2009年GDP达4620亿元，接近全省4成，副省级城市列第五，人均GDP逾6400美元。社会消费品零售总额达到2164.09亿元，城镇居民人均可支配收入18385元，农民人均纯收入7174元，居民恩格尔系数为41.2%，武汉市人口地域间流动日趋频繁，中短途客运量增加较快，而且这种居民自发行为具有较大的稳定性和一定的可持续性；居民消费升级也必然会带动居民消费品市场的繁荣，加速地域间消费品的流动，进而推动某市交通运输业的发展。（3）.具有雄厚的工业基础武汉是中国重要的工业基地，拥有门类齐全、配套能力强的特点。2009年武汉轻工业总产值1152.79亿元，重工业总
9、产值3879.39亿元。武汉正大力发展现代制造业，着力推进产业技术升级、集群发展。重点发展钢铁、汽车及机械装备、电子信息、石油化工、环保、烟草及食品、家电、纺织服装、医药、造纸及包装印刷十大主导产业。重点发展钢铁化工及环保产业聚集区、汽车及机电产业聚集区、光电子及生物医药产业聚集区、食品工业聚集区、都市工业聚集区。1.3.4 项目区基本情况(1)地理交通武汉位于江汉平原东部，地处东经11341-11505，北纬2958-3122，东端在新洲区柳河乡将军山，西端为蔡甸区成功乡窑湾村，南端在江夏区湖泗乡刘均堡村，北端至黄陂区蔡店乡下段家田村。 因长 江与其最大的支流汉水交汇于此，故而隔江鼎立的武昌
10、、汉口、汉阳三地被俗称武汉三镇。武汉东与黄冈市的团风县、鄂州市的华容区、梁子湖区、黄石市的大冶市接壤，南与咸宁市的嘉鱼县、咸宁市区相连，西与荆州市的洪湖市及仙桃市（省辖县级市）毗邻，北与孝感市的孝南区、孝昌县、大悟县、汉川市及黄冈市的红安县、麻城市相接，形似一只自西向东的蝴蝶形状。在中国经济地理圈内，武汉处于优越的中心位置是中国地理上的“心脏”，故被称为“九省通衢”之地。第二章 市场分析2.1物流园区的发展概况物流园区的建设和发展问题的提出，是由于现代物流发展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断走向
11、深化的产物。自1998年以来，发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒，工业、商业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流园区（或物流基地）正是在此种背景下出现并开始大力发展的。2.1.1 物流园区的产生物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。随着我国传统储运业向市场化及现代物流业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定了促进物流园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷开始筹建物流园区。然而，对于物流园区的规划建设和运营管理，我们还缺乏经验，尚未有完善、有效的做法可以借鉴。随着物流产业的兴起，
12、原来相互分割、缺乏合作的仓储、运输等传统企业逐渐走向联合，专业性的物流配送经营实体及园区一货物配送转运中心应运而生。伴随着物流业的进一步发展，各个企业都逐渐意识到配送转运中心分散建设。各自为战带来的资源浪费，各级政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。物流园区作为物流业发展到一定阶段的必然产物，在日本。德国等物流业较为发达的国家和地区相继出现。物流园区在日本称为物流园区（Distribution Park），在德国被称为货运村呼reight Village人虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是它们的建设目的、服务功能是基本相同的。2.1.2国内物流园区的发展情况1、物流基
13、础设施的能力大大提高，国际物流量快速增长经过多年发展，目前我国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。目前绝大部分生产资料已通过市场解决，物资流通市场主体向多元化发展。过去从事物资流通的企业已经脱离了计划体制的束缚,大步走向市场经济,初步形成社会化、专业化的产业队伍，并建立了以中心城市为依托的城乡一体的流通网络。2、物流质量有所提高,物流效率有待改善物流质量主要由物流时间、物流费用和物流效率来衡量。中国物流业由于受多方面因素的影响，物流质量总体水平比较低。据有关资料介绍，工业生产中物流所占用时间几乎为整个
14、生产过程的90%。在货物运输中，中国现行运输管理体制也制约了不同运输方式之间的高效衔接，一定程度上也减缓了物流速度。在国民经济各部门中，运输费用在生产费用中因各部门产品对运输的依赖程度不同，其所占比重也不同。、物流产业发展正在引起各级政府的高度重视目前深圳、北京、天津、上海、广州、山东等地政府极为重视本地区物流产业发展，并已开始着手研究和制定地区物流发展的规划和有关促进政策。其中，深圳市已明确将物流产业作为支持深圳市二十一世纪经济发展的三大支柱产业之一，并初步制定了物流产业发展的策略；北京市就物流产业发展所需要的物流设施系统进行了比较全面的研究和规划；天津市也根据其城市功能定位和物流经济发展的
15、需要正在积极研究制定天津现代物流发展纲要。中央政府有关部，如国家经贸委、国家计委、交通部、外经贸部等，也从不同角度关注着我国物流产业的发展，并积极地研究促进物流产业发展的有关政策。 2.2武汉市物流业发展现状近年来武汉市物流规模一直保持较快的发展。2008年，武汉市物流总额已站上万亿元台阶达10023.79亿元，比2004年增长1.55倍，2005年-2008年物流总额持续高速增长，增长幅度依次为28.7%、24.8%、25.9%、26.0%；受金融危机的影响，2009年武汉市物流总额的增长幅度为10.4%，是近年来的最低点。 2009年，武汉市物流业增长速度虽然放缓，但分季社会物流总额增长仍
16、呈直线上升轨迹，其中上半年增长5.1%，前三季度增长6.9%，全年增长10.4%。反映出物流需求在经济增长的带动下，企稳回升步伐加快。2.3 武汉市物流业发展中存在的问题从物流运行情况看，武汉市物流业低速增长的主要原因有以下四个方面。 1、物流业作为生产性服务产业，受制于实体经济的发展。统计资料表明，2009年全市规模以上工业企业实现销售产值同比增长10.4%，增幅低于上年14.3个百分点；限额以上批发零售企业销售总额同比下降8.6%，增幅低于上年41.1个百分点，由于94%物流总额由工业物流和市外购进总额构成，因而工业销售产值和批零企业销售额增幅下降直接导致物流总额增幅下降。武汉市物流总额很
17、大程度上依附于实体经济的发展。 从企业景气调查的资料看，自2008年以来交通运输邮政业企业家信心指数与工业企业和批发零售业企业景气指数的变动趋势走向一致。 2、物流成本过高，制约了物流业增加值扩张。物流成本的增加制约了其增加值的增长，物流成本增加的主要因素：一是受货运价格及油价成本增加的影响。近年来国家铁路货物运输价格不断上调，2006年4月，国家铁路统一货物运价平均每吨公里提高0.44分，即由平均每吨公里8.61分提高到9.05分；2008年7月，整车货物运价每吨公里上调了3分至7分，2009年12月，国家铁路货物统一运价平均每吨公里由9.61分又提高至10.31分。同时，近年来我国多次调整
18、成品油价格，2008年初汽油价格为5980元/吨，柴油价格为5520元/吨；两年来9次调整了成品油价格，其中有6次价格是调涨，至2009年9月30日汽油价格为8040元/吨，柴油价格为7450元/吨，分别上涨34.4%和35.0%；仅2009年运输成本上升影响物流总费用上涨3.5个百分点；二是受国家融资政策、土地紧缩政策及银行加息翘尾等因素影响。物流企业融资成本、土地成本、仓库等费用明显增加，2009年各项保管费用的增加影响物流费用上涨1.4个百分点；三是劳动力成本增加的影响。成本费用增长影响了物流企业的盈利水平，影响了增加值的增长。 3、社会物流运行效率偏低。武汉市物流业发展水平虽然处于全国
19、平均水平之上，但与兄弟城市比有较大差距，不但低于上海、深圳等城市，还低于南京、青岛。武汉市社会物流运行效率偏低，存在“二高一低”的现状。“二高”：一是物流总费用与GDP的比率高。2009年武汉市为16.5%，而发达国家一般为8%-10%，高出发达国家一倍左右。说明武汉市物流业仍是粗放型发展，同时也说明物流发展的空间还很大；二是管理费用高。武汉市物流管理费用占GDP的比重，2009年为2.2%，而美国、日本均只有0.4%；“一低”即物流总体水平偏低，包括物流基础设施、物流标准化、物流信息化、物流人才、物流科技、物流管理水平等。社会物流运行效率偏低是影响武汉市物流业快速发展的主要原因之一。 4、物
20、流企业总体规模偏小，物流技术水平不高。武汉物流企业总体而言，仍处于小、弱、散的局面，总体服务水平不高。截至2009年底，武汉市2000余家运输、仓储及邮政业中，资产不足100万的企业占半成以上，资产5000万元以上的仅70余家；主营业务收入过100万的企业占企业总数的比重不足6成，5000万元以上的仅60余家。物流企业“小、弱、散”导致综合服务能力不强，制约了工商企业对高效能、专业化、网络化物流服务的需求，成为阻碍当前物流产业健康快速发展的瓶颈。 全市尚未建成统一的物流信息公用平台，导致不同企业、市场和运输方式之间难以实现高效对接，与国际国内的先进水平差距明显。与此同时，大多数物流企业内部物流
21、信息管理和技术手段都比较落后，条形码技术、全球卫星定位系统和企业资源管理等在物流领域中的应用水平较低。2.4 物流业的发展趋势从现代物流的发展特点看，物流业己进入成熟阶段，物流业的进一步发展主要是物流内涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以及物流管理的日益专业化、标准化和信息化。(1)物流服务的内涵将继续拓展物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸。搬运、仓储、保管乃至报关。通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、保税等业务统一进来，把整个商品流通过程作为一个完整的领域来进行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、配送、销售、转让等增值服务，也逐渐涵盖进来。(2)物流服务过程在继
22、续延伸物流服务的过程经历了“港日一港日”、“门一门”和“生产车间一货架”等几个阶段，其过程在逐步延伸。从开始时期将产品从生产线终端送到消费者手中到后来协助生产企业以“即时供货（JIT）”和“零库存（ZI）”等手段加速资金与物资的周转利用，物流业的服务过程不断向前延伸。此外，环境法规的日益严格，消费后的废弃物处理和回收利用，也使物流服务过程向消费后延伸。(3)专业化物流服务在不断壮大发达国家目前非常重视发展“第三方物流业”。所谓“第三方”指从事专业化物流服务的企业。物流企业与传统的运输企业的不同之处在于，物流服务企业在货物的实际移动链中并不是一个独立的参与者，而是代表发货人或收货人来执行。发展第
23、三方物流将支持物流运营的专业化、科学化，并使物流企业与物流需求者之间建立更紧密、有效的联系。第三章 项目建设方案3.1物流空间布局的要求物流节点规划要综合考虑城市总体规划、土地利用规划、区域功能定位等多种因素。 (1)适应现实物流需求 物流园的物流量主要集中在高速通道及107国道。基地空间布局应符合现实物流流向的要求。 (2)有利于为产业聚集区服务 物流基地的布局应充分考虑服务于各类产业聚集区这一功能的要求。(3)为城市物流发展提供支持 物流节点的规划与建设还应立足于改造、提升、整合现有城市仓储设施、配送资源，为居民、企业和政府的正常生活、生产、管理和社会活动提供可靠的城市物流保障。3.2 空
24、间布局原则(1)操作有效性。明确空间位置、建设规模、功能定位和主要服务对象等。(2)规模适宜性。物流设施建设规模的确定，要科学合理，杜绝浪费土地、岸线等资源现象，积极鼓励物流经营模式的创新，提高土地利用率，牢牢确立资源稀缺性意识，坚持规模的适宜性。(3)经济合理性。以现代物流理念所倡导的高效率、低成本原则为指导，结合物流企业所服务的对象分布特征，力求贴近主要的物流需求源和充分利用既有物流资源，改造和新建相结合，集中和分散相结合。(3)环境和谐性。充分结合综合交通体系的发展规划框架，注重物流基地所处场址的交通组织，避免选址不合理等所带来的迂回、集散不便等问题，确立环境和谐性原则。(4)理念前瞻性
25、。物流基地设施的布局，既要本着与时俱进的现代物流理念，如供应链管理、一体化运作、信息是第一要素等理念，又要全面贯彻当今社会发展的人本理念、循环型社会理念等，坚持理念的前瞻性。3.3总体布局3.3.1 物流园组成根据项目的总平面布置，整个物流园分为仓储区、综合服务区和货运车辆停车区及通道出入卡。3.3.2 总平面布置根据选址地的基本技术条件和仓储物流配送流程的需要，综合有机地考虑各项辅助设施功能以及防火、环保、仓储等多种因素，经济合理安排建设用地，以节省项目建设投资。依据上述原则，划分项目的功能分区：园区西部为仓库、东北部为货运部停车场和物流商务中心，通道出入卡设在园区北面。3.3.3 竖向设计
26、充分利用自然地形，合理地选择场地竖向方式与平整标高，确保运输与排水顺畅。本工程场地平整，竖向布置采用平坡布置，设计标高与原地面一致。3.3.4 场内物流(1)货物经计量设备计量后，进入储存区卸车、入罐，空车返回；提货空车在仓库区装车后，经计量设备计量登记后发货。(2)需要进入仓储的货物，无需过磅的，直接进入仓储区；需要过磅的货物经计量设备计量后进入仓储区；提货空车在物流中心区装车后，经计量设备计量登记后发货。3.3.5 绿化为了保护与创造良好的物流工作环境，饰展美化基地面貌，本工程在主体设计的同时，充分考虑绿化设计，以充分利用和发挥绿色植被调节气候，净化空气，隔离、防风、消声、吸尘、固土以及衬
27、托建筑群体、组织艺术空间、丰富自然色彩的多种功能作用与效果。主要出入口及仓储区是重点绿化区域，在栽种行道树与绿篱之外，还可以根据条件需要设置花坛等美化观赏设施。其次在主要建筑两侧和场地四周，根据各自的不同要求，选择适当的树种和花草，组成行道树带、绿篱带、独立树丛、花卉草地等以取得绿化的综合效能。3.4 目标定位根据武汉市物流基础设施的现实状况，依托武汉市综合运输网和武汉市交通运输、通信枢纽的总体优势，充分发挥武汉作为湖北省以及中部五省重要的贸易物流组织中心的地位，服务于万里集团以京广线为动脉的物流甩挂运输多节点的战略部署，构建辐射全国的高效率物流运作组织及服务基础网络。3.5建设内容及规模3.
28、5.1基础设施配套建设(1)交易场地、通道硬化对场内通道、停车场用厚度30公分的混凝土硬化，以解决坑洼不平且遇雨雪天气场地泥泞不堪，大吨位货车出入、停放困难，卫生清扫困难的问题，改善交易环境和道路状况，提供良好的交易场所和环境。 (2)信息服务中心建设现代化的网络信息化管理系统，该系统与农业相关网络产生信息互动，与INTETNET网进行信息联网，实现与国际国内市场的对接，对于及时通报、掌握供求信息、衔接产销、稳定供求、满足市场需求、平抑价格直到非常积极的促进作用。建立起快捷、准确、具有指导性的公共信息收集发布系统，实现信息共享，增强市场集散力，并逐步向国际市场化靠拢接轨。 国内、国际市场信息卖
29、家信息 样品检测结果 信息数据库 买家信息电子结算系统(3)电子结算系统电子结算系统集收款开票、货主结算、报表统计、操作员管理、买主管理、交易员管理、品种管理、领导查询、参数设定、数据保存设定、内部银行（管理买主、货主资金、采用IC 卡、磁卡等电子货币、减少现金流通、保证货款安全）等为一体。整个交易流程实现电脑控制；将开单、划价、付款繁琐的交易程序，简化为由买卖双方只需轻轻刷卡，即可完成，促进交易的安全性和工作效益，促进市场交易上档次、管理升级。(4)全场电视监控管理系统以科技管理手段提高管理水平，解决市场由于人员、车辆、货物流量大，容易造成通道堵塞、出现交易纠纷等事件，且市场管理售货员有限，
30、上述总是不能及时发现、处理的难题，规范市场秩序，创造安全、有序的交易环境，提高市场声誉。(5)公用基础设施配套系统3.5.2 经营设施建设1）专线及信息配送楼：3栋，2层框架结构，130户，建筑面积3200 m2，按600元/ m2，建筑工程投资约200万元。 2）快捷酒店: 1栋，7层商住楼，1楼餐厅，2-3楼娱乐服务，4楼以上为司乘之家，建筑面积10000m2。3）汽车维修站：维修车间1栋，建筑面积300m2。4）道路及停车场硬化：建筑面积12000 m2 5）仓库配送中心：3栋，建筑面积20000m2，根据需要做适当改造费用10万元。6）商务中心：1栋办公大楼，建筑面积3000 m2，信
31、息化、办公及生活等50万元。第四章 劳动定员4.1 劳动定员公司实行总经理负责制，下设四个部门，即后勤支持部、信息财务部、转运部、仓储服务部。每个部门设部门经理1人，工作人员若干。全部劳动定员为202人，可视各部门业务大小调动或增减。行政助理 1人办 公 室 2人司 机 80人后勤支持部经理1人过 磅 3人保 卫 16人会 计 6人总 经 理信息财务部经理1人后勤支持部经理1人总 经 理信 息 20人物管人员 4人装载司机 10人转运部经理1人行车理货 8人仓管人员 30人叉车司机 10人仓储服务部经理1人行车理货 8人第五章 合作模式与资金筹措5.1 合作模式四个项目合作模式设想. 1、汉正
32、街： 拆迁后作商业地产开发，或与其他开发商合作，采取BT模式一次性收益2.5亿。（6000-4500=1500元1.5=2.5亿元） 2、蔡甸：优化资产，将现有土地、设备、房产等资产重组，做实“蔡甸货运站”。股权部分或全部出让。（现有资产：土地1600万，货架托盘2400万，房产4000万，合计8000万）拟与武汉一家地产商合作，一次买断股权，然后反租，保留经营权（设备除外），年租金1.5万元。 3、高桥，合作经营（本项目） （1） 完善土地手续，今年东西湖区指标用完，需明年办理，最迟估计至明年下半年。 （2） 双方共同增资，数额根据专业资产评估机构评估后决定，我方以资金入股，占51%股权，湖
33、北汽运以资产和债券入股，占49%股权。 （3）合作经营 湖北汽运拟建6万M仓储，对外出租，然后开展配送业务；现已将停车场建好，拟将办公楼作为信息交易大厅，开始经营。我方拟建设包含仓储、物流专线、信息服务、物流金融、停车、住宿、餐饮、维修等功能的综合性物流园区。 4、汉口北物流市场 1 先征用土地80亩进驻。 2 二期扩建700亩，等待政府挂牌买入。 3 由于前期地理位置不理想，可向政府申请土地调整使用，调整后土地面积为500亩 4、引进战略投资，土地手续完成后交付开发商建设。5.3 资金筹措方式第六章 经济评价第七章 风险分析经研究，本项目可能存在的风险主要有技术风险、管理风险、市场风险、资金
34、风险、人员风险等。14.1技术风险 本项目技术方面存在的风险可能主要是交易市场在设计、施工方面存在的风险，造成项目不能顺利施工或施工质量差，使项目不能如期交工，影响项目的正常经营。 经研究，该物流园虽建筑面积较大，但所有建（构）筑物均是常规的民用建筑物，设计、施工技术难度不高；在项目设计、施工方面，仅某市内就有众多具有承担此类项目设计、施工资质的专业设计和施工单位；项目建设管理单位可通过招投标方式择优选择，只要设计单位按国家有关设计规范精心设计，施工单位按照设计图纸和施工要求规范细致施工，监理单位恪守职责，严格按工作程序进行监理，严把材料质量关、施工进度控制关和投资控制关，做好合同管理和信息管
35、理，协调好项目业主、施工单位、设计单位、材料供应商之间的关系，项目的施工质量就可得到保障。综上所述，本项目在施工方面存在的风险从性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范措施，是可以避免的，即使发生了，也能够采取得力措施，及时得到补救。14.2 市场风险本项目市场方面存在的风险主要表现为项目建成后招商工作进展不顺利，经营面积不能得到及早有效利用产生效益，给项目运营带来的风险。经分析，本项目是根据武汉市总体发展规划，在充分研究分析该市及其周边地区经济发展现状的基础上，以该市目前形成的优势产业产品及物流需求为依托而提出的一个旨在发挥区位优势、促进商品流通、为企业提供多方位多层次服务的项目。从该物流
36、园的功能定位、建设布局、所在区位、拟采取的经营方式等方面来看，项目建成后的招商工作是可以顺利开展的。项目建设管理单位从现在起，就应在前期已有工作的基础上有计划、有步骤地采取多种有效的宣传手段和策略，开展项目的前期招商宣传等工作，以做到未雨绸缪、运筹帷幄。综上所述，本项目在施工方面存在的风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取强化宣传、规范服务、加强管理等措施，项目招商是可以顺利进行的。14.3 管理和人员风险本项目在管理方面存在的风险主要表现在以下两个方面：一是在项目前期工作中，由于项目管理单位缺乏管理经验而给项目建设带来的风险；二是项目建成运营后由于缺少专业管理人员或主要管理人员流失等，
37、造成管理效率低下，给项目经营带来的风险。 关于项目建成后的运营管理问题，将通过招商选择物流园的管理机构，负责项目的运营管理，并招聘职业的物流园管理人员进行专业化管理，政府为市场管理创造良好的外部环境条件，为项目的正常运营保驾护航。同时，在项目运营过程中，将敦促企业根据项目经营的实际情况，构建和实施现代企业制度，注重以人为本的人力资源管理，逐步建立符合企业实际的包括具有激励体制的薪酬和福利待遇制度体系的完整的管理制度体系，不断将企业整体利益与员工个人利益密切结合，将短期利益和长期利益密切结合，并随着情况的改变而不断调整改进，稳定主要管理人员和核心员工队伍，不断提升员工的整体素质，实现其人生价值，
38、促进企业的良性循环和健康发展。综上所述，本项目在施工方面存在的风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范措施，是可以避免的，即使发生了，也能够采取得力措施，及时得到补救。14.4 资金风险本项目存在的资金风险可能主要以下两个方面，一是建设资金未能及时落实和到位，致使项目无法按期实施；二是项目建成后，运营效益差，不能如期收回投资。 经研究分析，建设资金不能及时落实和到位是本项目存在的较大风险。一旦项目开工建设，建设资金不能及时投进，影响工期延长，目前测算的经济效益指标将会发生变化。综上所述，本项目在建设资金方面存在的风险从风险性质来看，属于较大性风险，需要给予足够的重视，应充分考虑项目
39、建设资金筹集的难度和拟解决的各种渠道和方法，并制定周密细致、具有可操作性的建设资金筹集方案，以保证项目建设的顺利实施；项目运营时存在的效益风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范和补救措施，是可以避免和得到及时挽救的。第十五章 结论与建议15.1 结论经分析研究，本项目建成后可为武汉市及周边地区提供一个继续的正规、标准化的物资交易中心，使得该地区的贸易场所更加趋于合理化，从而推进武汉市交易市场向规模化、专业化、品牌化、信息化方向发展。15.3 存在问题及建议物流园项目系基础施投资项目，投资较大，回收周期较长，且社会效益较经济效益突出，因此需要得到政府在相应政策上的大力支持，并获取适当的政策倾斜。由于投资较大，建设周期与回收周期较长，故投资风险较大，所以在投资过程中应根据各方面实际情况灵活调整建设内容和投资进度，在最大程度满足市场需求的同时，合理安排建设与资金进度，确保项目安全、稳步、健康地发展，从而最大程度地实出经济及社会效益。合适的情况下，应争取政府给予投资收益保障或采取适当形式进行风险补偿。
